大興孫村組團四期A24地塊競買分析40p課件

1、首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報告宗地概況分析報告目錄宗地交易情況區(qū)域市場分析項目初步定位項目價值研判項目競買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不斷增強 配套設(shè)施不斷完善 發(fā)展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個發(fā)展帶上的重要節(jié)點，承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，具有相對獨立性。從09年底起投資380億用于相關(guān)設(shè)施建設(shè)。首都新機場、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動著區(qū)域的不斷發(fā)展。區(qū)域圖 之大興新城良好政策機遇和交通優(yōu)勢 有力的助推了未來區(qū)域的發(fā)展是

2、北京市“十二五”時期重點關(guān)注和發(fā)展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點、創(chuàng)新驅(qū)動前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網(wǎng)路。首都新機場也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之項目本體交通優(yōu)勢 和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來項目的發(fā)展毗連地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢明顯。項目周邊小路網(wǎng)已初見雛形，天堂河相關(guān)工程也在進行推進。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務(wù)基地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。現(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。掛牌項目各地塊控制性詳細規(guī)劃指標序號規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑面積（平方米

3、）控制高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）10505-037U31郵政設(shè)施用地（非出讓）103750.3311312303020505-046F3其它多功能用地553562.815499760453030505-048S31機動車停車場庫用地44630.289318103040505-047R2二類居住用地462512.812950380253550505-038R52小學用地（非出讓）150000.812000182530合計131445300506詳細規(guī)劃指標二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設(shè)定價格上下限出讓方式掛牌起始時間2011年4月19日9:00掛牌底價150000萬元競價

4、階梯750萬元競買保證金30000萬元價格上限未公開達到價格上限不接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場投報另行配建公告租賃房（最低100平方米）掛牌價格構(gòu)成政府土地收益0505-048（機動車停車場庫用地）地塊暫按商業(yè)用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地塊0505-047（二類居住用地）地塊暫按居住用途收取政府土地收益0505-038（小學用地）不在本次出讓范圍內(nèi)，未收取政府土地收益0505-037（郵政設(shè)施用地）土地開發(fā)建設(shè)補償76413萬元相關(guān)指標三、市場分析當前項目較少，未來競爭激烈周邊項目情況競爭項目建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓，其次是別墅類項目。項目名稱區(qū)域總建面積()開盤時間銷

5、售狀態(tài)(住宅、商鋪)銷售報價(元)(別墅)銷售報價(元)果嶺假日大興區(qū)80,0002006-1-20銷售18,00014,000博悅府大興區(qū)23，0002010-3-20銷售18,50025,000保利新茉莉公館大興區(qū)404，9072011-8-1銷售19，092藝苑桐城大興區(qū)168，0002009-5-16銷售19,000-20，000火神廟國際商業(yè)中心大興區(qū)340，0002009-7銷售48，000本案周邊已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明發(fā)集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多

6、，將會在近一兩年陸續(xù)銷售，潛在競爭力大。宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米）規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)樓面地價 （元/平方米）受讓單位北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套11號地居住用地項目（配建公共租賃房）大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)113957252885居住用地2010-12-232000007909 金融街控股股份有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊住宅混合公建用地項目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套12、1

7、3、14號地居住、商業(yè)金融用地項目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)156018404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地2010-12-233168007824 保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌公告大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600 明發(fā)集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項目大興區(qū) 黃村鎮(zhèn)102076306228C2商業(yè)金融用地2011-2-23995003249

8、北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、項目初步定位四、項目初步定位（一）開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點1、開發(fā)業(yè)績項目區(qū)域類型體量公司目前正在開發(fā)建設(shè)項目，項目占地面積23萬平米，總建筑面積近60萬平米，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢。3.開發(fā)資質(zhì)（二）、宗地SWOT分析及突破點1、SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析：宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團范圍內(nèi)，規(guī)劃定位為設(shè)施完備的居住組團，發(fā)展策略為改造完善，本項目為純居住用地，完全符合所處孫村組團的規(guī)劃定位；宗地所處孫村組團距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右，可相對便捷的共享黃村完善的各項配套設(shè)施，地段

9、區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。宗地西側(cè)為孫村中學和孫村小學，可方便入住居民中的學齡青少年就近入學，享有較為便利的教育配套設(shè)施。劣勢（Weakness）分析：本項目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和發(fā)展水平相對較低；商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務(wù)設(shè)施目前相對匱乏，當期居住氛圍尚未完全成熟。機會（Opportunity）分析：列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機場建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部，2011年有望啟動工程建設(shè)，對于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的發(fā)展機遇；2007年9月18日，金融街建設(shè)開發(fā)有限公司在孫村組團本項目北側(cè)拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地，現(xiàn)

10、為在售的金色漫香郡項目，總規(guī)劃建面25.7萬平米，將在一定程度上提高本項目所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動區(qū)域地段價值的提升。威脅（Threat）分析：當前北京市出臺一系列旨在抑制房地產(chǎn)市場投機投資行為和房價過快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，嚴格限制本地和外來人口在京投資購房數(shù)量，提高改善型和投資型購房的首付比例和貸款申請標準，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時限將在相當程度上影響到本項目所處區(qū)域未來商品房需求的增長，對未來項目建成后的銷售將形成較大壓力。本項目所處區(qū)域已進駐的大開發(fā)商金融街將對本項目產(chǎn)品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競爭威脅。2、項目難點與突破點本項目位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點以

11、及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，對于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對外交流帶來一定的困難，在提高本項目對自住型購房需求的吸引力方面具有相當?shù)碾y度。應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團發(fā)展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū)，同時努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施，提高本項目的綜合居住性價比，吸引盡可能多的有效購房需求，達到短期內(nèi)快速回籠資金的目的。（三）、產(chǎn)品定位方向根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，結(jié)合項目的本體、市場、開發(fā)商情況，本項目的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)（小高層板樓），實現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議地塊編號建筑面積占

12、地面積樓棟數(shù)層數(shù)小高層（商品房）A-24811237375 1011地塊編號車位個數(shù)地上停車位A-24203 地下停車位608 車位合計811 （四）、客群定位方向本項目的區(qū)位情況（位于大興新城孫村組團四期）、規(guī)劃建設(shè)指標（R2居住用地）和體量（規(guī)劃建面81123平方米），決定了本項目面向的客戶群體將主要是：大興新城孫村組團區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體；大興孫村組團周邊區(qū)域（黃村）內(nèi)工作的中等收入群體。（五）、項目開發(fā)進度計劃（六）、項目銷售價格預(yù)判物業(yè)類型預(yù)計2012年銷售均價小高層板樓約15000元/平方米（住宅）停車位約14萬/個 根據(jù)項目本體、區(qū)域市場以及目標客群初步定位，對項目規(guī)劃建

13、設(shè)的物業(yè)類型2012年的銷售價格大致預(yù)判如下：五、項目價值研判（一）、項目投資成本構(gòu)成序號工程或費用名稱投資金額（萬元）樓面成本一土地成本538485106 二前期工程費86282三建筑安裝工程費275822615四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4851460五管理、銷售、財務(wù)、不可預(yù)見及其他費用9694919 六經(jīng)營稅費和土地增值稅9770926 總投資10784410226總銷售收入12940512270稅后利潤161701533稅后投資利潤率15.00%稅后銷售利潤率12.50%（二）、宗地開發(fā)銷售收入估算項目名稱項目合計（一）銷售總收入萬元1276471商品住宅可售面積(萬M2)8.1123 銷售均價

14、(元/平米)15000收入(萬元)1216852公共租賃房可售面積(萬M2)0.00銷售均價(元/平米)5500收入(萬元)03可售停車位（個）426銷售單價(萬元/個)140000收入(萬元)5963項目名稱項目合計（二）經(jīng)營稅費萬元7084兩稅一費5.50%7021 印花稅0.05%64 （三）、投資敏感性分析銷售收入變動-15%-10%-5%0%5%10%15%銷售總收入（萬元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均價（元/平方米）10288 10893 11499 12

15、104 12709 13314 13919 稅后利潤（萬元）1556 6343 11129 15916 20703 25490 30277 投資凈利潤率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%銷售凈利潤率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投資分析結(jié)論在掛牌起始價格4.71億元的底價成交情況下，本項目稅后投資凈利潤率能達到19.5%，稅后銷售利潤率能達到15.5%；在最高掛牌競價5.21億元的情況下，本項目稅后投資凈利潤率能達到15%，稅后銷售利潤率能達到12.5%。本項目掛牌競價的價格區(qū)間為4.71億元至5.21億元之間（如未達到

16、本次掛牌出讓宗地設(shè)定的合理土地上限價格）。六、項目競買策略根據(jù)掛牌文件，本次掛牌競價不允許競買人自主報價，競價階梯為人民幣250萬元，即后一次報價在前一次報價的基礎(chǔ)上僅允許增加一個競價階梯250萬元。土地儲備中心在掛牌競價期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整遞增幅度并公示。競買原則1、在本項目競買申請起始時間2011年4月19日9時提出競買申請，并提交第一份有效競買報價單，最先獲取競買資格；2、在有其他競買者提交競買報價單的情況下，及時獲取相關(guān)報價信息，與自身報價區(qū)間比較，如其他競買者報價在我方可承受報價區(qū)間范圍內(nèi)，且未超過出讓方設(shè)定的土地掛牌出讓價格上限，則應(yīng)及時在最高報價基礎(chǔ)上增加一個報價階梯，遞交新的競買報價單。競買策略建議在達到上限價格（設(shè)為X萬元）以后，將停止接受更高報價轉(zhuǎn)為現(xiàn)