2022年農(nóng)業(yè)觀光旅游項目可行性研究報告

1、農(nóng)業(yè)觀光旅游項目可行性研究報告農(nóng)業(yè)觀光旅游項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯！）目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章總論1.1.1項目提要仁1.2研究工作的依據(jù)、目的及范圍 41.3編制原則6.1.4 結(jié)論6. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章項目背景及建設(shè)必要性.8.2.1項目背景8.2.2建設(shè)必要性1.0 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章建設(shè)條件133.1項目建設(shè)區(qū)

2、域概況1.33.2項目所在地概況 錯誤！未定義書簽。3.3項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 13 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章市場分析154.1生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園概況154.2生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園旅游分析 194.3客源市場定位和旅游發(fā)展策略 214.4機(jī)遇與挑戰(zhàn)254.5市場發(fā)展預(yù)測28 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章項目建設(shè)方案295.1項目建設(shè)指導(dǎo)思想 295.2項目建設(shè)原則295.3項目建設(shè)總體方案315.4項目建設(shè)內(nèi)容325.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 34 HYPERLINK l bookma

3、rk14 o Current Document 第六章項目組織與管理366.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分366.2勞動定員366.3經(jīng)營管理措施366.4技術(shù)培訓(xùn)36 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章 勞動、安全、衛(wèi)生與消防 387.1編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) 387.2安全衛(wèi)生防護(hù)原則387.3自然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 387.4消防編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn)39 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第八章環(huán)境保護(hù).4.18.1環(huán)境影響418.2環(huán)境保護(hù)與治理措施428.3評價與審批.4.3 HYP

4、ERLINK l bookmark20 o Current Document 第九章項目招投標(biāo)方案459.1招標(biāo)原貝卩459.2項目招標(biāo)范圍459.3投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 4.59.4評標(biāo)委員會的人員組成和資格要求 47 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十章投資估算與財務(wù)評價4810.1投資估算4810.2資金籌措4910.3資金使用和管理4910.4財務(wù)評價49 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第一章效益與風(fēng)險分析 5411.1社會、經(jīng)濟(jì)效益 5411.2風(fēng)險分析5.7 HYPER

5、LINK l bookmark26 o Current Document 第十二章建設(shè)合理性分析6312.1產(chǎn)業(yè)政策符合性分析 6312.2清潔生產(chǎn)符合性分析 6312.3規(guī)劃符合性分析6312.4項目建設(shè)環(huán)保政策符合性分析 6312.5 環(huán)境承載性分析 6412.6選址合理性分析 6412.7 結(jié)論64 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第十三章結(jié)論與建議6513.1項目總體描述6513.2結(jié)論與建議 66第一章總論1.1項目提要1.1.1項目名稱農(nóng)業(yè)觀光旅游項目1.1.2建設(shè)性質(zhì)與地點(diǎn)建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：1.1.3建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容觀光園為

6、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項目，是一個集健身、休閑、觀光、 度假、餐飲、娛樂為一體的多功能綠色生態(tài)園。觀光園占地 59940m2，本工程主要包括辦公樓、特色餐廳、健康會館、熱帶溫 室、溫室大棚等。1.1.4主要產(chǎn)品本項目主要產(chǎn)品有魚、水果、花卉等，提供釣魚、采摘、觀賞、 健身、娛樂、特色飲食等服務(wù)。日接待旅客能力1000人次。1.1.5建設(shè)目標(biāo)本項目立足于綠色環(huán)保，充分利用生態(tài)園的自然景觀，形成“可 覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“自然一觀賞一休閑一康樂”于 一體的景觀綜合體。1.1.6項目用地山莊生態(tài)觀光園用地為 北、圣土山山坡下非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。山莊生態(tài)觀光園根據(jù)項目功能分區(qū)，合理細(xì)分土地性質(zhì)，最大

7、化發(fā)揮區(qū)域資源功效，打造高端旅游產(chǎn)品，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體可持 續(xù)性發(fā)展。1.1.7項目實(shí)施進(jìn)度本項目立項后，立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的準(zhǔn)備 工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選 定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家， 在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下， 保證工程 進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。本項目建設(shè)期8個月，計劃于2010年3月份開工建設(shè)，期間 完成項目的土建，設(shè)備安裝調(diào)試等項工程， 預(yù)計2011年12月工程 全部竣工。表1-1項目實(shí)施進(jìn)度表時間名稱7-2010.3-2010.12項目立項定點(diǎn)施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計設(shè)備購臵安裝竣工驗(yàn)收1.1.8勞動定員本項目勞動定員200人，其

8、中管理人員20人、服務(wù)、后勤人 員180人。根據(jù)項目的特點(diǎn)，服務(wù)人員和安保人員實(shí)行三班制，管理人員實(shí)行一班制，每班工作8小時。1.1.9總投資及資金籌措本項目總投資5000萬元，其中固定資產(chǎn)4000萬元，流動資金1000萬元，年銷售總額5000萬元，年總成本3500萬元，利稅1200 萬元，稅后利潤900萬元。本項目所需資金由企業(yè)自籌解決3000萬元，其余2000萬元申請銀行貸款。1.1.10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項目單位數(shù)量1總投資萬元50002建設(shè)投資萬元40003流動資金萬元10004債務(wù)資金萬元20005項目資本金萬元30006年平均營業(yè)收入萬元50007年平均

9、營業(yè)稅金及附加萬元3008年平均總成本費(fèi)用萬元35009年平均利潤總額萬元120010年平均所得稅萬元30011年平均凈利潤萬元90012投資利潤率%1813投資利稅率%2414全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅刖%36.5稅后%34.115全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（lc=12%）稅刖萬元9192.9稅后萬元8742.316全部投資回收期稅刖年5.1稅后年4.917盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力利用率）%48.601.1.11項目承辦單位項目承辦單位園林藝術(shù)有限公司成立于 2002年10月，主要經(jīng)營園林綠化設(shè)計、花卉苗繁育、草坪種子等，現(xiàn)已承擔(dān)過億元的園林綠化工程。1.1.12可行性研究報告編制單位編制單位：1.2研究

10、工作的依據(jù)、目的及范圍1.2.1依據(jù)1、關(guān)于編制山莊生態(tài)觀光園建設(shè)項目可行性研究報告的委托書、合同書；2、 中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（1989年）；3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2007年本）；4、 旅游發(fā)展總體規(guī)劃；5、建設(shè)部風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定；6、國務(wù)院風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定；7、 生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃&投資項目可行性研究指南；9、國家發(fā)改委關(guān)于編制項目申請報告的有關(guān)規(guī)定；10、項目單位提供的基礎(chǔ)材料；11、現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)。1.2.2目的編制本報告主要為達(dá)到下述目的：1、論述工程的必要性和可行性，確定工程項目；2、確定工程建設(shè)規(guī)模；3、提出合理的工程方案并加以論證、優(yōu)化；4、提出工程投

11、資估算、效益分析、運(yùn)行管理組織及實(shí)施進(jìn)度 計劃；5、提出資金籌措方案；6、作為工程進(jìn)行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程施工、工程運(yùn) 營的工作依據(jù)。123范圍根據(jù)項目建設(shè)單位的委托，項目可行性研究的范圍包括：1、對項目提出的背景、必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件等進(jìn)行 分析；2、對項目總圖運(yùn)輸、工藝、土建等技術(shù)方案的研究；3、對項目所采取的消防、環(huán)保、安全等措施的評價；4、對項目實(shí)施進(jìn)度等的確定；5、對項目作出的投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評價；6、提出項目的可行性研究工作結(jié)論。1.3編制原則1、積極貫徹執(zhí)行國家基本建設(shè)的方針政策，嚴(yán)格執(zhí)行國家和 地方頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定，使設(shè)計做到切合實(shí)際，技術(shù)先進(jìn)， 經(jīng)

12、濟(jì)合理，安全適用；2、重視優(yōu)化設(shè)計方案工作，通過設(shè)計方案的論證來提高設(shè)計 水平和降低工程投資額；3、三廢”治理措施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投 產(chǎn)。排出物符合國家及地方的 三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)。4、節(jié)能與降耗并重。1.4結(jié)論生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護(hù)和環(huán)境優(yōu) 化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài) 結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域， 強(qiáng)化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和 農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變， 是振興農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)

13、的有效措施。山莊生態(tài)觀光園符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合某某旅游發(fā)展規(guī)劃， 是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要著力點(diǎn)之一，是一個富民產(chǎn)業(yè)，是某某重點(diǎn)建設(shè)項目之一，是新農(nóng)村建設(shè)中最容易直接帶動農(nóng)民增收的產(chǎn) 業(yè)。本項目的建設(shè)將大大推動某某的生態(tài)開發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的和諧統(tǒng)一問題，促進(jìn)某某“社會主義新農(nóng)村”建設(shè)，帶動周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問 題，提高居民收入水平，優(yōu)化項目所在地的生態(tài)環(huán)境，其社會效益 十分顯著。因此，本項目是切實(shí)可行的，建議盡早建設(shè)、盡早受益。第二章 項目背景及建設(shè)必要性2.1項目背景2.1.1我國正大力提倡發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)隨著我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大， 工業(yè)化不斷

14、推進(jìn)，城市化步 伐加快，資源供需矛盾和環(huán)境壓力將越來越大?；诖?，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十一個五年規(guī)劃的建議 明確提出： 我國土地、淡水、能源、礦產(chǎn)資源和環(huán)境狀況對經(jīng) 濟(jì)發(fā)展已構(gòu)成嚴(yán)重制約。 要把節(jié)約能源作為基本國策， 發(fā)展循環(huán) 經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)?！庇纱丝梢姡鎸Ξ?dāng)前能源、資源日益緊張的形勢，建設(shè)節(jié)約 型社會、走循環(huán)經(jīng)濟(jì)道路已經(jīng)成為我們的必然選擇。建設(shè) 山莊生態(tài)觀光園”項目，打造 某某旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)”， 就是希望在旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)”方面做一些有益的嘗試和突破。2.1.2中央推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)近幾年，黨

15、中央、國務(wù)院以科學(xué)發(fā)展觀”統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 全局，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，采取了一系列支農(nóng)、惠農(nóng)的重 大政策。全國各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央部署，切實(shí)加強(qiáng)三農(nóng)”工作，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展出現(xiàn)了積極變化，迎來了新的發(fā)展機(jī) 遇。但是，當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展仍然處在艱難的爬坡階段，農(nóng)業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施脆弱、農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展滯后、 城鄉(xiāng)居民收入差距擴(kuò)大 的矛盾依然突出。正因?yàn)槿绱?，連續(xù)幾年，中央的 一號文件”都 是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民為主題，這充分顯示了中國領(lǐng)導(dǎo)人解決 三 農(nóng)”問題的決心。十一五”時期(2006-2010)是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的關(guān)鍵 時期，中央將在農(nóng)村改革和建設(shè)方面推出重大舉措。提出山莊生態(tài)觀光園”項目

16、，向“生態(tài)”要效益，順應(yīng)了中央推進(jìn) 社會主 義新農(nóng)村建設(shè)”加快發(fā)展 循環(huán)農(nóng)業(yè)”的時代要求。2.1.3生態(tài)觀光旅游符合人們的需求1、生態(tài)觀光旅游項目的出現(xiàn)是后工業(yè)文明社會渴望已久的 回歸自然的旅游主題今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會，卻正在失去與自然的和諧相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高樓大廈疏 遠(yuǎn)了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫著現(xiàn)代人的神經(jīng)， 于是 生態(tài)熱” 休閑熱”成為都市人的追求和渴望，而與此強(qiáng)烈 對照的鄉(xiāng)村田園撲面而來的泥土氣息與花香、一望無垠的大地、 純樸的農(nóng)民、清新的綠色食品則構(gòu)成了一種強(qiáng)烈的誘惑。另外， 目前我國城市居民與農(nóng)村的千絲萬縷的血緣聯(lián)系，加之過去上山

17、下鄉(xiāng)”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識驅(qū)使他們尋找一個恰當(dāng)?shù)臅r 機(jī)與方式，于是旅行社的 當(dāng)一天農(nóng)民” 插隊落戶”等項目一經(jīng) 推出，即產(chǎn)生了強(qiáng)烈反響。2、高效益的觀光農(nóng)業(yè)，為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化提供了一 條可持續(xù)發(fā)展的途徑農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的命脈， 發(fā)展農(nóng)業(yè)是我國的國策。 觀光 農(nóng)業(yè)改變了我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的 單一經(jīng)營思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人-地-人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長期以來農(nóng)民渴望脫貧致富的 愿望?？梢灶A(yù)見，基于 天時、地利、人和”的新型觀光農(nóng)業(yè)，將 成為我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高精尖、高附加值深度開發(fā)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代 化主流方向之一。3、觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)是國

18、家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期社會資金尋 求新投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)近年來經(jīng)濟(jì)界人士普遍寄予厚望的汽車、城市房地產(chǎn)，由于遠(yuǎn)超越了現(xiàn)階段大眾的經(jīng)濟(jì)承受力，加之缺乏相應(yīng)的金融政策的 支持，雖然短暫火爆，但終歸有價無市。而觀光農(nóng)業(yè)旅游卻因其 開發(fā)項目的農(nóng)業(yè)特色，直接受到國家投資政策的傾斜優(yōu)惠。城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢，吸引了大批投資者紛紛進(jìn)入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。2.2建設(shè)必要性221美化 旅游環(huán)境，建設(shè)優(yōu)良農(nóng)村生態(tài)的需要地球呼喚綠色，人類渴望田園”是旅游形象的 基調(diào)和主題。以優(yōu)美、神奇的自然風(fēng)光和完整、和諧的生態(tài)環(huán)境 為基礎(chǔ)的生態(tài)觀光旅游， 是世界旅游業(yè)

19、發(fā)展的重大趨勢之一，符合旅游可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 也順應(yīng)保護(hù)資源與環(huán)境的基本國策。建設(shè) 山莊生態(tài)觀光園”，可深化和突出 旅游觀光的主 題，美化城區(qū)至核心景區(qū)的旅游環(huán)境，豐富旅游內(nèi)容，以全面改 善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和保護(hù)珍稀動、植物及生物群為目標(biāo)，發(fā)揮生態(tài)效益。222圍繞 旅游經(jīng)濟(jì)，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護(hù)和環(huán) 境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng) 業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的組合， 開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用 的新領(lǐng)域，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，增加農(nóng)產(chǎn) 品的商品量和農(nóng)業(yè)附加

20、值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn) 變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施。圍繞建設(shè)旅游 大產(chǎn)業(yè)、面向旅游大市場，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過生態(tài) 農(nóng)業(yè)園的建設(shè)，引導(dǎo)和推動薛城農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力發(fā)展生態(tài)型旅游產(chǎn)業(yè)，科學(xué)制定全區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，發(fā)展花卉、蔬菜、 林果等特色農(nóng)產(chǎn)品。在生態(tài)農(nóng)業(yè)園集中連片發(fā)展大棚蔬菜、花卉苗木、特種動物養(yǎng)殖，逐步形成集生產(chǎn)、示范和旅游觀賞于一體 的農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，提高旅游城市品位 2.2.3發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和豐富旅游消費(fèi)市場的需要實(shí)施旅游帶動戰(zhàn)略，以旅游為龍頭，培育壯大旅游業(yè)新的經(jīng) 濟(jì)增長點(diǎn)，形成 以旅游帶動各業(yè)發(fā)展，以各業(yè)發(fā)展促進(jìn)旅游”的良性循環(huán)，促使旅游成為薛城人

21、民增收、農(nóng)業(yè)增效、財政增長的靈魂。山莊生態(tài)觀光園建立農(nóng)林土地綜合利用的生態(tài)模式，強(qiáng)化生態(tài)過程的生態(tài)性、趣味性、藝術(shù)性，生產(chǎn)豐富多彩的綠色保潔 食品，為游人提供觀賞和研究良好生態(tài)環(huán)境的場所，形成林果糧、農(nóng)林牧綜合的農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀。224為 城鎮(zhèn)居民提供節(jié)假休閑場地生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園不單是填補(bǔ)了 人文景觀的不足和優(yōu)秀旅游城市的空白，而且為城鎮(zhèn)居民乃至中外游人提供了一 個集農(nóng)業(yè)生態(tài)文化、娛樂、休閑、會議、商務(wù)、餐飲為一體的最 具特色的休閑勝地。2.2.5 旅游內(nèi)容中文化含量的補(bǔ)充城市是文化的容器”旅游已成為世界性的潮流，除了走馬 觀花式的游山玩水外，他們希望感覺不同地域所獨(dú)有的文化底 蘊(yùn)，希望在自然風(fēng)光之

22、外對歷史的、地理地質(zhì)的、生產(chǎn)生活的、 藝術(shù)的等方面有所涉獵和了解。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的建立，增加了 旅游的文化含 量，無疑是豐富了文化容器、適應(yīng)了深度旅游的需要。也只有讓 游人在山水與文化共同營造斑瀾豐富的立體化時空里遨游，才會獲得最大限度的審美愉悅和精神享受。綜上所述，本項目的建設(shè)是十分必要的第三章建設(shè)條件山莊生態(tài)觀光園位于 北側(cè)1000米，圣土山山坡下的非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。山莊生態(tài)觀光園東靠店韓路，南臨郯薛公路， 交通、通訊便利，特色資源豐富，是建設(shè)生態(tài)觀光園的理想場所。3.1項目建設(shè)區(qū)域概況3.1.1地理位臵。3.3項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析3.3.1優(yōu)勢條件1、資源優(yōu)勢2、區(qū)位優(yōu)勢本項目位于，區(qū)

23、位優(yōu)勢顯著。3、政策優(yōu)勢本項目屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 （2007年本）中的“文 化旅游、生態(tài)旅游、休閑旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、紅色旅游、 水上旅游及旅游資源綜合開發(fā)項目建設(shè)” 行業(yè)，屬于國家鼓勵類。3.3.2主要障礙因素及解決方案1、人力資源配臵難度大項目周邊居民因地理原因文化程度普遍較低，35歲左右青年大多僅初中畢業(yè)，高中畢業(yè)的較少。軟環(huán)境對于生態(tài)園建設(shè)具 有至關(guān)重要的作用，營造高質(zhì)量的軟環(huán)境必定要求高質(zhì)量的人力資源的支撐。旅游者獲得的滿足感不僅來自于秀美景觀，也來自于包括導(dǎo)游、景區(qū)管理人員、服務(wù)人員等一個團(tuán)隊的高質(zhì)量服務(wù)。因此，要善于優(yōu)化配臵人力資源，以適應(yīng)旅游的發(fā)展，激活 人力資源，

24、提高人員素養(yǎng)，順應(yīng)本地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。2、資金短缺本項目需要申請銀行貸款 2000萬元。因此，要積極爭取政 府及金融機(jī)構(gòu)在政策、金融等方面的支持，注重直接融資，使項 目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展有一個穩(wěn)定、良好的社會環(huán)境。第四章市場分析4.1生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園概況4.1.1生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的涵義生態(tài)旅游是從20世紀(jì)90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅 被定義為一種適應(yīng)市場機(jī)制的、以自然為基礎(chǔ)的旅游；它還是國家政府機(jī)構(gòu)用來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效工具。目前，最流行的關(guān)于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境負(fù)責(zé)的旅游 和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護(hù)， 達(dá)到使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得 以持續(xù)發(fā)展的目的；生

25、態(tài)旅游是在一定自然地域中進(jìn)行的有責(zé)任的 旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應(yīng)該在不干擾自然地域、 保護(hù)生態(tài)環(huán)境、降低旅游的負(fù)面影響和 為當(dāng)?shù)厝丝谔峁┯幸娴纳鐣徒?jīng)濟(jì)活動的情況下進(jìn)行。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不 僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、 休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生 活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)一一生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應(yīng)運(yùn)而生。各地掀起發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自然風(fēng)景區(qū)或旅游景點(diǎn)

26、為依托，興建“觀 光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖場為基礎(chǔ)，再造人工 景觀、游樂設(shè)施；有的集科研、技術(shù)開發(fā)、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)， 有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農(nóng) 業(yè)；廣義的觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游” 等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、 農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村 人文資源的基礎(chǔ)上，通過以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計與施工， 把農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及 旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù) 及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣

27、的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最 初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶，走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。它改變了傳統(tǒng) 農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的理想模式。4.1.2生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的主要類型生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是把觀光旅游與農(nóng)業(yè)結(jié)合在一起的一種旅游活動，它的形式和類型很多。其中規(guī)模較大的主要有5種：1觀光農(nóng)園在城市近郊或風(fēng)景區(qū)附近開辟特色果園、菜園、茶 園、花圃等，讓游客人內(nèi)摘果

28、、拔萊、賞花、采茶，享受田園樂趣。 這是國外觀光農(nóng)業(yè)最普遍的一種形式。2農(nóng)業(yè)公園即按照公園的經(jīng)營思路，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)場所、農(nóng)產(chǎn)品 消費(fèi)場所和休閑旅游場所結(jié)合為一體。例如日本有一葡萄園公園， 將葡萄園景觀的觀賞、 葡萄的采摘、葡萄制品的品嘗以及與葡萄有 關(guān)的品評、繪畫、寫作、攝影等活動融為一體。除了果品、水稻、 花卉、茶葉等專業(yè)性農(nóng)業(yè)公園外，目前大多數(shù)是綜合性的，包括服 務(wù)區(qū)、景觀區(qū)、草原區(qū)、森林區(qū)、水果區(qū)、花卉區(qū)及活動區(qū)等。農(nóng) 業(yè)公園的面積，因性質(zhì)和功能而異，既有迷你型的水稻公園，又有 幾十公頃的果樹公園。教育農(nóng)園這是兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科普教育功能的農(nóng)業(yè)經(jīng)營形 態(tài)，即利用農(nóng)園中所栽植的作物，飼養(yǎng)的動物

29、以及配備的設(shè)施，女口 特色植物、熱帶植物、水耕設(shè)施栽培、傳統(tǒng)農(nóng)具展示等，進(jìn)行農(nóng)業(yè) 科技示范、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范，傳授游客農(nóng)業(yè)知識。代表性的有法國的 教育農(nóng)場，日本的學(xué)童農(nóng)園，臺灣的自然生態(tài)教室等。4森林公園是一個以林木為主， 具有多變的地形、開闊的林地、 優(yōu)美的林相和山谷、奇石、溪流等多景觀的大農(nóng)業(yè)復(fù)合生態(tài)群體。 在樹種結(jié)構(gòu)上，針葉樹、闊葉樹與果樹樹種相結(jié)合；在土地資源利 用和空間布局上，林、果、漁、菜、花相結(jié)合，以森林風(fēng)光與其他 自然景觀為主體，配套一定的服務(wù)設(shè)施，必要的景觀建筑，在適當(dāng) 位臵建設(shè)有狩獵場、游泳池、垂釣區(qū)、露營地、野炊區(qū)等，是人們 回歸自然、休閑、度假、旅游、野營、避暑、科學(xué)考察和

30、進(jìn)行森林 浴的理想場所。5民俗觀光村在具有地方或民族特色的農(nóng)村地域，利用其特有 的文化或民俗風(fēng)情，提供可供夜宿的農(nóng)舍或鄉(xiāng)村旅店之類的游想場 所，讓游客充分享受濃郁的鄉(xiāng)土風(fēng)情以及別具一格的民間文化和地 方習(xí)俗。如深圳的民俗文化村等。4.1.3生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的功能分區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是以農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)休閑功能為主，兼有度假、 文化娛樂、體育運(yùn)動等多功能的綜合性游覽區(qū)。 按其不同的性質(zhì)和 功能進(jìn)行空間區(qū)劃，可劃分為四個分區(qū)。觀賞區(qū)由觀賞型農(nóng)田帶、瓜果園、花卉苗圃、珍稀動植物飼 養(yǎng)場構(gòu)成，使游客身臨其境，感受真切的田園風(fēng)光和自然生機(jī)。2示范區(qū)由農(nóng)業(yè)科技示范、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、科普示范構(gòu)成，以濃縮的典型農(nóng)業(yè)模

31、式，展示特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)景觀與經(jīng)營模式，傳授系統(tǒng)的農(nóng)業(yè)知識，使游客增長教益。3休閑體驗(yàn)區(qū)由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村民居、鄉(xiāng)村活動場所構(gòu)成，營造游客能深人其中的鄉(xiāng)村生活空間， 使游客參與農(nóng)耕活動，學(xué)習(xí)農(nóng)作物的 種植技術(shù)，農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理等，體驗(yàn)農(nóng)村生活。4產(chǎn)品區(qū)由可采摘的直銷果園、 鄉(xiāng)村工藝作坊、鄉(xiāng)村集市構(gòu)成。 讓游客充分體驗(yàn)勞動過程，自采自制自買的方式親身體驗(yàn)農(nóng)產(chǎn)品制 作過程，并購買鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.1.4生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的目標(biāo)一是直接經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一個新 興分支，是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)。因此，獲取直接的經(jīng)濟(jì)效益是觀光 農(nóng)業(yè)最基礎(chǔ)的目標(biāo)，特別是觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的初

32、始階段尤為如此。二是可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 可持續(xù)發(fā)展是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本理念。生 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光把改善生態(tài)、 美化自然、造就人與自然和諧的生存發(fā)展 環(huán)境作為自身發(fā)展的目標(biāo)。三是示范觀賞目標(biāo)。離開了這一目標(biāo)，就沒有了生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光。 這一目標(biāo)是“直接經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)”的延伸。換句話講，也是產(chǎn)業(yè)鏈 的延伸與拓展。三大目標(biāo)是一個統(tǒng)一的整體。三者相互關(guān)聯(lián)、相互 促進(jìn)。“直接經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)”是三大目標(biāo)的基礎(chǔ)，“可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)” 既為長遠(yuǎn)利益拓展了空間，又是第三目標(biāo)一一示范觀賞目標(biāo)的基 礎(chǔ)。而示范觀賞目標(biāo)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提高了知名度，拓寬了市場空間， 促進(jìn)了“直接經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)。4.2生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園旅游分析據(jù)有關(guān)部門總結(jié)百姓

33、生活十大變化，其中之一是假日旅游熱起來。1989年，我國國內(nèi)年旅游人數(shù)只有 2.4億人次，到2004年， 近8億人次出游。1990年，中國公民出境人數(shù)只有 300萬人次， 到2004年，1213萬人次周游列國。2005年更是中國入境旅游、國 內(nèi)旅游、出境旅游全面發(fā)展的一年。全年入境旅游人數(shù)達(dá)8901萬人次，比上年增長6.7%，旅游外匯收入達(dá) 178億美元，比上年增 長9. 7%,首次躍居世界第5位；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.84億人次， 比上年增長5.3%。國內(nèi)旅游收入達(dá)3522億元人民幣，比上年增長 10.9%。旅游業(yè)總收入達(dá)到 4995億元，相當(dāng)于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值 的5.2%，比上年提高了 0.1

34、5個百分點(diǎn)。在春節(jié)、“五一”、“ 一” 三個黃金周中，全國共接待國內(nèi)旅游者1.83億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入736億元。旅游業(yè)的六大要素是“行、游、住、食、購、娛”，圍繞任何一點(diǎn)，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光都可以有所作為。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的現(xiàn)實(shí)意義主 要體現(xiàn)在它為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)開辟了一個全新市場，豎起了一個新興產(chǎn) 業(yè)。它從另一種角度去挖掘我們現(xiàn)有的人力物力資源，開拓出一個完全屬于農(nóng)民自己的市場。在這里，農(nóng)民表現(xiàn)得主動、活躍、有創(chuàng) 造力，而不必聽命于機(jī)械的需求。 發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園對于緩解目 前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)難以突破的幾大矛盾， 都有不俗的表現(xiàn)：一是解決農(nóng)民 增收難。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園產(chǎn)品，大多都在當(dāng)?shù)劁N售，農(nóng)民能夠在最 短的時間內(nèi)

35、得到現(xiàn)金收入，而且可以最直接地得到消費(fèi)者的需求信 息，對產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)或改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)增收。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的產(chǎn)品是 豐富多樣的，就地取材，就地加工，大小批量都有市場，小規(guī)模的 家庭聯(lián)產(chǎn)承包的經(jīng)營方式在生產(chǎn)作為加工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品時無法 顯現(xiàn)優(yōu)勢，在這里卻可以大顯身手，各顯其能。二是提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì) 量?，F(xiàn)在，大多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品都供大于求，追求品質(zhì)成為主流。生態(tài) 農(nóng)業(yè)觀光園以發(fā)展地方特色品種為主導(dǎo)，這些品種往往產(chǎn)量相對較低，不為人們重視，一些傳統(tǒng)優(yōu)良品種近乎消亡。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 能夠發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)品種和傳統(tǒng)栽培技術(shù)之長，生產(chǎn)“有滋有味”的農(nóng)產(chǎn) 品。由于生態(tài)保護(hù)的需要，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園拒絕使用有害投入品， 這樣一來，農(nóng)民

36、無論在選擇品種還是選擇生產(chǎn)方式上，品質(zhì)成為惟一目標(biāo)，其產(chǎn)品大面積實(shí)現(xiàn)綠色無公害生產(chǎn)。三是吸納農(nóng)村富余勞動力。在農(nóng)村地區(qū)，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園應(yīng)該是最大的第三產(chǎn)業(yè)。旅游 業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，對一、二、三產(chǎn)業(yè)均有巨大的帶動作用。據(jù)世界旅游組織測算，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)就可增收 4.3元；旅游業(yè)每直接就業(yè)1人，社會就可新增5個就業(yè)機(jī)會。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的效益顯著， 它能使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)再調(diào)整， 轉(zhuǎn) 移農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)勞動力結(jié)構(gòu)調(diào)整， 開拓新的增收渠道，創(chuàng)造新的增收模式。 旅游資源的最 大特點(diǎn)是人文景觀與自然景觀共生，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與社會結(jié)構(gòu)的自然形態(tài)明顯，旅游物價平穩(wěn)，親和力較強(qiáng)

37、。4.3客源市場定位和旅游發(fā)展策略4.3.1客源市場定位1、目標(biāo)客源市場定位客源市場主次（等級，一級最高）和距離（以遠(yuǎn)程為主）如下：（1）一級市場：主導(dǎo)市場“山莊生態(tài)觀光園”的主要目標(biāo)市場，也就是一級市場，即及周邊郊縣和周邊城市。這一級的旅游者容易形成 橫向和縱向的市場規(guī)模， 各方面的可進(jìn)入性都很強(qiáng)， 是項目的主要 消費(fèi)者，占到目標(biāo)客源市場的 80%左右。（2）二級市場：輔助市場“山莊生態(tài)觀光園”的二級市場是省內(nèi)游客，他們主要來自周邊的縣市。旅游區(qū)在強(qiáng)化質(zhì)量、打出品牌和建立 忠誠消費(fèi)群后，要進(jìn)一步強(qiáng)化營銷力度，將其二級市場的輻射范圍 擴(kuò)大，使其本身的吸引力增長程度超過距離上的負(fù)面牽制作用，爭取

38、范圍更大的旅游消費(fèi)者。（3）遠(yuǎn)程市場：機(jī)會市場遠(yuǎn)程市場是指“山莊生態(tài)觀光園”的國內(nèi)遠(yuǎn)程游客和國際游客， 主要指國際旅游者，他們來自港澳臺和亞洲國家（日本、韓國等） 以及歐美發(fā)達(dá)國家。“山莊生態(tài)觀光園”旅游景區(qū)將努力做到國際 水平，以吸引更多的國際市場游客。通過正確的市場定位和有效地規(guī)劃建設(shè)，先在東亞范圍內(nèi)做到享有盛譽(yù)， 然后再在更大范圍內(nèi)的 國際市場上逐步打響品牌。2、客源市場細(xì)分（1）在確定了目標(biāo)客源市場后，“山莊生態(tài)觀光園”項目的開 發(fā)和規(guī)劃就有了目標(biāo)和對象，基本分為四大類： /及其周邊富裕起來的市民；習(xí)慣進(jìn)行休閑游樂活動的 及周邊城市市民；居住在 及周邊城市的外國人；國內(nèi)其他地區(qū)的旅游者

39、。（2）根據(jù)市場分析中的人口、行為和心理等因素，進(jìn)行細(xì)分。表4-1本項目目標(biāo)市場細(xì)分比例表市場名稱所占比重（%）消費(fèi)特點(diǎn)所需產(chǎn)品青年市場45消費(fèi)能力較咼、回頭率 咼、忠誠度咼娛樂、休閑、運(yùn)動中年市場30消費(fèi)能力高、回頭率 咼、忠誠度咼休閑、娛樂、度假老年市場5消費(fèi)能力較低、回頭率 不咼、忠誠度低休閑、度假家庭出游20消費(fèi)能力高、回頭率 咼、忠誠度咼游樂、考察學(xué)習(xí)432旅游發(fā)展策略1跨越式發(fā)展策略“山莊生態(tài)觀光園”項目應(yīng)在政府主導(dǎo)下，實(shí)行社會成本和生 態(tài)成本雙低的資源有效配臵， 優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境， 集中公 共資源、社會資源，有目的、有計劃、有步驟地開發(fā)，才能做到經(jīng) 濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境

40、效益的高度統(tǒng)一和居民、 投資者、旅游者、 地方政府共同受益。2資本集聚策略跨越式發(fā)展離不開大手筆的資金投入， 更離不開外部資本的注 入。在繼續(xù)爭取上級政府支持和扶持的同時，要通過政策、服務(wù)、 環(huán)境和社會氛圍的優(yōu)化，大力招商引資，開通多種融資渠道，主動 向旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以此帶動鹿泉市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。應(yīng)通過規(guī) 劃立意、設(shè)計創(chuàng)意、環(huán)境舒適、政策有利、渠道流暢、項目精湛和 手段創(chuàng)新的途徑，大范圍、多層次地集聚資本，高標(biāo)準(zhǔn)、高品位地 開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游項目。其中，產(chǎn)品創(chuàng)新、景區(qū)形態(tài)創(chuàng)新和體制創(chuàng) 新是三大重點(diǎn)，景區(qū)開發(fā)應(yīng)在產(chǎn)品的特色、與大公司的合作、相關(guān) 服務(wù)開發(fā)等方面有大突破、大動作和大手筆。3品牌形

41、象策略通過環(huán)境治理、景觀綠化、項目建設(shè)、旅游服務(wù)、旅游商品和 全方位的旅游公關(guān)推廣活動（含特色鮮明的節(jié)慶活動），促使旅游者、公眾和媒體從視覺和實(shí)地體驗(yàn)中加深印象，從而使“山莊生態(tài) 觀光園”樹立起“水清、山秀、林美、天藍(lán)、人親”的、天人高度 合一的品牌形象，成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。4可持續(xù)發(fā)展策略“山莊生態(tài)觀光園”的發(fā)展既要實(shí)現(xiàn)旅游開發(fā)建設(shè)區(qū)域的項目、產(chǎn)品、服務(wù)、管理和環(huán)境的協(xié)調(diào)有序，也要實(shí)現(xiàn)控制區(qū)域景觀 和環(huán)境的整體和諧，更應(yīng)實(shí)現(xiàn)“山莊生態(tài)觀光園”旅游景區(qū)與周邊 社區(qū)、旅游業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)建設(shè)的協(xié)調(diào)同步發(fā)展， 以取得政府、民眾、經(jīng)營者的互利共贏，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益 和環(huán)境效

42、益的和諧統(tǒng)一，為鹿泉市旅游業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)步發(fā)展奠定堅實(shí)的 基礎(chǔ)。5競爭與合作策略旅游市場和旅游產(chǎn)業(yè)在空間上存在競爭和合作關(guān)系。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、市場高度開放、市場規(guī)則日益完善的趨勢下，旅游產(chǎn)業(yè) 的合作與競爭，有利于區(qū)域整體互動。整體互動包括內(nèi)部（周邊） 的一體化和外部的一體化。實(shí)現(xiàn)大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大合作，基本路 徑是政府主導(dǎo)和市場運(yùn)作，即政府主持、引導(dǎo)、調(diào)控下的一體化開 發(fā)、一體化管理、一體化推廣促銷。6人才培養(yǎng)策略“山莊生態(tài)觀光園”實(shí)施人才策略，目的是培養(yǎng)、造就一支數(shù) 量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高、適應(yīng)國內(nèi)外市場發(fā)展的旅游人才隊 伍，包括行業(yè)管理人才、企業(yè)經(jīng)營管理人才和技術(shù)人才。為此，必 須利用和開

43、發(fā)國內(nèi)外人才市場，運(yùn)用內(nèi)部培育和外部引進(jìn)兩種方 式，構(gòu)筑整體素質(zhì)、能力超過周邊區(qū)域的人才高地。同時， “山莊 生態(tài)觀光園”項目要開通多渠道的人力資源開發(fā)途徑，并以法律、 經(jīng)濟(jì)和制度手段，營造重視人才、吸引人才、激勵人才、合理使用 人才的氛圍。7文化提煉策略在快樂和體驗(yàn)中，要充分挖掘 地脈和文脈，通過 游樂項目、旅游活動和環(huán)境營造吸引游客、寓教于樂、寓文于游， 從而發(fā)揮其愛國主義教育和課外學(xué)習(xí)基地的功能。4.4機(jī)遇與挑戰(zhàn)441機(jī)遇來自國家的發(fā)展目標(biāo)和舉措。我國是旅游資源大國，也將成為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。2020年的強(qiáng)國目標(biāo)是：全球國際旅游第一，出境第四，國內(nèi)旅游將達(dá)到人均 1.2-2次，旅游業(yè)成為國民

44、經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。因此，政策將更為靈活， 行業(yè)規(guī)則制度將更為開放，旅游管理體制和旅游企業(yè)改制重組將加 快進(jìn)程，刺激國民旅游消費(fèi)的措施將更多。另一方面，國家正大力 提倡“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)”，推進(jìn)“社會主義新農(nóng)村建設(shè)”。這些目標(biāo)與 舉措都為本項目的建設(shè)與發(fā)展提供了良好機(jī)遇。國民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化促進(jìn)了旅游、休閑的發(fā)展。一般而言，人們的收入水平與他們的出游力存在明顯的正比例 關(guān)系。2003年我國的人均國民生產(chǎn)總值突破 1000美元，人們的消 費(fèi)結(jié)構(gòu)隨之發(fā)生變化，逐漸由衣食消費(fèi)為主向住行和休閑娛樂消費(fèi) 轉(zhuǎn)移，旅游活動的參與率明顯升高， 這為本項目的旅游發(fā)展提供了良好的市場發(fā)展契機(jī)。3市場需求趨勢正發(fā)生變化。變化主要

45、體現(xiàn)在：城市仍將是主流。大中城市年人均出游已達(dá)1.5次，且消費(fèi)能力仍有上升空間。自駕車、旅游包車、旅游包機(jī) 和旅游列車逐年增長，自組散客、家庭旅游、小包價散客、單位組 織、協(xié)會俱樂部組織成為主流。 旅游需求正由單純的觀光旅游向觀 光、休閑、生態(tài)、度假、養(yǎng)生、會議、宗教旅游和特種旅游多樣化 發(fā)展。為體驗(yàn)區(qū)域差異和風(fēng)情的中遠(yuǎn)程旅游者越來越多，將超過短程和一日游的旅游者。旅游消費(fèi)檔次上升，由普通、低價旅游向中 高檔、高檔、奢侈、刺激、享受旅游演變。4.外部交通條件的改善。外部交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域投資環(huán)境的改善，也為本項目 的跨越式發(fā)展帶來機(jī)遇。薛城距濟(jì)南機(jī)場250公里，距徐州機(jī)場67公里。京滬鐵

46、路、京福高速公路、棗臨高速及區(qū)內(nèi)三縱（104國道、店韓路、206國道）三橫（郯薛路、棗曹路、山官路）省級以上道路 穿境而過，京滬高速鐵路在薛城設(shè)有一級站點(diǎn)（全國 11個，薛城是 第6個，處于中間位臵），從薛城到北京或上海均需兩個半小時。京 杭大運(yùn)河上的重要碼頭、年吞吐量 400萬噸的 （薛城）港今年底即可投入使用，在 150公里半徑內(nèi)，還擁有日照、連云港兩個 出?？凇?.4.2挑戰(zhàn)1項目周邊地區(qū)旅游開發(fā)的競爭日趨激烈。國內(nèi)旅游開發(fā)定位均較高、手筆相當(dāng)大，不少旅游區(qū)投資在1 億元以上，且往往標(biāo)明國際化，即欲吸引海外客源，同時旅游資源 多以山水觀光為主，競爭態(tài)勢日趨激烈。2游客對“娛、樂”的需求較

47、高。被動的聽講解、而沒有參與性活動，會使旅游的滿足感大打折 扣?，F(xiàn)今人們已經(jīng)不滿足于做一個旁觀者，越來越要求旅游活動融新、奇、特于一體，并具有一定的娛樂性，甚至追求冒險刺激，希 望參與其中，獲得體驗(yàn)。3項目內(nèi)外的基礎(chǔ)配套和服務(wù)設(shè)施薄弱?？偟膩碚f，項目規(guī)劃區(qū)周邊的基礎(chǔ)配套、食宿娛樂設(shè)施檔次低， 數(shù)量不足，連來自國內(nèi)一般城市的游客都難以接受， 更別說大城市、 發(fā)達(dá)地區(qū)和海外的游客了。443對策1實(shí)施市場主導(dǎo)的發(fā)展策略。加大“山莊生態(tài)觀光園”開發(fā)力度，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，建立科學(xué)的運(yùn)營管理制度，一切圍繞市場。2運(yùn)作要點(diǎn)。（1）加大營銷力度，打造精品旅游品牌，把旅游資源的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)品的優(yōu)勢；同時

48、要以創(chuàng)AAAA活動為目標(biāo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。（2） 依據(jù)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”理論，組建“生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體”， 創(chuàng)造“生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)+景觀休閑”的旅游開發(fā)經(jīng)營模式。（3）采取相應(yīng)的差異化開發(fā)策略和錯位競爭策略。突出重點(diǎn)，開發(fā)歡樂旅游、休閑旅游、觀光旅游和生態(tài) 旅游，提高和完善旅游服務(wù)會議旅游、水平。4.5市場發(fā)展預(yù)測“山莊生態(tài)觀光園”項目的開發(fā)建設(shè)和后期經(jīng)營雖有一些劣勢、面臨一定挑戰(zhàn)，但相對而言，其優(yōu)勢和機(jī)遇更為突出。項目投 資方自身也具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和策劃能力，根據(jù)當(dāng)前的市場形 勢，借助山東省大力發(fā)展生態(tài)旅游的有利時機(jī)，如果能夠堅持項目運(yùn)作高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)原則，前期注意加強(qiáng)市場調(diào)研和策劃

49、研究，后 期嚴(yán)格控制開發(fā)成本和管理費(fèi)用，同時，加大營銷推廣力度，走差 異化、錯位競爭策略，項目發(fā)展市場前景是十分廣闊的。第五章項目建設(shè)方案5.1項目建設(shè)指導(dǎo)思想5.1.1建設(shè)上盡量不破壞原有自然景觀和鄉(xiāng)村風(fēng)味山莊生態(tài)觀光園的總體設(shè)計將充分體現(xiàn)人與自然和諧共處的理念，使山莊生態(tài)觀光園經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會效益相結(jié)合，因此山莊生態(tài)觀光園的建設(shè)上將盡量尊重本來的土地原生資源，使其與自然景觀和周邊鄉(xiāng)村融為一體。5.1.2兼顧景觀生態(tài)性與娛樂性在對山莊生態(tài)觀光園進(jìn)行實(shí)地規(guī)劃時將通過合理布局， 采取種 植區(qū)和觀光娛樂區(qū)分開等措施， 既豐富了植物景觀群落， 又增加觀 光采摘的多樣性和趣味性。5.1.3開發(fā)

50、“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”通過山莊生態(tài)觀光園的建設(shè)，讓觀光者體驗(yàn)到“回歸自然，健康為本”的感受，吸引城市觀光者廣泛參與到生態(tài)觀光園的生產(chǎn)、 生活中，增強(qiáng)農(nóng)耕、民俗體驗(yàn)。5.1.4服務(wù)設(shè)施規(guī)劃具有現(xiàn)代性在辦公區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、廁所等服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃上將采用現(xiàn)代化的材質(zhì)和設(shè)計方案，特別是觀光者關(guān)心的衛(wèi)生間和洗手池的布臵一定要打破傳統(tǒng)的農(nóng)家風(fēng)格。5.2項目建設(shè)原則山莊生態(tài)觀光園的建設(shè)規(guī)劃，將秉承“可持續(xù)發(fā)展”的原則，提倡自然循環(huán)和自然生態(tài)， 保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，把資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)社 會協(xié)調(diào)發(fā)展有機(jī)地結(jié)合起來， 把可持續(xù)發(fā)展農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村發(fā)展有機(jī)結(jié) 合起來，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和生態(tài)環(huán)境相互促進(jìn)的良性循環(huán)。根據(jù)山莊生態(tài)觀光園自身特點(diǎn)和

51、現(xiàn)狀， 因地制宜，利用“山”的優(yōu)勢和“水” 的優(yōu)勢，堅持以農(nóng)為本，以農(nóng)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，將經(jīng)濟(jì) 發(fā)展與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展道路。521整體性與開放性的原則山莊生態(tài)觀光園的規(guī)劃將從整體布局著手，特別注重觀光區(qū)和服務(wù)區(qū)與周邊環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 從生態(tài)觀光園內(nèi)部講，各個功能區(qū) 盡管有各自的特點(diǎn)，但并不是一個個無機(jī)的、分散的結(jié)構(gòu)，而是一 種開放式的有機(jī)結(jié)合體；同時生態(tài)觀光園本身將與周邊環(huán)境相互銜 接、相互融合。522生態(tài)性原則山莊生態(tài)觀光園自身的生產(chǎn)生活將更為注重生態(tài)方面的要求， 節(jié)制引用外來物種，保護(hù)和發(fā)展鄉(xiāng)土物種，不會對農(nóng)場自身和周邊 鄉(xiāng)村產(chǎn)生不良影響。5.2.3經(jīng)濟(jì)性原則山莊生態(tài)觀

52、光園將充分發(fā)揮高科技公司的優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)用最少的人工和資金投入來健全自然生態(tài)過程，強(qiáng)調(diào)有效利用有限的土地資源；同時，生態(tài)觀光園自身除了發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品以外，還將開展 采摘觀光等，以帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益求得園區(qū)自身良性循環(huán)，因此在山莊生態(tài)觀光園規(guī)劃中將充分考慮經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的內(nèi)容。524參與性原則親身直接參與體驗(yàn)、自娛自樂已成為當(dāng)前的旅游時尚。 山莊生 態(tài)觀光園在觀光項目的設(shè)臵上將充分考慮體現(xiàn)“參與感”、“體驗(yàn)感”，結(jié)合生態(tài)觀光園自身空間廣闊、地貌豐富等特點(diǎn)，吸引城市 觀光者廣泛參與到生態(tài)觀光園的生產(chǎn)、生活的方方面面，多層面地體驗(yàn)農(nóng)場生活的情趣，享受到原汁原味的鄉(xiāng)村文化氛圍。5.2.5特色性原則特色是山莊生

53、態(tài)觀光園經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?qiáng)，因此，山莊生態(tài)觀光園要明確資源特色， 選準(zhǔn)突破口，使其具有更鮮明的市場特色。526多樣性原則鑒于人們在當(dāng)今的休閑娛樂中將充分展現(xiàn)個性，山莊生態(tài)觀光園在進(jìn)行觀光規(guī)劃中安排觀光線路、方式、時間和消費(fèi)水平上，將 綜合考慮多種方案，組織多樣的休閑項目和線路供觀光者選擇。527適宜性原則土地能力是指土地的生產(chǎn)潛力，它是一定土地所固有的。 對生態(tài)觀光園的土地利用作出決定， 是其規(guī)劃設(shè)計的重要內(nèi)容。 生態(tài)觀 光園區(qū)土地評價的基礎(chǔ)是土地利用和地塊之間的比較，也就是說， 要對生態(tài)觀光園內(nèi)各個不同土地類型地塊的各種利用作出適宜性 評價，以達(dá)到土地的

54、最合理化利用，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。5.3項目建設(shè)總體方案5.3.1主要產(chǎn)品山莊生態(tài)觀光園為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項目，是一個集健身、休閑、觀光、度假、餐飲、娛樂為一體的多功能綠色生態(tài)園。其產(chǎn)品 主要包括魚、水果、花卉等，提供釣魚、采摘、觀賞、健身、娛樂、 特色飲食等服務(wù)。日接待顧客能力1000人次。5.3.2建設(shè)規(guī)劃山莊生態(tài)觀光園用地為 北、圣土山山坡下的非基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，占地59940m2。根據(jù)自然地形、功能區(qū)劃以及與外部銜 接等要求，本項目分為休閑別墅區(qū)、水果采摘區(qū)、觀光植物區(qū)、垂 釣區(qū)、康樂區(qū)等，形成集餐飲、健身、垂釣、休閑、游樂、園林綠 化于一體的多功能休閑園區(qū)。5.4項目建設(shè)內(nèi)容山莊生態(tài)觀

55、光園立足以生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)為基礎(chǔ)，以創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境為宗旨，走農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)村休閑渡假之路。在種植項目選擇 和設(shè)計上充分考慮了農(nóng)業(yè)與旅游的有機(jī)結(jié)合。園區(qū)規(guī)劃項目有采摘園、垂釣池等項目。在休閑活動安排上，山莊生態(tài)觀光園追求與游 客的互動性，游客參與性項目安排有采摘、垂釣等，是久居城市的 人回歸自然，追究野趣，體味“住一天農(nóng)家屋，干一天農(nóng)家活，吃 一天農(nóng)家飯”樂趣的理想渡假園區(qū)。1.觀光植物區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有連棟大棚和熱帶溫室。連 棟大棚共兩個，合計占地面積2000平方米，主要種植各種各樣花卉、盆景等。熱帶溫室共兩個，合計占地面積1000平方米，主要 種植南方熱帶植物。主要用于自用和對外銷售。 熱

56、帶溫室和連棟大 棚里面種植的各種奇花異草，四季常綠，極具觀賞性。2水果采摘區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有水果采摘區(qū)，占地面積 19980平方米，主要種植石榴、桃、山楂、葡萄、杏等種類果樹的 優(yōu)良品種。讓旅客在觀賞美好田園風(fēng)光的同時，體驗(yàn)到農(nóng)村生活的樂趣。其中以鵝卵石鋪設(shè)了縱橫交錯的道路系統(tǒng)，并在各個結(jié)點(diǎn)布臵了休閑的桌椅等供游客使用。3.垂釣區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有一個專業(yè)垂釣池，占地面積 5000平方米，垂釣池環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊備，養(yǎng)殖有多種常規(guī)魚和 少量稀特魚，如美國茴魚、鯔魚、南美白對蝦等。4餐飲區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有特色餐廳，占地面積4000平方米，餐廳隱于假山之中，頗具意境，擁有幾十個大、小包廂，

57、設(shè) 施齊備?？赏瑫r供800人就餐。餐廳菜肴大部分使用 等 附近村民種植的生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品， 游客可現(xiàn)采現(xiàn)做，享受具有獨(dú)特風(fēng)味 的農(nóng)家菜。5休閑別墅區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有 3棟獨(dú)具特色、外觀新穎、 內(nèi)部設(shè)施完備的別墅，占地面積 3000平方米。6康樂區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有健康會館，占地面積5000平方米。一層為游泳池和戲水池。游泳池主要滿足大人游泳需求。戲 水池主要滿足兒童玩水需求， 池水深在0.3-05米之間，池底密鋪鵝 卵石，并養(yǎng)殖小魚，是兒童嘻水、抓魚的好地方。二層為健身房和 保齡球館。主要滿足人們健身娛樂需求。7.人工瀑布區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有人工瀑布，占地面積3000平方米，可以讓游客充分領(lǐng)

58、略大自然的山清水秀之美。8辦公服務(wù)區(qū)：山莊生態(tài)觀光園建有辦公樓，占地面積1000平方米，主要為游客提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.5.1道路建設(shè)山莊生態(tài)觀光園所在地距離 中心城區(qū)尚有一定的距 離，必須要解決好景區(qū)外部交通和內(nèi)部交通問題。外部交通山莊生態(tài)觀光園東靠店韓路，南臨郯薛公路，交通便利。內(nèi)部交通山莊生態(tài)觀光園內(nèi)部建設(shè)“兩橫一縱”三條主干道，打通景區(qū)與外部的聯(lián)系。歡迎大道東起山莊生態(tài)觀光園大門口，沿水果采摘區(qū)向東，直至熱帶溫室；道路紅線寬12米，主路面寬9米。觀賞大道一一是景區(qū)內(nèi)第二條東西走向的主干道，西起連棟大棚，東至特色餐廳，道路紅線寬 10米，主路面寬8米?？禈反蟮酪灰皇悄媳?/p>

59、向干道，是整個項目區(qū)東西兩大塊的分隔 軸線，道路紅線寬12米，主路面寬9米。5.5.2停車場建設(shè)山莊生態(tài)觀光園的辦公服務(wù)樓前設(shè)有生態(tài)停車場，可同時容納80輛車。5.5.3給排水工程本項目水源為自來水。主要為生活用水，用水量40t/d，能保證連續(xù)供水，且水源富余。本項目主要廢水為生活污水和餐飲廢水，產(chǎn)生量分別為10t/d和14t/d。經(jīng)污水設(shè)施處理后可用于綠化、道路沖洗和觀光農(nóng)業(yè)灌 溉。5.5.4供電工程本項目用電接 電網(wǎng)，用電量為 10萬 kWh/a。此外，本項目新上小型風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)，供山莊生態(tài)觀光園用電。5.5.5取暖工程本項目不上鍋爐，采用太陽能取暖，無污染。5.5.6環(huán)境衛(wèi)生山莊生態(tài)觀光

60、園不具備生活垃圾處理的能力，建議每天由后勤部門歸集后，運(yùn)至附近的市垃圾處理場統(tǒng)一進(jìn)行處理。山莊生態(tài)觀光園內(nèi)所有道路均保持二級清掃、全天保潔。在道路旁設(shè)臵分類型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔200米設(shè)臵一個。第六章項目組織與管理6.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分采用先進(jìn)的勞動組織形式， 可以科學(xué)地組織人們進(jìn)行勞動， 合 理的使用勞動力，調(diào)整不合理的人員結(jié)構(gòu)，正確處理勞動者之間的 分工與協(xié)作，充分發(fā)揮勞動者的技能和積極性， 保證園區(qū)正常運(yùn)行， 提高經(jīng)濟(jì)效益。為此，實(shí)行權(quán)責(zé)對等原則和命令統(tǒng)一原則。6.2勞動定員根據(jù)經(jīng)營管理的需求，本著高效、精簡、合理的原則進(jìn)行人員 配臵，以較少的人員，較高的工作效率來保證勞動