房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識必備講解—建筑篇

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識必備講解建筑篇目錄1、寫字樓 1.1 寫字樓概述 1.2 寫字樓分類 1.3 寫字樓發(fā)展 1.4 寫字樓功能組成 1.5 寫字樓外觀設(shè)計 1.6 寫字樓外立面及燈光 1.7 寫字樓建筑體系及布置 1.8 寫字樓建筑結(jié)構(gòu)材料 1.9 寫字樓平面設(shè)計 1.9.1 大堂 1.9.2 標(biāo)準(zhǔn)層 1.9.3 消防 1.9.4 網(wǎng)絡(luò)地板 1.9.5 辦公空間設(shè)計 1.9.6 電梯 1.9.7 空調(diào) 1.9.8 強(qiáng)弱電系統(tǒng) 1.10 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)2、住宅 2.1 住宅概述 2.2 住宅建筑風(fēng)格 2.3 住宅分類 2.4 住宅的發(fā)展 2.5 住宅裝修與戶型朝向 2.6 住宅相應(yīng)指標(biāo) 2.7 住

2、宅套內(nèi)功能空間與布置原則 2.8 經(jīng)典項目 2.8.1 經(jīng)典項目示例 2.8.2 經(jīng)典戶型分析 2.9 北京市住宅標(biāo)準(zhǔn) 策略1.寫字樓 寫字樓概述寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理。” 寫字樓分類按功能分類：寫 字 樓：基本上只有辦公一種功能，部分低層或裙樓商業(yè)，沒有其他功能。商住寫字樓：指既能提供辦公，同時又能提供居住的寫字樓，較純寫字樓工程復(fù)雜度高，需要提 前預(yù)留較多上下水管線，加設(shè)隔墻，機(jī)構(gòu)成本投入較多；綜

3、合寫字樓：指以辦公為主，同時又具備多種功能。如：公寓、商業(yè)、酒店等多種功能。按智能化分類：3A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）5A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、SA（安保智能化）5A最好品質(zhì)：影響寫字樓的因素很多，包括區(qū)位、交通狀況、周邊配套、建筑規(guī)模、車位、電梯、 智能化程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、入駐客戶情況、物業(yè)公司 等。 寫字樓分類 寫字樓發(fā)展向高層發(fā)展 ： 由于人口迅速增加、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、財富進(jìn)一步聚集，使得城市土地資源日益稀缺，世界 第一高樓的指標(biāo)在不斷刷新。向綜合性發(fā)展：建筑綜合體項目，也就

4、是能夠?qū)懽謽?、商業(yè)、酒店、服務(wù)是公寓、高檔公寓、會展等多 種功能中2-3種的功能包容建設(shè)的公建項目。向靈活性發(fā)展：為適應(yīng)企業(yè)靈活發(fā)展的需要，架高地臺被廣泛的應(yīng)用到現(xiàn)代化的高端寫字樓項目 中，有效的順應(yīng)了企業(yè)靈活性發(fā)展的需求。也基本成為衡量甲級寫字樓等級的基本指標(biāo)向智能化發(fā)展：智能化技術(shù)是一種旨在提高大廈整體效率的技術(shù)，它更看重的是系統(tǒng)集成能力。向生態(tài)化發(fā)展：房地產(chǎn)項目生態(tài)化的首要問題是長期的系統(tǒng)節(jié)能和降低對自然環(huán)境的污染。美國綠 色建筑協(xié)會于2003年建立并推行了綠色建筑評估體系，并提出了LEED認(rèn)證作為 評價綠色建筑的工具。寫字樓發(fā)展趨勢 迪拜哈利法塔 臺北101大廈 828 m上海環(huán)球金

5、融中心馬來西亞 雙子塔美國世界貿(mào)易中心（已損毀）芝加哥西爾斯大廈 香港國際金融中心 紐約帝國大廈 美國自由塔 上海金茂大廈 寫字樓發(fā)展高層寫字樓發(fā)展趨勢國 貿(mào)新光天地北京東方廣場 寫字樓發(fā)展綜合性 寫字樓功能組成寫字樓功能組成：包括辦公部分、公共部分、機(jī)房后勤及車庫部分等。 寫字樓外觀設(shè)計寫字樓外觀的設(shè)計是通過標(biāo)準(zhǔn)層的表現(xiàn)而進(jìn)行分類的，因為它占據(jù)了建筑中大部分的體量。三種基本類型：純幾何體建筑形態(tài)的基本形式是規(guī)則的幾何體。（第五廣場，國貿(mào)三期，保利大廈等）雕塑體建筑形體有雕塑性。（香港奔達(dá)中心，望京SOHO等）象征體建筑形體具有某種精神意味或者象征性。形體構(gòu)成分類：單體式國貿(mào)三期，華貿(mào)中心，國

6、際財經(jīng)中心等雙體式吉隆坡雙子塔，中央電視臺新樓大褲衩，蘇州市東方之門等聯(lián)體式德國BMW大樓，中關(guān)村SOHO變平面式通常為上大下小，退臺式、臺階式等。（光耀東方中心等）群體式長被譽為城中之城，規(guī)模宏大、壯觀。（萬達(dá)廣場，國貿(mào)大廈等）自由式反傳統(tǒng)式，不規(guī)則式建筑組合，個性、自由、活潑（三里屯，世貿(mào)天階等） 寫字樓外觀設(shè)計 寫字樓外觀設(shè)計中關(guān)村 SOHO 德國 BMW大樓 東二環(huán) 新保利大廈 CBD 華貿(mào)中心 蘇州 東方之門 CBD 國貿(mào)三期 寫字樓外立面寫字樓外立面由表面裝飾材料和基層材料兩個因素構(gòu)成：表面裝飾材料：瓷磚、石材、噴涂材料、金屬材料以及玻璃基層材料：一般有混凝土、ALC板（輕質(zhì)混凝土

7、）、金屬材料 外裝修材料性能分類：物理性能：耐風(fēng)壓性能，抗震性能，水密（不透水）、氣密性能，隔熱、隔聲性能，耐火性能，耐久性能生產(chǎn)性、施工性能 同維修管理相關(guān)的性能 玻璃幕墻 鋁扣板 石材 百葉窗LOWE玻璃幕墻是指由支承結(jié)構(gòu)體系與玻璃組成的、可相對主體結(jié)構(gòu)有一定位移能力、不分擔(dān)主體結(jié)構(gòu)所受作用的建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)或裝飾結(jié)構(gòu)。墻體有單層和雙層玻璃兩種。玻璃幕墻是一種美觀新穎的建筑墻體裝飾方法，是現(xiàn)代主義高層建筑時代的顯著特征。幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。（第五廣場，金地中心）鋁合金就目前國內(nèi)使用的鋁板幕墻而言，絕大部分是復(fù)合鋁板和鋁合金單板。用作

8、窗框，或大面積使用。規(guī)格劃分：厚度在1.2mm以下：鋁扣板（鋁方板）厚度在1.5mm以上：鋁單板（鋁幕墻）石材石材幕墻通常由石板支承結(jié)構(gòu)（鋁橫梁立柱、鋼結(jié)構(gòu)、玻璃肋等等）組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)載荷與作用的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)。高級花崗巖：一般用于建筑的基座部分或作為石材線與玻璃幕墻搭配，裝飾效果強(qiáng)。高級大理石：外立面應(yīng)用較少，少數(shù)使用與建筑及做的外部裝飾。雙層外皮金屬百葉外層+玻璃幕墻。網(wǎng)狀金屬幕墻的扣距經(jīng)過精密的測算，大部分的紫外線則被擋在外面，通過控制百葉的開關(guān)和角度，保證采光和溫度，相對同類型建筑節(jié)能效果顯著。能夠提供節(jié)能減排的功效，滿足時下生態(tài)寫字樓的要求。 寫字樓外立面 寫字樓燈光 寫字樓夜景

9、燈光寫字樓立面燈光設(shè)計要點：不可以影響建筑的白天景觀；物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動態(tài)發(fā)化光色，簡潔不花哨色系不超三種；光色方面建議采用：黃、白兩種光色；燈光線條造型美觀不建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配；選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在2050%以上。 寫字樓夜景燈光天津之眼 天津市文化中心上海外灘 上海浦西 寫字樓建筑體系及布置多層和高層建筑結(jié)構(gòu)都要抵抗豎向及水平荷載作用。當(dāng)建筑物高度增加時，水平荷載（風(fēng)荷載及地震作用）對結(jié)構(gòu)起的作用將愈來愈大。所以，在高層建筑中，結(jié)構(gòu)要使用更多的材料來抵抗水平力，抗側(cè)力成為高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要問題。在地震區(qū)，地震作用對高層建筑的威脅也比多層建筑要大，抗

10、震設(shè)計應(yīng)受到加倍重視。同時，隨著多層和高層建筑抗側(cè)力體系在不斷的發(fā)展和改進(jìn)，建筑高度也不斷增高。 寫字樓建筑體系及布置現(xiàn)在多層和高層建筑結(jié)構(gòu)體系大約可分為四大類型：框架結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗 適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。剪力墻結(jié)構(gòu): 用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平 力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)：在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求， （框架筒體結(jié)構(gòu)） 同樣又有足夠的剪力墻，有相

11、當(dāng)大的剛度。筒體結(jié)構(gòu)：將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較 大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。（框筒結(jié)構(gòu)、筒中筒、多筒結(jié)構(gòu)） 寫字樓建筑結(jié)構(gòu)材料名稱框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)框筒結(jié)構(gòu)優(yōu)點建筑平面布置靈活，可做成需要較大空間的會議室、餐廳、辦公室、工業(yè)車間等，加隔墻后，可做小房間。立面可變化。 整體性好，剛度大，側(cè)向變形小；墻體截面積大，承載力要求容易滿足；抗震性也較好。繼承了框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)各自的優(yōu)點。平面布置靈活，剛度大?？尚纬珊艽蟮氖褂每臻g，有較大的靈活空間，使用合理，結(jié)構(gòu)上也合理。具有較高的抗側(cè)移剛度。缺點梁、柱斷面尺

12、寸都不能太大，否則影響使用面積和吊頂。因此，側(cè)向剛度較小，水平位移大，是主要缺點，并因此限制建造高度。 間距太小，平面布置不靈活，不適應(yīng)于建造公共建筑，結(jié)構(gòu)自重較大。 結(jié)構(gòu)計算和設(shè)計相當(dāng)復(fù)雜，施工難度較大，容錯性小。結(jié)構(gòu)布置限制較多，窗洞面積較，易導(dǎo)致剪力滯后現(xiàn)象（應(yīng)力分布不再保持直線規(guī)律）廣泛應(yīng)用多層及高度不大的高層建筑，一般不宜超過60米。 適宜建造高層建筑，在10層50層范圍內(nèi)均適用公共建筑和辦公樓等建筑中建筑超過4050層布置要求梁、柱布置要整齊、規(guī)則在豎向宜沿建筑物全高設(shè)置,盡量不要隨意中斷數(shù)量與位置，以對稱為好，并應(yīng)貫通全高等。 框筒必須做成密柱深梁 寫字樓建筑結(jié)構(gòu)材料案例圖片名稱

13、磚石和鋼筋混凝土（磚混結(jié)構(gòu)）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)優(yōu)點造價便宜，就地取材，施工難度低造價較低、 材料來源豐富、便于做成各種形狀，而且結(jié)構(gòu)剛度大，耐火性能好。自重輕、強(qiáng)度高、抗震性能好、施工方便、建造高度高 缺點自身抗震能力差自重較大，抗震性能不如鋼結(jié)構(gòu)，建造高度也低于鋼結(jié)構(gòu)造價高、剛度較小、耐火性稍差廣泛應(yīng)用低層或者多層建筑物各種超高建筑、大跨度結(jié)構(gòu)、大體積結(jié)構(gòu)、大荷載結(jié)構(gòu)多層、高層及超高層建筑，電視塔、微波塔、輸電線塔經(jīng)典案例低層建筑物，小學(xué)教學(xué)樓平壤柳京飯店吉隆坡雙塔、上海金茂大廈 寫字樓平面設(shè)計大堂寫字樓大堂是入駐企業(yè)身份和面子的象征。一般的寫字樓都設(shè)置了單層或挑空大堂。但有很多超過20

14、0M高的建筑，平層面積較大，為避免一層聚集太多人流，所以設(shè)置了雙層大 堂，即首、二層均設(shè)置了大堂。人流可通過首層大堂單設(shè)的自動扶梯直接上二層大堂，從而解 決疏散進(jìn)出的擁擠。 寫字樓平面設(shè)計大堂寫字樓大堂一般設(shè)置了前臺、會客區(qū)、休息區(qū)，水牌區(qū)等。另有部分寫字樓為了保證入駐客戶的安全私密性，特別設(shè)置了大堂刷卡系統(tǒng)。寫字樓大堂的高度也能夠體現(xiàn)項目整體的價值水平，突顯寫字樓高端的商務(wù)氛圍。 一般來說： 建筑高度在100米左右的，大堂高度占據(jù)底層2-3層高度；建筑高度在200米左右的，大堂高度占據(jù)底層3-4層高度；建筑高度在200米以上的，大堂高度/建筑高度約為7.5%；寫字樓大堂的景觀設(shè)計一般由綠植、

15、水景，假山等元素構(gòu)成。將自然景觀適宜地植入室內(nèi)，使室內(nèi)賦于一定程度的園林景觀氣息。寫字樓大堂是與外空間設(shè)計聯(lián)系最密切的一層，常常采用大玻璃窗或玻璃幕墻。 寫字樓平面設(shè)計大堂東二環(huán) 第五廣場 金融街 英藍(lán)國際金融中心CBD 世紀(jì)財富中心 中關(guān)村 中國電子大廈 寫字樓平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面布置相同的樓層即構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)層。通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間、各種管線豎井及前室、衛(wèi)生間、開水間等。甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積一般都在1400-2500平方米之間。甲級使用率幾乎都在70%以上。（使用率是房地產(chǎn)市場上一個約定俗成的參考指標(biāo)，使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。 ）一般而言，單面采光的辦公室進(jìn)深不

16、宜大于12米，雙面采光的辦公室兩面的窗間距不宜大于24米。 寫字樓平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層項目名稱：第五廣場所屬商圈：東二環(huán)標(biāo)準(zhǔn)層面積：2200平方米柱距：米設(shè)計理念：無梁無柱項目名稱：光耀東方中心所屬商圈：西三環(huán)標(biāo)準(zhǔn)層面積：1700平方米柱距：米設(shè)計理念：扇形設(shè)計，多面采光 寫字樓平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊長度（M）公共走廊凈寬（M）單面布局雙面布局401.31.4401.51.8衛(wèi)生間距離最遠(yuǎn)的工作點不應(yīng)大于50米；衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置前室，前室內(nèi)宜設(shè)計盥洗設(shè)施；衛(wèi)生間應(yīng)有天然采光和不向鄰室對流的直接自然通 風(fēng)，另可設(shè)計機(jī)械排風(fēng)裝置；部分5A國際智能化寫字樓還單獨在每一個辦公樓層 為各公司高管人員配備了一個或幾

17、個行政衛(wèi)生間；衛(wèi)生間器具數(shù)量配比：男用衛(wèi)生間：大便器/40人，小便器/30人女用衛(wèi)生間：大便器/20人，洗手盆/40人 寫字樓平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層層高定義5A級標(biāo)準(zhǔn)層高是指建筑物高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 一般為3.9米，不超過4.5米凈高凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離凈高=層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高不低于2.7米吊頂一般為1米H1H2房間凈高（H1） 房間層高（H2）H1H2 寫字樓平面設(shè)計消防安全出口：高層建筑的安全出口應(yīng)分散布置，兩個安全出口之間的距離 不應(yīng)小于

18、5m ；入戶門設(shè)置：公共建筑中位于兩個安全出口之間的房間，當(dāng)其建筑面積不超過60 時，可設(shè)置一個門，門的凈寬不應(yīng)小于0.9m ；公共建筑中位于走道盡端的房間，當(dāng)其建筑面積不超過75時，可設(shè)置 一個門，門的凈寬不應(yīng)小于1.4m ；公共建筑中，兩個入戶門之間的距離應(yīng)不大于疏散門設(shè)置：高層建筑首層疏散外門的總寬度，應(yīng)按人數(shù)最多的一層每100人不小于 1m計算；疏散出口的門內(nèi)、門外范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)踏步，且門必須向外開，并不 應(yīng)設(shè)置門檻；避難層設(shè)置：建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）；避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計避難人員避難的要求，并宜按人/計算； 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 寫字樓平面設(shè)計消防

19、消防電梯是在建筑物發(fā)生火災(zāi)時供消防人員進(jìn)行滅火與救援使用且具有一定功能的電梯。 設(shè)置要求： 一類公共建筑（建筑高度超過50m的辦公樓屬于一類建筑）； 高度超過32m的其它二類公共建筑（建筑高度不超過50m的辦公 樓屬于二類建筑）； 設(shè)置數(shù)量：當(dāng)每層建筑面積1500時，應(yīng)設(shè)1臺。當(dāng)1500每層建筑面積4500時，應(yīng)設(shè)2臺。當(dāng)每層建筑面積4500時，應(yīng)設(shè)3臺。消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應(yīng)符合消防電梯的要求。 設(shè)置規(guī)定：消防電梯宜分別設(shè)在不同的防火分區(qū)內(nèi)。消防電梯間應(yīng)設(shè)前室，其公共建筑面積不應(yīng)小于6。當(dāng)與防煙 樓梯間合用前室時，其公共建筑面積不應(yīng)小10。消防電梯間前室宜靠外墻設(shè)置，在首層應(yīng)設(shè)

20、直通室外的出口或 經(jīng)過長度不超過30m的通道通向室外。消防電梯的行駛速度，應(yīng)按仍首層到頂層的運行時間超過60s計 算確定。 寫字樓平面設(shè)計消防定義：所謂的疏散樓梯是相對于帶有電梯的建筑而言的，它是在發(fā)生緊急情況下用來疏散人群的，也可在正常情況下使用，并沒有限制是在何種情況下才可以使用，但是，不可以在通道內(nèi)擺設(shè)物品，更不能將通道的出入口封閉，要保持通道的暢通。在沒有電梯的建筑，通用的樓梯就是疏散樓梯，也不可在通道內(nèi)擺設(shè)物品。疏散樓梯門的寬度：疏散樓梯間及其前室的門的凈寬應(yīng)按通過人數(shù)每100人不小于1米計算，但最小凈寬不應(yīng)小于米。 寫字樓平面設(shè)計人防與避難層示意圖片平面設(shè)計人防避難層定義人民防空簡

21、稱人防，是指動員和組織人民群眾防備敵人空中襲擊、消除空襲后果所采取的行動，簡稱人防。外國多把民眾參與實施的戰(zhàn)時防空與平時救災(zāi)相結(jié)合，稱為民防。避難層 refuge storey 是高層建筑中用作消防避難的樓層。設(shè)置規(guī)范多為地下室建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避 難層（間）；自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避 難層之間，不宜超過15層；凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計避難人員避難的要 求，并宜按5.00人/m2計算； 寫字樓平面設(shè)計人防與避難層北京第一高樓國貿(mào)三期，總建筑高度高達(dá)330米。為防止火災(zāi)對人員造成的傷害，該樓80層建筑中共設(shè)置了5個避難層 。同時，避難層將被設(shè)置成封閉式的。一旦火災(zāi)發(fā)生，

22、煙霧將無法進(jìn)入避難層，而避難層內(nèi)人群的呼吸可以通過內(nèi)部的供氣設(shè)備來解決，人們可以進(jìn)入避難層等待救援。另外，考慮到消防要求，國貿(mào)三期的樓頂還將建造一個直升機(jī)停降平臺。 寫字樓平面設(shè)計網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板定義：是一種為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公，便于網(wǎng)絡(luò)布線而專門設(shè)計的地 板。又稱為布線地板。網(wǎng)絡(luò)地板是科技寫字樓的全新標(biāo)志。產(chǎn)品主要分類：塑料網(wǎng)絡(luò)地板全鋼OA網(wǎng)絡(luò)地板（帶線槽和不帶線槽）設(shè)計特點： 綜合布線； 有很強(qiáng)的適應(yīng)性； 能滿足二次裝修要求并留有適當(dāng)發(fā)展。產(chǎn)品特點：美觀方便：可以自由安排線的走向，使房間整齊規(guī)范，為 今后的發(fā)展預(yù)留了足夠的空間，降低企業(yè)二次 裝修成本。 棋盤式布線：安裝維修方便，投資小，便于拆

23、裝，可重 復(fù)利用。地插安裝方便，整齊。 寫字樓平面設(shè)計網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板安裝流程： 寫字樓平面設(shè)計辦公空間設(shè)計辦公單元劃分大體分為三類：牛欄式大空間辦公：強(qiáng)調(diào)工作效率，辦公環(huán)境舒適度較低，缺乏人性化設(shè)計。景觀式空間辦公：開放的大空間，靈活布置。強(qiáng)調(diào)辦公環(huán)境的舒適與人性化。個性化空間辦公：LOFT辦公空間，新穎零活。辦公建筑設(shè)計規(guī)范限定普通辦公室使用面積不應(yīng)小于3/人，單間辦公室凈面積不宜小于10。一 般情況下，除辦公面積外，還有公共走道、會議室、接待室等業(yè)務(wù)、生活服務(wù)空間，加上上述面積，人均辦公 建筑面積應(yīng)在10-20之間。 寫字樓平面設(shè)計電梯電梯的性能和配備是判定寫字樓物業(yè)等級的硬性指標(biāo)之一，

24、而電梯的配備充足、性能良好，也有利 于提高入住客戶的辦公效率?，F(xiàn)市場上主流的電梯品牌主要有芬蘭通力、瑞士迅達(dá)、德國蒂森、日 本富士、西子奧梯斯、日本三菱、日本東芝、日本富士達(dá)、日本日立等。無障礙電梯：適合乘輪椅者、視殘者或擔(dān)架床可進(jìn)入和使用。 在公共建筑中配備電梯時，必須設(shè)無 障礙電梯。電梯荷載主要分為：800kg（10人）、1000kg（13人）、1350kg（18人）、1600kg（21人）電梯梯速主要分為：低速梯（低于）、中速梯（）、高速梯（大于）、 超高速梯（超過） 寫字樓平面設(shè)計電梯 系列名稱電梯配置廣泛應(yīng)用針對市場特點Schindler 3300 AP系列電梯載重量：400-115

25、0kg 最大提升高度：75m 最大?？空緮?shù)：25層 最大速度：1.75m/s住宅樓，普通辦公樓、賓館和博物館等亞太先進(jìn)的拽引技術(shù)和安全裝置：保障平穩(wěn)、舒適、安全乘梯體驗Schindler 3600系列電梯高層住宅樓中國高效驅(qū)動控制技術(shù)：結(jié)合多種節(jié)能方案，優(yōu)化建筑物能源使用效率Schindler 5400 AP 系列電梯載重量：630-1600kg 最大提升高度：125m 最大?？空緮?shù)：39層(Miconic 10 控制系統(tǒng)可到40層) 最大速度：2.5m/s辦公樓、賓館和機(jī)場等公共設(shè)施以及高檔住宅亞太智能操作的控制方式：有效減少電梯運行時間，提高輸送能力，而且還能定時接送指定乘客Schindl

26、er 7000系列電梯全球地標(biāo)性建筑物全球PORT技術(shù)：先進(jìn)的目的地調(diào)度系統(tǒng) 寫字樓平面設(shè)計電梯目的樓層預(yù)選 傳統(tǒng)技術(shù)預(yù)選按鍵目的地樓層登錄式電梯，以適當(dāng)?shù)姆椒ń鉀Q惡作劇及重復(fù)操作問 題，提高電梯的運行效率。 目的樓層預(yù)選操作盤設(shè)置位置分類：電梯門廳操作盤設(shè)置于電梯門廳，通過操作盤上的目的地樓層呼 叫按鈕來登錄電梯轎廂，到達(dá)目的樓層；電梯轎廂內(nèi)操作盤，顯示電梯轎廂的目的地樓層及進(jìn)行目的地樓層 呼叫的再登錄操作 。 寫字樓平面設(shè)計電梯客梯廳布置：奇偶分區(qū)方式：在一般高層寫字樓中，可采用奇、偶數(shù)層分開?？康姆绞健８叩头謪^(qū)方式：適用較高層寫字樓，將電梯劃分為若干組，每組分擔(dān)某個層段的垂直運輸。采用這

27、種方式，每組電梯3-6 臺，分擔(dān)8-15層。每個分區(qū)的交接點，通過停梯層相互重合1-2層。在出發(fā)層，由于幾組電梯廳并列，所 以設(shè)計時使平面簡明，路線流暢是非常重要的。雙層轎箱方式：在同一梯井內(nèi)安裝上、下兩層重疊在一起的雙層轎箱，使每次運行具有2臺電梯的運輸力，出發(fā)層分上下 兩層，停止層分別為偶數(shù)層專用和奇數(shù)層專用，提高同一井道的運輸能力。快速梯不分組梯結(jié)合式：高層寫字樓超過30層即可采用這種方式，如快速梯每10層停站，然后換乘分組梯。這比傳統(tǒng)分 組式節(jié)省電梯空間，如超過50層這種方式更有效。立體電梯廳方式：在超高層（100層左右）的建筑所采用的方式應(yīng)用。所謂立體電梯廳就是在建筑物的上部設(shè)一個或

28、幾 個特定的換乘層電梯廳，用大型往復(fù)電梯將乘客一氣運至換乘層。再從該層電梯廳換乘普通分區(qū)電梯。 寫字樓平面設(shè)計電梯 寫字樓平面設(shè)計電梯刷卡電梯管理系統(tǒng)由安裝在電梯轎廂和廳外的IC卡控制器、安裝在管理中心的IC卡發(fā)卡中心、電梯 的使用人 員持有的IC卡組成。刷卡電梯管理系統(tǒng)能有效的為樓內(nèi)客戶提供安全、私密的辦公環(huán)境。IC卡使用權(quán)限：在電梯的轎廂內(nèi)設(shè)置讀卡器，電梯的使用人員刷卡后，電梯可以開放對IC卡預(yù)先設(shè)定層樓的轎內(nèi)指 令，提供給使用者登記；無卡或者卡未授權(quán)的樓層，則不能登記；開放的公共區(qū)域無須IC卡可以登記。 參考項目：國貿(mào)三期 寫字樓平面設(shè)計空調(diào)空調(diào)主要是對空氣的參數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體講，就是使

29、室內(nèi)空氣的溫度、濕度、流動速度、清潔度、新鮮 度等參數(shù)，維持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)，以滿足生產(chǎn)工藝或人們對舒適環(huán)境的需求。目前市場上空調(diào)系統(tǒng)的品牌眾多，現(xiàn)在市場上占主流的空調(diào)品牌大致有美國開利、美國約克、美國美佳、 美國特靈（TRANE）、美國麥克維爾、美國江森、日本三洋等。寫字樓室內(nèi)空氣環(huán)境也可通過空調(diào)進(jìn)行調(diào)節(jié)：在一項調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)工作人員反映室內(nèi)空氣污濁、 令人氣悶、易疲勞、呼吸道不適，甚至感到窒息。這種癥狀被世界衛(wèi)生組織定義為“建筑病綜合癥”。而導(dǎo) 致此類現(xiàn)象最主要的原因為新風(fēng)量不足、有害氣體以及室內(nèi)污染物。 寫字樓平面設(shè)計空調(diào)室內(nèi)有毒有害氣體：一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫等有害氣體浮游

30、粉塵吸煙引起的污染建筑材料和粘合劑中揮發(fā)出來的甲醛和放射性氡氣現(xiàn)代辦公設(shè)備所產(chǎn)生的臭氧地毯窗簾等織物中潛藏滋生的微生物和有機(jī)粒子電腦的低輻射電子設(shè)備的微波輻射等、空調(diào)系統(tǒng)的功能：采用人工氣候，創(chuàng)造令人舒適、愉快的溫濕度環(huán)境，提高辦公效率調(diào)節(jié)溫度加濕或減濕供給新風(fēng)過濾除塵滿足現(xiàn)代辦公自動化裝置、電子計算機(jī)等正常運行的需要，并能延 長設(shè)備的使用壽命樓內(nèi)設(shè)備、照明等散熱量大，需要依靠空調(diào)系統(tǒng)消除余熱 寫字樓平面設(shè)計空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)的目的：沖淡室內(nèi)的二氧化碳含量，供給人們正常生理需氧量；沖淡室內(nèi)有害氣體（甲醛等）和氣味。新風(fēng)量的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)：以稀釋室內(nèi)二氧化碳濃度為目標(biāo)的，每人每小時所需新風(fēng)量約為30立方米。

31、在確定新風(fēng)量時，還與是否吸煙 及吸煙程度有關(guān)；新風(fēng)量的增加，會使空調(diào)的初投資和運行費用相應(yīng)增加。新風(fēng)供給方式衛(wèi)生間機(jī)械排風(fēng)，形成負(fù)壓，促使室外空氣無組織地滲入室內(nèi)；從窗臺下開設(shè)的墻洞引進(jìn)新風(fēng)，室內(nèi)參數(shù)受到新風(fēng)狀態(tài)變化的影響較大；獨立的新風(fēng)供給系統(tǒng)（上部送入、或接入風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組），把新風(fēng)處理到一定的參數(shù)，以承擔(dān)一部分房間的空 調(diào)負(fù)荷。冬季作用溫度應(yīng)為20-24；在距地板米（頭與腳之間）的高度范圍內(nèi)垂直溫差應(yīng)小于3；地板表面溫度應(yīng)在19-26之間（但對于地板采暖則可設(shè)計為29）；室內(nèi)平均風(fēng)速應(yīng)小于米/秒；來自窗戶或其它垂直壁面與距地面米以上的垂直面之間的輻射溫 度不對稱性應(yīng)小于10；來自加熱頂棚與

32、距地面米以上的水平平面之間的輻射溫度不對稱 性應(yīng)小于5。冬季供水溫度：60，回水50。夏季夏季作用溫度應(yīng)為23-26；在距地面米的垂直溫差小于3；室內(nèi)的平均氣流速度應(yīng)小于米/秒。走廊和門廳的設(shè)定溫度可比辦公室高（或低）2-3，使進(jìn)入或離開 大樓的人能得到過渡和適應(yīng)。一般中央空調(diào)系統(tǒng)的夏季供水溫度7，回水12， 寫字樓平面設(shè)計空調(diào) 寫字樓平面設(shè)計空調(diào)按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況：集中式系統(tǒng)：是將所有空氣處理設(shè)備（包括風(fēng)機(jī)）都集中設(shè)置在一個空調(diào)機(jī)房內(nèi)。半集中式系統(tǒng)：除了設(shè)在集中空調(diào)機(jī)房內(nèi)的空氣處理設(shè)備外，還有分散設(shè)在空調(diào)房間內(nèi)的空氣處理末端裝 置，可對送入空調(diào)房間的空氣做進(jìn)一步的充處理，如，風(fēng)機(jī)盤管機(jī)

33、組分散式系統(tǒng)：又稱局部空調(diào)系統(tǒng)，是由空氣調(diào)節(jié)器來承擔(dān)房間空調(diào)任務(wù)的，它是將冷、熱源和空氣處理、 輸送設(shè)備集中設(shè)置在一個箱體內(nèi)，如窗式空調(diào)器、立柜式空調(diào)器通常人們習(xí)慣地將集中式和半集中式系統(tǒng)統(tǒng)稱為中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)缺點：大多數(shù)使用中央空調(diào)系統(tǒng)的大廈，會在工作日的早上9點至晚上6點提供空調(diào)，如果因為加班而要 求使用中央空調(diào)，除了要提早向物業(yè)申請，還要支付高額的中央空調(diào)加班使用費，因為一開空 調(diào)，整棟樓的空調(diào)系統(tǒng)都會隨之啟動。按負(fù)擔(dān)室內(nèi)熱濕負(fù)荷所用的介質(zhì)分：全空氣式系統(tǒng)：是利用空氣作為負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷的介質(zhì)，將經(jīng)過處理的空氣送入空調(diào)房間內(nèi)，同時消除室內(nèi)的 余熱和余濕，或者在消除余濕的同時向室內(nèi)補充熱

34、量。由于空氣的比熱容較小，為消除余熱、 余濕，所需送風(fēng)量大，風(fēng)道尺寸也大，因此需占用較多的建筑空間?？諝馑较到y(tǒng)：是同時使用空氣和水作為負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷的介質(zhì)，例如風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)就屬于這一類。 風(fēng)量不大，風(fēng)道尺寸較小，風(fēng)機(jī)盤管所需冷媒水或熱媒水是集中供應(yīng)的。 水式系統(tǒng)：是指不設(shè)新風(fēng)的風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組，室內(nèi)負(fù)荷全部由送入機(jī)組的水（冷媒水或熱媒水）來負(fù)擔(dān)，這 種系統(tǒng)空調(diào)房間內(nèi)衛(wèi)生條件較差，目前采用較少。制冷劑直接蒸發(fā)式系統(tǒng)：是指自帶冷源的空氣調(diào)節(jié)器，如窗式空調(diào)器。 寫字樓平面設(shè)計空調(diào) 寫字樓平面設(shè)計空調(diào)空調(diào)分類工作原理優(yōu)勢劣勢適用條件兩管制兩管制的空調(diào)箱中只是一組盤管，一進(jìn)一回，夏天通冷水，冬天通熱水

35、。節(jié)省了一套水系統(tǒng),標(biāo)準(zhǔn)相對較低，成本也低整個區(qū)域在同一時刻只能供冷或供熱采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB 50019-2003）指出：“全年運行的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，僅要求按季節(jié)進(jìn)行供冷與供熱轉(zhuǎn)換時，應(yīng)采用兩管制水系統(tǒng)”四管制四管制空調(diào)指空調(diào)箱同時裝有冷盤管和熱盤管，每組盤管一進(jìn)一回，共四根。兩組水管分別接入冷水和熱水。各末端設(shè)備可隨時自由選擇供熱或供冷的運行模式，相互沒有干擾，所服務(wù)的空調(diào)區(qū)域均能獨立控制溫度等參數(shù)；節(jié)省能量，系統(tǒng)中所有能耗均可按末端的要求提供。投資較大，運行管理相對復(fù)雜；由于管路較多，系統(tǒng)設(shè)計變得較為復(fù)雜，管道占用空間較大。公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB 501892005）規(guī)定：

36、全年運行過程中，供冷和供熱工況頻繁交替轉(zhuǎn)換或需同時使用的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，宜采用四管制水系統(tǒng)。因此，它較適合于內(nèi)區(qū)較大，或建筑空調(diào)使用標(biāo)準(zhǔn)較高且投資允許的建筑中中央空調(diào)由冷熱源系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)組成。制冷系統(tǒng)為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)提供所需冷量，用以抵消室內(nèi)環(huán)境的冷負(fù)荷；制熱系統(tǒng)為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)提供用以抵消室內(nèi)環(huán)境熱負(fù)荷的熱量。節(jié)能減排；對室內(nèi)空氣質(zhì)量有很大的改善，避免空調(diào)?。贿\行效果穩(wěn)定，高效不影響裝修裝飾及樓宇外立面的美觀；集中控制，功能先進(jìn)；使用年限較長，維修費用較低；施工周期較短，不影響整體裝修。初期投入成本較高；機(jī)組受損后，所需配件價格較高；管線布置較為復(fù)雜，維護(hù)難度較高；外機(jī)功率較大，較易產(chǎn)生噪音

37、；管道太長、出風(fēng)柵欄口容易積灰塵、滋生細(xì)菌，難于清洗。一般應(yīng)用于寫字樓中 寫字樓平面設(shè)計強(qiáng)弱電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)一般是指交流電電壓在24V以上的電力系統(tǒng)。如日常生活中的電燈、插座等，電壓在 110V220V。寫字樓使用過程中，電梯、空調(diào)、機(jī)房、照明工具等用電器均為強(qiáng)電電氣設(shè)備。 強(qiáng)電系統(tǒng)在使用過程中，一定要注意安全。一般寫字樓采用雙回路供電系統(tǒng)。配備備用發(fā)電機(jī)組，以便應(yīng)急事故時能為大廈提供消防電源。弱電智能化主要包括：消防智能化:火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防自動噴淋系統(tǒng)、防排煙聯(lián)動系統(tǒng)。通信系統(tǒng)：多模光纖網(wǎng)、寬帶、 等樓宇自控系統(tǒng)（BAS）：工作原理：采用計算機(jī)控制和網(wǎng)絡(luò)技術(shù), 對大樓內(nèi)的機(jī)電

38、設(shè)備, 如: 空調(diào)機(jī)組、冷凍機(jī)組、各種風(fēng)機(jī)、水泵等的運行狀態(tài)實 行實時自動檢測和節(jié)能控制的先進(jìn)系統(tǒng)，該系統(tǒng)為集散型計算機(jī)控制系統(tǒng)，主要由現(xiàn)場傳感器及執(zhí)行器、直接 數(shù)字控制器（DDC）、通訊網(wǎng)絡(luò)、中央操作站等四大部分組成，中央操作站設(shè)在保安控制中心。樓宇自控系統(tǒng)主要監(jiān)控設(shè)備：冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、 中水系統(tǒng)、電梯等。通過對以上機(jī)電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)測、控制、管理，達(dá)到節(jié)省人力、降低能 耗，方便操作，提高管理水平。弱電智能化系統(tǒng)集成：采用智能化系統(tǒng)BMS對大樓內(nèi)的樓宇自控系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、門 禁系統(tǒng)、車 庫管理系統(tǒng)）、火災(zāi)自動報

39、警系統(tǒng)等運行集中監(jiān)控和由這些信息而引起的聯(lián) 控制。其實質(zhì)為將不同 的系統(tǒng)互動，在同一個軟件平臺上進(jìn)行綜合的管理。其目的是 針對有管理需求的內(nèi)容，進(jìn)行事先安 排程序預(yù)案的解決措施，對亊件的發(fā)生進(jìn)行有效、快速的處理。 寫字樓平面設(shè)計強(qiáng)弱電系統(tǒng)指標(biāo)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商背景有良好的市場聲譽的專業(yè)發(fā)展商位置核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)及地鐵直接連接體量30000平方米以上產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)，只租不售樓層平面整層可出租使用面積超過1000平方米，使用率超過70%，盡量采用無柱型設(shè)計，單層平面最好方正。室內(nèi)凈高不低于2.6米樓板承重不低于250公斤/平米柱距不低于8米走廊寬度電梯前室：不低于3米；公共走廊：不低于

40、1.5米衛(wèi)生間男女各一，每個按照不低于樓層使用面積的1：10配置空調(diào)系統(tǒng)四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)；新風(fēng)量：30m3/人/小時（按照10m2/人密度計算）電梯系統(tǒng)（客梯）分區(qū)設(shè)置，平均等候時間不超過40秒；載重量：不低于1350公斤/部；梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部，設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)（貨梯兼消防）載重量：不低于1350公斤/部；梯速：2.5米/秒（視高度而定）停車位不低于0.9個/平方米 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 策略2.住宅 住宅概述住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但是不 包括住宅樓中作為人防用、不

41、住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的 房屋。 住宅建筑風(fēng)格中式風(fēng)格 中式古典，中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格異域風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格德式 ，東南亞風(fēng)情，法式，巴厘島風(fēng)情，地中海式 夏威夷風(fēng)情，英式，西班牙風(fēng)情，意大利式， 日式，美式 簡約，包豪斯，Artdeco 住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格 地中海式風(fēng)格 日式風(fēng)格 美式風(fēng)格按樓型外觀劃分:一般住宅可分為板樓和塔樓。板樓:是指由多個單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或電梯的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;基本形式:多層(層以下),小高層(7-12層以內(nèi)),高層(13-18層),超高層(18層以上甚至更高)塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核

42、心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓 層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓; 住宅分類塔樓指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊。主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本和戶型的平衡。59居

43、住類地產(chǎn)板樓指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。60居住類地產(chǎn)比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低高不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢:但高層建筑有利于觀景.不容易受遮擋,間接有利.容積率低高 通風(fēng)好不暢 朝向戶戶朝陽常有無采光居室 采光戶戶朝陽，南北通透存在灰

44、色空間同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對采光有負(fù)面影響:戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu),除少數(shù)承重梁之外.戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改;使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%最高可達(dá)90%塔樓戶型使用率常不足70%;受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低;銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓 住宅分類 住宅分類按建筑結(jié)構(gòu)分類：磚混結(jié)構(gòu):一般多見于多層建筑;框架結(jié)構(gòu):多見于多層和高層建筑;鋼筋混凝土

45、板墻結(jié)構(gòu):多見于中高層;鋼結(jié)構(gòu):主要承重構(gòu)件用鋼材制成。如體育館、 大劇院等。 住宅分類按房屋戶型劃分:一居室;公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;躍 層: 房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般 在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。錯 層: 房屋內(nèi)地面錯落的房型;主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個 高度不

46、同的平面上。復(fù) 式:復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓 梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅 住宅分類西山國際城 正源廣場 玲瓏天地 國悅府按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分:商品房:指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規(guī)律經(jīng)營的房子;商品房分類:普通住宅住宅小區(qū)建筑容積率1.0(含)以上; 單套建筑面積在140(含)平方米以下; 實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下;非普通住宅:甲宅; 24小時電梯、保安，物業(yè)費較高； 公寓; 商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水； 別墅:(獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼) 一般較為偏遠(yuǎn); 商品房銷售資質(zhì)

47、商品房銷售須具備以下五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房銷售許可證； 住宅分類已購公房:普通公房: 指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公 有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房;央 產(chǎn) 房 : 指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單 位,國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的 由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房;私產(chǎn)平房:私有住宅,是個人或家庭

48、購買、建造的住宅;在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅 消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 住宅分類經(jīng)濟(jì)適用房:定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象,并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的,具有社會保障性質(zhì)的普通住宅.土地 供應(yīng)原則上實行劃撥方式,住房設(shè)計要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng) 濟(jì)用房的供應(yīng)價格由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的行政主管部門會同物價部門按建設(shè)成本確定.只擁有房屋所有權(quán):表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁上部加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房印章或按經(jīng)濟(jì)適 用房管理;使用權(quán)房:定義：使用權(quán)公房:指國家或國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,

49、以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有住房.俗 稱小產(chǎn)權(quán),業(yè)主只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán),可以永久使用,可以繼承.既承租房,只能居住,不能自行轉(zhuǎn)讓、出租 或贈予,最顯著的特征是要交房租; 住宅分類 住宅發(fā)展商品住宅價格穩(wěn)中有升：從市場消費需求角度看，居民住房需求的升級換代，舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來 的城市拆遷，城市新增人口將進(jìn)入市場購房。在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市場環(huán)境不斷 改善的條件下，支持房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)發(fā)展的基本條件沒有改變?！肮?jié)能省地”型住宅受：隨著建立循環(huán)經(jīng)濟(jì)和資源節(jié)約型社會的政策的實施，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的經(jīng)濟(jì)政策 將相繼出臺，水價、熱價、電價的調(diào)整及物業(yè)稅的征收，將對居住成本產(chǎn)生一定

50、的影響。 全面迅速地提高住宅品質(zhì)，將使住宅市場結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。超大面積住宅將受限：在我國現(xiàn)有的人口、資源、環(huán)境條件，住宅建設(shè)應(yīng)始終堅持節(jié)約用地、節(jié)約能源和綜合利 用資源，要研究綜合運用稅收、土地、規(guī)劃等政策措施，大力提倡住宅的適度消費、科學(xué) 消費，提倡有利于節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的生活方式與消費方式。普通住宅需求大：隨著一系列加快解決中低收入階層的住房問題的政策相繼出臺，普通居住用地的出讓面積增 加，普通住宅供應(yīng)面積增加。由于建材品質(zhì)提高、土地“招、拍、掛”全面實施，水電價格上 漲，拆遷成本越來越高，普通住宅將穩(wěn)中有升。 住宅發(fā)展高檔公寓處于市場消化：高檔公寓市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，整個市場處于

51、消化時期，市場競爭激烈，在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、 選材、性能上比往年有所提高，消費者得到更多的實惠。北京、上海等城市成交量可能 有所回落。別墅市場進(jìn)入盤整階段：別墅項目由于受政府宏觀政策的影響，供應(yīng)數(shù)量和體量將會下降，而房貸利率的提 高，將使別墅市場的需求下降。性能住宅將被看好：隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人們生活水平的提高，一方面住宅建設(shè)的任務(wù)還很繁重，另一方面又面臨 著越來越嚴(yán)峻的資源、環(huán)境、生態(tài)壓力，繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行住宅建設(shè)，各個方面都將 難以承受。隨著政策的完善，應(yīng)該更好地引導(dǎo)住宅建設(shè)的合理發(fā)展。盡快實施住宅性能認(rèn)定 制度，能夠促進(jìn)高性能住宅的建造。 住宅裝修與朝向住宅交房標(biāo)準(zhǔn)一般為毛坯房，也有部分房屋

52、簡 裝修或精裝修交房。 住宅的內(nèi)裝修一般包括：毛 坯: 水泥地、白墻、廚衛(wèi)沒裝;簡 裝 修: 地磚、白墻、廚衛(wèi)已裝可用;中 裝 修: 大地磚、老式木地板、復(fù)合地板;精 裝 修: 高級瓷磚、純木地板等;豪華裝修: 裝修前衛(wèi)、用料講究等;住宅的朝向一般以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向為準(zhǔn)。多層樓朝向多為南北向或東西向（以通透為好）;高層板樓與多層樓的朝向相似;高層塔樓多為四角,其朝向多為東向、西向、南向、 北向等單一方向或東南、西南、東北、西北及各 種斜向; 住宅相應(yīng)指標(biāo)容 積 率:總建筑面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率 = 總建筑面積總用地面積 一般來

53、講:普通住宅容積率1.0; 非普通住宅容積率1.0;使用率：使用率=使用面積住宅面積一般來講：72%高層塔樓使用率75% 78%板樓80%進(jìn)深：指住宅的長度。為了保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅的房間進(jìn)深一般限定 在5米左右。 住宅套內(nèi)功能空間與布置原則套內(nèi)功能空間的設(shè)置和布局，既要滿足功能上的要求也要滿足使用便利和衛(wèi)生的要求，設(shè)計時應(yīng)合理、有效地組織各功能區(qū)塊，注重動靜分區(qū)、潔污分區(qū)、提高使用效率。 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局的原則（一）臥室、起居室 ( 廳 ) 、廚房、衛(wèi)生間是住宅的必要功能空間，為方便使用并增強(qiáng)居住的舒適度，還可設(shè)置書房、 貯藏空間、用餐空間及人口過渡

54、空間。 功能空間不應(yīng)采用過分狹長的形狀，為保證空間的有效利用、家具的設(shè)置以及采光和視覺的效果，起居室、臥室、 餐廳等功能空間的長短邊長度比不應(yīng)大于 1.8 。 起居廳、臥室是家庭的主要活動空間，具有衛(wèi)生和隱私的要求，因此，應(yīng)有良好的自然通風(fēng)、采光和視野景觀， 且不受鄰居視線干擾。 住宅套內(nèi)功能空間與布置原則套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局的原則（二）每套住宅必須有良好的日照，當(dāng)有超過 4 個居住空間時，至少應(yīng)有2個空間獲得日照，以保證居室的衛(wèi)生條 件。關(guān)于居住空間日照時間，按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB 50180中住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。老年人住宅不應(yīng)低于冬至日日照2h的標(biāo)準(zhǔn)； 舊區(qū)改建的項

55、目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1h的標(biāo)準(zhǔn)。建筑氣候區(qū)劃、氣候區(qū)氣候區(qū)、氣候區(qū)大城市中小城市大城市中小城市日照標(biāo)準(zhǔn)日大寒日冬至日日照時數(shù)（h）231有效日照時間帶（h）（當(dāng)?shù)卣嫣枙r）816915日照時間計算起點底層窗臺面套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局的原則（三）凹口處容易形成渦流，受污染的空氣不容易消散，起居室、臥室若朝向凹口開窗，容易使得空氣在戶間交 叉流動，造成串味和疾病的傳播。 室內(nèi)交通路線應(yīng)短而便捷，要保證各功能空間的完整性，避免穿越。特別是不應(yīng)穿行主要居住空間。 交通路線指從人口到達(dá)各功能空間的線路，線路越短，則表明平面組織合理，空間利用率高。交通面積是 指無法設(shè)置家具

56、，為交通使用的純通道面積，如過大，則居室空間的有效利用率較低。 餐廳、廚房同屬家庭公用空間，有緊密的功能上的聯(lián)系，因此餐廳和廚房不應(yīng)分離過遠(yuǎn)。 從衛(wèi)生和安全的角度考慮，廚房應(yīng)有自然采光和通風(fēng)，且最好鄰近出入口，以便蔬菜、食品和垃圾的出入。 對于三個及三個以上臥室的住宅，家庭人口偏多，為減少衛(wèi)生間使用緊張的矛盾，照顧主人隱私和方便客 人使用，一般設(shè)二個或二個以上的衛(wèi)生間，其中一間為主臥室專用。衛(wèi)生間的位置應(yīng)方便使用，一般來講 應(yīng)緊靠臥室，若有兩個衛(wèi)生間，共享衛(wèi)生間可設(shè)在起居廳旁。 功能齊全的衛(wèi)生間應(yīng)考慮洗浴、便溺、化妝、洗面等各種需要，洗面和便溺應(yīng)作適當(dāng)分隔，相互空間位置 和安裝尺寸應(yīng)符合人體工程學(xué)的要求。每套住宅至少應(yīng)設(shè)一個功能齊全的衛(wèi)生間。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層。可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房的上層；并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。 住宅套內(nèi)功能空間與布置原則 住宅套內(nèi)功能空間與布置原則功能空間尺度的原則（一）功能空間尺度，既要滿足使用功能上的要求，也要滿足舒適度的要求。住宅各功能空間的面積分配比例應(yīng)適當(dāng)，避免大而不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象產(chǎn)生。臥室之間不應(yīng)穿越，臥室