大興孫村組團(tuán)四期A24地塊競(jìng)買分析40p課件

1、首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報(bào)告宗地概況分析報(bào)告目錄宗地交易情況區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目競(jìng)買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng) 配套設(shè)施不斷完善 發(fā)展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個(gè)發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，具有相對(duì)獨(dú)立性。從09年底起投資380億用于相關(guān)設(shè)施建設(shè)。首都新機(jī)場(chǎng)、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動(dòng)著區(qū)域的不斷發(fā)展。區(qū)域圖 之大興新城良好政策機(jī)遇和交通優(yōu)勢(shì) 有力的助推了未來區(qū)域的發(fā)展是

2、北京市“十二五”時(shí)期重點(diǎn)關(guān)注和發(fā)展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點(diǎn)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網(wǎng)路。首都新機(jī)場(chǎng)也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之項(xiàng)目本體交通優(yōu)勢(shì) 和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來項(xiàng)目的發(fā)展毗連地鐵4號(hào)線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目周邊小路網(wǎng)已初見雛形，天堂河相關(guān)工程也在進(jìn)行推進(jìn)。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務(wù)基地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?，F(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。掛牌項(xiàng)目各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)規(guī)劃地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑面積（平方米

3、）控制高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）10505-037U31郵政設(shè)施用地（非出讓）103750.3311312303020505-046F3其它多功能用地553562.815499760453030505-048S31機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)用地44630.289318103040505-047R2二類居住用地462512.812950380253550505-038R52小學(xué)用地（非出讓）150000.812000182530合計(jì)131445300506詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設(shè)定價(jià)格上下限出讓方式掛牌起始時(shí)間2011年4月19日9:00掛牌底價(jià)150000萬元競(jìng)價(jià)

4、階梯750萬元競(jìng)買保證金30000萬元價(jià)格上限未公開達(dá)到價(jià)格上限不接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)另行配建公告租賃房（最低100平方米）掛牌價(jià)格構(gòu)成政府土地收益0505-048（機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)用地）地塊暫按商業(yè)用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地塊0505-047（二類居住用地）地塊暫按居住用途收取政府土地收益0505-038（小學(xué)用地）不在本次出讓范圍內(nèi)，未收取政府土地收益0505-037（郵政設(shè)施用地）土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償76413萬元相關(guān)指標(biāo)三、市場(chǎng)分析當(dāng)前項(xiàng)目較少，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓，其次是別墅類項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面積()開盤時(shí)間銷

5、售狀態(tài)(住宅、商鋪)銷售報(bào)價(jià)(元)(別墅)銷售報(bào)價(jià)(元)果嶺假日大興區(qū)80,0002006-1-20銷售18,00014,000博悅府大興區(qū)23，0002010-3-20銷售18,50025,000保利新茉莉公館大興區(qū)404，9072011-8-1銷售19，092藝苑桐城大興區(qū)168，0002009-5-16銷售19,000-20，000火神廟國(guó)際商業(yè)中心大興區(qū)340，0002009-7銷售48，000本案周邊已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多

6、，將會(huì)在近一兩年陸續(xù)銷售，潛在競(jìng)爭(zhēng)力大。宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米）規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬元)樓面地價(jià) （元/平方米）受讓單位北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套11號(hào)地居住用地項(xiàng)目（配建公共租賃房）大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)113957252885居住用地2010-12-232000007909 金融街控股股份有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號(hào)及7號(hào)0505-053、0505-062地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套12、1

7、3、14號(hào)地居住、商業(yè)金融用地項(xiàng)目大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)156018404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地2010-12-233168007824 保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號(hào)地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌公告大興區(qū) 北臧村鎮(zhèn)50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600 明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項(xiàng)目大興區(qū) 黃村鎮(zhèn)102076306228C2商業(yè)金融用地2011-2-23995003249

8、北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、項(xiàng)目初步定位四、項(xiàng)目初步定位（一）開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)1、開發(fā)業(yè)績(jī)項(xiàng)目區(qū)域類型體量公司目前正在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積23萬平米，總建筑面積近60萬平米，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢(shì)。3.開發(fā)資質(zhì)（二）、宗地SWOT分析及突破點(diǎn)1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）分析：宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團(tuán)范圍內(nèi)，規(guī)劃定位為設(shè)施完備的居住組團(tuán)，發(fā)展策略為改造完善，本項(xiàng)目為純居住用地，完全符合所處孫村組團(tuán)的規(guī)劃定位；宗地所處孫村組團(tuán)距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右，可相對(duì)便捷的共享黃村完善的各項(xiàng)配套設(shè)施，地段

9、區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯。宗地西側(cè)為孫村中學(xué)和孫村小學(xué)，可方便入住居民中的學(xué)齡青少年就近入學(xué)，享有較為便利的教育配套設(shè)施。劣勢(shì)（Weakness）分析：本項(xiàng)目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和發(fā)展水平相對(duì)較低；商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務(wù)設(shè)施目前相對(duì)匱乏，當(dāng)期居住氛圍尚未完全成熟。機(jī)會(huì)（Opportunity）分析：列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部，2011年有望啟動(dòng)工程建設(shè)，對(duì)于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇；2007年9月18日，金融街建設(shè)開發(fā)有限公司在孫村組團(tuán)本項(xiàng)目北側(cè)拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地，現(xiàn)

10、為在售的金色漫香郡項(xiàng)目，總規(guī)劃建面25.7萬平米，將在一定程度上提高本項(xiàng)目所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動(dòng)區(qū)域地段價(jià)值的提升。威脅（Threat）分析：當(dāng)前北京市出臺(tái)一系列旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資行為和房?jī)r(jià)過快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格限制本地和外來人口在京投資購(gòu)房數(shù)量，提高改善型和投資型購(gòu)房的首付比例和貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時(shí)限將在相當(dāng)程度上影響到本項(xiàng)目所處區(qū)域未來商品房需求的增長(zhǎng)，對(duì)未來項(xiàng)目建成后的銷售將形成較大壓力。本項(xiàng)目所處區(qū)域已進(jìn)駐的大開發(fā)商金融街將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。2、項(xiàng)目難點(diǎn)與突破點(diǎn)本項(xiàng)目位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點(diǎn)以

11、及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對(duì)外交流帶來一定的困難，在提高本項(xiàng)目對(duì)自住型購(gòu)房需求的吸引力方面具有相當(dāng)?shù)碾y度。應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團(tuán)發(fā)展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū)，同時(shí)努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施，提高本項(xiàng)目的綜合居住性價(jià)比，吸引盡可能多的有效購(gòu)房需求，達(dá)到短期內(nèi)快速回籠資金的目的。（三）、產(chǎn)品定位方向根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合項(xiàng)目的本體、市場(chǎng)、開發(fā)商情況，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)（小高層板樓），實(shí)現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議地塊編號(hào)建筑面積占

12、地面積樓棟數(shù)層數(shù)小高層（商品房）A-24811237375 1011地塊編號(hào)車位個(gè)數(shù)地上停車位A-24203 地下停車位608 車位合計(jì)811 （四）、客群定位方向本項(xiàng)目的區(qū)位情況（位于大興新城孫村組團(tuán)四期）、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)（R2居住用地）和體量（規(guī)劃建面81123平方米），決定了本項(xiàng)目面向的客戶群體將主要是：大興新城孫村組團(tuán)區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體；大興孫村組團(tuán)周邊區(qū)域（黃村）內(nèi)工作的中等收入群體。（五）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（六）、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判物業(yè)類型預(yù)計(jì)2012年銷售均價(jià)小高層板樓約15000元/平方米（住宅）停車位約14萬/個(gè) 根據(jù)項(xiàng)目本體、區(qū)域市場(chǎng)以及目標(biāo)客群初步定位，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建

13、設(shè)的物業(yè)類型2012年的銷售價(jià)格大致預(yù)判如下：五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判（一）、項(xiàng)目投資成本構(gòu)成序號(hào)工程或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）樓面成本一土地成本538485106 二前期工程費(fèi)86282三建筑安裝工程費(fèi)275822615四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4851460五管理、銷售、財(cái)務(wù)、不可預(yù)見及其他費(fèi)用9694919 六經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和土地增值稅9770926 總投資10784410226總銷售收入12940512270稅后利潤(rùn)161701533稅后投資利潤(rùn)率15.00%稅后銷售利潤(rùn)率12.50%（二）、宗地開發(fā)銷售收入估算項(xiàng)目名稱項(xiàng)目合計(jì)（一）銷售總收入萬元1276471商品住宅可售面積(萬M2)8.1123 銷售均價(jià)

14、(元/平米)15000收入(萬元)1216852公共租賃房可售面積(萬M2)0.00銷售均價(jià)(元/平米)5500收入(萬元)03可售停車位（個(gè)）426銷售單價(jià)(萬元/個(gè))140000收入(萬元)5963項(xiàng)目名稱項(xiàng)目合計(jì)（二）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)萬元7084兩稅一費(fèi)5.50%7021 印花稅0.05%64 （三）、投資敏感性分析銷售收入變動(dòng)-15%-10%-5%0%5%10%15%銷售總收入（萬元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均價(jià)（元/平方米）10288 10893 11499 12

15、104 12709 13314 13919 稅后利潤(rùn)（萬元）1556 6343 11129 15916 20703 25490 30277 投資凈利潤(rùn)率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%銷售凈利潤(rùn)率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投資分析結(jié)論在掛牌起始價(jià)格4.71億元的底價(jià)成交情況下，本項(xiàng)目稅后投資凈利潤(rùn)率能達(dá)到19.5%，稅后銷售利潤(rùn)率能達(dá)到15.5%；在最高掛牌競(jìng)價(jià)5.21億元的情況下，本項(xiàng)目稅后投資凈利潤(rùn)率能達(dá)到15%，稅后銷售利潤(rùn)率能達(dá)到12.5%。本項(xiàng)目掛牌競(jìng)價(jià)的價(jià)格區(qū)間為4.71億元至5.21億元之間（如未達(dá)到

16、本次掛牌出讓宗地設(shè)定的合理土地上限價(jià)格）。六、項(xiàng)目競(jìng)買策略根據(jù)掛牌文件，本次掛牌競(jìng)價(jià)不允許競(jìng)買人自主報(bào)價(jià)，競(jìng)價(jià)階梯為人民幣250萬元，即后一次報(bào)價(jià)在前一次報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上僅允許增加一個(gè)競(jìng)價(jià)階梯250萬元。土地儲(chǔ)備中心在掛牌競(jìng)價(jià)期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整遞增幅度并公示。競(jìng)買原則1、在本項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間2011年4月19日9時(shí)提出競(jìng)買申請(qǐng)，并提交第一份有效競(jìng)買報(bào)價(jià)單，最先獲取競(jìng)買資格；2、在有其他競(jìng)買者提交競(jìng)買報(bào)價(jià)單的情況下，及時(shí)獲取相關(guān)報(bào)價(jià)信息，與自身報(bào)價(jià)區(qū)間比較，如其他競(jìng)買者報(bào)價(jià)在我方可承受報(bào)價(jià)區(qū)間范圍內(nèi)，且未超過出讓方設(shè)定的土地掛牌出讓價(jià)格上限，則應(yīng)及時(shí)在最高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上增加一個(gè)報(bào)價(jià)階梯，遞交新的競(jìng)買報(bào)價(jià)單。競(jìng)買策略建議在達(dá)到上限價(jià)格（設(shè)為X萬元）以后，將停止接受更高報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)為現(xiàn)