易居培訓房地產市場調研課件

1、2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心1房地產市場調研 房地產投資環(huán)境調研政策法規(guī)環(huán)境經濟環(huán)境社會環(huán)境基礎環(huán)境2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心2引子房地產市場調研 2005年伊始，上海市政府進一步加大經營性用地供應量，預計全年經營性用地供應量在3000公頃以上，其中2000公頃用于建設以配套商品房為主的中低價商品房；今年將有配套商品房1000萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米進入市場預售，全市以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應將占到市場供應總量的65。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心31.房地產政策法規(guī)環(huán)境調研房地產市場調研房地產行業(yè)是一個受到政策法規(guī)影響非常大的行業(yè)

2、。不對政策法規(guī)環(huán)境進行調研，對于房地產行業(yè)來說就是“無法無天”！2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心41.1房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的內容房地產市場調研政策法規(guī)調研的內容 政府法律法規(guī)，如城市房地產管理法、土地管理法、環(huán)境保護法、廣告法等；政府方針政策，如產業(yè)政策、人口政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等、交易政策等； 房地產相關政策，如房地產開發(fā)政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策等；另需關注政局變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心51.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研政策法規(guī)調研的方法

3、之一網絡查詢 政府部門建立的官方網站（如中國法院網、建設部網站、房地資源網等）；企業(yè)、民間組織以及研究機構建立的各類房地產相關網站（如第一房產網、中國土地網等）； 通過各種搜索引擎如goole、百度、百狗等進行主題搜索。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心61.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心71.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心81.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心91.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國

4、）研發(fā)中心101.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心111.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心121.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心131.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心141.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心151.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心161.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調

5、研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心171.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心181.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研政策法規(guī)調研的方法之二出版物查詢 新聞媒體所發(fā)布的資料，如人民日報、解放日報等；國內外大學及公共圖書館的出版物。 政府機關/同業(yè)公會/商會所公布的資料； 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心191.2房地產政策法規(guī)環(huán)境調研的渠道房地產市場調研政策法規(guī)調研的方法之三現場調研 調研人員可以到相關的政府部門進行咨詢，以獲得第一手和最新的資料，在信息的準確性和新鮮度上都有較高的保證。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中

6、心201.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 土地開發(fā)政策對土地開發(fā)規(guī)模的影響土地轉讓政策對土地開發(fā)規(guī)模的影響房屋拆遷政策對潛在需求總量及開發(fā)成本的影響房屋開發(fā)政策對房屋成本的影響2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心211.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 房屋交易政策對房屋轉讓成本及需求的影響房產金融政策對購房成本、購房門檻及房地產需求的影響房產稅收政策對購房成本、購房門檻及房地產需求的影響房產規(guī)劃政策及基礎設施對產品形態(tài)和建筑成本的影響2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心221.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 案例：綠化隔離地區(qū)建設政策評析2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心231.3政策

7、環(huán)境的分析房地產市場調研 2001年以來，北京市以接近綠化隔離地區(qū)為賣點的商品房樓盤開始增加，由綠化隔離地區(qū)的建設引發(fā)的開發(fā)項目也日漸增多。這不能不使我們要留意綠化隔離地區(qū)政策對房地產業(yè)的影響。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心241.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 （一）綠化隔離地區(qū)政策的主要內容1、什么叫綠化隔離地區(qū) 按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區(qū)和10個城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要由綠化帶隔開。2、為什么要建設綠化隔離地區(qū) 綠化隔離地區(qū)的建設是早在1994年1月由首都規(guī)劃委員會提出的。綠化隔離地區(qū)的建設是落實北京城市總體

8、規(guī)劃的重要工作內容之一，也是推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經濟可持續(xù)發(fā)展的一項重要工作。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心251.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 3、綠化隔離地區(qū)建設資金從哪里來 2000年3月24日北京市政府關于加快本市綠化隔 離地區(qū)建設的暫行辦法中規(guī)定： 對在綠化隔離地區(qū)內進行綠化的，市財政按每畝5000元標準給與補助，開始綠化時撥付補助費的50%，全部綠化并經驗收合格后再撥付余下的50%。同時，從綠化后的第二年開始，連續(xù)3年每畝按120元的標準撥付養(yǎng)護費。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心261.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研

9、 根據1996年10月北京市政府轉發(fā)市規(guī)劃委關于實施市區(qū)綠化隔離地區(qū)綠化建設中有關配套政策的請示的通知中規(guī)定： 減收征地管理費。對實施綠化改造鄉(xiāng)村的全部用地，征為國有并劃給新組建的集體經濟組織，用于市區(qū)隔離地區(qū)的綠化用地及城市開發(fā)的建設用地，市房地局按程序辦理土地征用手續(xù)，并減收征地管理費。 免交土地出讓金。綠化建設地區(qū)的城市綠化用地、市政設施及拆遷安置用地，免交土地出讓金，商品房用地按有關規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金。 免交菜田基金和防洪費。綠化建設地區(qū)的綠化用地、市政設施及拆遷安置用地，免交菜田基金和城市防洪費，商品用房地則按規(guī)定繳納。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心271

10、.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 京政辦發(fā)200020號北京市人民政府辦公廳印發(fā)市綠化隔離地區(qū)建設領導小組“關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法”的通知中規(guī)定： 開發(fā)商品房引資。大辦提倡和支持農民合作建房，也可由集體經濟組織和農民共同出資或引資進行開發(fā)建設。在農民自住房建成的前提下，允許各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經濟組織開發(fā)建設一部分商品房向社會出售，所得收益用于拆遷補償和綠化建設。建設農民自主房屋和上市出售的商品房的比例為10.5。 市綠化隔離地區(qū)建設領導小組2000年3月29日加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見： 引入外資。充分運用市場經濟的手段，多渠道籌措建設資金，形成政府、社會、企業(yè)、農民、外資相

11、結合的多元化投資渠道。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心281.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 4、綠化隔離地區(qū)的規(guī)模 按照北京城市總體規(guī)劃，在城市中心邊緣和邊緣集團之間是城市綠化隔離地區(qū)，過去的十年里，綠化了40平方公里。為了盡快改善城市隔離地區(qū)的環(huán)境面積，加快綠化隔離地區(qū)建設，市委、市政府決定用3年時間完成原計劃10年完成的綠化任務。 根據市綠化隔離地區(qū)建設領導小組關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見的規(guī)定： 從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內，用3年到4年的時間完成綠化面積60平方公里的任務。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心291.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 根據市

12、政府2000年8月關于建設四環(huán)路百米綠化帶工作方案的精神，2000年底到2001年兩年內建成四環(huán)路百米綠化帶。建成環(huán)繞京城的700公頃景觀綠地。在擬建設的700公頃綠地中，朝陽區(qū)負責建設380公頃，海淀區(qū)負責建設130公頃，豐臺區(qū)負責建設190公頃。 綠化隔離地區(qū)建設將涉及的拆遷農業(yè)人口88萬。按照北京市綠化隔離地區(qū)建設總指揮部20006號文的精神，新村建設的占地及建筑規(guī)模嚴格按照人均75平方米的建筑面積控制總的建筑規(guī)模。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心301.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 5、綠化隔離地區(qū)項目限高9米 根據市政府關于加快本市綠化隔離地區(qū)暫行辦法第四條規(guī)定：對經營性的綠

13、色產業(yè)項目，其綠化建設用地面積在100畝以上的，允許有3%5%的土地用于與綠地相適宜的建設項目，但不得搞房地產開發(fā)和任何工業(yè)項目。此類項目的建筑物高度嚴格限定在2層以下（不高于9米）。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心311.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 （二）綠化隔離地區(qū)的建設對房地產的影響 對綠化隔離地區(qū)的建設政策進行分析，可以看出綠隔離地區(qū)的建設對北京的房地產市場供應將有較大的影響。問題：將會產生哪些影響？2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心321.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 1、四環(huán)路與五環(huán)路之間的土地供應量將增大 由于綠護隔離地區(qū)的建設，近年內沿四環(huán)和四環(huán)路、五環(huán)路之間將

14、會有不少土地供應，將會有不少項目在綠地隔離地區(qū)的建設過程中出現。 據有關資料表明，綠化隔離地區(qū)建設將涉及的拆遷農業(yè)人口88萬。按照北京市綠化隔離地區(qū)建設總指揮部20006號文的精神，新村建設的占地及建筑規(guī)模嚴格按照人均75平方米的建筑面積控制總的建筑規(guī)模?？梢酝扑憧偨ㄖ娣e將有6600萬平方米。按照10.5的比例估算，將有3300萬平方米的商品房供應量在未來開發(fā)，如果綠化隔離地區(qū)的建設在10年內全部完成，每年將有330萬平方米的商品房供應量，這將是現在北京市商品房供應面積的三分之一。如果在兩年內完成，則每年將可供應8001100萬平方米的商品房。這將是現在北京市商品房供應總面積的一倍。2022

15、/7/17易居（中國）研發(fā)中心331.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 2、綠化隔離地區(qū)的土地增值空間較大 當然綠化隔離地區(qū)的建設對開發(fā)商的影響不僅僅只是負面的，應該說，綠化隔離地區(qū)的建設對開發(fā)商來說是一個機遇。可以獲得增值空間較大的土地。在這類地區(qū)買地搞開發(fā)，沒有太多的拆遷費用，這可使開發(fā)商拿到較為便宜的土地。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心341.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 3、大量商品房供應可能會使北京市商品房價格總水平有所下降 由于綠化隔離地區(qū)的建設，新項目將集中在沿四環(huán)路或四環(huán)路與五環(huán)路之間出現，這一區(qū)段的商品房供應量的加大，會影響這一區(qū)位商品房的總體價格水平?，F在這一區(qū)段的

16、商品房價格多在4000元左右，大量商品房的集中供應是否會引起這一區(qū)段的價格下降，是開發(fā)商不得不注意的問題。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心351.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 4、四環(huán)道五環(huán)之間的環(huán)境的改善加上商品房品質的提高，可能會吸引二次置業(yè)的工薪家庭或一次置業(yè)的年輕家庭落戶。 綠化隔離地區(qū)的建設會使環(huán)境有較大的改觀，自然環(huán)境和建筑品質較高，且地價較低而房價也較低，這一點對于開發(fā)商品房來說是一個利好的條件。 但是由于四環(huán)到五環(huán)之間的公建和服務設施基礎差，離市區(qū)較遠，對于在市區(qū)上班的人們來說很不方便，更不適合有老人和孩子的家庭居住。所以在綠化隔離地區(qū)建設還沒有成熟，交通和各種公建、服

17、務設施還沒有完備之前，它可能較多的吸引一些沒有學齡前兒童的年輕家庭，以及二次置業(yè)的工薪家庭。當四環(huán)或五環(huán)發(fā)展成為較成熟的居住地區(qū)時，這些年輕家庭成長為成熟家庭，而二次置業(yè)的工薪家庭可以改度假式居住，為定居居住和養(yǎng)老居住，到晚年收入降低時可以把市區(qū)的住房出租以供這套住房。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心361.3政策環(huán)境的分析房地產市場調研 5低總價，面積適合的連體別墅可能成為較為流行的樓型 在綠化隔離地區(qū)建設的商品房，容積率受到限制，只能開發(fā)低層或多層低密度的住宅，只有靠提高規(guī)劃設計水平才能提高產品的單價。雖然對于在綠化隔離地區(qū)開發(fā)商品房的容積率沒有明文規(guī)定，但根據市政府關于加快本市綠化

18、隔離地區(qū)建設的暫行辦法第四條的精神，綠化隔離地區(qū)內不得建高層建筑。即使是與綠化產業(yè)相關的建筑項目也不得超過9米。所以，只能選擇連體別墅來提高底層商品房的品質，同時提高小區(qū)的規(guī)劃水平。不僅如此，這里的連體別墅的面積不可過大，這樣才能控制總價。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心372.經濟環(huán)境調研引子價格和13個宏觀指標的相關性分析 房地產市場調研 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心382.1經濟環(huán)境調研的內容房地產市場調研經濟環(huán)境調研的內容國內生產總值、居民收入水平、消費結構和消費水平；國家、地區(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、結構、趨勢、速度和效益；項目所在地區(qū)的對外開放程度和國

19、際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況；物價水平及通貸膨脹率等。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心392.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研經濟環(huán)境調研的方法之一網絡查詢 網上查詢應盡可能通過政府或權威網站等可靠來源獲取信息： 中央或地方政府部門及其相關機構建立的網站（如國家統(tǒng)計局網站、上海市統(tǒng)計局網站、上海市經濟委員會網站、中國經濟網等）； 企業(yè)、社會組織以及研究機構建立的各類房地產相關網站（如新浪網、搜狐等）； 通過各種搜索引擎如goole、百度等進行主題搜索。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心402.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心

20、412.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心422.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心432.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心442.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心452.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心462.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研經濟環(huán)境調研的方法之二出版物查詢 政府機關、金融機構統(tǒng)計公布的資料，如政府公報、銀行結匯統(tǒng)計、中國市場統(tǒng)計年鑒、中國經濟年鑒、中國住宅金融報告等； 各種新聞媒

21、體所發(fā)布的資料，如經濟日報等； 國內外大學、公共圖書館的出版物和資料； 各種基金會所實行的研究計劃及報告。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心472.2經濟環(huán)境調研的渠道房地產市場調研經濟環(huán)境調研的方法之三現場調研 調研人員可以到相關的政府部門進行咨詢，以獲得第一手和最新的資料。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心482.3經濟環(huán)境分析房地產市場調研 GDP總量對需求總量的影響 人均收入水平對需求總量及結構的影響 人均居住水平對需求總量的影響 投資總額對需求總量的影響 工業(yè)綜合效益指數對工業(yè)類房產的影響2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心492.3經濟環(huán)境分析房地產市場調研 社會消費

22、品總額對商業(yè)類房地產的影響銀行儲蓄量對需求總量的影響 人口總數對需求總量的影響家庭規(guī)模對需求結構的影響2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心503.房地產市場社會環(huán)境調研房地產市場調研先看一份外資的分析報告2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心512022/7/17易居（中國）研發(fā)中心522022/7/17易居（中國）研發(fā)中心532022/7/17易居（中國）研發(fā)中心543.1社會環(huán)境調研的內容房地產市場調研社會環(huán)境調研的內容社會環(huán)境調研主要是了解主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活態(tài)度等，具體內容主要包括：人口總量、新增人口總量、家庭人口規(guī)模及構成；居民年齡構成、職業(yè)構

23、成、教育程度、文化水平等； 居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等； 消費者民族與宗教信仰、社會風俗等；2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心553.2社會環(huán)境調研的渠道房地產市場調研社會環(huán)境調研的方法之一網絡查詢 可以通過各類網站如中國人口信息網、各地區(qū)人口網等查詢，了解目標地區(qū)的人口特征等內容；也可在網上對相關主題進行搜索，但采用通過這種方式所獲取的信息時，必須慎重考慮其來源的可靠性和內容的準確性。2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心563.2社會環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心573.2社會環(huán)境調研的渠道房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)

24、中心583.2社會環(huán)境調研的渠道房地產市場調研社會環(huán)境調研的方法之二向專業(yè)公司購買 某些專業(yè)的調研公司會對固定樣本家庭的日常消費進行調研，形成一些基礎數據，供企業(yè)和研究人員參考。向這類專業(yè)公司進行購買，可以節(jié)約調研的時間和人力，但是由于樣本量的局限性，在信息的數量和代表性上可能會受到一定的限制，此外，在對于某些具體目標（如指定區(qū)域、特定人群等）的調研上，也會存在針對性不足、覆蓋面不全等困難。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心593. 2社會環(huán)境調研的渠道房地產市場調研社會環(huán)境調研的方法之三攔截法指對調研區(qū)域的人群實施攔截調研，了解其消費習慣、特性、能力、主要消費場所以及在重大支出（如房產

25、購買）上的判斷標準等，此外，區(qū)域消費者的人口特征、生活習慣、信仰和風俗等也可成為調查內容，調研實施的關鍵在于問卷的設計和樣本的選擇，一般來說，如果要在較短的時間內獲得較大樣本量的信息，攔截法比較適合；2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心604.基礎環(huán)境調研房地產市場調研2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心614.1基礎環(huán)境調研的內容房地產市場調研 由上圖可見：閔行莘莊地區(qū)房地產市場的繁榮是地鐵一號線開通的結果。 房地產基礎環(huán)境直接影響著房地產產品的價格，是房地產商品的特有屬性。 優(yōu)良的基礎環(huán)境，對提升房地產商品的價值、發(fā)揮房地產商品的效能具有重要作用。 2022/7/17易居（中國）研發(fā)中心624.1基礎環(huán)境調研的內容房地產市場調研政府計劃和規(guī)劃，各級有關國民經濟