多類型住宅價(jià)格制定策略ppt課件

1、住宅價(jià)錢表的制造品控中心 技術(shù)資源部四大突破NO.1 垂直系數(shù)層差方式研發(fā)NO.2 提出“價(jià)錢質(zhì)檢工具NO.3 公式提升到實(shí)際層面NO.4 利用價(jià)錢桿杠進(jìn)展推售控制一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航快速、平衡、銷售控制合理的價(jià)位定價(jià)方法獲得開展商認(rèn)同目 標(biāo)一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航 銷售總額折前綜合折扣 實(shí)收均價(jià) = 總建筑面積原 理留意：折前銷售總額不能用均價(jià)總建筑面積 單價(jià)折后單價(jià)折前 = 綜合折扣

2、單價(jià)折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積2種常用的方法方法一、程度系數(shù)層差法單價(jià)折后=總價(jià)建筑面積 =總價(jià)不思索贈(zèng)送面積+總價(jià)贈(zèng)送面積 建筑面積 =單價(jià)不思索贈(zèng)送面積建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積建筑面積 =試算價(jià)1+程度系數(shù)層差 干擾建筑面積 +單價(jià)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積 建筑面積修正基準(zhǔn)與修正規(guī)范不一致，規(guī)律性不強(qiáng) 或=單價(jià)已思索贈(zèng)送面積建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積建筑面積 =試算價(jià)1+程度系數(shù)層差 干擾 建筑面積+贈(zèng)送面積折算率適用率 建筑面積方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)綜合系數(shù) =均價(jià)(1+程度系數(shù))(1+垂直系數(shù))(1+特殊系數(shù))(1+增值系數(shù))(1+銷控系數(shù)) =均價(jià)1+程度系數(shù)1+

3、垂直系數(shù)1+特殊系數(shù) 1+贈(zèng)送面積折算率適用率建筑面積1+銷控系數(shù)引薦公式源自市場比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)展各影響要素逐一修正要素相乘，非相加；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；經(jīng)過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)恣意兩個(gè)單位的價(jià)錢差幅；留意：綜合系數(shù)需進(jìn)展平均值歸1處置自創(chuàng)：市場比較法公式評價(jià)價(jià)錢=參照物市場價(jià)錢買賣情況修正系數(shù)買賣日期修正系數(shù) 區(qū)域要素修正系數(shù)個(gè)別要素修正系數(shù) 參數(shù)釋義均價(jià) 工程要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。程度系數(shù) 反映各戶型在同一程度面普通以中間樓層為準(zhǔn)的價(jià)值差別。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大要素；垂直系數(shù)層差反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差別。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、平安、私密性、心思優(yōu)越度、

4、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)干擾反映各戶型在垂直方向上部分樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差別等。增值系數(shù)反映贈(zèng)送面積等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)等注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價(jià)中。贈(zèng)送面積不計(jì)容積率部分的程度投影面積。折算率反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。適用率等于套內(nèi)建筑面積建筑面積。銷控系數(shù)推售控制的調(diào)價(jià)系數(shù)。一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航程度系數(shù)=各要素的價(jià)錢差幅分值10100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較

5、差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺(tái)入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的規(guī)范層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個(gè)等級(jí)；工程組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各要素的價(jià)錢差幅等于本樓盤打分工程

6、中最好與最差的價(jià)錢差幅；益處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各要素價(jià)錢差幅，便可使程度系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)程度系數(shù)方法二：各要素的價(jià)錢差幅分值引薦評價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖四大程度要素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅普通公寓高檔住宅朝 向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%廣東節(jié)能規(guī)范窗墻比 東西0.3 北向 0.45 南向 0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向程度系數(shù)各要素差幅取值參考打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視

7、墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺(tái)入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺(tái)與生活陽臺(tái)設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺(tái)（50-60%）/無觀

8、景陽臺(tái)（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺(tái)（30%）/無觀景陽臺(tái)（20-25%）2.3次臥（15%）2.4廚衛(wèi)（5%）三、朝向(日照通風(fēng))單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）3.2主臥（25%）3.3次臥（15%）3.4廚衛(wèi)（10%）3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%4.2主臥0-3%4.3次臥0-2%4.4廚衛(wèi)0-0.5%4.5陽臺(tái)入戶花園0-1%五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目內(nèi)部競爭；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種根本垂直

9、系數(shù)方式矩形方式的運(yùn)用價(jià)錢分布：價(jià)錢直線y=x+b上升,層差一樣，各樓層單位價(jià)錢適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。矩形方式-案例向小區(qū)，看水景，視野好價(jià)錢分布：價(jià)錢直線y=x+b上升,層差一樣，各樓層單位價(jià)錢適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。梯形方式的運(yùn)用價(jià)錢分布：壓低低層和高層單位價(jià)錢，拉高中層單位價(jià)錢；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價(jià)錢不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)錢不能高中層單位承當(dāng)主要的價(jià)錢壓力梯形方式-案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價(jià)錢分布：壓低低層和高層單位價(jià)錢，拉高中層單位價(jià)錢；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。倒梯形方式的運(yùn)用價(jià)錢

10、分布：拉高低層和高層價(jià)錢，壓低中層單位價(jià)錢；適用范圍：看園林，樓距小運(yùn)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用。低層看園林可拉高其價(jià)錢中層景觀普通，視野較窄，價(jià)錢不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)錢此曲線不合理倒梯形方式-案例看小區(qū)園林，樓距小價(jià)錢分布：拉高低層和高層價(jià)錢，壓低中層單位價(jià)錢；適用范圍：看園林，樓距小運(yùn)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用。橢圓方式的運(yùn)用價(jià)錢分布：拉高中高層價(jià)錢,降低中低層價(jià)錢,低層和高層價(jià)錢適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只需小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無景觀視野差，價(jià)錢不宜高中高層視野好價(jià)錢開場攀升高層視野好，但無景觀，價(jià)錢不宜太高橢圓方式-案例

11、朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價(jià)錢分布：拉高中高層價(jià)錢,降低中低層價(jià)錢,低層和高層價(jià)錢適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只需小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。沙漏方式的運(yùn)用價(jià)錢分布：拉高中低層價(jià)錢,壓低中高層價(jià)錢,低層和高層價(jià)錢適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)錢可拔高些中高層景觀較差，視野普通應(yīng)壓低其價(jià)錢高層視野采光較好，價(jià)錢可適度拉高沙漏方式-案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，間隔適中價(jià)錢分布：拉高中低層價(jià)錢,壓低中高層價(jià)錢,低層和高層價(jià)錢適中；適用范圍：向園林,樓距適中。特殊系數(shù)思索要素：影響垂直方向部分價(jià)值突變的要素干擾：

12、機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差別：非贈(zèng)送面積的奇偶層差別；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù)折算率思索要素：將贈(zèng)送的面積換算成一致價(jià)錢口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封鎖的能夠性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、規(guī)劃合理性。增值系數(shù)=贈(zèng)送面積折算率適用率建筑面積 單位本錢 單位建安本錢1+15% 保底折算率= = 均

13、價(jià) 均價(jià) 參數(shù)釋義： 單位建安本錢取值參考多層1100、小高層1600、高層2100 15%包括財(cái)務(wù)費(fèi)用約6%、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4%、管理費(fèi)用2%、行政費(fèi)用3%前期選擇面要廣，快速回籠資金；先投資-后自住，先低高素質(zhì)單位-后中等素質(zhì)單位；前期推出少量特惠單位，制造搶購；制定價(jià)錢標(biāo)桿，以比價(jià)效應(yīng)突顯其他單位的超值；推售控制出發(fā)點(diǎn)推售控制單位搭配中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期自住景觀型客戶價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期：投資、自住均好型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素

14、中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素前期：低價(jià)入市，火爆投資為主追求空間型客戶價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價(jià)錢桿杠景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期自住景觀型客戶價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期：投資、自住均好型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素前期：低價(jià)入市

15、，火爆投資為主追求空間型客戶價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向中期自住為主空間與景觀空氣并重價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期自住景觀型客戶價(jià)格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素后期：價(jià)格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價(jià)格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素前期：投資、自住均好型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素中期自住中高享受型價(jià)格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素前期：低價(jià)入市，火爆投資為主追求空間型客戶價(jià)格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素中期投資、自住空間與高度并重型價(jià)格敏感度中高產(chǎn)

16、品質(zhì)素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價(jià)格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價(jià)錢桿杠景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數(shù)修正R綜合=R一次性P一次性+R按揭P按揭R關(guān)系P關(guān)系+1-P關(guān)系R前期P前期+1-P前期 =0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性，假設(shè)占15%P一次性銀行按揭：98折R按揭，假設(shè)占85%P按揭關(guān)系戶：額外99折R關(guān)系，假設(shè)占10%P關(guān)系銷售前期：額

17、外97折R前期，假定銷售率為40%P前期注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)思索進(jìn)去一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟程度系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)錢表折前價(jià)錢表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)錢統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)=均價(jià)綜合系數(shù)折后總價(jià)=折后單價(jià)建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)綜合折扣系數(shù)銷控系數(shù)一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑

18、面積、總套內(nèi)建筑面積方法: 工程組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價(jià)錢:檢查單元格援用能否正確特別是奇偶層面積;用函數(shù)SUM求和時(shí),要留意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi);乘除時(shí)能否用函數(shù)ROUND進(jìn)展四舍五入。準(zhǔn)確性審核價(jià)錢審核將規(guī)范層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)錢審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684價(jià)錢審核合理性單價(jià)各單元排序能否合理？同一單元不同樓層價(jià)差能否合理？能否有因誤操作呵斥的明顯錯(cuò)誤？曲線突變有利于售樓員掌握價(jià)錢規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：假設(shè)有競爭對手價(jià)錢，可參與比較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)錢屏障價(jià)錢審核合理性單價(jià)1

19、2365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)錢屏障均價(jià)排序能否合理?均價(jià)差額能否合理?與對手相比價(jià)錢能否有競爭力?各單元最低最高價(jià)能否合理?各單元最低最高價(jià)差額能否合理?競爭性單元差額能否合理?與對手相比價(jià)錢能否有競爭力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供根據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)錢屏障9均價(jià)5000價(jià)錢審核合理性總價(jià)各單元排序能否合理？同一單元不同樓層價(jià)差能否合理？能否有因誤操作呵斥的明顯錯(cuò)誤？曲線突變有利于售樓員掌握價(jià)錢規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：假設(shè)有競爭對手價(jià)錢，可參與比較價(jià)錢審核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-10212345678無屏障:水景3房與園林3+1102 110小屏障

20、:園林2+1與路邊3房78 97大屏障:園林2+1與路邊2房78 659各戶型的總價(jià)排序能否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額能否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計(jì)能否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品能否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?一、定價(jià)目的二、價(jià)錢制定 1、公式 2、取值重點(diǎn) 3、步驟三、價(jià)錢審核重點(diǎn)四、價(jià)錢統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)闡明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航總體性統(tǒng)計(jì)1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后總面積（） 4,273.91 5,093.77 9,367.68 折前銷售總額（元）23,148,166 26,804,825 49,952,991 48,154,684 折前銷售均價(jià)（元）5,416 5,2

21、62 5,332 5,141 1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后平層面積（） 3,877.35 4,722.47 8,599.82 平層折前總額（元）20396166.3424352441.8344,748,608 43,137,658 平層折前均價(jià)（元）5,260 5,157 5,203 5,016 1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后復(fù)式面積（） 396.56 371.30 767.86 復(fù)式折前總額（元）275200024520005,204,000 5,016,656 復(fù)式折前均價(jià)（元）6,940 6,604 6,777 6,533 構(gòu)造性統(tǒng)計(jì)讓工程組和售樓員掌握各房型的價(jià)錢程度，便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。折前價(jià)格表平層分戶型統(tǒng)計(jì)2房2+13房3+1合計(jì)套數(shù)（套）1111591091建筑面積（） 715.66 855.8 5,929.36 10998599.82折前銷售額（元） 3,543,119.72 4591143.23 30,570,345.22 6,044,000 44,748,608 折后銷售額（元） 3,415,