第四章成本法_2ppt課件

1、第四章 本錢法 房地產(chǎn)估價(jià)本錢法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容5.1本錢法的根本原理 5.2房地產(chǎn)價(jià)錢構(gòu)成5.3本錢法的計(jì)算公式5.4建筑物的重置價(jià)錢 5.5建筑物折舊 5.6本錢法運(yùn)用舉例 一概念：本錢法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)錢和重建價(jià)錢，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢或價(jià)值的方法。非歷史本錢是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本錢是社會(huì)平均本錢 根本原理概念實(shí)際根據(jù)適用對(duì)象運(yùn)用條件估價(jià)步驟價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例二實(shí)際根據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)錢本錢=各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)錢他所估計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需破費(fèi)的代價(jià) 第四章本錢法一、本錢

2、法的根本原理新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適宜。特別適用于既無收益又很少發(fā)生買賣的房地產(chǎn)的估價(jià) 單純建筑物的估價(jià) 市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價(jià) 適用對(duì)象根本原理概念實(shí)際根據(jù)適用對(duì)象運(yùn)用條件估價(jià)步驟價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例第四章本錢法一、本錢法的根本原理1. 自在競(jìng)爭(zhēng)(即可以自在進(jìn)入市場(chǎng))2.該種商品本身可以大量反復(fù)消費(fèi)采用逼近原那么：本錢的增減價(jià)值的增減 根本原理概念實(shí)際根據(jù)適用對(duì)象運(yùn)用條件估價(jià)步驟價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例留意：1.區(qū)分實(shí)踐本錢和客觀本錢

3、 2.根據(jù)市場(chǎng)供求確定評(píng)價(jià)價(jià)值供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難第四章本錢法一、本錢法的根本原理本錢法運(yùn)用條件搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；估算重新購(gòu)建價(jià)錢；估算折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)錢。 根本原理概念實(shí)際根據(jù)適用對(duì)象運(yùn)用條件估價(jià)步驟價(jià)錢構(gòu)成價(jià)錢構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例一房地產(chǎn)價(jià)錢的根本組成：土地獲得本錢開發(fā)本錢管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)第四章本錢法二、房地產(chǎn)價(jià)錢的構(gòu)成本錢法估價(jià)步驟二農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定 征地估價(jià)是指在將集體一切的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)錢進(jìn)展的評(píng)價(jià)

4、。征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償規(guī)范 ：1土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的6至10倍；2征用耕地的安頓補(bǔ)助費(fèi)： 每個(gè)需求安頓的農(nóng)業(yè)人口的安頓補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，每公頃被征用耕地安頓補(bǔ)償費(fèi)，最高不超越被征用前三年平均年產(chǎn)值15倍；3青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)； 4征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第四章本錢法二、房地產(chǎn)價(jià)錢的構(gòu)成根本原理價(jià)錢構(gòu)成價(jià)錢構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例三城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 城市房屋拆遷估價(jià)以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等要素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

5、錢進(jìn)展的評(píng)價(jià)。是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)任務(wù)的指點(diǎn)性文件 。城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、暫時(shí)安頓補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋呵斥停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷效力費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 第四章本錢法二、房地產(chǎn)價(jià)錢的構(gòu)成根本原理價(jià)錢構(gòu)成價(jià)錢構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例三城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的規(guī)范與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等要素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)價(jià)錢確定。 拆遷估

6、價(jià)的任務(wù)方式 。第四章本錢法二、房地產(chǎn)價(jià)錢的構(gòu)成根本原理價(jià)錢構(gòu)成價(jià)錢構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例四現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)錢構(gòu)成 商品房=本錢+利潤(rùn)+稅金+地段差價(jià) 經(jīng)濟(jì)適用房=本錢+利潤(rùn)+稅金 一最根本的公式 估算價(jià)錢=重新購(gòu)建價(jià)錢 - 折舊 二適用于新開發(fā)土地的本錢公式 新開發(fā)土地價(jià)錢 = 土地獲得本錢 + 土地開發(fā)本錢 +管理費(fèi)用 + 投資利息 + 稅費(fèi) + 開發(fā)利潤(rùn) 第四章本錢法三、本錢法的計(jì)算公式根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平、“五通一平、“ 七通一平等開

7、發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建立用地。 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =獲得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用 + 土地開發(fā)總費(fèi)用 + 總管理費(fèi)用+ 總投資利息 + 總銷售費(fèi)用 + 總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤(rùn)(開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) 用途、區(qū)位等要素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 開發(fā)區(qū)總面積 100%對(duì)于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià) 1計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)錢。2計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)錢。3計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)錢。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)錢，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、詳細(xì)位置、運(yùn)用年限、容積率等進(jìn)展適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。第四章本錢法三、本錢

8、法的計(jì)算公式根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例4-1】某成片荒地面積2km2獲得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平熟地的正常開發(fā)本錢和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)錢的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的本錢價(jià)錢為每平方米多少元？【解】由題意：設(shè)荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為V，那么：V=1.2+2.5+1.2*1+10%3-1.2 +2.5*1+10%1.5-2.5+ V 5.5%+9.5%單價(jià)=V/總面積*60%新建房地價(jià)錢 = 土地獲得本錢

9、 + 土地開發(fā)本錢 + 建筑物建造本錢 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售費(fèi)用 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)錢 = 建筑物建造本錢 + 管理費(fèi)用 + 投資利息+銷售費(fèi)用+ 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤(rùn) 三適用于新建房地產(chǎn)的根本公式 新建房地產(chǎn)采用本錢法估價(jià)時(shí)普通不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)思索其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等要素給予適當(dāng)修正。第四章本錢法三、本錢法的計(jì)算公式根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房地價(jià)錢 = 土地的重新獲得價(jià)錢 + 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)錢 - 建筑物的折舊 舊建筑物價(jià)錢 = 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)錢 - 建筑物的折舊 四適用于舊房地產(chǎn)的根本公式 由于舊建筑物所呵斥的

10、土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該減損部分。留意第四章本錢法三、本錢法的計(jì)算公式根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)錢，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修資料價(jià)錢和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑資料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在構(gòu)造、功能、成效上一樣的新建筑物的正常價(jià)錢。重建價(jià)錢，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修資料價(jià)錢和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑資料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全一樣的新建筑物的正常價(jià)錢。一重置價(jià)錢和重建價(jià)錢的根本含義 普通重建價(jià)錢大于重置價(jià)錢第四章本錢法四、建筑物的重置價(jià)錢根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)錢=直接本錢+間接

11、本錢二重置價(jià)錢的本錢構(gòu)成 三重置價(jià)錢的估算第四章本錢法四、建筑物的重置價(jià)錢根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例1單位本錢法2分部分項(xiàng)法3工料丈量法4指數(shù)調(diào)整法 建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生價(jià)值減損的景象，建筑物在運(yùn)用年限內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價(jià)中折舊是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)待估建筑物相對(duì)于全新建筑物的價(jià)錢差別，是對(duì)建筑物的一種減價(jià)修正。 一建筑物折舊的概念和本質(zhì)會(huì)計(jì)折舊是原始賬面價(jià)值的減損估價(jià)的折舊是價(jià)值的減損修正第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例 一建筑物折舊的概念和本質(zhì)折舊的本質(zhì)類型1.物質(zhì)折

12、舊：是由物理要素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所呵斥的價(jià)值損失。 2.功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變卦、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)提高等緣由導(dǎo)致在功能方面的相對(duì)殘缺、落后或不適用所呵斥的價(jià)值損失。如建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部規(guī)劃過時(shí)，設(shè)備陳舊落后等。 3.經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利要素所呵斥的價(jià)值損失。 包括供應(yīng)過量、需求缺乏、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁堵、城市規(guī)劃改動(dòng)和政府政策變化等。 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例【例4-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)錢為40萬元，地面、門窗等破舊引起

13、的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地域引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18萬元該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)錢-折舊=40-18=22萬元 二房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定 建立部、財(cái)政部制定的對(duì)經(jīng)租房產(chǎn)折舊時(shí)采用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下： 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋構(gòu)造分類 表4-4序號(hào)結(jié)構(gòu)類型定 義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，

14、設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、

15、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等 二房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例 各種構(gòu)造房屋的耐用年限單位：年 表4-5結(jié)構(gòu) 用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10 各種構(gòu)造房屋的殘值率普通為：鋼筋混凝土構(gòu)造和簡(jiǎn)易構(gòu)造為0、磚混構(gòu)造2、磚木構(gòu)造一等6、磚木構(gòu)造二等4、磚木構(gòu)造三等3。 二房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)

16、錢建筑物折舊運(yùn)用舉例 房屋完損等級(jí)，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)規(guī)范，是確定房屋實(shí)踐新舊程度和估算折舊的重要根據(jù)，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)錢。 房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)工程完好、損壞程度來劃分的，分為完好房、根本完好房、普通損壞房、重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房等五類。 二房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋完損等級(jí)的斷定根據(jù)和成新度 表4-6房屋完損等級(jí)判 斷 依 據(jù)新舊程度完好房結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個(gè)別分項(xiàng)有輕微

17、損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的十、九、八成基本完好房結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)的七、六成一般損壞房結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的三成以下危險(xiǎn)房承重構(gòu)件已

18、屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的根底上。在估價(jià)中運(yùn)用最多的是平均年限法。年折舊率 =1-估計(jì)凈殘值率/ 折舊年限 年折舊額 = 固定資產(chǎn)原值年折舊率年折舊額的計(jì)算公式為： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為： V = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) 式中：V 建筑物的現(xiàn)值； Di 第i年的折舊額； C 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)錢； S 估計(jì)的建筑

19、物凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值； N 折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算； R 凈殘值率； t 建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)是建筑物從開工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其情況與成效所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)能夠短于也能夠長(zhǎng)于實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)。在本錢法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例三建筑物折舊的計(jì)算方法【例4-6】某建筑物的建筑面積100 m2，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)錢500元

20、m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值?！窘狻恐?C = 500100 = 50000元 R = 5；N = 30年；t = 10年那么：年折舊額Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折舊總額D = 1583 10 = 15830元 建筑物現(xiàn)值V = 50000 15830 = 34170元2實(shí)踐察看法：經(jīng)過估價(jià)人員對(duì)待估建筑物的構(gòu)造、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)展實(shí)地察看，并判別由物理、功能和經(jīng)濟(jì)要素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判別建筑物總的折舊程度或成新度。 3綜合法：年限法與實(shí)踐察看法

21、的結(jié)合 估價(jià)方法從粗到細(xì)分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。 宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)工程和不可修復(fù)工程；對(duì)于可修復(fù)工程，估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額；對(duì)于不可修復(fù)工程，再將其分為短壽命工程和長(zhǎng)壽命工程；其次采用年限法或成新折扣法分別計(jì)算其折舊額將修復(fù)費(fèi)用、短壽命工程的折舊額、長(zhǎng)壽命工程的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。實(shí)務(wù)中第四章本錢法四、建筑物折舊根本原理價(jià)錢構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)錢建筑物折舊運(yùn)用舉例 【例4-7】某建筑物的重置價(jià)錢為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)錢為30萬元，平均壽命為5年，已運(yùn)用3年；設(shè)備的重置價(jià)錢為60萬元，平均壽命為15年，已運(yùn)用10年。殘值率假設(shè)均為零，試計(jì)算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計(jì)算分為以下幾個(gè)部分：1可修復(fù)部分的折舊額： 門窗等