大興孫村組團四期A24地塊競買分析40p課件

1、首城置業(yè)關注地塊分析報告宗地概況分析報告目錄宗地交易情況區(qū)域市場分析項目初步定位項目價值研判項目競買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不斷增強 配套設施不斷完善 發(fā)展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經濟圈的中心，不但是京津塘高新技術產業(yè)帶上的一個重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個發(fā)展帶上的重要節(jié)點，承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產業(yè)，具有相對獨立性。從09年底起投資380億用于相關設施建設。首都新機場、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動著區(qū)域的不斷發(fā)展。區(qū)域圖 之大興新城良好政策機遇和交通優(yōu)勢 有力的助推了未來區(qū)域的發(fā)展是

2、北京市“十二五”時期重點關注和發(fā)展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產業(yè)新區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點、創(chuàng)新驅動前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網路。首都新機場也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之項目本體交通優(yōu)勢 和周邊產業(yè)有力的助推了未來項目的發(fā)展毗連地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢明顯。項目周邊小路網已初見雛形，天堂河相關工程也在進行推進。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務基地，區(qū)位優(yōu)勢明顯?，F(xiàn)狀圖宗地內土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。掛牌項目各地塊控制性詳細規(guī)劃指標序號規(guī)劃地塊編號用地性質用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑面積（平方米

3、）控制高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）10505-037U31郵政設施用地（非出讓）103750.3311312303020505-046F3其它多功能用地553562.815499760453030505-048S31機動車停車場庫用地44630.289318103040505-047R2二類居住用地462512.812950380253550505-038R52小學用地（非出讓）150000.812000182530合計131445300506詳細規(guī)劃指標二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設定價格上下限出讓方式掛牌起始時間2011年4月19日9:00掛牌底價150000萬元競價

4、階梯750萬元競買保證金30000萬元價格上限未公開達到價格上限不接受更高報價，轉為現(xiàn)場投報另行配建公告租賃房（最低100平方米）掛牌價格構成政府土地收益0505-048（機動車停車場庫用地）地塊暫按商業(yè)用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地塊0505-047（二類居住用地）地塊暫按居住用途收取政府土地收益0505-038（小學用地）不在本次出讓范圍內，未收取政府土地收益0505-037（郵政設施用地）土地開發(fā)建設補償76413萬元相關指標三、市場分析當前項目較少，未來競爭激烈周邊項目情況競爭項目建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓，其次是別墅類項目。項目名稱區(qū)域總建面積()開盤時間銷

5、售狀態(tài)(住宅、商鋪)銷售報價(元)(別墅)銷售報價(元)果嶺假日大興區(qū)80,0002006-1-20銷售18,00014,000博悅府大興區(qū)23，0002010-3-20銷售18,50025,000保利新茉莉公館大興區(qū)404，9072011-8-1銷售19，092藝苑桐城大興區(qū)168，0002009-5-16銷售19,000-20，000火神廟國際商業(yè)中心大興區(qū)340，0002009-7銷售48，000本案周邊已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦達房地產開發(fā)有限公司本案保利（北京）房地產開發(fā)有限公司明發(fā)集團北京房地產開發(fā)有限公司重慶龍湖地產發(fā)展有限公司周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多

6、，將會在近一兩年陸續(xù)銷售，潛在競爭力大。宗地名稱宗地位置建設用地面積(平方米）規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)樓面地價 （元/平方米）受讓單位北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套11號地居住用地項目（配建公共租賃房）大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)113957252885居住用地2010-12-232000007909 金融街控股股份有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊住宅混合公建用地項目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519 重慶龍湖地產發(fā)展有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套12、1

7、3、14號地居住、商業(yè)金融用地項目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)156018404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地2010-12-233168007824 保利（北京）房地產開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項目國有建設用地使用權出讓掛牌公告大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600 明發(fā)集團北京房地產開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項目大興區(qū) 黃村鎮(zhèn)102076306228C2商業(yè)金融用地2011-2-23995003249

8、北京邦達房地產開發(fā)有限公司四、項目初步定位四、項目初步定位（一）開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點1、開發(fā)業(yè)績項目區(qū)域類型體量公司目前正在開發(fā)建設項目，項目占地面積23萬平米，總建筑面積近60萬平米，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢。3.開發(fā)資質（二）、宗地SWOT分析及突破點1、SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析：宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團范圍內，規(guī)劃定位為設施完備的居住組團，發(fā)展策略為改造完善，本項目為純居住用地，完全符合所處孫村組團的規(guī)劃定位；宗地所處孫村組團距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右，可相對便捷的共享黃村完善的各項配套設施，地段

9、區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。宗地西側為孫村中學和孫村小學，可方便入住居民中的學齡青少年就近入學，享有較為便利的教育配套設施。劣勢（Weakness）分析：本項目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產業(yè)集聚程度、生產總值和發(fā)展水平相對較低；商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務設施目前相對匱乏，當期居住氛圍尚未完全成熟。機會（Opportunity）分析：列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機場建設已經確定選址于大興南部，2011年有望啟動工程建設，對于大興新城臨空及相關產業(yè)經濟發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的發(fā)展機遇；2007年9月18日，金融街建設開發(fā)有限公司在孫村組團本項目北側拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地，現(xiàn)

10、為在售的金色漫香郡項目，總規(guī)劃建面25.7萬平米，將在一定程度上提高本項目所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動區(qū)域地段價值的提升。威脅（Threat）分析：當前北京市出臺一系列旨在抑制房地產市場投機投資行為和房價過快上漲的房地產宏觀調控政策，嚴格限制本地和外來人口在京投資購房數(shù)量，提高改善型和投資型購房的首付比例和貸款申請標準，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時限將在相當程度上影響到本項目所處區(qū)域未來商品房需求的增長，對未來項目建成后的銷售將形成較大壓力。本項目所處區(qū)域已進駐的大開發(fā)商金融街將對本項目產品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競爭威脅。2、項目難點與突破點本項目位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點以

11、及大型綜合商業(yè)配套設施，對于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對外交流帶來一定的困難，在提高本項目對自住型購房需求的吸引力方面具有相當?shù)碾y度。應著力打造適應孫村組團發(fā)展定位的優(yōu)質舒適型居住社區(qū)，同時努力改善本區(qū)域居住配套設施，提高本項目的綜合居住性價比，吸引盡可能多的有效購房需求，達到短期內快速回籠資金的目的。（三）、產品定位方向根據(jù)本項目的規(guī)劃設計條件，結合項目的本體、市場、開發(fā)商情況，本項目的產品定位方向應為面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)（小高層板樓），實現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質生活一體化。宗地產品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產品拆分建議地塊編號建筑面積占

12、地面積樓棟數(shù)層數(shù)小高層（商品房）A-24811237375 1011地塊編號車位個數(shù)地上停車位A-24203 地下停車位608 車位合計811 （四）、客群定位方向本項目的區(qū)位情況（位于大興新城孫村組團四期）、規(guī)劃建設指標（R2居住用地）和體量（規(guī)劃建面81123平方米），決定了本項目面向的客戶群體將主要是：大興新城孫村組團區(qū)域內工作生活的中等收入群體；大興孫村組團周邊區(qū)域（黃村）內工作的中等收入群體。（五）、項目開發(fā)進度計劃（六）、項目銷售價格預判物業(yè)類型預計2012年銷售均價小高層板樓約15000元/平方米（住宅）停車位約14萬/個 根據(jù)項目本體、區(qū)域市場以及目標客群初步定位，對項目規(guī)劃建

13、設的物業(yè)類型2012年的銷售價格大致預判如下：五、項目價值研判（一）、項目投資成本構成序號工程或費用名稱投資金額（萬元）樓面成本一土地成本538485106 二前期工程費86282三建筑安裝工程費275822615四基礎設施建設費4851460五管理、銷售、財務、不可預見及其他費用9694919 六經營稅費和土地增值稅9770926 總投資10784410226總銷售收入12940512270稅后利潤161701533稅后投資利潤率15.00%稅后銷售利潤率12.50%（二）、宗地開發(fā)銷售收入估算項目名稱項目合計（一）銷售總收入萬元1276471商品住宅可售面積(萬M2)8.1123 銷售均價

14、(元/平米)15000收入(萬元)1216852公共租賃房可售面積(萬M2)0.00銷售均價(元/平米)5500收入(萬元)03可售停車位（個）426銷售單價(萬元/個)140000收入(萬元)5963項目名稱項目合計（二）經營稅費萬元7084兩稅一費5.50%7021 印花稅0.05%64 （三）、投資敏感性分析銷售收入變動-15%-10%-5%0%5%10%15%銷售總收入（萬元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均價（元/平方米）10288 10893 11499 12

15、104 12709 13314 13919 稅后利潤（萬元）1556 6343 11129 15916 20703 25490 30277 投資凈利潤率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%銷售凈利潤率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投資分析結論在掛牌起始價格4.71億元的底價成交情況下，本項目稅后投資凈利潤率能達到19.5%，稅后銷售利潤率能達到15.5%；在最高掛牌競價5.21億元的情況下，本項目稅后投資凈利潤率能達到15%，稅后銷售利潤率能達到12.5%。本項目掛牌競價的價格區(qū)間為4.71億元至5.21億元之間（如未達到

16、本次掛牌出讓宗地設定的合理土地上限價格）。六、項目競買策略根據(jù)掛牌文件，本次掛牌競價不允許競買人自主報價，競價階梯為人民幣250萬元，即后一次報價在前一次報價的基礎上僅允許增加一個競價階梯250萬元。土地儲備中心在掛牌競價期間可根據(jù)競買人競價情況調整遞增幅度并公示。競買原則1、在本項目競買申請起始時間2011年4月19日9時提出競買申請，并提交第一份有效競買報價單，最先獲取競買資格；2、在有其他競買者提交競買報價單的情況下，及時獲取相關報價信息，與自身報價區(qū)間比較，如其他競買者報價在我方可承受報價區(qū)間范圍內，且未超過出讓方設定的土地掛牌出讓價格上限，則應及時在最高報價基礎上增加一個報價階梯，遞交新的競買報價單。競買策略建議在達到上限價格（設為X萬元）以后，將停止接受更高報價轉為現(xiàn)