易居_鄭州正商耿莊城中村改造項目發(fā)展策略提報ppt課件

1、正商耿莊城中村改造工程開展戰(zhàn)略提報易居中國正商耿莊工程組謹呈：河南正商置業(yè)東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系物業(yè)開展建議營銷戰(zhàn)略解讀耿莊城中村改造工程繼“金色港灣、花都港灣、蔚藍港灣等“港灣系產品一次晉級之旅！品牌晉級：從質量地產向精品地產的轉型戰(zhàn)略晉級：正商鄭州大東南板塊戰(zhàn)略的橋頭堡產品晉級：打造環(huán)線內稀缺低密度產品標桿東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系物業(yè)開展建議營銷戰(zhàn)略綜合城市、經濟、人口以及房地產市場來看：工程擁有良好的市場開展根底機遇和挑戰(zhàn)并存決勝的關鍵將取決于開發(fā)戰(zhàn)略鄭州房地產大勢研

2、判七里河文化長廊運河新區(qū)本案七里河文化長廊十七里河定位為給城市居民提供休閑文娛、游覽觀光的城市河流。十八里河定位為展現(xiàn)地域特征，融入豐厚歷史文化城市河流。運河新區(qū)是我市西南經濟板塊上的一顆璀璨的明珠。北起南三環(huán)、南至新鄭、西起繞城公路、西南連鄭堯高速引線、西北接新鄭路、東至管城，總面積約28平方公里。由“三縱京廣路、大學南路、嵩山南路、“三橫南三環(huán)、南水北調運河、南四環(huán)所圍合12平方公里的運河新區(qū)中心區(qū)將是鄭州西南部未來開展的一個重要空間。東南板塊開展“七里河文化長廊和“運河新區(qū)等城市規(guī)劃的提出，為區(qū)域開展描畫較好的生態(tài)環(huán)境支持！東南板塊開展未來城市南北軸中心地帶，“東擴南起已拉開新一輪造城序

3、幕，城南中央生活區(qū)未來12年呼之欲出啟示東南居住區(qū)主要承接在即，區(qū)域價值大有可為；耿莊工程東接七里河運河公園，西接市政主干道紫荊山路及地鐵2號線，優(yōu)越的自然資源和地鐵物業(yè)將為工程打造精品奠定根底。東擴南起：鄭東新區(qū)年度投資410億元，開發(fā)建立面積20平方公里。目前土地稀缺、急劇飽和。北區(qū)由于遭到黃河濕地影響被限制建立。南區(qū)相對其他區(qū)域土地資源豐富，東南板塊處于一心、一帶、一軸的交匯地帶，潛力宏大。鄭州市90%郊縣在西南，規(guī)劃未來較長時間內會以南區(qū)開展為重點，努力在南區(qū)土地上再造一座國際化的新城。東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系物業(yè)開展建議營銷

4、戰(zhàn)略區(qū)域競爭分析主力產品線以二房為主，表現(xiàn)出明顯的“年輕化置業(yè)特征，一房出現(xiàn)明顯的供大于求景象，四房及復式等產品市場需求缺乏，成為滯銷產品一房市場集中35-50兩房市場集中70-90三房市場集中80-120 四房復試市場多為150以上大戶產品分析區(qū)域產品附加值存在“錯層、入戶花園、露臺空白點，“功能性 創(chuàng)新的產品更能博得市場。項目名稱平層錯層復式凸窗轉角窗步入凸窗入戶花園露臺多陽臺空中花園挑高陽臺橄欖城 幸福港灣 藍鉆 新藍鉆 橡樹玫瑰城 美景鴻城 亞星城市山水 中原新城 升龍國際中心 美林河畔 金海京江花園 區(qū)域競爭分析區(qū)域產品在配套方面空白點較少，新工程必需需先到達區(qū)域平均程度。項目名稱雙

5、氣地暖新風系統(tǒng)水系水景特色樹種社區(qū)標志休閑設施老人活動設施兒童活動設施橄欖城 幸福港灣 藍鉆 新藍鉆 橡樹玫瑰城 美景鴻城 亞星城市山水 中原新城 升龍國際中心 美林河畔 金海京江花園 區(qū)域競爭分析物業(yè)類別： 住宅、寫字樓 商業(yè)工程特征 ：國際化社區(qū)建筑類別 ：多 層 小高層 高 層占地面積：1594畝建筑面積：萬平方米地址：南三環(huán)與石柱路交匯處環(huán)線內獨一低密度、多層花園洋房式社區(qū)區(qū)域競爭分析典型個案研討-橄欖城75.29兩室兩廳一衛(wèi)33.12一室一廳戶型設置分配均勻，多層規(guī)劃，落地平開窗，采光通風好，版式設計。工程推盤戰(zhàn)略采用大小戶型結合方式推出，防止客戶比較中舉棋不定，適用不同客戶的需求。

6、區(qū)域競爭分析典型個案研討橄欖城來源：大范圍集中在工程周邊的專業(yè)市場外，對金水、 中原、管城有零散輻射。 依然以城市西南區(qū)域為中心區(qū)域。 市中心區(qū)域的移植度不高。新密耿莊客戶職業(yè)私營業(yè)主是主力客群，其中以工程周邊專業(yè)市場為主。周邊市場有：京廣路鞋城、馮莊路茶葉市場、中陸物流廣場、萬客來、摩配城 。區(qū)域競爭分析典型個案研討橄欖城物業(yè)類別：住宅、商 鋪建筑類別：高 層、小高層、多層均價：4800總戶數(shù)：2607累計推案客群：周邊改善需求、市區(qū)內低收入剛性需求區(qū)域競爭分析典型個案研討橡樹玫瑰城房型套數(shù)比例一房30-5037614.42%合計376100.00%二房50-70118345.38%70-9

7、014712.43%90-11093078.61%合計1068.96%三房130-1501044840.20%90-11031530.06%110-130403.82%70-9037936.16%合計31429.96%區(qū)域競爭分析典型個案研討橡樹玫瑰城89全明三房規(guī)劃緊湊、89三房全明，并且配備飄窗和露臺126全明三房規(guī)劃較為緊湊，面積利用率高；區(qū)域競爭分析典型個案研討橡樹玫瑰城物業(yè)類別：住宅、寫字樓、商鋪建筑類別：高層均價：4800元/平客群：周邊改善需求、市區(qū)內低收入剛性需求區(qū)域競爭分析典型個案研討美景鴻城120三房變四房西邊戶81兩房變三房南戶贈送面積贈送面積衛(wèi)生間暗間可引導衛(wèi)生間暗間可

8、引導區(qū)域競爭分析典型個案研討美景鴻城東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系物業(yè)開展建議營銷戰(zhàn)略未來東南板塊的中心，東接鄭東新區(qū)，南連運河新區(qū)和航空物流港，臨近南三環(huán)，地理位置具有劇烈的地域標識性和輻射力。南區(qū)處于一心地帶，潛力宏大。市政配套將會不斷完善，城市化進程必將吸引更多的周邊地市人口落戶鄭州，90%的郊縣在鄭州西南，南區(qū)是郊縣移民入鄭首選。管城區(qū)在南三環(huán)路以北、商崗東路以東建立片級商業(yè)效力中心，遠期進一步開展體育設備，構成城市級體育文化中心；三環(huán)路以南地域，改造金岱工業(yè)園區(qū)，提高土地的利用率，建立高密度住宅區(qū)；紫荊山路南三環(huán)東環(huán)鄭東新區(qū)運河新

9、區(qū)塊塊價值分析扼守鄭州東南，緊鄰地鐵，地鐵、BRT快速公交構成立體交通、瞬間即可通達全城。東南區(qū)為鄭州以南地市客源進入鄭州的必經之地。交通網(wǎng)絡優(yōu)化，城邊村改造，根底設備、公共效力設備的配套與共建共享，生態(tài)環(huán)境維護與營造，構建可繼續(xù)開展的城市邊緣區(qū)。京珠高速、107國道、機場高速，鄭石高速、均與航海路集合，直通全省?？瓦\總站、 BRT以及未來的地鐵5號線，都將為工程所在的區(qū)域帶來宏大的人流量地塊價值分析十八里河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，旨在經過規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)域打呵斥為河南省實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的先導區(qū)和示范區(qū)。N11占地55.67畝，原規(guī)劃教育用地，與N5互換后，同N4一樣，質量較高N7占地52.72畝，距氣候塔缺

10、乏1000米，恐受氣候塔的限高的制約N9占地45.4畝，臨近南三環(huán)與中州大道十字交叉口，是展現(xiàn)工程籠統(tǒng)的最正確位置，相鄰氣候站，3.8容積率利用較低 N8占地55.74畝，臨主干道、存在噪音污染N10占地29.4畝，臨主干道南三環(huán)，又與社區(qū)隔主干道紫荊山路，建議原方案用途不變工程教育、商業(yè)、安頓房等硬性目的的實現(xiàn)結合地塊規(guī)模分地塊價值分析東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系工程物業(yè)開展建議工程定位 水岸 生態(tài) 低密度 質量社區(qū)用最好的資源、板塊最先進的居住規(guī)劃理念全 力打造市場上最優(yōu)秀的水岸精品社區(qū)市場定位水岸生態(tài)，中央生活籠統(tǒng)定位南區(qū)一種全新的

11、生活空間獨特的設計理念精致創(chuàng)新的產品時髦氣氛的營造人性化/個性化的效力興趣生活的體驗 在產品上的表現(xiàn)方式獨特精致時髦興趣量身度做產品定位東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系工程物業(yè)開展建議營銷戰(zhàn)略公寓樓N1高密度質量組團N3、N4、N11安頓房組團N6、N8、N10住宅總體規(guī)劃依托運河景觀帶，按氣候站和高壓走廊的限制條件可劃分為低密度質量組團、高密度質量組團、安頓房組團和公寓樓四種質量中、低密度質量組團N7、N9低密度效果圖物業(yè)開展建議配合用地邊境，建議部分經過旋轉、錯位的設計，令工程地塊得以充分利用；整體規(guī)劃以坐北朝南行列式規(guī)劃為主；但部分可有

12、一些變化。如：參差型的規(guī)劃，部分添加一些點式的規(guī)劃等，使居住空間的歸屬感更強；組團內平面規(guī)劃形狀物業(yè)開展建議商業(yè)總體規(guī)劃N2地塊設置集中商業(yè)，業(yè)態(tài)開展思索中型超市和會所配套效力設備，添加產品質量，沿魏莊西街建特征商業(yè)一條街，貫穿工程整體籠統(tǒng)集中商業(yè)效果圖商業(yè)街效果圖臨干道雙層商鋪社區(qū)商業(yè)街2F4F集中商業(yè)物業(yè)開展建議醫(yī)療中、小學N5會所配套總體規(guī)劃社區(qū)配套整合市政中小學、醫(yī)院、運河公園，盡能夠提高其品牌效應，并和會所功能、特征商業(yè)街一同打造專屬業(yè)主的私人領地。停車場N2物業(yè)開展建議典雅主義物業(yè)開展建議順應開展，表達都市籠統(tǒng)吻合目的客戶需求本錢角度思索，控制本錢本案：簡約主義風格建筑風格特別做法

13、：經過大膽的色塊的運用，加強工程的昭示性及差別化、個性化，突顯工程的質量感、價值感。物業(yè)開展建議外立面產品創(chuàng)新“N+1戶型入戶花園和內陽臺由早期提供過渡、休閑空間的功能物業(yè)開展建議雙層高陽臺建筑細部效果圖建筑細部效果圖雙層高陽臺產品創(chuàng)新錯層挑空陽臺物業(yè)開展建議里：經過外墻外移并將其做成凸窗完成產品創(chuàng)新凸窗利用物業(yè)開展建議產品創(chuàng)新提供多個套型平面，滿足家庭生命周期內的多種需求定位思索東南板塊開展正商板塊運動啟示工程價值分析區(qū)域競爭分析鄭州房地產大勢工程定位KPI體系工程物業(yè)開展建議營銷戰(zhàn)略強化資源的運營客戶營銷戰(zhàn)略營銷規(guī)劃“以資源整合建立完善的營銷體系 換位思索的陣地南三環(huán)城市交通要道，便于籠統(tǒng)昭示和攔截目的客戶交通不便、環(huán)境嘈雜，為產品價值和籠統(tǒng)減分，不利銷售規(guī)劃通往市區(qū)的主干道紫荊山路未建，南三環(huán)環(huán)城快速路)單幅限行對基地的影響周