上海主角尾盤的推廣策略ppt課件

1、上海主角3.0版本深度破冰行動ICEBREAKINGREVIEW回想WHAT上海主角曾經(jīng)做了哪些？我們在報紙、地產(chǎn)雜志看到了這些：我們還看到了這些：還有這些：CONCLUSION結(jié)論：回想前期推行時，上海主角在傳統(tǒng)媒體上發(fā)動了強大的攻勢，勝利樹立了出色的高端寫字樓籠統(tǒng)！但是在對外信息溝通中，出現(xiàn)了這樣幾種情況：有概念，有創(chuàng)意，但是短少直接賣點。有賣點，有銷售力，但是短少概念的進一步吸引。都說到了，但是僅僅登在地產(chǎn)雜志上。進入尾盤銷售，工程等待突破與快速去化，上海主角又當從何入手？QUESTION提出問題WHERE推行至今，上海主角身在何處？NOW現(xiàn)狀：一、去化情況尚可，但叫座不叫好，市場影響力

2、尚有欠缺二、概念前衛(wèi)，但缺乏統(tǒng)領(lǐng)，無法給人以深化的第一印象三、有來訪量，但較難推進成交那么，進入尾盤期的上海主角，又將面臨哪些要素的影響？VARIABLE變量：、工程高區(qū)、整層的銷售，帶來總價的提升、總價的提升，引發(fā)客戶群體的質(zhì)量的晉級、成交推進困難，在客源的開辟上需求更精準化、下半年，樓市進一步收縮，帶來政策面上的變化CONSTANT恒量：高區(qū)產(chǎn)品對質(zhì)量的提升部分樓層的大露臺，高區(qū)的良好視野SOLVE 處理問題PART I市局面MARKETONE大市與政策二三線城市被列入限購范圍，標志著樓市調(diào)控近一步收緊：1、住宅因限購令遭到影響的同時，商辦地產(chǎn)有了蓬勃開展的時機。2、加息影響，添加了購買本

3、錢。下半年客戶投資意向添加，但部分實力較弱的客戶將被淘汰。TWO競品思索到本工程的高端商辦屬性、5.55米層高的稀缺性、單價、總價，在市場上競品面相對狹窄。主要有以下幾個：高端競品：SOHO東海廣場中信廣場主力競品：海外灘中心瀛通綠地大廈上海綠地中心區(qū)域同一開發(fā)商潛在競品：中山萬博廣場亞洲大廈白金灣廣場SOHO東海廣場1、辦公樓已售完。2、最后均價：65000元/平方米客戶提供價錢為10萬/平方米，能夠為二手房源3、賣點：內(nèi)環(huán)內(nèi)、靜安寺、雙軌交、甲級寫字樓4、物業(yè)費30.00元/平方米月1、虹口四川北路859號2、內(nèi)環(huán)內(nèi)，四川北路 3、東寶興路站(三號線、海倫路站(四號線，十號線)、虹口足球場

4、站(三號線，八號線)4、甲級寫字樓 5、物業(yè)費36.00元/平方米月 中信廣場 1、盧灣濱江CBD寫字樓海外灘中心最后2套尾房在售，面積約200平米，報價48000元/平米。2、盧灣龍華東路886號接近日暉東路內(nèi)環(huán)內(nèi)3、甲級4、綠地集團出品5、物業(yè)費：27.00元/平方米月6、地鐵4號線魯班路站或大木橋路站、146路、572區(qū)間、隧道二線、572路、41路、933路海外灘中心 1、瀛通綠地大廈寫字樓在售，最小單元面積210平米，整層面積約2025平米，主要以整層出賣為主，起價53000元/平米。2、盧灣開平路88號日暉東路555號內(nèi)環(huán)內(nèi)3、甲級4、綠地集團出品5、物業(yè)費：25.00元/平方米月

5、 6、地鐵4號線大木橋路站瀛通綠地大廈1、目前在售的兩幢寫字樓部分整層面積約2047平方米，均價64000元/平方米;。2、單套房源130-170平方米。3、甲級4、內(nèi)環(huán)內(nèi)5、27.00元/平方米月 6、軌道交通7號線及12號線7、徐匯東安路、中山南二路 上海綠地中心1、在售，報價45000元/平米，2、單元可售面積170-350平米，3、目前工程主推整層出賣，規(guī)范層面積約1671.43。4、長寧凱旋路1580號淮海西路680號 內(nèi)環(huán)內(nèi)5、28.00元/平方米月 6、軌道交通3、4、10號線虹橋路站地鐵上蓋、公共交通：公交113、73、527等多條線路中山萬博廣場1、黃浦九江路663-669號

6、緊鄰南京路步行街人民廣場板塊2、可租可售：參考租金4.5元/平米天起；可整層出賣，整層面積約860平米，現(xiàn)僅剩14、15兩層，14層報價56000元/平米，15層報價57000元/平米。 3、內(nèi)環(huán)、人民廣場、三軌交、交通樞紐4、甲級寫字樓 亞洲大廈 1、寫字樓在售，均價55000元/平米，整層面積為1038平米。2、甲級3、內(nèi)環(huán)內(nèi)4、28.00元/平方米月 5、虹口東大名路948、952號6、均價55000元/平方米;7、地鐵4號線楊樹浦路站、12號線提籃橋站;延安東路高架，南北高架;134路東大名路海倫路站、868路922路東大名路公平路站、13路提籃橋站白金灣廣場ANALYSIS分析從競品

7、來看，工程的競品多為市中心高端寫字樓：它們大多位居內(nèi)環(huán)內(nèi)熱點區(qū)位、如靜安寺、四川北路、人民廣場、原盧灣濱江等處，其中以上海綠地中心為主的主力競品更在盧灣濱江地域有三個樓盤，體量較大。CONCLUSION結(jié)論雖然競品眾多，在地段上也占有一定優(yōu)勢，但是它們多為傳統(tǒng)甲級寫字樓，在產(chǎn)品面上不能與工程5.55米層高、大開間相比較。工程的產(chǎn)品力有其獨一性、稀缺性的絕對優(yōu)勢。PART II產(chǎn)品面PRODUCTONE賣點ATTRACTION：555米絕版層高：可自在搭建的超高空間，絕版的稀缺性，也有極強殺傷力66米板式層面：鋼構(gòu)造建筑打造的超大開間，可實現(xiàn)最大程度的自在分割內(nèi)中環(huán)：近期商辦熱點大多集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)

8、與大虹橋版塊，內(nèi)中環(huán)也將受惠于此12號線：以12號軌交為主的交通優(yōu)勢，包括高架與多線公交，代表了便利的交通現(xiàn)房優(yōu)勢：本來傳統(tǒng)商辦工程在進入現(xiàn)房階段后，將步入銷售放大期超5A級寫字樓：寫字樓的檔次對高端客戶的吸引力優(yōu)先于全新概念商務(wù)氣氛：工程所在可目視徐家匯，依傍光大會展中心，俯瞰五百強云集的漕河涇新興科技園區(qū)。區(qū)域泛商務(wù)環(huán)境較優(yōu)秀TWO工程概念CONCEPT ADDED VALUE：MOBO商務(wù)：中國首創(chuàng)復(fù)合式矩陣辦公商務(wù)平臺帶的全新附加值。泛大堂3000平米，11米挑高、融水景綠植于一體的立體空間。復(fù)合式空間辦公、品牌展現(xiàn)、營銷等融于一體。矩陣商務(wù)融客戶體驗、情感溝通、品牌展現(xiàn)、個性辦公于一

9、體的新商務(wù)方式。分時辦公白天是辦公室，晚上是款待客戶的派對現(xiàn)場一站式品牌營銷主場辦公、展現(xiàn)、銷售、品牌、企業(yè)文化于一體。ANALYSIS 分析工程賣點眾多，但是由于工程概念眾多，使得信息顯得散亂，客戶在短時間內(nèi)無法了解每個概念的詳細含義。CONCLUSION 結(jié)論怎樣使客戶可以耐下心來，完好了解工程的前衛(wèi)概念，成為下階段推行重點。如何讓客戶耐下心思解工程，必需從客戶的性格與偏好著手。接下來讓我們了解一下我們的客戶將是什么樣的？PART III客戶面CUSTOMONE前期客戶回想PROPHASE：此前上海主角，已擁有一批出色的成交客戶，如：上海建市利建筑合沛斯裝潢亞太總部福州上潤精細儀器區(qū)域總部

10、APAX 艾博世偉宣區(qū)域總部鎮(zhèn)江塞爾尼柯自動化韓國船級社大中華總部&上?？偛堪湚W上海建筑設(shè)計咨詢 大中華總部描畫DESCRIPTION：他們或者是頂級建筑設(shè)計公司，或者在裝飾、建筑界獨領(lǐng)風騷，或者身處高新科技前沿。他們行走的領(lǐng)域不同，但國際程度的前瞻性眼界一樣。他們來處不同，但雄厚的企業(yè)實力一樣。在此根底上，他們認可工程的區(qū)位、產(chǎn)品力、現(xiàn)房、稀缺性等。而另一部分客戶那么擦身而過他們分為兩類。描畫DESCRIPTION：1、預(yù)算缺乏的客戶：實力有限，心有余而力缺乏，2、預(yù)算充足但有抗議的客戶：以為建筑在區(qū)位、地鐵、產(chǎn)品本身之上的價錢，已溢價30%-40%。他們忽視了工程的潛在價值與未來前景。未

11、能接受產(chǎn)品所包含的全新概念。CONCLUSION結(jié)論由前期推行、公共活動、中介、老帶新等渠道，工程客戶積累尚佳。但是面臨尾盤，結(jié)合市場現(xiàn)狀與工程現(xiàn)實，可以得出結(jié)論：后續(xù)客戶與前期成交客戶相比， 客戶實力與質(zhì)量勢必有所大幅提升TWO后期客戶定位LOCATION：根據(jù)前期入駐客戶，可以看到這樣一群人描畫DESCRIPTION：上海主角的未來BOSS：A、國際級設(shè)計企業(yè)，對接頂尖品牌，眼界開闊，具杰出的前瞻性決策才干。B、實力雄厚，注重企業(yè)籠統(tǒng)、品牌與未來開展。C、近億或超億的身家資產(chǎn)。D、下轄百來名頂尖精英員工，勝利的智本家。THIRD洞察客戶需求LOCATION：認識了BOSS，再來認識一下未來

12、在這里上下班的潮人們？A：愛逛街也愛宅在公司，愛交通方便，也愛黃金地段，不是高檔寫字樓就好，還要自在的空間。B、就算IPHONE已成街機，也誓當武裝到牙齒的果粉！iPad2 +iPhone4+MacBook Pro+MacBook Air+iMac +Mac mini+iPod shuffle+iPod nano+iPod touch+iPod classic！一個都不能少！C、我的辦公室，也是休閑室、游戲室、餐廳、影視室、客廳、臥室。租房子真是浪費錢，還不如住公司溫馨呢。ANALYSIS分析客戶需求：BOSS：有助于提升企業(yè)身份和籠統(tǒng)，物有所值投資、保值，最好一品萬用。員工：上下班方便、環(huán)境

13、好以外，更需求時髦、自在、互動的空間。關(guān)鍵詞：體驗感、潮流感、超值感PART IV戰(zhàn)略面SRTATEGYONE下階段推行戰(zhàn)略EXPAND：體驗式營銷ONE推行戰(zhàn)略EXPAND：從現(xiàn)場體驗著手，建立體驗式營銷體系，處理客戶抗性，翻開局面。多渠道開辟客戶層面，在區(qū)位性、行業(yè)性外，深掘有實力的大客戶、投資性客戶。采取針對性推行，提升客戶精準度。TWO推行手段EXPAND：二步走：第一步，顛倒先概念再工程的順序，先從直白簡單的工程賣點切入，吸引客戶。第二步，再以體驗式營銷為切入點，讓客戶接受概念附加值。其中，需求留意對客戶設(shè)立門檻，分類輸導(dǎo)：高端客戶：以現(xiàn)場體驗來打動客戶，提升成交！先期溝通中，從公司

14、規(guī)模與屬性上尋求購買能夠性，著重對意向性高的客戶進展分類，并重點引導(dǎo)，經(jīng)過體驗式營銷，進展概念附加值的引導(dǎo)。中低端客戶：分流至其它工程！對購買能夠性低的客戶那么以恒地倉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理念為鉺，引導(dǎo)至其它工程上去。THIRD籠統(tǒng)推行PROMOTION：如前所述，前期進展的相當勝利，樹了良好的籠統(tǒng)。所以，傳統(tǒng)媒體的推行在尾盤階段可以放緩，減少?，F(xiàn)階段，更主要的是現(xiàn)場環(huán)境的改良，不使對外籠統(tǒng)、概念與現(xiàn)場之間有落差所以進展以下建議。A、體驗式現(xiàn)場環(huán)境道旗：利用道旗系統(tǒng)，進展指向性引導(dǎo)入口安裝藝術(shù)：入口進展藝術(shù)設(shè)計或安裝藝術(shù)，精神保壘豎立工程籠統(tǒng)。售樓處設(shè)立自在開放體驗式銷售環(huán)境，從被效力轉(zhuǎn)換為主角式的體驗

15、。GOOGLE辦公方式與入駐企業(yè)協(xié)作，區(qū)域性模擬辦公場景?，F(xiàn)場體驗：從形、聲、色、味、觸等感觀上提升質(zhì)量感。形：以樣板房的布置突出出色的空間感。聲：輕松、時髦、舒緩的背景音樂。色：視頻宣傳片放映。味：選擇品牌香水做為環(huán)境背景。觸：互動體驗，WIFI無線環(huán)境配合IPAD2引見工程。B、網(wǎng)絡(luò)互動微博：利用時下流行的微博營銷方式，對現(xiàn)有微博進展整頓，重塑工程籠統(tǒng)；現(xiàn)狀：經(jīng)過微博，與一批粉絲眾多的創(chuàng)意類微博相互關(guān)注：網(wǎng)絡(luò)：APPLE產(chǎn)品與軟件組成的互動體驗環(huán)境，實現(xiàn)提早體驗；IPAD控件傳播WIFI環(huán)境體驗C、公關(guān)活動進展以設(shè)計為主的公關(guān)活動，約請偶像級的國際設(shè)計巨匠，興辦設(shè)計師派對，吸引客戶。建議與

16、入駐的國際級設(shè)計企業(yè)協(xié)作，約請與空間設(shè)計有關(guān)的巨匠級人物，在工程進展作品展現(xiàn)，以擴展工程在業(yè)界的知名度。此舉同樣有助于老帶新。Matteo Nunziati Matteo Nunziati在米蘭擁有本人的任務(wù)室，以自在設(shè)計師的身份從事室內(nèi)建筑方面的任務(wù)，并在家具、燈飾等領(lǐng)域與意大利頂級品牌公司協(xié)作，如Feg集團、Matteograssi 公司、Natuzzi集團 、Poltrona Frau、Tisettanta Halifax 等。他擅長于設(shè)計奢華酒店、購物中心，Spa等，設(shè)計中彌漫著意大利風格的活力。重新制造具銷售力的道具，集合中介進展產(chǎn)品宣講，提升中介渠道對工程的真實了解，進而加深客戶對工程的了解。D、傳統(tǒng)媒體當實力足強的客戶不知曉上海主角，當理念一致的客戶不知曉上海主角，能否應(yīng)該轉(zhuǎn)個方向，提升客戶精準度。雜志：思索到創(chuàng)意性企業(yè)、實力企業(yè)更容易接受上海主角，建議投放專業(yè)與高端雜志。中國第一本真正意義上的商業(yè)評論雜志，擁有16萬高層經(jīng)理人數(shù)據(jù)庫。 是設(shè)計界先鋒、權(quán)威的刊物，以高端視野為國內(nèi)外設(shè)計師提供一流資訊。廣播：隨著有車族的添加，廣播曾經(jīng)脫離過