保修期間維修管理辦法(終版)2014.1.24

1、保修期間修理管理方法依據(jù)中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和所簽訂的各專業(yè)施工合同，經(jīng)各方協(xié)商一樣，對五里坨項(xiàng)目保修期間如何進(jìn)行維保工作制定如下方法。一、目的此方法依據(jù)國家工程質(zhì)量管理?xiàng)l例內(nèi)容實(shí)施，以督促各施工單位完成施工合同的全部義務(wù)，規(guī)范各單位的修理服務(wù)工作，確保剛好有效解決維保范圍內(nèi)的修理問題、保證住戶的滿足入住為目的而制定。二、維保范圍、內(nèi)容及責(zé)任單位：1、維保范圍及內(nèi)容施工單位在質(zhì)量保修范圍內(nèi)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度和合同約定，擔(dān)當(dāng)工程質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏。供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、

2、給排水管道、設(shè)備安裝，以及雙方約定的其他項(xiàng)目。詳細(xì)保修的內(nèi)容為施工單位負(fù)責(zé)施工的全部工程項(xiàng)目，如出現(xiàn)施工質(zhì)量缺陷或施工質(zhì)量隱患，施工單位必需履行保修義務(wù)，特殊是出現(xiàn)以下情形（不在施工單位承包范圍的項(xiàng)目除外）時(shí)：1.1 樓地面、屋面、墻面滲水；1.2 煙道、排氣孔道、風(fēng)道和設(shè)備管道等管道不通或泄露；1.3 樓地面沉陷、空鼓、開裂、起砂、面磚及塊料面層空鼓、開裂、松動(dòng)；1.4 內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、油漆等飾面及結(jié)合層開裂、脫落，或墻面起堿脫皮；1.5 門窗變形、門窗五金配件及門鎖損壞、開啟關(guān)閉不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定及滲漏水等；1.6 廁所等有地漏的房間泛水倒坡積水；陽臺(tái)、露臺(tái)、走廊、屋面倒坡積水

3、；1.7 水箱、水池、有防水要求的地下室滲漏水；1.8 室內(nèi)外上下水管道及其他管道滲漏水、堵塞；1.9 強(qiáng)電系統(tǒng)不能正常運(yùn)用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線路漏電、短路；1.10 鋼筋砼、磚砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變形裂縫；1.11 施工產(chǎn)生的其他質(zhì)量缺陷。2、維保責(zé)任單位及維保責(zé)任人詳見附件。若因施工單位未剛好書面通知建設(shè)單位及物業(yè)公司其變更信息造成與修理人員無法聯(lián)系，而延誤修理工作的每次罰款施工單位1000元。三、質(zhì)量保修時(shí)間本工程質(zhì)量保修期限從工程取得驗(yàn)收備案證明之日起計(jì)算。依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例及施工合同有關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期如下：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)

4、定的該工程合理 運(yùn)用年限；2、屋面防水工程、防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；3、裝修工程為2年；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年；5、供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；6、住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施，道路燈配套工程為2年；7、其他項(xiàng)目保修期限依據(jù)施工合同約定執(zhí)行。四、修理責(zé)任剛好限1、修理責(zé)任1.1 屬于保修范圍、內(nèi)容的項(xiàng)目，施工單位應(yīng)當(dāng)在取得報(bào)修通知單之日起24小時(shí)內(nèi)派人修理，施工單位不在約定期限內(nèi)派人修理的，物業(yè)及建設(shè)單位經(jīng)協(xié)商之后可托付他人修理；1.2 發(fā)生緊急搶修事故的，如：漏水、停電、電梯故障等，施工單位在接到事故通知后，應(yīng)當(dāng)馬上到達(dá)事故現(xiàn)場搶修；1.3 對于

5、涉及結(jié)構(gòu)平安的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修方法的規(guī)定，馬上向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，實(shí)行平安防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出修理方案，施工單位進(jìn)行實(shí)施。1.4 在保修期限內(nèi)，因施工單位緣由導(dǎo)致的工程質(zhì)量缺陷造成房屋業(yè)主或第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，施工單位應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任。如因房屋全部人、運(yùn)用人或第三人向建設(shè)單位索賠而使建設(shè)單位遭遇損失的，建設(shè)單位有權(quán)向責(zé)任施工單位追償；1.5 因施工單位未按有關(guān)規(guī)定和合同約定剛好履行保修義務(wù)而造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，施工單位應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任；1.6 在本保修方法規(guī)定的各分部分項(xiàng)（除地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)外）保修期限屆滿后

6、，如因施工單位未按國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工或選購、運(yùn)用不合格材料、構(gòu)配件和設(shè)備所造成的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致影響該工程的運(yùn)用功能或房屋運(yùn)用年限的，施工單位應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任；1.7由于施工單位緣由造成的工程質(zhì)量缺陷致使建設(shè)單位遭遇房屋消費(fèi)者退房或換房等損失的，施工單位應(yīng)賠償建設(shè)單位的全部損失；2、質(zhì)量修理時(shí)限一般為：2.1 地下室、樓地面、屋面、墻體滲漏水為十天；2.2 樓地面沉陷、空鼓、開裂、起砂、面磚及塊料面層 、開裂、松動(dòng)為七天；2.3 內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面及結(jié)合層開裂脫落或墻面起堿、脫皮為七天；2.4 煙道、排氣孔道、風(fēng)道和設(shè)備管道不通或泄露為五天；2.5 廁所、廚房陽

7、臺(tái)、露臺(tái)、走廊、屋面等倒坡積水為七天；2.6 門窗變形、開啟關(guān)閉不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定滲漏水及門窗配件及門鎖損壞為五天；2.7 室內(nèi)外上下水管道及其他管道滲漏水或堵塞的一天以內(nèi)必需完成，剩余土建修復(fù)工作三天內(nèi)完成；2.8 強(qiáng)弱電系統(tǒng)不能正常運(yùn)用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線路漏電、短路為三天。電梯門開關(guān)不靈、困人、跑水等事故，以實(shí)際故障大小為依據(jù)，再行協(xié)商修理時(shí)間。2.9如遇特殊修理狀況，可與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，但需取得業(yè)主的書面認(rèn)可。以上時(shí)限均以住戶協(xié)作為前提，如住戶不予協(xié)作，施工單位修理人員應(yīng)剛好告知物業(yè)人員到場確認(rèn)，未經(jīng)物業(yè)人員確認(rèn)的，均視為住戶已協(xié)作。五、質(zhì)量保修金的返還及扣除1、保修費(fèi)用由

8、造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方擔(dān)當(dāng)。本工程建設(shè)方與施工方約定，合同結(jié)算金額的5%作為質(zhì)量保修金暫不支付；2、自規(guī)定的質(zhì)量保修期起先計(jì)算之日起滿兩年時(shí)，由建設(shè)單位預(yù)算部確認(rèn)已到期保修款金額，由建設(shè)單位工程部負(fù)責(zé)支付；合同約定的防水工程保修期滿時(shí)，由建設(shè)單位工程部負(fù)責(zé)保修金余額返還工作；3、屬于施工單位保修責(zé)任，且因施工單位緣由導(dǎo)致建設(shè)單位或物業(yè)另行雇傭人員進(jìn)行修理所產(chǎn)生的費(fèi)用，依據(jù)實(shí)際報(bào)修單，由預(yù)算部在三日內(nèi)完成審核，并出具結(jié)算單，由財(cái)務(wù)部在一周內(nèi)從預(yù)留保修金中雙倍扣除，扣除資金除了依據(jù)結(jié)算單金額由工程部申請支付修理費(fèi)用外，剩余部分用于賠償因修理問題造成的間接損失或嘉獎(jiǎng)在修理過程中表現(xiàn)較好的個(gè)人及單位。如

9、保修金余額不足以抵扣，施工單位須在接到建設(shè)單位書面通知后10日內(nèi)償付建設(shè)單位，否則，每逾期一日，施工單位應(yīng)按應(yīng)付款項(xiàng)的萬分之四向建設(shè)單位支付滯納金；4、若因施工單位緣由造成業(yè)主索賠的，由施工單位指定的工程保修負(fù)責(zé)人協(xié)作建設(shè)單位及物業(yè)與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商解決，因解決該索賠問題而由該工程保修負(fù)責(zé)人簽署的文件、協(xié)議對施工單位具有法律效力。若施工單位托付的工程保修負(fù)責(zé)人不協(xié)作建設(shè)單位及物業(yè)進(jìn)行協(xié)商處理的，則視作施工單位同意托付建設(shè)單位全權(quán)處理賠償事宜，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的協(xié)議對施工單位有法律效力，其協(xié)議中所約定的賠償金由施工單位擔(dān)當(dāng)，并認(rèn)可建設(shè)單位可干脆從施工單位預(yù)留的質(zhì)量保修金中扣付并予以支付；5、屬于施

10、工單位保修責(zé)任，且因施工單位緣由導(dǎo)致建設(shè)單位或物業(yè)另行雇傭人員進(jìn)行修理所產(chǎn)生的費(fèi)用，經(jīng)預(yù)算部結(jié)算后費(fèi)用在2000元內(nèi)的，將對施工單位進(jìn)行三倍罰款。6、在返還質(zhì)保金前，施工單位除需向建設(shè)單位提交質(zhì)保金支付申請外，還需同時(shí)供應(yīng)物業(yè)公司所出具的保修狀況報(bào)告（見附表），施工單位在質(zhì)保期滿后將該報(bào)告送達(dá)物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)在10日內(nèi)賜予答復(fù)，建設(shè)單位在見到物業(yè)公司確認(rèn)的全部修理任務(wù)已完成的保修狀況報(bào)告后，即認(rèn)為施工單位已履行完成保修工作，可進(jìn)行質(zhì)保金支付工作。六、保修工作程序1、業(yè)主發(fā)覺有須要修理部分時(shí)，需向物業(yè)客服部報(bào)修并依據(jù)報(bào)修狀況填寫物業(yè)報(bào)修處理單。2、物業(yè)客服接到報(bào)修單，做好相關(guān)登記及分類，電話

11、通知施工單位保修工作負(fù)責(zé)人前來領(lǐng)取報(bào)修單。（如不在建筑工程保修范圍之內(nèi)，則由物業(yè)進(jìn)行處理）。3、依據(jù)本方法中修理人員工作要求規(guī)定，施工單位工程保修負(fù)責(zé)人需在接到電話后在規(guī)定時(shí)限內(nèi)至物業(yè)處取報(bào)修單，并組織人員修理。 4、修理人員到達(dá)修理現(xiàn)場首先依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況制定修理支配，提出的修理支配征得業(yè)主同意后，方可進(jìn)行修理；如若業(yè)主不同意修理支配，則需向業(yè)主問明原由后在報(bào)修單上填寫備注說明，并請業(yè)主簽字認(rèn)可，該保修單上報(bào)物業(yè)單位及建設(shè)單位后，由建設(shè)單位工程部組織人員入戶調(diào)查，如業(yè)主要求合理即予以解決，如業(yè)主要求不合理，則由建設(shè)單位法務(wù)部人員協(xié)作工程部進(jìn)行協(xié)商，收集證據(jù)，做好應(yīng)訴打算。修理人員需按與業(yè)主達(dá)

12、成一樣的修理支配進(jìn)行修理，如未按支配修理引起業(yè)主投訴的，每次懲罰1000元。5、修理人員修理完畢后，需在報(bào)修記錄單上填好修理所用材料、修理人姓名剛好間，請業(yè)主驗(yàn)收，簽字確認(rèn)合格。6、修理結(jié)束后，施工單位應(yīng)剛好將修理狀況反饋到物業(yè)處；物業(yè)應(yīng)對報(bào)修單進(jìn)行復(fù)驗(yàn)或回訪，物業(yè)公司負(fù)責(zé)將修理單進(jìn)行匯總。7、建設(shè)單位、物業(yè)公司、施工單位每季度召開保修工作協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上本季度的修理狀況進(jìn)行總結(jié)，對下季度的修理工作進(jìn)行總體支配，同時(shí)對施工單位保修未盡事宜進(jìn)行協(xié)商解決。另外可隨機(jī)抽出相應(yīng)修理單，支配人員進(jìn)行回訪，在回訪中發(fā)覺修理不合格處以及業(yè)主的建議，可組織二次修理等。8、如電梯出現(xiàn)故障，物業(yè)公司需第一時(shí)間通知電梯

13、廠家進(jìn)行修理，電梯廠家先對故障電梯進(jìn)行復(fù)原，以保證業(yè)主的正常運(yùn)用，再由物業(yè)牽頭建設(shè)單位協(xié)作進(jìn)行責(zé)任劃分，落實(shí)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，如因業(yè)主緣由造成電梯損壞的，則由物業(yè)公司對賠償事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)解決；如因總包單位緣由造成電梯損壞的，則由建設(shè)單位工程部對賠償事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。流程補(bǔ)充：以上流程只是一般的日常報(bào)修流程，有緊急報(bào)修（如停電，跳閘，電梯停，困人，漏水等）依據(jù)總包房屋建筑工程質(zhì)量保修書規(guī)定物業(yè)及專業(yè)修理人員應(yīng)做好應(yīng)急處理，快速到達(dá)現(xiàn)場，不以見到報(bào)修單再去修理為準(zhǔn)則，但事后需做好事務(wù)詳實(shí)記錄。七、修理人員工作要求1、工程保修期間，施工單位應(yīng)將其指定的工程保修負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式以書面形式報(bào)建設(shè)單位及物業(yè)。

14、如建設(shè)單位在需進(jìn)行修理時(shí)仍未收到施工單位的通知，則視為施工單位同意指定該工程項(xiàng)目經(jīng)理為保修負(fù)責(zé)人；2、施工單位指定的工程保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話應(yīng)隨時(shí)保持暢通，如保修負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話發(fā)生變動(dòng)，施工單位應(yīng)剛好以書面形式通知建設(shè)單位及物業(yè)公司，有關(guān)變更在建設(shè)單位收到施工單位的通知之日起正式生效。當(dāng)發(fā)生質(zhì)量投訴時(shí)，建設(shè)單位或物業(yè)可按施工單位供應(yīng)的聯(lián)系電話通知施工單位指定的保修負(fù)責(zé)人，該保修負(fù)責(zé)人應(yīng)于接到通知時(shí)起，24小時(shí)內(nèi)到物業(yè)公司領(lǐng)取報(bào)修單，該電話通知以物業(yè)公司留存的電話錄音為準(zhǔn)。逾期將來領(lǐng)取，或電話通知時(shí)該保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話無法接通，為了避開各方損失擴(kuò)大化，視為施工單位同意由建設(shè)單位另行托付其他施工

15、單位修理，所發(fā)生的費(fèi)用及代辦費(fèi)由建設(shè)單位預(yù)算部結(jié)算后雙倍從質(zhì)量保修金中扣付。3、施工單位從物業(yè)處領(lǐng)取報(bào)修單后，如需進(jìn)行現(xiàn)場核查，可與物業(yè)公司約定現(xiàn)場核查時(shí)間，并按時(shí)到現(xiàn)場核查、完成修理。4、施工單位修理人員在領(lǐng)取報(bào)修單后應(yīng)妥當(dāng)保管，在完成修理后，將經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn)后的保修單剛好交回物業(yè)處。否則視為施工單位未履行保修義務(wù)，建設(shè)單位有權(quán)依據(jù)返修內(nèi)容計(jì)算返修費(fèi)用，依據(jù)本條第3款規(guī)定從施工單位預(yù)留的質(zhì)量保修金中扣付；如施工單位修理人員履行了保修義務(wù)而業(yè)主無正值理由不在報(bào)修單上簽名確認(rèn)，施工單位修理人員應(yīng)剛好通知物業(yè)，經(jīng)物業(yè)簽字確認(rèn)后，可認(rèn)定為施工單位已履行了保修義務(wù)。八、保修工作流程圖報(bào)修流程簡圖流程名

16、稱保修工作流程業(yè)主物業(yè)公司施工單位建設(shè)單位起先有需修理問題報(bào)修受理未聯(lián)系上保修負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系工程部部與施工單位進(jìn)行聯(lián)系聯(lián)系保修負(fù)責(zé)人狀況記錄狀況調(diào)查未取得聯(lián)系同意否提出修理方案及支配另行雇傭人員修理同意實(shí)施修理財(cái)務(wù)部預(yù)算部簽字確認(rèn)修理記錄不同意修理結(jié)束預(yù)算部進(jìn)行結(jié)算，計(jì)算需扣除保修金額，財(cái)務(wù)部進(jìn)行雙倍支付回訪工程部在修理單中說明狀況，請業(yè)主簽字協(xié)作合理要求予以解決結(jié)束不合理要求協(xié)作進(jìn)行協(xié)商法務(wù)部部附件：五里坨定向安置房項(xiàng)目保修狀況報(bào)告建設(shè)單位：北京實(shí)興騰飛置業(yè)發(fā)展公司物業(yè)管理單位：北京興泰嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心工程項(xiàng)目名稱五里坨建設(shè)組團(tuán)01#地塊定向安置房B地塊合同編號TFWY 20110506

17、E010施工單位名稱江蘇鹽城二建集團(tuán)有限公司施工范圍B-15#樓保修期限兩年期限：（2013年10月9日至 2015年10月8日）保修狀況： 依據(jù)合同約定，在保修期內(nèi)，依據(jù)業(yè)主提出問題，不管是土建裝修工程還是水、 電、暖、消防工程等，在第一時(shí)間進(jìn)行了修理，履行了總包保修義務(wù)，全部整 改完畢。 施工單位：江蘇鹽城二建集團(tuán)有限公司 2015年10月30日北京興泰嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心北京實(shí)興騰飛置業(yè)發(fā)展公司 看法及蓋章：看法及蓋章：經(jīng)辦人簽字經(jīng)辦人簽字日期日期五里坨A地塊修理支配序號各部位及專業(yè)劃分負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話單位名稱備注11#、2#、4#、5#、7#、9#、10#、北區(qū)地下車庫及人防、車庫及自

18、行車出口陽光棚盧進(jìn)軍河南省建設(shè)集團(tuán)有限公司隸屬總包管理范圍23#、6#、8#、南區(qū)地下車庫及人防張志遠(yuǎn)311#、12#、南區(qū)地下車庫及人防吳子江4小區(qū)雨污水管線盧進(jìn)軍5二次熱力及消防管線楊樹賢6電梯劉峰北京四季海星電梯公司7小區(qū)消防系統(tǒng)及設(shè)備魏如全北京安迪盛平安系統(tǒng)自動(dòng)化有限公司8全部門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)阿木北京訊通暢達(dá)通訊科技開發(fā)有限公司9通風(fēng)劉小兵江蘇鑫眾達(dá)建設(shè)有限公司10北區(qū)塑鋼門窗李英林金星卓宏11南區(qū)塑鋼門窗華文軍金星卓宏12戶門秦書旺天津龍甲門業(yè)13單元門李英林金星卓宏14園林綠化、小區(qū)道路、圍墻郭松鶴首鋼園林15小區(qū)低壓供水96116自來水公司16小區(qū)供電95598電力公司17一次熱力及換熱站96069熱力集團(tuán)18室內(nèi)外天燃?xì)?6777燃?xì)饧瘓F(tuán)19電視96196歌華有線20電話10010中國聯(lián)通五里坨B地塊修理支配序號各部位及專業(yè)劃分負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話單位名稱備注14#、5#、6#、9#、10#、13#、15#、2#地下車庫及人防景國防江蘇鹽城二建集團(tuán)有限公司隸屬總包管理范圍27#、11#、14#、16#、17#、18#、1#地下車庫B段及人防王少聰31#、2#、3#、8#、12#、1#地下車庫A段及人防、雨棚倉基軍4塑鋼門窗加志北京國風(fēng)建業(yè)門窗制造有限公司5戶門秦書旺天津龍甲門業(yè)