多類型住宅價格制定策略ppt課件

1、住宅價錢表的制造品控中心 技術資源部四大突破NO.1 垂直系數層差方式研發(fā)NO.2 提出“價錢質檢工具NO.3 公式提升到實際層面NO.4 利用價錢桿杠進展推售控制一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航快速、平衡、銷售控制合理的價位定價方法獲得開展商認同目 標一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航 銷售總額折前綜合折扣 實收均價 = 總建筑面積原 理留意：折前銷售總額不能用均價總建筑面積 單價折后單價折前 = 綜合折扣

2、單價折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積2種常用的方法方法一、程度系數層差法單價折后=總價建筑面積 =總價不思索贈送面積+總價贈送面積 建筑面積 =單價不思索贈送面積建筑面積+單價贈送面積贈送面積建筑面積 =試算價1+程度系數層差 干擾建筑面積 +單價贈送面積贈送面積 建筑面積修正基準與修正規(guī)范不一致，規(guī)律性不強 或=單價已思索贈送面積建筑面積+折算后的贈送面積建筑面積 =試算價1+程度系數層差 干擾 建筑面積+贈送面積折算率適用率 建筑面積方法二、系數修正法單價=均價綜合系數 =均價(1+程度系數)(1+垂直系數)(1+特殊系數)(1+增值系數)(1+銷控系數) =均價1+程度系數1+

3、垂直系數1+特殊系數 1+贈送面積折算率適用率建筑面積1+銷控系數引薦公式源自市場比較法；以均價為基準進展各影響要素逐一修正要素相乘，非相加；系數的規(guī)律性更強；經過綜合系數，直觀表現恣意兩個單位的價錢差幅；留意：綜合系數需進展平均值歸1處置自創(chuàng)：市場比較法公式評價價錢=參照物市場價錢買賣情況修正系數買賣日期修正系數 區(qū)域要素修正系數個別要素修正系數 參數釋義均價 工程要實現的均價。程度系數 反映各戶型在同一程度面普通以中間樓層為準的價值差別。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大要素；垂直系數層差反映各戶型在垂直方向的價值差別。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害、平安、私密性、心思優(yōu)越度、

4、乘電梯便利度等。特殊系數干擾反映各戶型在垂直方向上部分樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差別等。增值系數反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等注：送裝修的金額應以總裝修款加到總房價中。贈送面積不計容積率部分的程度投影面積。折算率反映贈送面積的可利用價值性。適用率等于套內建筑面積建筑面積。銷控系數推售控制的調價系數。一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航程度系數=各要素的價錢差幅分值10100打分標準好9-10分較好7-8分一般5-6分較

5、差3-4分差1-2分水平系數修正項目一、平面設計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照通風)3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調整6.1戶型面積調整6.2供求關系調整操作：以中間的規(guī)范層作為打分基準層；10分制，分5個等級；工程組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各要素的價錢差幅等于本樓盤打分工程

6、中最好與最差的價錢差幅；益處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數更客觀；只需調整各要素價錢差幅，便可使程度系數合理化，無需再調分值；方法一：直接取系數程度系數方法二：各要素的價錢差幅分值引薦評價：系數取值和調整繁鎖四大程度要素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅普通公寓高檔住宅朝 向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能規(guī)范窗墻比 東西0.3 北向 0.45 南向 0.5假設：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向程度系數各要素差幅取值參考打分項目取值范圍考慮因素一、平面設計0-21%1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視

7、墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設置的必要性1.7戶內過道合理性0-1%有沒浪費現象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀

8、景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）2.4廚衛(wèi)（5%）三、朝向(日照通風)單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）3.2主臥（25%）3.3次臥（15%）3.4廚衛(wèi)（10%）3.5電梯間采光通風0-1%四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%4.2主臥0-3%4.3次臥0-2%4.4廚衛(wèi)0-0.5%4.5陽臺入戶花園0-1%五、其他調整6.1戶型面積調整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關系調整0-10%項目內部競爭；與其他項目現戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種根本垂直

9、系數方式矩形方式的運用價錢分布：價錢直線y=x+b上升,層差一樣，各樓層單位價錢適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。矩形方式-案例向小區(qū)，看水景，視野好價錢分布：價錢直線y=x+b上升,層差一樣，各樓層單位價錢適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。梯形方式的運用價錢分布：壓低低層和高層單位價錢，拉高中層單位價錢；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價錢不能高高層層無景觀，視野差，價錢不能高中層單位承當主要的價錢壓力梯形方式-案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價錢分布：壓低低層和高層單位價錢，拉高中層單位價錢；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。倒梯形方式的運用價錢

10、分布：拉高低層和高層價錢，壓低中層單位價錢；適用范圍：看園林，樓距小運用時須降低高層系數，慎用。低層看園林可拉高其價錢中層景觀普通，視野較窄，價錢不能高高層無景觀，樓距小，應壓低其價錢此曲線不合理倒梯形方式-案例看小區(qū)園林，樓距小價錢分布：拉高低層和高層價錢，壓低中層單位價錢；適用范圍：看園林，樓距小運用時須降低高層系數，慎用。橢圓方式的運用價錢分布：拉高中高層價錢,降低中低層價錢,低層和高層價錢適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只需小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價錢不宜高中高層視野好價錢開場攀升高層視野好，但無景觀，價錢不宜太高橢圓方式-案例

11、朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價錢分布：拉高中高層價錢,降低中低層價錢,低層和高層價錢適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只需小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。沙漏方式的運用價錢分布：拉高中低層價錢,壓低中高層價錢,低層和高層價錢適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價錢可拔高些中高層景觀較差，視野普通應壓低其價錢高層視野采光較好，價錢可適度拉高沙漏方式-案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，間隔適中價錢分布：拉高中低層價錢,壓低中高層價錢,低層和高層價錢適中；適用范圍：向園林,樓距適中。特殊系數思索要素：影響垂直方向部分價值突變的要素干擾：

12、機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差別：非贈送面積的奇偶層差別；其他：如復式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數折算率思索要素：將贈送的面積換算成一致價錢口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封鎖的能夠性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風、景觀視野、規(guī)劃合理性。增值系數=贈送面積折算率適用率建筑面積 單位本錢 單位建安本錢1+15% 保底折算率= = 均

13、價 均價 參數釋義： 單位建安本錢取值參考多層1100、小高層1600、高層2100 15%包括財務費用約6%、勘察設計費4%、管理費用2%、行政費用3%前期選擇面要廣，快速回籠資金；先投資-后自住，先低高素質單位-后中等素質單位；前期推出少量特惠單位，制造搶購；制定價錢標桿，以比價效應突顯其他單位的超值；推售控制出發(fā)點推售控制單位搭配中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產品質素前期自住景觀型客戶價格敏感度低產品質素后期：價格標桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產品質素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產品質素前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產品質素

14、中期自住中高享受型價格敏感度產品質素前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產品質素中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產品質素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產品質素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價錢桿杠景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產品質素前期自住景觀型客戶價格敏感度低產品質素后期：價格標桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產品質素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產品質素前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產品質素中期自住中高享受型價格敏感度產品質素前期：低價入市

15、，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產品質素中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產品質素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產品質素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產品質素前期自住景觀型客戶價格敏感度低產品質素后期：價格標桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產品質素中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產品質素前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產品質素中期自住中高享受型價格敏感度產品質素前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產品質素中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產

16、品質素前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產品質素樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價錢桿杠景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數修正R綜合=R一次性P一次性+R按揭P按揭R關系P關系+1-P關系R前期P前期+1-P前期 =0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數點后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性，假設占15%P一次性銀行按揭：98折R按揭，假設占85%P按揭關系戶：額外99折R關系，假設占10%P關系銷售前期：額

17、外97折R前期，假定銷售率為40%P前期注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應思索進去一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航步 驟程度系數垂直系數增值系數特殊系數綜合系數折后單價表折后價錢表折前價錢表折后單價分析折后總價分析價錢統計表銷售統計表折后單價=均價綜合系數折后總價=折后單價建筑面積折前總價=折后總價綜合折扣系數銷控系數一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航面積:各單位的建筑面積、套內建筑面積各棟建筑面積、套內建筑面積總建筑

18、面積、總套內建筑面積方法: 工程組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對.價錢:檢查單元格援用能否正確特別是奇偶層面積;用函數SUM求和時,要留意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內;乘除時能否用函數ROUND進展四舍五入。準確性審核價錢審核將規(guī)范層綜合系數標于平面圖上價錢審核合理性綜合系數1009782839391957684價錢審核合理性單價各單元排序能否合理？同一單元不同樓層價差能否合理？能否有因誤操作呵斥的明顯錯誤？曲線突變有利于售樓員掌握價錢規(guī)律，便于引導客戶。注：假設有競爭對手價錢，可參與比較均價5000小區(qū)內外價錢屏障價錢審核合理性單價1

19、2365748均價5000小區(qū)內外價錢屏障均價排序能否合理?均價差額能否合理?與對手相比價錢能否有競爭力?各單元最低最高價能否合理?各單元最低最高價差額能否合理?競爭性單元差額能否合理?與對手相比價錢能否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數量分布為制定推售方案提供根據均價5000小區(qū)內外價錢屏障9均價5000價錢審核合理性總價各單元排序能否合理？同一單元不同樓層價差能否合理？能否有因誤操作呵斥的明顯錯誤？曲線突變有利于售樓員掌握價錢規(guī)律，便于引導客戶。注：假設有競爭對手價錢，可參與比較價錢審核合理性總價小屏障:小區(qū)內外3房97-10212345678無屏障:水景3房與園林3+1102 110小屏障

20、:園林2+1與路邊3房78 97大屏障:園林2+1與路邊2房78 659各戶型的總價排序能否合理?各戶型的最低最高總價及差額能否合理?各戶型間的競爭度設計能否合理?與競爭對手同類產品能否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?一、定價目的二、價錢制定 1、公式 2、取值重點 3、步驟三、價錢審核重點四、價錢統計五、定價闡明書六、實例演示內 容 導 航總體性統計1棟2棟合計均價0.964折后總面積（） 4,273.91 5,093.77 9,367.68 折前銷售總額（元）23,148,166 26,804,825 49,952,991 48,154,684 折前銷售均價（元）5,416 5,2

21、62 5,332 5,141 1棟2棟合計均價0.964折后平層面積（） 3,877.35 4,722.47 8,599.82 平層折前總額（元）20396166.3424352441.8344,748,608 43,137,658 平層折前均價（元）5,260 5,157 5,203 5,016 1棟2棟合計均價0.964折后復式面積（） 396.56 371.30 767.86 復式折前總額（元）275200024520005,204,000 5,016,656 復式折前均價（元）6,940 6,604 6,777 6,533 構造性統計讓工程組和售樓員掌握各房型的價錢程度，便于口頭報價和引導客戶購房，以及促銷措施的制定。折前價格表平層分戶型統計2房2+13房3+1合計套數（套）1111591091建筑面積（） 715.66 855.8 5,929.36 10998599.82折前銷售額（元） 3,543,119.72 4591143.23 30,570,345.22 6,044,000 44,748,608 折后銷售額（元） 3,415,