上海富陽安亭嘉正大廈項目報告

1、前 言嘉正大廈位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，土地性質(zhì)為辦公。本報告將從項目自身條件出發(fā)，遵循宏觀中觀微觀的由巨到細的思路，針對項目的產(chǎn)品形態(tài)定位做出建議。報告中援引的數(shù)據(jù)除特別說明外均為本公司市場調(diào)查所獲得，以下為報告，僅供參考。2006-5-27上海富陽研發(fā)處目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc136837674 前 言 PAGEREF _Toc136837674 h 1 HYPERLINK l _Toc136837675 壹、項目自身情況分析 PAGEREF _Toc136837675 h 3 HYPERLINK l _Toc136837676 1、立地條件分析

2、PAGEREF _Toc136837676 h 3 HYPERLINK l _Toc136837677 2、規(guī)劃方案及經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc136837677 h 6 HYPERLINK l _Toc136837678 3、產(chǎn)品初步定位 PAGEREF _Toc136837678 h 8 HYPERLINK l _Toc136837679 貳、主樓定位篇 PAGEREF _Toc136837679 h 9 HYPERLINK l _Toc136837680 一、辦公市場分析 PAGEREF _Toc136837680 h 9 HYPERLINK l _Toc136837681 1、

3、上海甲級辦公樓宏觀市場 PAGEREF _Toc136837681 h 9 HYPERLINK l _Toc136837682 1.1上海辦公樓整體市場供求、空置率分析 PAGEREF _Toc136837682 h 9 HYPERLINK l _Toc136837683 1.2上海辦公樓整體市場售價與租金分析 PAGEREF _Toc136837683 h 12 HYPERLINK l _Toc136837684 1.3上海辦公樓整體市場區(qū)域市場概述 PAGEREF _Toc136837684 h 16 HYPERLINK l _Toc136837685 2、安亭辦公樓市場分析 PAGERE

4、F _Toc136837685 h 17 HYPERLINK l _Toc136837686 2.1、租賃市場分析 PAGEREF _Toc136837686 h 17 HYPERLINK l _Toc136837687 2.2、銷售市場分析 PAGEREF _Toc136837687 h 22 HYPERLINK l _Toc136837688 2.3、辦公市場總結(jié) PAGEREF _Toc136837688 h 26 HYPERLINK l _Toc136837689 3、辦公市場可行性結(jié)論 PAGEREF _Toc136837689 h 27 HYPERLINK l _Toc136837

5、690 二、其它投資型產(chǎn)品市場分析 PAGEREF _Toc136837690 h 28 HYPERLINK l _Toc136837691 1、產(chǎn)權(quán)式酒店 PAGEREF _Toc136837691 h 28 HYPERLINK l _Toc136837692 三、主樓定位建議 PAGEREF _Toc136837692 h 31 HYPERLINK l _Toc136837693 1、產(chǎn)品定位建議 PAGEREF _Toc136837693 h 31 HYPERLINK l _Toc136837694 2、主樓分割建議 PAGEREF _Toc136837694 h 32 HYPERLIN

6、K l _Toc136837695 3、主樓可行租金、售價分析 PAGEREF _Toc136837695 h 34 HYPERLINK l _Toc136837696 叁、商業(yè)裙房部分業(yè)態(tài)、價格建議 PAGEREF _Toc136837696 h 36 HYPERLINK l _Toc136837697 一、市場租金分析 PAGEREF _Toc136837697 h 36 HYPERLINK l _Toc136837698 二、裙樓業(yè)態(tài)建議 PAGEREF _Toc136837698 h 39 HYPERLINK l _Toc136837699 三、裙樓價格、租金建議 PAGEREF _T

7、oc136837699 h 40壹、項目自身情況分析1、立地條件分析圖1：項目區(qū)位圖本項目位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，墨玉路與曹安路交口的西北角。嘉定區(qū)地處上海西北部，東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。嘉定區(qū)交通便捷。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場30公里，距虹橋國際機場、上?；疖囌尽埲A浜國際集裝箱碼頭均在25公里左右。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。安亭鎮(zhèn)位于嘉定區(qū)的西南部，南瀕滬寧高速公路，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，是上海的西大門。在上?！笆晃濉币?guī)劃的“1966計劃”中嘉定新

8、城是未來九個中心城之一，而安亭就是這一新城中的一部分。早在2001年2月舉行的上海市人代會上就決定在安亭建立上海國際汽車城，提出了“大力發(fā)展汽車服務(wù)貿(mào)易，加快融入全球汽車貿(mào)易”的發(fā)展策略。安亭鎮(zhèn)將以其獨特的地理位置和雄厚的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，肩負起建立體現(xiàn)上海西大門嶄新形象的國際汽車城的歷史使命。國際汽車城規(guī)劃面積約68平方公里，將發(fā)展成為國際汽車廠商搶攤中國及亞洲市場的橋頭堡和國外汽車及零配件進入中國市場最重要的集散地，成為國內(nèi)外汽車廠商、代理商、經(jīng)銷商云集，全世界著名汽車品牌薈萃，集汽車貿(mào)易、博覽、物流、文化與服務(wù)功能于一體的現(xiàn)代化國際汽車貿(mào)易中心、博覽中心、物流中心、信息中心、服務(wù)中心和文化娛

9、樂中心。圖2：安亭規(guī)劃圖整個安亭國際汽車城規(guī)劃主要分為六大功能區(qū)塊，包含汽車貿(mào)易功能、汽車科教博覽功能、汽車服務(wù)功能、汽車文化旅游功能、汽車物流功能、汽車研發(fā)制造功能。本項目所處的是上圖中黃色的安亭老鎮(zhèn)區(qū)，是目前安亭政治、生活的核心區(qū)，距離整車生產(chǎn)區(qū)、核心貿(mào)易區(qū)均是咫尺之遙。做為整個嘉定新城的西部組團，未來安亭的規(guī)劃人口是15-20萬人，相對現(xiàn)在的不足10萬人，未來整個城鎮(zhèn)的發(fā)展具有廣闊的空間，相信在市政府的大力支持下，安亭未來的發(fā)展前景值得看好。項目地塊東側(cè)的墨玉路是安亭鎮(zhèn)的“金融街”，沿街分布了銀行、保險、航空等金融服務(wù)機構(gòu)和工商、稅務(wù)、鎮(zhèn)政府等政府職能部門，同時也具有一定的商業(yè)氛圍。項目

10、地塊南部的曹安路是312國道的一部分，車流量比較大，根據(jù)安亭鎮(zhèn)的規(guī)劃，未來將建成“俱樂部一條街”，目前包括本項目在內(nèi)的五個主要項目已經(jīng)破土動工，未來娛樂為主的定位已經(jīng)初現(xiàn)。根據(jù)對項目立地條件分析，我們認為：本項目立地條件上佳，建成后將是安亭鎮(zhèn)的地標性建筑。2、規(guī)劃方案及經(jīng)濟指標圖3：建筑效果圖 圖4：基地周界圖圖5：標準層平面圖總用地面積14326M2總建筑面積43309M2其中地上合計38960M2裙房8000M2地下4649M2停車位地面63個地下132個綠地率55%標準層面積約1500M2主樓樓層地上25層，主樓21層項目地塊性質(zhì)為辦公；地塊南部為大面積綠地，項目綠化率高；項目主樓朝向為

11、東西向，景觀視野東好于西；建筑外觀為現(xiàn)代風(fēng)格，與周圍環(huán)境貼切；主樓平面為矩形，柱距8.4米稍大不利于分割控制面積。從建筑角度看本項目為典型的甲級寫字樓設(shè)計，由于柱距較大，分割后面積較難控制。同時受限于工程進度的因素，項目從硬件上做大幅度調(diào)整的可能性很小。3、產(chǎn)品初步定位由于土地性質(zhì)為辦公和目前的工程進度角度考慮，項目主樓存在的定位可能只有兩大方向：項目定位方向大面積純辦小面積商辦產(chǎn)權(quán)式酒店由于產(chǎn)權(quán)式酒店在包租銷售和后期經(jīng)營上與發(fā)展商的經(jīng)營理念不符合，同時面臨規(guī)劃變更和政策風(fēng)險，因此這里將產(chǎn)權(quán)式酒店的定位先行排除。接下來我們將主要針對大面積純辦公產(chǎn)品、小面積商辦產(chǎn)品進行市場分析分析和論證。針對項

12、目裙房部分，本項目相對競爭對手在工程進度上處于領(lǐng)先地位，同時地點位置也是最佳，因此應(yīng)當堅持“以我為主”的思想，選擇最有利的業(yè)態(tài)進行定位。貳、主樓定位篇一、辦公市場分析1、上海甲級辦公樓宏觀市場1.1上海辦公樓整體市場供求、空置率分析市場總量 上海市場辦公樓市場(甲級)總量（2005年開始，供應(yīng)量統(tǒng)計有所變化）市場消化量上海市場辦公樓市場（甲級）消化量空置率上海辦公物業(yè)（甲級）近年空置率情況時期市場總量（萬M2）空置量（萬M2）消化量（萬M2）空置率2003Q133632.313.69.6%2003Q233630.22.29.0%2003Q334329.87.08.7%2003Q436041.4

13、4.311.5%2004Q136740.77.511.1%2004Q236835.711.59.7%2004Q337031.524.38.5%2004q437723.47.56.2%2005q135324.73.97.0%2005q235925.16.27.0%2005q337018.5135%2005q437618.89.85%自2003年4季度起上海辦公樓供應(yīng)量增長開始放緩，截止2004年4季度市場總量為377萬平方米，由于2005年開始，供應(yīng)量統(tǒng)計有所變化，相對于04年底，05年初量體減少至353萬平方米，從趨勢上看，供應(yīng)量仍然穩(wěn)中有升。自2003年4季度起上海辦公樓市場消化量連續(xù)增長，

14、2004年三季度的市場消化量更是達到了2002年以來的最高水平,隨后進入一個高峰后的低谷期，05年開始消化量進入緩慢增長?？傮w上看空置率的平均水平近年來持續(xù)降低，趨于平穩(wěn)。近年來，上海經(jīng)濟迅速發(fā)展，一些國內(nèi)外企業(yè)紛紛入住上海，對辦公樓需求日益增大。市場出現(xiàn)了短期內(nèi)的供需不平衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，05年下半年，上海甲級辦公樓空置率進一部降低，基本維持在5%，甲級辦公樓需求旺盛。1.2上海辦公樓整體市場售價與租金分析上海辦公樓指數(shù)近期全市甲級辦公樓售價上海辦公樓售價自1995年起開始下跌，于2000年到達谷底開始反彈。2002年以來上海甲級寫字樓的平均售價震蕩走高。從04年底開始，上海甲級辦公樓

15、呈現(xiàn)租，售兩旺的態(tài)勢，平均售價進穩(wěn)步上揚，05年四季度達到3972美元/平米。歷年租金走勢浦東浦西對比走勢同售價一樣，上海甲級辦公樓租金自1995年起開始下跌，于2000年到達谷底開始反彈。2002年以來上海甲級寫字樓的平均租金持續(xù)走高，全市平均租金于2005年4季度，達到近三年來的最高點0.95美元/平方米天。浦西甲級寫字樓平均租金達到并已超過浦東甲級寫字樓的租金。主要是浦西地區(qū)幾個項目的竣工和強大吸引力。比如徐家匯的港匯廣場的雙塔寫字樓項目， 目前出租率已經(jīng)達到70%，且吸引的都是國際知名品牌和公司，浦東的甲級寫字樓發(fā)展比較局限，僅在小陸家嘴地區(qū)比較多，而浦西分布區(qū)域比較廣。租金的走勢與售

16、價保持了良好的同步性。租金售價研究由于辦公樓的特殊性質(zhì)決定了其價值只能通過租賃體現(xiàn)，因此辦公樓的價格定位通常采取現(xiàn)金流貼現(xiàn)的方法，而現(xiàn)金流則是預(yù)計的租金收入。VALUE = 租金*1/R 1/R*(1+R)50*（1空置率）其中R為資本化率，反映了市場對同類投資型產(chǎn)品的投資預(yù)期。時期空置率租金（$/M2天）售價（$/M2）資本化率R2003Q19.6%0.6726758.3%2003Q29.0%0.6525588.4%2003Q38.7%0.6626618.3%2003Q411.5%0.6628067.6%2004Q111.1%0.6726938.1%2004Q29.7%0.7027178.5

17、%2004Q38.5%0.7329698.2%2004q46.2%0.7429278.7%2005q17.0%0.8131508.7%2005q27.0%0.8434448.3%2005q35%0.9236888.6%2005q45%0.9639728.4%資本化率（投資回報率）走勢辦公樓市場的資本化率近年來穩(wěn)步走高，反映了市場對辦公樓產(chǎn)品的投資預(yù)期不斷升高，這也給辦公樓產(chǎn)品的售價的持續(xù)攀升帶來了一定的壓力。2004年底辦公樓市場達到近幾年的最高峰，達到8.7%，這也反映了當時房產(chǎn)市場投資火熱。2005年宏觀政策的調(diào)控影響辦公物業(yè)的投資回報。進入2005年，國家宏觀調(diào)控抑制過度的投資，但是隨著

18、寫字樓空置率的下降，租金也不斷攀升，預(yù)計未來的回報率依然可觀。1.3上海辦公樓整體市場區(qū)域市場概述目前上海市甲級寫字樓主要分布在以下區(qū)域：編號區(qū)域區(qū)位區(qū)域性質(zhì)1虹橋地區(qū)中山西路-仙霞路-古北路-虹橋路上海最早形成的商務(wù)區(qū)。虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2徐家匯地區(qū)天鑰橋路-肇家浜路-宜山路-中山西路上海城市副中心。高級商業(yè)區(qū)。3、6靜安寺南京西路人民廣場北京路-烏魯木齊北路-延安路-西藏中路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。市中心商務(wù)集中區(qū)。高檔賓館集中區(qū)。4淮海中路沿線西藏中路-金陵西路-常熟路-長樂路傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)。傳統(tǒng)高檔居住區(qū)。5小陸家嘴地區(qū)浦東南路-黃浦江-東昌路上海的中央商務(wù)區(qū)。金融貿(mào)易區(qū)。從以上分布情況來

19、看，上海甲級辦公主要集中在市中心傳統(tǒng)區(qū)域，外圍城區(qū)的辦公氣氛尚未形成。2、安亭辦公樓市場分析由于辦公項目存在租、售兩個層面上的市場，因此這里分別進行研究。2.1、租賃市場分析、市場供應(yīng)分析圖6：安亭辦公項目分布圖名稱量體（平方米）出租率租金（元/M2天）上海國際汽車城大廈223547%2.6上海安亭汽車市場大樓6000（估）95%1.8交銀大樓1200（估）100%-紅湖機械廠辦公大樓2000（估）100%1.9三德大廈10000（估）02.0大眾經(jīng)濟城大廈1600002.4世康大廈151900-昌吉路洛浦路口辦公樓2400（估）0-上海民豐職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)校辦公樓3800（估）0-柳河貿(mào)易辦公

20、大樓4000（估）0-墨玉辦公樓3000（估）自用自用安亭鎮(zhèn)文體信息傳媒中心大樓5000（估）自用自用大眾銷售系統(tǒng)辦公樓10929自用自用上海大眾聯(lián)合發(fā)展公司辦公樓4200（估）自用自用上海大眾企業(yè)研究中心辦公樓16000（估）自用自用國際汽車零部件采購中心80000（未定）-世昶廣場50000（未定）-本項目30000（未定）-所有辦公產(chǎn)品合計122073（估）40.6%市場化供應(yīng)辦公產(chǎn)品合計82944（估）13.4%注：以上數(shù)據(jù)通過標地方式收集，建筑體量通過施工銘牌獲得，無施工銘牌則通過目測估算獲得，由于數(shù)據(jù)收集方式的局限性肯定會帶來一定的數(shù)據(jù)誤差，敬請注意。租金數(shù)據(jù)是通過對該辦公場所的物

21、業(yè)部門詢問獲得，因此所注租金均為報價，并未考慮折扣，因此實際租金水平將因簽約時間、折扣等因素較所注數(shù)據(jù)為低。從現(xiàn)階段安亭辦公樓的租賃情況我們可以發(fā)現(xiàn)：市場舊有的辦公樓品質(zhì)情況均不甚理想，建筑大多為多層-小高層建筑，無論是電梯數(shù)量還是在裝修、配套、服務(wù)方面都很難滿足當今日益進步的辦公品質(zhì)需要。市場舊有的辦公樓租賃情況尚可，如：上海安亭汽車市場大樓、紅湖機械廠辦公大樓、交銀大樓等，出租率基本都在80%以上，但是這部分樓的體量卻都是比較小的。新推向市場和即將推向市場的辦公體量巨大，根據(jù)統(tǒng)計，推出市場不足半年以及即將推出市場的辦公項目有上海國際汽車城大廈、三德大廈、世康大廈、柳河貿(mào)易辦公大樓、大眾經(jīng)濟

22、城大廈等，如果包括國際汽車零部件采購中心、世昶廣場和本項目在內(nèi)，短期租賃市場供應(yīng)將達到約23萬平方米，大大超過了現(xiàn)有辦公需求（粗略統(tǒng)計僅1萬平方米左右）。未來供大于求的格局應(yīng)該說已經(jīng)非常明顯了。市場租金水平比較低，從現(xiàn)有的辦公物業(yè)來看，租金基本維持在1.8-2.0元/平方米左右。而大眾經(jīng)濟城和國際汽車城大廈的高租金帶來的確是低出租率。由于市場供應(yīng)遠大于現(xiàn)有需求，如果未來需求很難有大幅增加的情況下，租金水平有可能出現(xiàn)變相下跌。下跌的方式可能有：增加免租期、物業(yè)費連租金合算等等。、市場需求分析名稱企業(yè)數(shù)量辦公需求面積（M2）企業(yè)分類安亭汽車市場大樓7550-6095%汽車銷售5%其他交銀大樓330

23、0房產(chǎn)公司、汽車城政府辦事處紅湖機械廠辦公大樓530080%汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)20%旅游產(chǎn)業(yè)上海國際汽車城大廈3250-300房產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易附：相關(guān)入住企業(yè)名錄交銀大樓部分辦公單位名稱上海國際汽車城置業(yè)有限公司上海國際汽車城經(jīng)濟發(fā)展中心上海國際汽車城世茂實業(yè)有限公司紅湖機械廠辦公大樓部分辦公單位名稱上海國際汽車城旅游發(fā)展公司艾爾威汽車工程技術(shù)有限公司萊尼線束系統(tǒng)（常州）有限公司上海分公司紅湖機械廠汽車零部件事業(yè)部上海國際汽車城大廈部分辦公單位名稱上海國際汽車城新安亭聯(lián)合發(fā)展有限公司某外資研發(fā)企業(yè)某汽車貿(mào)易公司安亭汽車市場大樓的部分辦公單位名稱協(xié)通西上海汽車銷售服務(wù)有限公司上海嘉安汽車銷售服務(wù)有限公

24、司上海安亭汽車銷售服務(wù)有限公司上海夏眾汽車銷售服務(wù)有限公司上海和平汽車銷售服務(wù)有限公司上海五申汽車銷售服務(wù)有限公司上海米泉汽車銷售服務(wù)有限公司上海錦倉汽車銷售服務(wù)有限公司上海錦滬汽車銷售服務(wù)有限公司上海申嘉郵電汽車銷售服務(wù)有限公司上海星嘉汽車銷售服務(wù)有限公司上海金榜汽車銷售服務(wù)有限公司上海捷汽車銷售服務(wù)有限公司上海鑫晴汽車銷售服務(wù)有限公司上海東紫汽車銷售服務(wù)有限公司上海申新汽車銷售服務(wù)有限公司上海梅山汽車銷售服務(wù)有限公司上海浦田汽車銷售服務(wù)有限公司西上海集團廣告?zhèn)鞑ビ邢薰旧虾Ｄ闲瞧囦N售服務(wù)有限公司上海韋靈舊機動車經(jīng)紀有限公司上海龍飛舊機動車經(jīng)紀有限公司承租企業(yè)分類：需求面積分類：對安亭鎮(zhèn)現(xiàn)

25、有辦公需求的統(tǒng)計分析我們可以發(fā)現(xiàn)：承租企業(yè)基本都是圍繞汽車產(chǎn)業(yè)這個核心而衍生的相關(guān)行業(yè)；由于產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括整車、零配件）內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)均為生產(chǎn)制造性企業(yè)，而這些企業(yè)的辦公需求基本在自身廠區(qū)內(nèi)解決，因此在安亭鎮(zhèn)租用辦公物業(yè)的企業(yè)基本是一些汽車銷售企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行等金融機構(gòu)（對門面有要求）；從汽車銷售及其它相關(guān)類型企業(yè)的租賃面積需求來看，基本都是對100平方米左右的小面積需求為主，這主要是因為這類企業(yè)的進駐形式為辦事處類型。2.2、銷售市場分析樓盤名量體(平方米)價格（元/平方米）去化速度去化率備注世康大廈辦公10626商業(yè)456456002套/月29%降價促銷，3月份成交11套，4月份0成

26、交上海國際汽車城大廈2235418000現(xiàn)階段不銷售實際并未銷售，以租為主三德大廈約100007200無手續(xù)未通過，無法銷售、個案分析世康大廈圖7：世康大廈位置圖世康大廈位于安亭老鎮(zhèn)區(qū)的北部，與安亭市民公園廣場隔和靜路相望。由于不靠墨玉路，且地理位置偏北，所以缺乏辦公氛圍。從地段角度上看世康大廈比本項目有明顯差距。圖8：世康大廈平面圖世康大廈從規(guī)劃平面和硬件配備（單層僅700平方米，僅兩部電梯，無貨梯，無公用衛(wèi)生間）來看并未達到甲級寫字樓的水準，從其對外宣傳的內(nèi)容來看也是可商可住的商住樓定位。大廈底部三層裙房商業(yè)同時銷售中。世康大廈于2005年6月即對外公開，辦公部分報價為6500元/平方米，

27、2005年7月29日正式開盤，開盤價格辦公部分均價為6300元/平方米。2005年10月降價，辦公部分均價為5600元/平方米。我們認為世康大廈銷售不暢的主要原因是由于其面積過大導(dǎo)致的總價過高，由于其最小面積都達到了150平方米，最低總價達到80-90萬左右，而從其降價后有一定成交量的情況分析，我們認為市場主要接受的總價在70萬左右。、個案分析國際汽車城大廈圖9：國際汽車城大廈位置圖上海國際汽車城大廈位于安亭鎮(zhèn)區(qū)的南部，處于規(guī)劃中的貿(mào)易區(qū)內(nèi)。西鄰墨玉路，東部即為汽車展示交易區(qū)。從地段角度上看國際汽車城大廈與本項目各有千秋。國際汽車城大廈更靠近貿(mào)易區(qū)，而本項目更靠近老鎮(zhèn)區(qū)。圖10：國際汽車城大廈

28、平面圖國際汽車城大廈總建面31876平方米，用地面積約6587平方米，總高度98米，是一幢地上23層約26749平方米，地下一層約5376平方米的甲級寫字樓，主樓分割面積為80-250平方米，層凈高2.7米。從硬件設(shè)施上看大廈配置了五部OTIS客梯，一部貨梯，公用衛(wèi)生間設(shè)計和公共部位的裝修水準都非常不錯，應(yīng)該說品質(zhì)已經(jīng)基本達到了國際甲級寫字樓的水平。大廈品質(zhì)是其最大的賣點。國際汽車城大廈于2005年10月公開，對外報價18000元/平方米，平均租金2.6元/平方米天，物業(yè)費18元/平方米/月。目前該大廈對外宣稱為了不影響大廈管理現(xiàn)階段不對外銷售（可能是銷售形勢不佳）。目前大廈已經(jīng)交付使用，但從

29、我司市調(diào)的結(jié)果看，目前入住的企業(yè)僅三家，分布在四個樓層，其中開發(fā)商自用了兩個樓層。應(yīng)該說國際汽車城大廈2.12-3.08元/平方米（報價）的租金水平并不是很高，但其較低的出租率則反映了市場對甲級辦公樓的需求有限。2.3、辦公市場總結(jié)通過對安亭鎮(zhèn)辦公樓租售市場的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無論租賃還是銷售市場都不很景氣，通過分析我們認為，這主要有幾方面的原因：對自用者：汽車城現(xiàn)有制造類企業(yè)均自有辦公用房，對辦公樓的急需程度有限；受工程進度制約，自用者進場時間晚；上游原材料企業(yè)，下游貿(mào)易、物流企業(yè)進入形式主要以辦事處為主，需求有限。對投資者：辦公氛圍需要時間積累，現(xiàn)階段租賃市場不景氣，投資前景不明朗；租金回報與

30、售價背離，投資回報率低；總價高，投資門檻高；有更好的投資選擇。通過對國際汽車城規(guī)劃的理解我們認為，由于安亭第二產(chǎn)業(yè)的地位非常穩(wěn)固而第三產(chǎn)業(yè)增長需要時間，因此對辦公產(chǎn)品的需求短時間內(nèi)很難增長，辦公產(chǎn)品供大于求的態(tài)勢短時間內(nèi)難以改變。未來辦公需求的可能增長點應(yīng)當來源于以下兩個方面：舊有企業(yè)對辦公環(huán)境的改善需求；新增的中小型公司（辦事處）的需求。同時我們發(fā)現(xiàn)目前市場供應(yīng)的辦公產(chǎn)品單套面積過大，小面積辦公產(chǎn)品無論對自用還是投資都存在一定市場機會。3、辦公市場可行性結(jié)論宏觀市場中觀市場微觀市場由于上海經(jīng)濟的快速發(fā)展及中國加入WTO的因素，上海甲級辦公樓市場整體走強。目前發(fā)展熱點地區(qū)僅限于中心城區(qū)的傳統(tǒng)辦

31、公區(qū)域，外圍城區(qū)成熟尚需時日。嘉定屬于外圍城區(qū)，長久以來缺乏辦公氛圍。安亭鎮(zhèn)目前的高端甲級寫字樓需求有限，短期內(nèi)需求強勁增長的可能很小。而從供應(yīng)看短期內(nèi)則相當大。本項目定位為甲級純辦公樓的市場風(fēng)險比較大，由于短期內(nèi)競爭激烈而需求有限，很難保證銷售價格及銷售速度都達到理想水平。綜觀整個市場，相對于大面積辦公，本項目定位為中小面積辦公則擁有較好的市場機會，這是因為：在較好的滿足現(xiàn)有企業(yè)改善辦公環(huán)境、提升企業(yè)形象的需求的同時又不占用過多的資金；利用低總價能吸引一部分長線投資客戶的進入，提高銷售速度；可以自由組合，滿足盡可能多的需求。二、其它投資型產(chǎn)品市場分析由于小面積辦公產(chǎn)品的購買客源中一部分是投資

32、客，因此這里有必要研究區(qū)域市場中其它投資型產(chǎn)品，從一個側(cè)面對本項目的總價（投資門檻）和預(yù)期投資回報率做定量的分析。1、產(chǎn)權(quán)式酒店目前安亭在售的產(chǎn)權(quán)酒店僅七星唐朝大酒店一個，故主要針對七星唐朝大酒店進行分析。七星唐朝大酒店位于嘉定區(qū)寶安公路與方德路的交界處，與上海國際賽車場對望。七星唐朝大酒店總建面約10萬平方米，按照五星級酒店標準建造，設(shè)計有客房1200余套，2000平方米酒店大堂、1500平方米長樂宮劇院、800平方米西餐廳、1000平方米大名閣宮廷中餐廳、1800平方米宴會/會議廳、1200平方米華清池（娛樂桑拿）、800平方米屋頂游泳池、20000平方米高爾夫。七星唐朝推出的是其1200

33、余套客房中的一半，共652套，主力面積是54-62平方米。七星唐朝大酒店于2005年11月1日對外公開，12月11日正式對外銷售，截止2006年5月10日共銷售328套（以合同備案為準）。以上數(shù)據(jù)來自網(wǎng)上房地產(chǎn)，由上海富陽收集整理考慮到2月份受傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)的影響，按其公開日期（2005年11月1日）計算，七星唐朝大酒店月均去化在50套/月左右。以上數(shù)據(jù)來自網(wǎng)上房地產(chǎn)，由上海富陽收集整理七星唐朝大酒店的銷售均價變化不大，基本穩(wěn)定在12000元/平方米左右。我們認為七星唐朝大酒店之所以能獲得比較理想的價量成交數(shù)據(jù)是由于以下幾方面的原因：一、上海外圍化發(fā)展的趨勢得到廣大投資客戶的認同；二、安亭作為產(chǎn)

34、業(yè)、旅游高地的投資環(huán)境得到廣大投資客戶的認同；三、上海酒店業(yè)發(fā)展形勢良好；四、相對于市區(qū)辦公物業(yè)大量面市，產(chǎn)權(quán)式高級酒店相對匱乏，市場機遇良好；五、投資回報水平上佳（稅前8.5%回報，10年包租的模式得到投資客認可）；六、發(fā)展商提供多重擔(dān)保（偉業(yè)集團、七星房產(chǎn)、酒店自營部分）；七、相對現(xiàn)有辦公樓低的多的投資門檻。七星唐朝大酒店的主力總價在65-75萬/套之間，相對于市區(qū)辦公物業(yè)動輒百萬的投資門檻要誘人的多。由于產(chǎn)權(quán)酒店的市場風(fēng)險較大，因此不建議發(fā)展商采取此種定位。風(fēng)險主要來自：未來安亭新增酒店客房數(shù)量很大，存在經(jīng)營風(fēng)險；國家對包租銷售模式提出警告，未來面臨很大的政策風(fēng)險。三、主樓定位建議1、產(chǎn)

35、品定位建議根據(jù)之前的市場分析，我們建議對主樓采取小面積辦公的產(chǎn)品定位，根據(jù)目前市場對此類型產(chǎn)品的不同需求情況，我們建議進行以下的區(qū)分。產(chǎn)品類型使用客源購買客源面積分割中面積辦公安亭現(xiàn)有企業(yè)中對辦公環(huán)境有改善需求的自用客安亭現(xiàn)有企業(yè)中對辦公環(huán)境有改善需求的自用客100-120平方米，配備獨立衛(wèi)生間小面積辦公小型公司、企業(yè)辦事處小型公司、企業(yè)辦事處、部分投資客60-70平方米，配備獨立衛(wèi)生間1-4F5-14F低區(qū)15-24F高區(qū)商業(yè)裙房小面積辦公中面積辦公以上樓層劃分只是暫定方案，由于不同產(chǎn)品只是在衛(wèi)生間方面有區(qū)別，因此可以根據(jù)客戶積累情況進行靈活變動。2、主樓分割建議主樓分割建議如下：戶型面積配

36、比：戶型建筑面積（平方米）配比小面積58-6366.7%小面積70-759.5%中面積94-9823.8%合計100%注：目前面積只是簡單計算，未記入大公攤。從分割后的面積看，主要集中在60-70平方米和90-100平方米兩個區(qū)間，對商住產(chǎn)品而言面積適中，在實用性和銷售總價方面都比較合適。中高區(qū)建議也按照以上方案分割，有利于未來靈活組合，衛(wèi)生間管道預(yù)留即可。3、主樓可行租金、售價分析由于主樓分為兩種類型的產(chǎn)品，而主要的銷售對象包括自用客和不動產(chǎn)長線投資客，因此項目未來的租金收益和市場同類型項目的售價共同決定了項目的銷售價格。因此在定價時采用市場比較法結(jié)合收益還原法共同定價。市場比較法，主要針對

37、中小面積辦公的使用者和購買者，價格參考對象為世康大廈和三德大廈。對比項權(quán)重世康大廈三德大廈本項目地段位置0.380/10095/100100/100硬件設(shè)施0.390/100100/100100/100辦公環(huán)境0.1100/10095/100100/100交通0.190/100100/100100/100配套0.195/10095/100100/100總價修正0.180/100100/100100/100合計1P1P21權(quán)重0.30.71價格156006840（按報價5%折扣）XP1=80/100*0.3+90/100*0.3+100/100*0.1+90/100*0.1+95/100*0.1

38、+80/100*0.1=0.875P2=95/100*0.3+100/100*0.3+95/100*0.1+100/100*0.1+95/100*0.1+100/100*0.1=0.965X=5600/P1*0.3+7200/P2*0.7=5600/0.875*0.3+6840/0.965*0.7=6880市場比較法價格為：6800-7000元/平方米收益還原法，根據(jù)辦公樓市場的分析，項目可行租金水平在1.8-1.9元/平方米，假設(shè)項目出租率為85%-90%（辦公用途租期長，因此出租率較高），投資回報水平取8%，則：理論價格P=單位面積年租金*出租率/投資回報率=（1.81.9）*365*（0.850.9）/0.08=69807800（元/平方米）收益還原法價格為：7000-7800元/平方米理論價格=市場比較法價格*0.5+收益還原法價格*0.5=6900-7400元/平方米由于三德大廈并未正式銷售，未來價格可能下調(diào)，因此考慮到整體市場環(huán)境，建議項目毛坯均價控制在：6800-7200元/平方米（含公共區(qū)域裝修）叁、商業(yè)裙房部