工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查研究報告

1、-.可修編-.工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告類別:我的文章評論(0)瀏覽(60)2011-03-0613:17標(biāo)簽：工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告1、工業(yè)地產(chǎn)的界定工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。2.工業(yè)地產(chǎn)的根本情況工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型表1：工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型種類物業(yè)特點分布區(qū)域未來開展政策導(dǎo)向1、物流倉儲選擇交通比擬興旺地區(qū)，一般集中建立在泰近海港、陸港目前主要分布于

2、長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開放城市未來物流倉儲的市場需求量在年均增長20%以上，特別是陸路交通物流倉儲政府扶持2、工業(yè)研發(fā)樓宇選擇在經(jīng)濟中心城巾建乂，一般在工業(yè)開發(fā)園區(qū)分布十、XX、等主要城市國家鼓勵自主研發(fā)，一般以國家主導(dǎo)為主，開展政府扶持，且對局新園區(qū)有優(yōu)惠政策能夠形成專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化潛力較人3、工業(yè)廠房選址無特殊要求分布比擬廣泛，但在制造業(yè)較興旺地區(qū)較集中隨著世界制造中心向中國加快轉(zhuǎn)移，市場供不應(yīng)求但目前政策對此類用地已限制2.2工業(yè)地產(chǎn)的主要特征工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。表2：工業(yè)地產(chǎn)的主要特性主要特

3、征具體表現(xiàn)1、政策主導(dǎo)為主受國家產(chǎn)業(yè)開展政策及扶持政策影口向較大；不受住宅政策調(diào)控影響；2、專業(yè)性強，與產(chǎn)業(yè)化程度密切啟美產(chǎn)業(yè)客戶為工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶；工業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合、拓展密切相關(guān)；區(qū)域的產(chǎn)業(yè)化程度是影響工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素3、區(qū)域性強，趨于高端化珠三角區(qū)域多以低端的制造型企業(yè)為主；長三角、環(huán)渤海區(qū)域多以高端的研發(fā)、技術(shù)型企業(yè)為主；今后工業(yè)地產(chǎn)將越來越趨于向高端開展；4、投資回報穩(wěn)定工業(yè)物業(yè)以出租為主；因工業(yè)企業(yè)相對穩(wěn)定，物業(yè)租期較長，租金相對穩(wěn)定，其投資回報率較穩(wěn)定。2.3開發(fā)模式分類表3：工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進展，

4、通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程。基于區(qū)域經(jīng)濟建立、社會開展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟開展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進展的工業(yè)地f發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)

5、引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進展的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或具他地方獲取工業(yè)土地工程，在進展工程的道路、綠化等根底設(shè)施建立乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)工程的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營獲取合埋的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管的方式進展工程相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。4、綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地

6、產(chǎn)商模式進展混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式?？v觀目前國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。(1)T業(yè)園區(qū)開發(fā)模式如亦莊開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進展，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式如金山的石化工業(yè)園區(qū)，在石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進展相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進而到達(dá)整個產(chǎn)業(yè)鏈的

7、完善與開展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略開展目標(biāo)奠定堅實的根底。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。3工業(yè)地產(chǎn)商模式如普洛斯公司的開發(fā)模式，具在取得土地之后，進展一級開發(fā)包括根底設(shè)施的建立，二級工程以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進展二級工程的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客

8、戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。4綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進展混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的開展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承當(dāng)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)和市政道路建立業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承當(dāng)最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一

9、般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建立業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相比照擬高。2.4工業(yè)地產(chǎn)價格的影響因素表4：工業(yè)地產(chǎn)投資與價格的影響因素主要因素具體表現(xiàn)1、政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價格，直承受制于國家對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)開展政策以及當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。2、地理位置區(qū)域經(jīng)濟的興旺程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產(chǎn)業(yè)開展環(huán)境、產(chǎn)品輻射圍等直接影響物業(yè)價格。3、配套設(shè)施及園區(qū)周邊的公共交通、配套

10、效勞設(shè)施的完善與便捷程度，園區(qū)是否享受優(yōu)惠效勞政策等影響物業(yè)價格。3、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析行業(yè)運行現(xiàn)狀1工業(yè)用地價格指數(shù)保持平穩(wěn)與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的本錢向用地者協(xié)議供給。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產(chǎn)房可以對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟和就業(yè)起到持續(xù)拉動作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會有相關(guān)優(yōu)惠政策。2工業(yè)廠房租賃價格穩(wěn)定上升工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，與經(jīng)濟周期和行業(yè)波動的相關(guān)性低。首先是因為我國目前的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速開展為廠房的需求提供支撐；再

11、者工業(yè)房地產(chǎn)因為其開發(fā)專業(yè)性強，具有一定行業(yè)門檻，目前競爭不劇烈有關(guān)，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較小，回報穩(wěn)定。3全國大局部地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量缺乏開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，開展面臨著嚴(yán)重的考驗，一方面，國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保存下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間缺乏的問題，未來的開展空間受限。而造成開發(fā)區(qū)土地存量缺乏的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)開展的矛盾。局部開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，引來更

12、多的工程入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上工程對土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴區(qū)又受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)開展受限。另一方面原因是局部開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有100至200公頃，開展空有有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的開展。4企業(yè)總部向一線城市“遷徙；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移把中國工業(yè)地產(chǎn)開展機遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場。雖然中國一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)開級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價的勞動力和土地。、等一線城市土地價格一直在攀升，因此國

13、外一些跨國企業(yè)開場把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其開展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同時，國外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同開展機遇。人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益?？傊?，工業(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個投資熱點，也許是資產(chǎn)開值的最后一片熱土。供需分析1工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增加，供需缺口增大。由于工業(yè)房地產(chǎn)的供求受到工業(yè)產(chǎn)品需求的牽制，當(dāng)工業(yè)產(chǎn)品需求增加就會吸引工業(yè)生產(chǎn)商加大該

14、類產(chǎn)品供給，擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加生產(chǎn)場地，工業(yè)房地產(chǎn)的需求相應(yīng)上升。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建立等重要因素的作用下，國工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。2國家的調(diào)控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供需缺口工業(yè)房地產(chǎn)的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對具體利用方式作了嚴(yán)格的規(guī)定，工業(yè)房地產(chǎn)的功能和供給都要隨政府政策導(dǎo)向而動，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產(chǎn)的供給。下表國家最近幾年出臺的工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策的出臺將大大提高現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)的投

15、資價值。特別是國土資源部在2006年9月發(fā)布以于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知？，對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得本錢、土地前期開發(fā)本錢和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，硒知？等有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可防止，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。時間政策重點容2003.2國土資源部？關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供給調(diào)控的緊急通知？清理違

16、規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁下放土地審批權(quán)、嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進展商品房開發(fā)。2003.7國務(wù)院辦公廳？關(guān)于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知？暫停審批新設(shè)立和擴建各類開發(fā)區(qū)。包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)園區(qū)。國家級開發(fā)區(qū)確需擴建的，需報國務(wù)院審批。2003.7國務(wù)院辦公廳？關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建立用地管理的通知？對各類開發(fā)區(qū)進展全面清查，并對清查容進展了明確的規(guī)定；在檢查清理的根底上進展整頓規(guī)。對不符合開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要堅決停辦。對已批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)如有超過建立用地規(guī)模和圍的土地，依法處理，如確需擴建

17、的，嚴(yán)格按照有關(guān)法定程序辦理；加強對開發(fā)區(qū)建立用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴(yán)格控制實力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵工業(yè)工程向園區(qū)集中。2003.11國務(wù)院？關(guān)于加大工作力度匕步治理整頓土地市場秩序的緊急通知？堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴(yán)格落實7月30號發(fā)出的通知要求，加快對各類開發(fā)區(qū)的清理進度。2004.10國務(wù)院發(fā)出？關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定？加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理。2005.3國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部在于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高開展水平的假設(shè)干意見？工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得附于房地產(chǎn)開發(fā)。-.可修

18、編-.-.可修編-.2005.9國土資源部發(fā)布？關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知？對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得本錢、土地前期開發(fā)本錢和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地力政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標(biāo)準(zhǔn)2005.12國土資源部公布注國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)？工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)總共為15個等級，注國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)叫土地等別掛鉤，/、同土地等別的最低價標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別一等相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)840元/平方米是最低等別十五等，60元/平方米的14倍。同時還要求，“工業(yè)用地必

19、須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的取低價標(biāo)準(zhǔn)。這就和招拍掛措施起嚴(yán)格控制了工業(yè)用地出讓價格。2007.1國土資源部為落實？國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知刑神，經(jīng)國務(wù)院同意，對報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建立用地審批方式作出的重大調(diào)整。依法由國務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級政府匯總舟-次申報，經(jīng)國土資源部審核，報國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。省級政府將對城市建立用地負(fù)總責(zé)。這樣實際上就是收回了省級以卜政府的土地審批權(quán)，終結(jié)了地方政府為了吸引投資而低價甚至零價格出讓工業(yè)用地的可能4.開展趨勢工業(yè)與工

20、業(yè)地產(chǎn)共同高速開展相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%,對日本GDP奉獻(xiàn)在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%,對本國GDP奉獻(xiàn)也超出了30%。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國市場規(guī)模以及自身開展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長。工業(yè)地價未來將大幅上漲1政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進入“市場調(diào)配資源的時代，而不是以政策為主導(dǎo)對資源進展調(diào)配。工業(yè)工

21、地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正反映市場供求關(guān)系。2工業(yè)工程的建立和開展將增加工業(yè)用地的需求，從而推開工業(yè)地產(chǎn)的開展。隨著我國工業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預(yù)見，工業(yè)地價未來將大幅上漲。圖：1995年-2006年工業(yè)增加值國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新2005年年末，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園工程，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機場的物流地產(chǎn)工程，再加上近日麥格理開發(fā)的康橋物流廠房倉庫，外資對物流地產(chǎn)工程的升溫其實還僅僅是一個開場。海外投資機構(gòu)進入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對他們

22、來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。這些海外基金通常的做法是打包上市，擴大資本，進展更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個工業(yè)地產(chǎn)工程打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的方案中，康橋工程可能也會被打包上市，進展融資，以求更大的投資資本。盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs,普洛斯和AMB在中國

23、地一系列投資，實際上還是一種著眼于具體工程的公司經(jīng)營方式，而不是立足于為投資者理財?shù)幕鸩僮鞣绞?。但近年地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進展巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實行的REITs做準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國的工業(yè)地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實，在麥格理的方案中，康橋工程就被打包進上市方案。投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到開展機遇由于一線城市土地價格與勞動力本錢上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從、等一線城市撤出，而只保存區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機構(gòu)，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產(chǎn)

24、基地移至二線城市。國六大區(qū)域開場成為各跨國企業(yè)選址熱點：分別是以XX、為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以、為代表的大長三角地區(qū)；以為代表的華南地區(qū)；以、為代表的西南地區(qū)，以、為代表的東北地區(qū)和以、為代表的中部地區(qū)。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代經(jīng)過20年的開展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟和社會開展的需要，局部開發(fā)區(qū)正在升級為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國的經(jīng)濟開展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進外資，產(chǎn)業(yè)升級等角色，在促進產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟開展，解決就業(yè)的同時，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時開展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最正確的選擇。工業(yè)地產(chǎn)未來開展重點：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在國家出臺？關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知？后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級政府將會限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的開展趨勢將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體?！笆迤陂g，國家對國家高新區(qū)實施“二次創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略，5年間國家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經(jīng)濟指標(biāo)年均31.3%的高速增長。2006年是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實