飲食文化商業(yè)街營(yíng)銷策略總綱

1、飲食文化商業(yè)街營(yíng)銷策略總綱第一部分：項(xiàng)目面臨的問(wèn)題界定問(wèn)題第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措快速突圍解決方案第三部分：推售策略與執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告核心內(nèi)容第一部分：項(xiàng)目面臨的問(wèn)題界定問(wèn)題以合適的速度，以合理的定價(jià)創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)熱銷盛況，協(xié)助開(kāi)發(fā)商快速回籠后期資金。筑豐對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解：目標(biāo)的理解目標(biāo)1. 項(xiàng)目品牌：楚雄美食新地標(biāo) 省內(nèi)知名旅游餐飲品牌 目標(biāo)2.利潤(rùn)最大：項(xiàng)目體量不大，以速度取勝策略，快速搶占市場(chǎng)， 制造熱銷、快速回籠資金。 目標(biāo)3.成功運(yùn)營(yíng)管理：商業(yè)項(xiàng)目成敗不僅僅是銷售成功， 更重要的是招商、后期運(yùn)營(yíng)、管理、永續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題1、市場(chǎng)低迷(持幣觀望/預(yù)售控制)2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)(楚雄餐飲群雄割據(jù)

2、，面臨洗牌）3、位置影響(新區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)/客戶心理價(jià)格預(yù)期下降)4、項(xiàng)目面臨形象、招商、運(yùn)營(yíng)、管理四大問(wèn)題政策環(huán)境本輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政府的決心大、措施具體、行動(dòng)快，力度大、決不能忽視調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響；淡市思維與準(zhǔn)備項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題1目前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政策由松轉(zhuǎn)緊，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將維持慣性，貨幣、信貸、稅費(fèi)都受影響，開(kāi)發(fā)商與投資客戶貸款壓力加大。同時(shí)商業(yè)投資也在心理層面上受到一定影響，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理驅(qū)使下，投資性需求減少，持幣觀望居多。因此，在淡市下如何精準(zhǔn)入市、快速銷售，在營(yíng)銷層面上提出了更高的要求。銀行貸款銀行嚴(yán)格執(zhí)行新政，放款速度減緩，投資門(mén)檻提高，整個(gè)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)項(xiàng)目所面

3、臨的問(wèn)題2淡市之下 需更專業(yè)的營(yíng)銷應(yīng)對(duì)彝人古鎮(zhèn)興起，徹底改變楚雄餐飲格局，傳統(tǒng)的豐勝路走向衰落，警校路不再火爆，中高端餐飲重新布局，三分天下格局業(yè)已形成，楚雄美食面臨挑戰(zhàn)彝人古鎮(zhèn)是近年來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)崛起的代表，外來(lái)消費(fèi)改變著本地消費(fèi)的格局和觀念，旅游經(jīng)濟(jì)成為本地經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和突破口。同時(shí)彝人古鎮(zhèn)餐飲部分無(wú)論從知名度、體量、配套、人流等都已成規(guī)模，是項(xiàng)目強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面對(duì)強(qiáng)大對(duì)手，如何突圍？差異化定位是出路！項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題3項(xiàng)目地處于楚雄東南新城區(qū)，東南新城是楚雄市當(dāng)前和今后城市建設(shè)發(fā)展的主要方向之一，但開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致客戶心理價(jià)格預(yù)期下降片區(qū)內(nèi)“彝海大成”項(xiàng)目，依托彝海公園，其配套的特色商業(yè)

4、帶必成為項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手速度取勝、先入為主、精準(zhǔn)定位項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題4成功商業(yè)四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)招商運(yùn)營(yíng)銷售管理四個(gè)環(huán)節(jié)同樣重要，特別是后期運(yùn)營(yíng)管理，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，全盤(pán)皆輸。通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)：紅極一時(shí)的彝人古鎮(zhèn)也出現(xiàn)問(wèn)題，成都風(fēng)味小吃街現(xiàn)在生存極度困難，僅剩端頭3家，共計(jì)6家商戶存在，據(jù)商家老板介紹，現(xiàn)在彝人古鎮(zhèn)管理混亂，基本把商家招進(jìn)去以后就放任不管，小吃街已不復(fù)存在項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題4整體營(yíng)銷 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 合理解決開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的矛盾形象重構(gòu)項(xiàng)目地?zé)o圍擋形象展示中心外部環(huán)境差、無(wú)指示展示中心位置偏、形象弱，無(wú)接待需建立形象系統(tǒng)、設(shè)立外展場(chǎng)、強(qiáng)化接待項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題4案例圍擋現(xiàn)場(chǎng)包裝呈現(xiàn)效果支撐項(xiàng)目

5、發(fā)展因素1楚雄市城市建設(shè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)為主，舊城更新為輔，優(yōu)先推動(dòng)楚雄東南片區(qū)和花果山片區(qū)的開(kāi)發(fā)，東瓜片、桃源片、永安片和富民片也適當(dāng)發(fā)展，同時(shí)兼顧舊城的發(fā)展完善。開(kāi)發(fā)新區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)城市東南部的東南片區(qū)和老城南部的花果山片區(qū)，適當(dāng)發(fā)展桃源片、東瓜片、永安片和富民片。建設(shè)東南片區(qū)楚雄新行政中心，帶動(dòng)城市中心發(fā)展的東移，發(fā)展金融商貿(mào)，把東南片建設(shè)成楚雄的新區(qū)；建設(shè)桃源工業(yè)區(qū)，拓展城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。舊城更新優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局，疏解舊城交通、工業(yè)和人口，改善舊城環(huán)境，同時(shí)，保護(hù)好歷史文化遺存?；A(chǔ)設(shè)施加快和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是東南部的基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)楚雄東南新

6、區(qū)的發(fā)展。楚雄城市發(fā)展規(guī)劃：新區(qū)成為發(fā)展重點(diǎn)東南新城詳細(xì)規(guī)劃圖彝人古鎮(zhèn)支撐項(xiàng)目發(fā)展因素1行政辦公設(shè)施：建設(shè)楚雄新行政中心，帶動(dòng)?xùn)|南片新區(qū)的發(fā)展。主要建設(shè)項(xiàng)目：市行政中心綜合樓；市行政中心人民廣場(chǎng)；在行政大道一帶新建普通辦公樓。商業(yè)設(shè)施：建設(shè)特色商業(yè)街區(qū)和片區(qū)級(jí)綜合服務(wù)中心，逐步建立城市商業(yè)等級(jí)網(wǎng)絡(luò)體系架構(gòu)。主要建設(shè)項(xiàng)目：東南片中心商務(wù)區(qū)；在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)楚雄商業(yè)城、楚雄輕紡市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)區(qū)西片區(qū)民居商貿(mào)城；楚雄市清真食品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目；青龍河兩岸建設(shè)民族風(fēng)情一條街，體現(xiàn)濃郁的地方民族特色；繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)舊城區(qū)商業(yè)街的改造和大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。文化設(shè)施：在東南新區(qū)營(yíng)建具有高標(biāo)準(zhǔn)、公益性

7、、標(biāo)志性的會(huì)展中心，州級(jí)群眾文化藝術(shù)中心，楚雄科技館，同時(shí)，在各區(qū)配套建設(shè)與其規(guī)模相應(yīng)的各級(jí)文化設(shè)施。支撐項(xiàng)目發(fā)展因素1新區(qū)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)及將建項(xiàng)目將帶動(dòng)片區(qū)消費(fèi)項(xiàng)目用地位于楚雄市東南新城楚雙公路東側(cè)，東臨青龍河西岸道路，西臨楚雙公路，南臨東西向36米道路，規(guī)劃用地面積51.53畝。場(chǎng)地三面臨街，交通便利，項(xiàng)目規(guī)劃由西部酒店區(qū)和東部步行商業(yè)區(qū)構(gòu)成。支撐項(xiàng)目發(fā)展因素2城市新區(qū)開(kāi)發(fā)及功能升級(jí)的前提下，未來(lái)區(qū)域價(jià)值將會(huì)提升項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品吃住休閑功能齊全SWOT優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak新區(qū)未來(lái)發(fā)展；項(xiàng)目緊鄰主干道，到城區(qū)繁華街道不過(guò)10分鐘車程，緊靠麗景家園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目地段商業(yè)

8、氛圍嚴(yán)重不足、固定消費(fèi)人群較少；新區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)；本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)比較晚，工期不定，相對(duì)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目周邊項(xiàng)目租金價(jià)格低，基本無(wú)參照類比項(xiàng)目。該項(xiàng)目因業(yè)態(tài)因素決定戶型面積相對(duì)大，投資產(chǎn)品中總價(jià)相對(duì)較大。機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過(guò)渡，新商業(yè)模式正在出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)正在產(chǎn)生；餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)業(yè)的輻射范圍較大，發(fā)展前景廣闊；該項(xiàng)目后期招商、運(yùn)營(yíng)尤為重要；政府將對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。借助原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)；通過(guò)本案運(yùn)做全面提升楚雄美食業(yè)的發(fā)展水平；爭(zhēng)取政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，大大提高了行

9、業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。充分結(jié)合市場(chǎng)消費(fèi)潛力，塑造體驗(yàn)式特色美食文化商業(yè)街，有力填補(bǔ)市場(chǎng)空白，形成特色的差異化商業(yè)街。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅楚雄餐飲競(jìng)爭(zhēng)激烈，彝人古鎮(zhèn)餐飲形成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)；新區(qū)“彝海大成”項(xiàng)目的特色商業(yè)地帶將帶來(lái)較大威脅受新政的影響，投資客戶投資更加謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度濃厚，產(chǎn)品去化速度將受到較大影響、銷售價(jià)格呈現(xiàn)走低趨勢(shì)；地塊預(yù)售辦理的不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)借勢(shì)推廣，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。藍(lán)海戰(zhàn)略、聚焦原理，打造特色美食街！大力引導(dǎo)片區(qū)規(guī)劃，提升項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。第二

10、部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措快速突圍解決方案快速突圍策略一：細(xì)分市場(chǎng)，選擇更高層級(jí)的客群前提：1、項(xiàng)目體量不大；2、對(duì)回款的要求高；3、項(xiàng)目有市場(chǎng)需求目的：通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，選擇同圈層客群中單、總價(jià)承受能力更強(qiáng)的客戶核心問(wèn)題分解：產(chǎn)品優(yōu)化2客群定位1價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必需建立在客戶價(jià)值的基礎(chǔ)之上從客戶價(jià)值出發(fā)，產(chǎn)品層面如何打造項(xiàng)目軟性核心競(jìng)爭(zhēng)力？核心問(wèn)題：如何跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)打造軟性核競(jìng)爭(zhēng)力首次亮相即形成區(qū)隔可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者1）投資者：A、本區(qū)域的娛樂(lè)美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）經(jīng)營(yíng)者：A、經(jīng)營(yíng)特色餐飲食和經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂(lè)美食經(jīng)營(yíng)者；C、看好

11、本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者；主力目標(biāo)客群客群定位1顯性目標(biāo)客戶次要目標(biāo)客群隱性目標(biāo)客戶隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。群體類型特征投資者型客戶本地高收入者，主要為私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營(yíng)業(yè)主為主；下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層；省內(nèi)及其他城市主要是昆明等地的高收入階層。專業(yè)型投資型客戶專業(yè)性 專業(yè)型投資客短期性 這采取短線投資的方法投資客，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取

12、的方式綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。散戶型投資客本案作為商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引市民的踴躍關(guān)注。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是輕易能被欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。次要目標(biāo)客戶、經(jīng)營(yíng)客戶本案因?yàn)闄n次高、主題明確，對(duì)招商的要求無(wú)疑將設(shè)定較高的門(mén)檻，相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)的比例相對(duì)較少。但是，從目前楚雄餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)的分散來(lái)看，本案只要主題推廣成功、招商得

13、力，定能吸引楚雄乃至云南其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營(yíng)商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)?？腿憾ㄎ?如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？客戶價(jià)值產(chǎn)品優(yōu)化品牌形象品牌主張彝族特色美食文化項(xiàng)目發(fā)展核心戰(zhàn)略產(chǎn)品優(yōu)化2快速突圍策略二：把握市場(chǎng)稀缺與客戶價(jià)值，打造獨(dú)特品質(zhì)產(chǎn)品，開(kāi)創(chuàng)藍(lán)海核心問(wèn)題：如何跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)打造軟性核競(jìng)爭(zhēng)力首次亮相即形成區(qū)隔聚焦原理 差異化定位 主題商業(yè)多形態(tài)組合美食+文化+旅游藍(lán)海戰(zhàn)略在某一領(lǐng)域做到第一云華彝族特色美食文化城解析云華彝族美食文化城中國(guó)第一家彝族主題特色美食文化城：匯聚云貴川和廣西彝族飲食文化及彝族風(fēng)情的美食城到云南旅游必體驗(yàn)的彝族特色美食文化：集苦蕎文化、肉食文化、酒文

14、化、茶文化和餐具文化為一體的飲食文化旅游產(chǎn)品地道彝族特色美食文化：政府大力推薦的旅游產(chǎn)品，天下彝族的美食家園，美食節(jié)舉辦地氛圍的塑造必須是代表彝族文化，從美食城建筑、裝修、裝飾上烘托文化氣氛；以文字、音樂(lè)、圖畫(huà)等形式展現(xiàn)文化特色；以表演形式提升文化氣氛。在文化氛圍的塑造上，采用彝族的建筑樣式、字畫(huà)、工藝品等烘托文化環(huán)境，讓旅游者身臨其中；用彝族獨(dú)特的音樂(lè)從思想陶制彝族情結(jié)；最具有特色的文化氛圍的塑造是彝族服飾,最能讓旅游者感受得到的,讓旅游者往來(lái)的,不同民族的不同服飾帶表不同的美,增加旅游者對(duì)彝族的情趣。入口是彝族建筑風(fēng)格，服飾也是集彝族大成解析云華彝族美食文化城特色氛圍快速突圍策略三：構(gòu)建強(qiáng)

15、勢(shì)的美食品牌及形象體系 本案品牌營(yíng)銷跨越項(xiàng)目營(yíng)銷，品牌營(yíng)銷貫穿項(xiàng)目始終在創(chuàng)造項(xiàng)目品牌的同時(shí)是否能兼顧企業(yè)品牌？1）樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)形象；2）使客戶回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)銷售熱度。統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理迅速帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)，共榮價(jià)值提升美食街增值空間；問(wèn)題：項(xiàng)目整體形象因故不能及早展示，影響蓄客效果。啟示：積極運(yùn)用營(yíng)銷道具，讓客戶對(duì)于項(xiàng)目賣點(diǎn)具備直觀感受。 指示路牌/道旗客戶無(wú)論自駕或乘車，都不易找到項(xiàng)目。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境形勢(shì)蕭條，外環(huán)境雜亂。圍擋 圍擋無(wú)形象展示。質(zhì)疑項(xiàng)目未來(lái)升值預(yù)期質(zhì)疑項(xiàng)目品質(zhì)及建設(shè)情況難以改善，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始建設(shè)后對(duì)項(xiàng)目位置產(chǎn)生認(rèn)知偏差第一步：形象重構(gòu)問(wèn)

16、題：現(xiàn)場(chǎng)售樓處偏僻、形象差啟示：利用外展場(chǎng)，讓售樓處由“1”變成“2”。開(kāi)拓外展場(chǎng)媒體看房團(tuán)外展場(chǎng)大客戶直銷參加房展會(huì)周末暖場(chǎng)活動(dòng)第一步：形象重構(gòu)樣板間示范區(qū)宣傳折頁(yè)或樓書(shū)沙盤(pán)展示區(qū)售樓處宣傳折頁(yè)或樓書(shū)沙盤(pán)展示或衛(wèi)星航拍圖臨時(shí)樣板間或戶型模型臨時(shí)售樓處房展會(huì)企業(yè)巡展固定外展場(chǎng)外展場(chǎng)售樓處項(xiàng)目形象展示的空間載體案場(chǎng)售樓處臨時(shí)售樓處外展場(chǎng)第一步：形象重構(gòu)宣傳物料對(duì)整體效果提升意義最大的四類基礎(chǔ)要素房源戶型圖 區(qū)域沙盤(pán)項(xiàng)目宣傳折頁(yè)項(xiàng)目沙盤(pán)營(yíng)銷宣傳物料以能夠給予客戶區(qū)位環(huán)境直觀感受為主；條件不足時(shí)，可以試用衛(wèi)星航拍作為背景圖； 令客戶對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案有宏觀認(rèn)識(shí)；在條件不足時(shí)，可做以水晶體塊示意項(xiàng)

17、目規(guī)劃方案。戶型設(shè)計(jì)方案及空間分割（可輔助戶型模型）代替樓書(shū)，讓客戶第一時(shí)間獲取開(kāi)盤(pán)信息及優(yōu)惠第一步：形象重構(gòu)第二步：形象推廣推廣目標(biāo)推廣主題 正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目“云華彝族特色美食街”全新形象，已隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；1 宣傳該飲食市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)娛樂(lè)美食業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿信心；2 本項(xiàng)目的地段交通便捷，項(xiàng)目周變輻射力強(qiáng)，發(fā)展休閑娛樂(lè)行業(yè)極具潛力；3 項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)

18、， 我們的“有”未來(lái)的美食中心；我們的“優(yōu)”合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃特色。第三部分：推售策略與執(zhí)行計(jì)劃原則一：先炒熱 再招商 最后銷售 項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件 前期大范圍、多渠道炒熱，前期招商是銷售關(guān)健原則二：速度取勝策略 搶先入市，占位市場(chǎng)擺脫區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，吸引塔尖客戶進(jìn)場(chǎng)，建立市場(chǎng)形象原則三：價(jià)值提升 全面招商 帶租約銷售 快速回款前期工作保障入市熱銷推售原則SP活動(dòng) 引領(lǐng)市場(chǎng) 區(qū)域聯(lián)動(dòng) 利潤(rùn)最大化 造勢(shì)、借勢(shì)并舉 工程、招商、銷售統(tǒng)一營(yíng)銷原則項(xiàng)目以低開(kāi)高走的價(jià)格策略，降低首付比例的優(yōu)惠付款方式及較大量的廣告投入樹(shù)立高端項(xiàng)目形象，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤(rùn)。本部分關(guān)鍵詞低開(kāi)高

19、走定向直銷以品牌營(yíng)銷催熟區(qū)域市場(chǎng)以活動(dòng)營(yíng)銷塑造企業(yè)形象以活動(dòng)營(yíng)銷增加商鋪銷售以優(yōu)惠營(yíng)銷提高購(gòu)買(mǎi)欲望以步驟營(yíng)銷指導(dǎo)戰(zhàn)略方向整體營(yíng)銷推廣思路推售策略1、品牌營(yíng)銷以大勢(shì)，求大市重點(diǎn)引進(jìn)大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應(yīng)吸引善于借勢(shì)生財(cái)?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進(jìn)，從而迅速激活市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)以大勢(shì)做大市的目的。2、信譽(yù)營(yíng)銷筑誠(chéng)信，促發(fā)展推出信譽(yù)保障體系，返租5年，5年后優(yōu)先回購(gòu)保證，顯示了公司對(duì)項(xiàng)目前景的信心，讓投資者實(shí)現(xiàn)真正的零風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)消除投資者的顧慮，形成購(gòu)買(mǎi)行為，加快銷售速度。3、活動(dòng)營(yíng)銷以人氣，增收益4、優(yōu)惠營(yíng)銷以其能，蓄其勢(shì)實(shí)行返租5年優(yōu)惠政策或降低首期的方式達(dá)到降低置業(yè)

20、門(mén)檻和投資風(fēng)險(xiǎn)的相同效果。5、步驟營(yíng)銷先低開(kāi)，后高走 結(jié)合本項(xiàng)目及區(qū)域商鋪特征，建議采取“低價(jià)入市、低開(kāi)高走”的推盤(pán)策略，先推部分售價(jià)較低的樓層商鋪，作為市場(chǎng)的切入點(diǎn)，后推價(jià)格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場(chǎng)一個(gè)引導(dǎo)性的訊號(hào)：本項(xiàng)目是不斷增值的。6、整合營(yíng)銷招商先行，租售并舉由招商先行可以帶來(lái)“未開(kāi)先旺”“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的市場(chǎng)效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)買(mǎi)欲望，增強(qiáng)其投資信心。活動(dòng)營(yíng)銷以人氣，增收益信譽(yù)營(yíng)銷筑誠(chéng)信，促發(fā)展品牌營(yíng)銷以大勢(shì)，求大市優(yōu)惠營(yíng)銷以其能，蓄其勢(shì)整合營(yíng)銷招商先行，租售并舉步驟營(yíng)銷先低開(kāi)，后高走營(yíng)銷推廣思路推售策略階段推售計(jì)劃（根據(jù)工程動(dòng)工時(shí)間為準(zhǔn)）根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)

21、計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由次制定各階段推售計(jì)劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間推廣重點(diǎn)炒作美食街商圈1、炒作區(qū)域商圈；2、炒作開(kāi)發(fā)商品牌；3、炒作項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)理念；4、項(xiàng)目招商正式發(fā)售+與主力店簽約發(fā)售+招商+開(kāi)業(yè)：項(xiàng)目招商推廣以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng)尾盤(pán)清理推廣媒體組合1、電視-造勢(shì) 2、戶外：燈桿廣告、條幅廣告-樹(shù)立形象 3、海報(bào)、DM-銷售推廣 D、夾報(bào)、DM直投-直效行銷 推售計(jì)劃推廣重點(diǎn)宣傳主題推廣思路炒作美食街美食街商業(yè)價(jià)值；介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位；發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹；項(xiàng)目招商；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)云華彝族特色美食街民俗、特色1、炒

22、作美食街商圈2、做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣3、炒作開(kāi)發(fā)商品牌4、展開(kāi)項(xiàng)目招商推廣2）公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目工程動(dòng)工階段期間，從戰(zhàn)略的角度考慮，該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期，是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于概念炒作：提高隆盛美食街知名度、項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值。第一階段推廣計(jì)劃公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)主題：云華彝族特色美食街投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 月 日。活動(dòng)地點(diǎn)：具體內(nèi)容：1、提前在派發(fā)宣傳資料，發(fā)出 月 日前在 召開(kāi)投資推介會(huì)；2、專家講課，并發(fā)出內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先選鋪信息。目的及作用：做為市場(chǎng)價(jià)格的初探，可以隨時(shí)控制；消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備；招商推廣招商方式：大型招商會(huì)（活動(dòng)）現(xiàn)場(chǎng)售樓招商部招商范圍：C1、C2、C3招商對(duì)象：特色酒樓中小型特色餐飲個(gè)體經(jīng)營(yíng)者1.開(kāi)盤(pán)方案/價(jià)格確定2.展示區(qū)展示3.產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、品牌簽約會(huì)4.媒體跟進(jìn) 5. 客戶深度摸底6.銷售籌備7、外展場(chǎng)導(dǎo)視時(shí)間計(jì)劃推廣階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)媒體配合關(guān)鍵工作5月10日廣告出街1.成交客戶訪談 2.業(yè)主答謝會(huì)3.銷售物料/禮品持續(xù)供應(yīng) 4、啟動(dòng)老帶新 1、活動(dòng)持續(xù)推廣2、2#地塊銷售前銷售準(zhǔn)備樓盤(pán)營(yíng)銷期蓄客期開(kāi)盤(pán)旺銷持續(xù)銷售戶外/網(wǎng)絡(luò)/報(bào)