2009年龍湖與萬科房地產(chǎn)發(fā)展對比

1、“全心全意全為您”的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化萬科歡快明亮的展示區(qū)井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氛圍的營造返回花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念龍湖：精致景觀返回物業(yè) 龍湖物業(yè)，秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，進(jìn)而形成美譽(yù)度 萬科物業(yè)，以“全心全意全為您”的服務(wù)理念，使萬科具有很高的客戶忠誠度，保持在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位返回他山之石萬科、龍湖策劃部09年1月關(guān)于北京萬科、北京龍湖北京萬科公司歷史：北京萬科企業(yè)有限公司成立于1987年，是萬科集團(tuán)的全資子公司；2006年1月，萬科集團(tuán)受讓朝陽開發(fā)公司下屬企業(yè)朝萬中心60%的股權(quán)，雙方組建北京市朝陽萬

2、科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 公司業(yè)績開發(fā)規(guī)模：截至2008年12月，北京萬科累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積超過280萬平 米地塊位置取得時(shí)間取得方式土地價(jià)格（元）地塊面積（萬平方米）建面（萬平方米）樓面地價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目名稱順義后沙峪鎮(zhèn)1993年協(xié)議出讓_27萬28萬_萬科城市花園亞運(yùn)村1998年協(xié)議出讓_11.2336_萬科星園朝陽豆各莊鄉(xiāng)2001年協(xié)議出讓_25萬28.6萬_萬科青青家園海淀區(qū)天秀路2003年協(xié)議出讓_9.8萬10.6萬_萬科西山庭院豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標(biāo)2.75億18萬23萬12

3、00萬科四季花城六里屯17號樓2006.1.18該地塊原屬朝開_1.4萬6.5萬_萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開_1.25萬2萬_萬科金陽國際公寓朝陽公園南側(cè)2006.1.18該地塊原屬朝開_3.8萬9.6萬_萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標(biāo)16.6億21.47萬41.65萬3986萬科假日風(fēng)景豐臺區(qū)宋莊路2007.7.19招標(biāo)5.9億7.78萬18.4萬3207萬科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標(biāo)7.65億20萬53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標(biāo)17億8.15萬14.9萬11409萬科金色誠品萬科取

4、地2項(xiàng)目名稱萬科公園五號萬科假日風(fēng)景萬科紫臺萬科東第金隅萬科城萬科四季花城萬科金陽公寓萬科紅獅項(xiàng)目(限價(jià)房)萬科金色城品地理位置朝陽公園南西長安街玉泉路口豐臺區(qū)岳各莊朝陽公園南昌平區(qū)南環(huán)路順義區(qū)順西路朝陽區(qū)石佛營東里豐臺區(qū)東鐵匠營朝陽區(qū)西大望路建筑規(guī)模（萬平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容積率2.51.932.53.562.91.461.383開盤時(shí)間2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009開盤價(jià)格(元/平米)2500090001000016000850

5、05000170006200在售價(jià)格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）75007100收盤價(jià)格(元/平米)2100023000200006200北京龍湖北京龍湖地產(chǎn)成立于2002年12月，隸屬于龍湖集團(tuán)，2007年，龍湖入京后首輪推出的龍湖滟瀾山別墅、龍湖香醍漫步別墅、龍湖香醍別苑相繼得到市場認(rèn)可龍湖業(yè)績 08年有7個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，總規(guī)模在200萬平米左右時(shí)間地塊位置規(guī)劃用途土地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)交易方式成交價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/平方米）開發(fā)項(xiàng)目2005.3.24 順義東風(fēng)商場住宅、商業(yè)、辦公約14萬約38一級開發(fā)暫定“名城天街購物中心”2005 .12 .22順

6、義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 住宅及配套 24.2911掛牌 704006400 滟瀾山2006 .4 .24 海淀區(qū)西苑居住及商業(yè) 15.3813.22掛牌90022.946810 頤和原著2006 .12 .26順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住31.6415.15招標(biāo)289001908 香醍漫步、香醍別苑2007 .10 .15通州區(qū)半壁店住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)27.3668.4招標(biāo)1480002164 大方居（兩限）、花盛香醍2007 .12 .19海淀區(qū)中關(guān)村甲3號F1多功能（包括2500平方米公交場站用地）、消防站5.6617.81招標(biāo)20600011573 唐寧ONE2008 .1.14 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)

7、業(yè)7.3112.19招標(biāo)700005740 蔚藍(lán)香醍龍湖取地2789名城天街項(xiàng)目名稱龍湖滟瀾山龍湖香醍漫步龍湖香醍別苑龍湖花盛香醍龍湖大方居（兩限房）龍湖蔚瀾香醍龍湖唐寧ONE龍湖頤和原著名城天街購物中心地理位置順義區(qū)后沙峪順義新城2008水上運(yùn)動場館西側(cè)通州區(qū)梨園鎮(zhèn)通州區(qū)九棵樹西路海淀區(qū)中關(guān)村甲3號海淀區(qū)西苑順義區(qū) 仁和建筑規(guī)模(萬平米)1115.1568.412.217.813.2238容積率0.670.92.52.23.81.35開盤時(shí)間2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定預(yù)期價(jià)格4800開盤價(jià)格260001700098001

8、4000-未定3000045000現(xiàn)狀價(jià)格32000100008000-3300050000收盤價(jià)格17000他山之石，可以攻玉土地產(chǎn)品溢價(jià)融資一、土地萬科地塊位置時(shí)間取得方式建面（萬平方米）樓面地價(jià)（元/平米）項(xiàng)目名稱豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌11.5萬3600萬科紫臺順義望泉寺地塊2005.12.8招標(biāo)23萬1200萬科四季花城六里屯2006.1.18該地塊原屬朝開6.5萬_萬科東第石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開2萬_萬科金陽國際公寓朝陽公園2006.1.18該地塊原屬朝開9.6萬_萬科公園5號萬恒家園二期2006.4.25招標(biāo)41.65萬3986萬科假日風(fēng)景豐臺區(qū)宋莊

9、路2007.7.19招標(biāo)18.4萬3207萬科紅獅昌平區(qū)科技園區(qū)2007.8與金隅合作07年2月金隅招標(biāo)53.5萬1443金隅萬科城西大望路27號地2007.10.25招標(biāo)14.9萬11409萬科金色誠品長期合作關(guān)系：萬科與中糧地產(chǎn)在深圳、廣州、北京合作開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目萬科與凱德置地簽署長期合作協(xié)議，由凱德置地負(fù)責(zé)萬科所開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)部分合作拿地：與金隅合作開發(fā)昌平項(xiàng)目收購朝陽開發(fā)下屬公司朝萬中心股份成立朝陽萬科取得土地高價(jià)地計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備西大望路地塊在08年三季報(bào)中已計(jì)提減值準(zhǔn)備1.2億元萬科龍湖在公開的土地交易市場以招拍掛的形式獲取高價(jià)土地 地塊位置建筑面積(萬平方米)交易方式樓面地價(jià)（元/

10、平米）開發(fā)項(xiàng)目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 11掛牌 6400滟瀾山海淀區(qū)西苑13.22掛牌6810頤和原著海淀區(qū)中關(guān)村甲3號17.81招標(biāo)11573唐寧ONE通州區(qū)梨園鎮(zhèn)12.19招標(biāo)5740蔚藍(lán)香醍公開市場競爭拿地代價(jià)高昂合作方式拿地相對能夠規(guī)避公開的土地市場的激烈競爭采取多種合作方式與政府合作與有政府北京的公司合作與有土地儲備的公司合作借鑒二、產(chǎn)品萬科以美國帕爾迪公司為標(biāo)桿，追求工廠化的住宅生產(chǎn)核心理念：用20%的精力做80%的產(chǎn)品，用80%的精力做20%的產(chǎn)品 用20%的精力做80%的產(chǎn)品：用少量的精力將已經(jīng)成熟的經(jīng)過市場檢驗(yàn)的原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品大量地克隆, 快速開發(fā)項(xiàng)目,盡可能多的占有市場份額,贏得商

11、業(yè)化效益用80%的精力做20%的產(chǎn)品：用大量的精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā),引領(lǐng)市場潮流,確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提出背景通過標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作使項(xiàng)目從拿地到銷售,由通常需要2年左右的時(shí)間，縮短至一年半的時(shí)間 “像造汽車一樣造房子”，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題建立原創(chuàng)經(jīng)典品牌根據(jù)各地區(qū)不同的氣候特征、市場情況開發(fā)適應(yīng)性產(chǎn)品, 積累大量的經(jīng)過市場檢驗(yàn)的萬科原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品逐漸形成產(chǎn)品系列城市非中心項(xiàng)目：萬科假日風(fēng)景、萬科紫臺城郊項(xiàng)目：萬科四季花城、萬科城市花園城市中心項(xiàng)目：萬科金陽國際公寓自然人文系列項(xiàng)目：萬科西山庭院萬科項(xiàng)目圖紙標(biāo)準(zhǔn)化包括4個(gè)部分:總圖裝置標(biāo)準(zhǔn)化、戶型標(biāo)準(zhǔn)化、

12、構(gòu)配件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)化以戶型標(biāo)準(zhǔn)化為例：萬科針對集團(tuán)項(xiàng)目中占總數(shù)79.1%,面積在80150平米，低、多層戶型進(jìn)行定性，形成標(biāo)準(zhǔn)萬科特征單體戶型樓型由萬科提供,設(shè)計(jì)公司充當(dāng)描圖的作用 ，創(chuàng)新體現(xiàn)在針對不同地區(qū)的市場產(chǎn)品理念,不同地段的規(guī)劃、環(huán)境景觀的設(shè)計(jì) 對細(xì)節(jié)充分重視規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方面, 標(biāo)準(zhǔn)圖紙的細(xì)節(jié)表達(dá)十分到位墻面鋪裝、欄桿、等的大樣設(shè)計(jì),室內(nèi)插座的布置、道路的路牙設(shè)計(jì)、人行道設(shè)計(jì)、泊車、停車位設(shè)計(jì)等都有十分充分的人性化的細(xì)節(jié)考慮萬科萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地，逐步推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 2007年10月建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心工業(yè)生產(chǎn)方式建造住宅，

13、提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量、降低成本、降低物耗細(xì)分市場客戶需求，進(jìn)行產(chǎn)品定型，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工廠預(yù)制、現(xiàn)場裝配的住宅生產(chǎn)方式，最終形成產(chǎn)業(yè)化全面家居解決方案龍湖以萬科為榜樣，講求產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品組合靈活化的原則基礎(chǔ)東西標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品根據(jù)實(shí)際情況變化使用標(biāo)準(zhǔn)的模塊組合出不同的產(chǎn)品建立在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上相對靈活的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，提供統(tǒng)一又具個(gè)性化的產(chǎn)品北京龍湖產(chǎn)品系列別墅系列：滟瀾山、香醍漫步、香醍別苑洋房系列：頤和原著、花盛香醍城市高層系列：唐寧ONE龍湖龍湖內(nèi)部有自己的一套成熟產(chǎn)品庫，龍湖稱之為標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新全集團(tuán)售樓處只有5種標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)格、立面等方面不

14、允許隨意改變，實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及成熟的運(yùn)作模式使項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速復(fù)制，迅速的投入開發(fā)建設(shè)、銷售，從而縮短整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期，加快回款，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期縮短，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用萬科龍湖項(xiàng)目中糧假日風(fēng)景花盛香醍唐寧ONE拿地時(shí)間2006.42007.102007.12開盤時(shí)間2007.52008.92008.12萬科、龍湖從取得土地到開盤銷售，其周期在12個(gè)月左右借鑒部品的標(biāo)準(zhǔn)化有利于大規(guī)模采購，從而降低采購成本；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于提高品質(zhì)，降低成本

15、，加快進(jìn)度逐步建設(shè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化全面整合公司已有的項(xiàng)目積累，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提煉產(chǎn)品加大市場調(diào)研工作，準(zhǔn)確找到市場切入點(diǎn)；開展針對建筑材料、部品、構(gòu)造等方面的研發(fā)工作；三、溢價(jià)萬科在售項(xiàng)目與同區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格差保持在10%左右萬科品牌在市場上極具影響力，成為區(qū)域市場風(fēng)向標(biāo)，周邊項(xiàng)目采取跟隨策略，以萬科項(xiàng)目為目標(biāo)進(jìn)行價(jià)格和銷售策略調(diào)整萬科項(xiàng)目萬科公園五號25000金隅萬科城7500萬科四季花城7100周邊在售項(xiàng)目價(jià)格（元/平米）陽光上東21000書香名邸7000順義新城第一區(qū)6300尚城6000金漢綠港二期6800萬科萬科項(xiàng)目投資估算萬科紫臺樓面地價(jià)為3600元/平方米，按經(jīng)驗(yàn)估算單方面積土地成本取45%

16、，初步估算，萬科紫臺單位成本8000元/平米左右項(xiàng)目銷售價(jià)格14000元/平米，每平米銷售利潤6000元/平米左右，預(yù)計(jì)毛利潤率75%左右萬科中糧假日風(fēng)景樓面地價(jià)3986元/平方米。按經(jīng)驗(yàn)估算單方面積土地成本取45%，初步估算，萬科中糧假日風(fēng)景估算單位成本8800元/平米左右項(xiàng)目銷售價(jià)格14000元/平米，每平米銷售利潤5200元/平米左右，預(yù)計(jì)毛利潤率60%左右萬科通過溢價(jià)銷售，保持著較高的利潤率，實(shí)現(xiàn)較高的投資回報(bào)萬科龍湖項(xiàng)目銷售價(jià)格普遍高于區(qū)域同檔次樓盤20以上，甚至高達(dá)50預(yù)期利潤大幅增長，把一個(gè)項(xiàng)目賣成2個(gè)，甚至達(dá)到3個(gè)同樣項(xiàng)目所能創(chuàng)造的利潤龍湖龍湖：高溢價(jià)，高利潤龍湖項(xiàng)目龍湖滟瀾山

17、32000龍湖香醍漫步17000龍湖香醍別苑10000龍湖唐寧ONE30000周邊在售項(xiàng)目價(jià)格（元/平米）龍灣25000納帕爾灣16000，富力灣13000東香庭6300大通成府公館24500土地單位成本：11573元/平米項(xiàng)目單位成本：20974元/平米預(yù)估售價(jià)：35000元/平米預(yù)計(jì)稅前利潤率：66.88% 龍湖唐寧ONE投資收益龍湖土地單位成本：6400元/平米項(xiàng)目單位成本：14716元/平米銷售均價(jià)30000元/平米左右稅前利潤率：101.26%龍湖滟瀾山投資收益龍湖知己 了解并挖掘項(xiàng)目的一切可以溢價(jià)和有可能溢價(jià)的有利與不利點(diǎn)鈍角法則溢價(jià)銷售執(zhí)行溢價(jià)知彼了解目標(biāo)客戶群的一切屬性，尤其是

18、客戶的消費(fèi)心理與價(jià)值體系，并試圖影響和改變他們布道洗腦強(qiáng)調(diào)知己知彼的溢價(jià)執(zhí)行策略集中把握客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求：精細(xì)化園林景觀物業(yè)服務(wù)通過不斷的價(jià)格試探，做出正確的漲價(jià)決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)收入，實(shí)現(xiàn)高利潤率 龍湖滟瀾山項(xiàng)目投資收益評估預(yù)期銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)后的實(shí)際銷售均價(jià)預(yù)期一期均價(jià)：16000元/平米實(shí)際實(shí)現(xiàn)的一期銷售均價(jià)：25000元/平米預(yù)期一期套均價(jià)：420萬元實(shí)際實(shí)現(xiàn)的一期銷售套均價(jià)：611萬滟瀾山16000元/平米的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)實(shí)際賣到25000元/平米，單套銷售總價(jià)實(shí)現(xiàn)200萬元的抬高龍湖借鑒培養(yǎng)企業(yè)核心技能，樹立品牌，增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的溢價(jià)能力研究客戶需求，以客戶為導(dǎo)向滿足客戶關(guān)

19、注點(diǎn)在限價(jià)房與普通商品房價(jià)格日近的市場中，開發(fā)中高端項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)差異化競爭四、融資上市融資：提高資金效率龍湖：為上市，拓展土地萬科：資本市場融資與購買土地良性循環(huán)2006年開始大舉擴(kuò)張，大量增加土地儲備 在重慶擁有超過6500畝土地；在成都，擁有約2000畝土地，在北京，則擁有約2700畝地一二級開發(fā)土地總面積達(dá)11000畝，可建筑面積約1300萬平方米 高價(jià)圈地：以土地單價(jià)11567元/平米的價(jià)格取得了中關(guān)村地塊龍湖：IPO暫緩，資金困局大舉圈地，提高上市估值龍湖取地降價(jià)因素市場壓力龍湖短期內(nèi)無法上市龍湖集團(tuán)11000畝土地存貨負(fù)擔(dān)05年至今，北京龍湖獲取6塊土地，拿地成本61億左右，從05年至08年10月，北京龍湖的銷售額只有51.6億 龍湖現(xiàn)狀：資金緊張，大幅降價(jià) 資金緊張大幅降價(jià)花盛香醍：5月1300018000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超過6000元/平米艷瀾山：最高銷售均價(jià)達(dá)到35454元/平米，目前對外報(bào)價(jià)32000元/平米，原來毛坯房變?yōu)榫b房，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米，艷瀾山實(shí)際降價(jià)幅度6000元/平米放棄部分溢價(jià)，快速回款，加快資金的周轉(zhuǎn) 降幅雖大，在可接受范圍花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/平米左右，項(xiàng)目有20%左右的毛利潤 05年后每年都能通過不同的渠道獲取資金，而北京萬科也正是在此期間獲