上海城市開發(fā)強度分區(qū)研究實施評估、經(jīng)驗借鑒、策略建ppt課件

1、上海城市開發(fā)強度分區(qū)研討:實施評價、閱歷自創(chuàng)、戰(zhàn)略建議舉行方: 上海城市規(guī)劃協(xié)會主講人: 唐子來時 間: 2021年6月17日1.研討背景 近年來，上海各級政府曾經(jīng)審批的城市、新城、新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃匯總的建立范圍約為3300平方公里，占上海市陸域面積(6340平方公里)比例高達(dá)52%。也明顯超越下達(dá)的上海建立用地總量。為此，上海市開展了“兩規(guī)合一任務(wù)，確定2020年上海建立用地的總體控制規(guī)模為2600平方公里。其中，城市建立用地的工礦用地為2200平方公里，鄉(xiāng)村居民點用地為400平方公里。 根據(jù)第六次人口普查資料，2021年底，上海市的常住人口規(guī)模到達(dá)2302萬人，比2000年添加628萬人。其

2、中，戶籍人口為1412萬人，外來人口為890萬人。 在城市建立用地供求關(guān)系日趨緊張的嚴(yán)峻情勢下，不僅要求更為高效集約的土地運用方式，而且留意更為科學(xué)合理的開發(fā)強度分區(qū)控制。因此，開發(fā)強度分區(qū)研討是我國特大城市規(guī)劃的一個重要議題。2.實施評價2.1上?，F(xiàn)行開發(fā)強度分區(qū)控制體系2.1.1原型:深圳經(jīng)濟特區(qū)開發(fā)強度分區(qū)模型宏觀層面戰(zhàn)略:土地供求關(guān)系，環(huán)境價值判別，總體開發(fā)強度中觀層面戰(zhàn)略:開發(fā)強度分區(qū) 普適的基準(zhǔn)模型(普通區(qū)域):交通區(qū)位，效力區(qū)位，環(huán)境區(qū)位 部分的修正模型(特殊區(qū)域):生態(tài)，文化，美學(xué)，平安微觀層面戰(zhàn)略:地塊開發(fā)強度分配(土地用途，地塊規(guī)模，交通條件，城市設(shè)計等)2.1現(xiàn)行開發(fā)強度

3、分區(qū)控制體系2.1.2中心城區(qū)開發(fā)強度分區(qū)控制體系開發(fā)強度類別住宅組團用地商辦用地容積率主導(dǎo)建筑高度容積率主導(dǎo)建筑高度I級強度區(qū)基本強度1.0-1.224米1.0-1.524米特定強度1.524米2.024米II級強度區(qū)基本強度1.2-1.540米1.5-2.040米特定強度2.060米3.060米III級強度區(qū)基本強度1.5-2.060米2.0-3.060米特定強度2.560米4.0100米2.1.3郊區(qū)新城開發(fā)強度分區(qū)控制體系(基于各自規(guī)劃)2.2中心城區(qū)開發(fā)強度分區(qū)控制體系的實施評價分析樣本涉及25個編制單元的約500個新建地塊2.2.1商辦地塊開發(fā)強度的實施評價控制容積率低于控制值下限

4、控制容積率位于控制值區(qū)間控制容積率等于控制值最高值控制容積率高于控制值控制容積率遠(yuǎn)高于控制值地塊數(shù)量5064573616百分比(%)22.428.725.616.17.22.2.2住宅地塊開發(fā)強度的實施評價控制容積率低于控制值下限控制容積率位于控制值區(qū)間控制容積率等于控制值最高值控制容積率高于控制值控制容積率遠(yuǎn)高于控制值地塊數(shù)量2515325040百分比(%)15.49.319.830.924.72.3郊區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)強度分區(qū)控制體系的實施評價分析樣本涉及17個案例的約500個新建地塊2.3.1商辦地塊開放強度的實施評價A距離中心城區(qū)較近規(guī)模大于40萬人平均容積率:1.72B距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)規(guī)模大

5、于40萬人平均容積率:1.74C距離中心城區(qū)較近規(guī)模小于40萬人平均容積率:1.50D距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)規(guī)模小于40萬人平均容積率:1.071:0.711:0.611:0.780.99:12.3.2住宅地塊開放強度的實施評價A距離中心城區(qū)較近規(guī)模大于40萬人平均容積率:1.42B距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)規(guī)模大于40萬人平均容積率:1.25C距離中心城區(qū)較近規(guī)模小于40萬人平均容積率:1.27D距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)規(guī)模小于40萬人平均容積率:1.191:0.941:0.951:0.891:0.88嘉定新城社區(qū):66.7%的地塊控規(guī)容積率超出控制體系上限嘉定南翔東部社區(qū):54.0%的地塊控規(guī)容積率超出控制體系上

6、限青浦新城西區(qū):與控制體系符合臨港新城中心區(qū)一期:13%的地塊控規(guī)容積率超出控制體系上限小結(jié):在中心城區(qū)，商辦地塊開發(fā)強度的間隔遞減效應(yīng)大于住宅地塊:住宅地塊控規(guī)容積率高于控制體系上限的比例(55.6%)明顯高于商辦地塊(23.3%)。在郊區(qū)城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模對于商辦地塊開發(fā)強度的影響大于城鎮(zhèn)區(qū)位，城鎮(zhèn)規(guī)模和區(qū)位對于住宅地塊地域性強度的影響根本相等;在區(qū)位一樣的情況下，住宅地塊控規(guī)容積率高于控制體系上限的比例明顯高于商辦地塊。2。4超高開發(fā)強度的建成案例分析地區(qū)容積率主體建筑高度建成年代瑞虹新城虹口區(qū)4.534-35全高層2006年新昌城黃浦區(qū)3.723-31全高層2006年中遠(yuǎn)兩灣城三期E地塊普

7、陀區(qū)3.527-32全高層2003年河濱圍城普陀區(qū)2.612-34高層+小高2004年2.4.1瑞虹新城瑞虹新城的容積率為4.5，四棟板式34-35層，板式高層構(gòu)成圍合式規(guī)劃，其中北側(cè)和南側(cè)兩棟為南北向規(guī)劃，東側(cè)和西側(cè)兩棟為斜45度排布，基地中央有一棟兩層大賣場。在容積率為4.5的情況下，地塊本身日照可以滿足大寒日2小時要求，但東西兩側(cè)建筑是45度排布，采光質(zhì)量受一定程度影響。對周邊地塊的影響非常大，大寒日日照達(dá)不到1小時，只需當(dāng)容積率在2.5及以下和建筑高度在20層左右的情況下，對于周邊地塊的日照影響才能夠在可接受范圍內(nèi)。在容積率為3.7的情況下，地塊本身日照可以滿足大寒日2小時要求。對周邊

8、地塊的影響較大，只需當(dāng)容積率在2.5及以下和北側(cè)建筑高度在18層左右的情況下，對于周邊地塊的日照影響才能夠在可接受范圍內(nèi)。2.4.3中遠(yuǎn)兩灣三期E地塊中遠(yuǎn)兩灣城的容積率3.5，六棟27-32層板式高層構(gòu)成平行式規(guī)劃。在容積率為3.5的情況下，地塊本身日照可以滿足大寒日2小時要求。對周邊地塊日照影響較大， 只需當(dāng)容積率在2.5及以下和建筑高度在22層左右的情況下，對于周邊地塊的日照影響才能夠在可接受范圍內(nèi)。2.4.4河濱圍城河濱圍城的容積率2.6，12-34層，6棟小高層和2棟板式高層構(gòu)成平行式規(guī)劃。3.閱歷自創(chuàng)3.1香港的開發(fā)強度分區(qū)控制香港陸域面積為1104平方公里，其中適宜開發(fā)的土地僅占全

9、港土地面積的20%。在過去數(shù)十年中，香港人口平均每十年添加100萬。3.1.1總體開展方式根據(jù)的預(yù)測，香港人口將從目前的700萬增長到2030年的840萬。香港采取軌道交通導(dǎo)向的高強度開展方式，以2%的新增建立用地就可以滿足2030年的居住和產(chǎn)業(yè)用地需求。中住宅開展密度的普通原那么(1)住宅開展密度配合根底設(shè)備容量、環(huán)境吸納量所能負(fù)荷的程度(2)鼓勵居民運用公共交通工具，較高密度開展盡能夠建于鐵路車站及主要公共交通交匯處附近。(3)開展密度隨著與鐵路車站及公共交通交匯處的間隔添加而漸次下降，在主要交通走廊或鐵路車站效力范圍以外，倘假設(shè)有足夠的接駁交通工具銜接鐵路車站及公共交通交匯處，也進(jìn)展較高

10、密度的住宅開展。(4)必需周詳思索環(huán)境事宜，以確保環(huán)境目的。(5)防止城市形狀單調(diào)乏味，思索規(guī)劃不同密度的住宅開展。(6)位于環(huán)境易受破壞地域附近地點進(jìn)展低密度住宅開展，以維護(hù)環(huán)境。3.1.2香港住宅密度分區(qū)(1)都會區(qū)的開發(fā)強度分區(qū)在都會區(qū)內(nèi)根據(jù)大容量公共交通設(shè)備覆蓋效力程度劃分為三類區(qū)域。住宅開展密度第1區(qū)，包括最高密度的住宅區(qū)開展，適用于有大容量公共交通系統(tǒng)效力的地域。住宅開展密度第2區(qū)，包括中密度的住宅開展，這些地域雖然有大容量公共交通系統(tǒng)效力，但卻是算不上方便的地域。住宅開展密度第3區(qū)，其住宅開發(fā)密度最低，適用于公共交通系統(tǒng)容量極為有限，或者城市設(shè)計，交通或環(huán)境方面遭到特別限制的地域

11、。(2)新市鎮(zhèn)的開發(fā)強度分區(qū)新市鎮(zhèn)的密度分區(qū)原那么與都會區(qū)根本一樣。在住宅密度第1區(qū)，住宅密度第2區(qū)，住宅密度第3區(qū)的根底上，在受地形，環(huán)境乖制約的部分地域，設(shè)置了低強度開發(fā)的住宅開展密度第4區(qū)。發(fā)展密度區(qū)都會區(qū)新市鎮(zhèn)最高住宅用地積比率最高住宅用地積比率住宅發(fā)展密度第1區(qū)現(xiàn)有地區(qū):810倍新發(fā)展區(qū)及綜合發(fā)展區(qū):6.5倍8.0倍住宅發(fā)展密度第2區(qū)5.0倍5.0倍住宅發(fā)展密度第3區(qū)3.0倍3.0倍住宅發(fā)展密度第4區(qū)-0.4倍(2)鄉(xiāng)郊地域的開發(fā)強度分區(qū)鄉(xiāng)郊地域密度分區(qū)的根據(jù)包括商業(yè)中心區(qū)位以及公共交通效力程度，根底設(shè)備效力程度等，劃分為六類開發(fā)強度分區(qū)。鄉(xiāng)郊地區(qū)最高住宅用地積比率最高地盤發(fā)展比率地

12、點方面的準(zhǔn)則住宅發(fā)展密度第1區(qū)3.6倍-鄉(xiāng)郊市鎮(zhèn)的商業(yè)中心住宅發(fā)展密度第2區(qū)2.1倍-鄉(xiāng)郊市鎮(zhèn)的商業(yè)中心以外的地區(qū)，以及其他有中等容量運輸系統(tǒng)提供服務(wù)的重要鄉(xiāng)郊發(fā)展區(qū)住宅發(fā)展密度第3區(qū)-0.75倍鄉(xiāng)郊市鎮(zhèn)的商業(yè)中心外圍的地方，或其他鄉(xiāng)郊發(fā)展區(qū)，或在遠(yuǎn)離現(xiàn)有民居但設(shè)有足夠基礎(chǔ)設(shè)施，以及在景觀方面的很大限制的地點。住宅發(fā)展密度第4區(qū)-0.4倍地點與鄉(xiāng)郊住宅發(fā)展密度區(qū)第3區(qū)相同，但發(fā)展密度服基礎(chǔ)設(shè)施或景觀方面的限制所規(guī)限。住宅發(fā)展密度第5區(qū)-0.2倍取代地區(qū)內(nèi)的臨時構(gòu)筑物，以便改善地區(qū)內(nèi)的環(huán)境住宅發(fā)展密度第6區(qū)3.0倍-在傳統(tǒng)認(rèn)可鄉(xiāng)村的規(guī)定范圍界限內(nèi)3.2新加坡的開發(fā)強度分區(qū)控制新加坡是一個國土陸域

13、面積僅660平方公里的城市國家。1991年概念規(guī)劃預(yù)期未來(X年)人口規(guī)模將會到達(dá)400萬人，2001年概念規(guī)劃的目的人口規(guī)模上升到550萬人。總體規(guī)劃將新加坡劃分為5個規(guī)劃區(qū)域，再細(xì)分為55個分區(qū)。每個分區(qū)大致能包容15萬人口，并設(shè)置市鎮(zhèn)中心。3.2.1總體開展方式新加坡一直采取軌道交通導(dǎo)向的高強度開展方式。大部分住宅建筑為10-13層，還有5-10%的4層建筑和5%的2025層建筑，至今曾經(jīng)建成2323個新鎮(zhèn)，80%以上的人口居住在新鎮(zhèn)的組層社區(qū)，各個新鎮(zhèn)由大容量快速交通線(MRT)與中心區(qū)銜接，在部分居民較多的偏遠(yuǎn)新鎮(zhèn)，還建立了與MRT相銜接的輕軌交通線(LRT)。3.2.2住宅開發(fā)強度

14、控制參數(shù)開發(fā)強度DENSITY毛容積率GPR超高密度Very High Density2.8高密度High Density最高2.8 up to 2.8中高密度Medium High Density最高2.1 up to 2.1中密度Medium Density最高1.6 up to 1.6低密度Low Density最高1.4 up to 1.4獨立式或聯(lián)立或住宅(低密度)Landed Housing(low density)由高度表示(resultant from height)毛容積率GPR建筑層數(shù)控制STOREY HEIGHT CONTROL總體規(guī)劃Master Plan修訂后Revi

15、sed1.4451.610122.120242.830262.830363.2.3非住宅地塊開發(fā)強度修正根據(jù)地塊與大容量軌道交通(MRT)站點的間隔，允許容積率上浮。假設(shè)地塊50%以上面積位于站點200米范圍之內(nèi)，允許容積率上浮10%;假設(shè)地塊50%以下的面積位于站點周邊200米之內(nèi)，允許容積率上浮5%。3.2.3非住宅地塊開發(fā)強度修正在城市中心的特定地域，根據(jù)地塊規(guī)模不同，也允許容積第上浮5-15%。對于已有開發(fā)工程的容積率曾經(jīng)大于容積率的地塊，或者擬建開發(fā)工程的同意容積率大于2021年總體規(guī)劃中規(guī)定并曾經(jīng)交納開發(fā)費的地塊，均不再享有容積率獎勵規(guī)定。根據(jù)地塊與大容量軌道交通(MRT)站點的間

16、隔，允許容積率上浮。假設(shè)地塊50%以上面積位于站點200米范圍之內(nèi)，允許容積率上浮10%;假設(shè)地塊50%以下的面積位于站點周邊200米之內(nèi)，允許容積率上浮5%。地塊面積在基準(zhǔn)容積率基礎(chǔ)上允許上浮ALLOWABLE INCREASE ABOVE BASE PLOT RATIO中心區(qū)(I)3，000 m2 to 5，500 m25%(II)5，501 m2 to 8，000 m210%(III)More than 8，000 m215%地區(qū)(I)10，000 m2 to 15，000 m25%(II)15，001 m2 to 20，000 m210%(III)More than 20，000 m2

17、15%4.戰(zhàn)略建議4.1宏觀層面:基于價值取向的總體戰(zhàn)略(1)根據(jù)土地供求關(guān)系，確定總體控制目的隨著土地供求關(guān)系的日趨緊張，為了滿足城市經(jīng)濟和社會開展的未來空間需求，采用較高強度的空間開展方式是必然趨勢。但是，上海土地供求關(guān)系尚未到達(dá)新加坡和香港的緊張形狀，氣候條件也不一樣。上海的總體開發(fā)強度不應(yīng)高于新加坡和香港。(2)強調(diào)軌道交通導(dǎo)向，落實仰面開展理念在上海城鄉(xiāng)建立用地界限和軌道交通網(wǎng)絡(luò)長久規(guī)劃都曾經(jīng)確定的前提下，既有條件也有必要根據(jù)軌道交通網(wǎng)絡(luò)的效力程度確定開發(fā)強度分區(qū)控制體系，構(gòu)成軌道交通導(dǎo)向的仰面開展方式。(3)構(gòu)成強度遞變格局，塑造地域形狀特征構(gòu)成中心城區(qū)，近郊城鎮(zhèn)，遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)開發(fā)強度

18、逐次遞減的格局，有助于塑造保修地域的形狀特征，并吸引人口向交警城鎮(zhèn)疏解。地域空間形態(tài)中心城內(nèi)環(huán)以內(nèi)高層為主，小高層為輔內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間小高層為主，高層為輔中環(huán)和外環(huán)之間小高層為主，多層為輔新城近郊小高層為主，多層為輔遠(yuǎn)郊多層為主，小高層為輔新市鎮(zhèn)近郊多層為主，小高層為輔遠(yuǎn)郊多層為主，低層為輔(4)界定各類特別區(qū)域，貫徹分類控制原那么開發(fā)強度分區(qū)控制體系僅適用于中心城區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)的普通區(qū)域。種類特別區(qū)域根據(jù)各自的特殊屬性確定開發(fā)強度控制要求。(A)歷史風(fēng)貌維護(hù)區(qū):包括12片中心城歷史文化風(fēng)貌區(qū)，32片郊區(qū)歷史文化風(fēng)貌區(qū)，市級及以上文物維護(hù)單位和優(yōu)秀歷史建筑建立控制范圍;(B)開展敏感區(qū):包括建立敏

19、感區(qū)，楔形綠地，水源維護(hù)地，特殊環(huán)境要求地域;(C)重要濱水區(qū):包括黃浦江兩岸規(guī)劃區(qū)，蘇州河濱河地域，重要河道沿岸地域;(D)風(fēng)景區(qū):包括佘山國家旅游度假區(qū)，淀山湖風(fēng)景區(qū)，大中型公共綠地及重要廣場周邊地域;(E)凈空控制區(qū)，微波通廊控制區(qū);(F)特殊大型開發(fā)工程。4.2中觀層面:開發(fā)強度分區(qū)體系4.2.1開發(fā)強度分區(qū)體系的空間單元:四個層次區(qū)域:上海市域劃分為中心城區(qū)及其拓展區(qū)，郊區(qū)城鎮(zhèn)分區(qū):在各個區(qū)域中確定開發(fā)強度分區(qū)及其基準(zhǔn)強度控制區(qū)間鄰居:在各級開發(fā)強度分區(qū)中確定鄰居能否適用特定強度地塊:在各個鄰居中確定地塊能否適用開發(fā)強度修正4.2.2中心城區(qū)及其拓展區(qū)(閔行新城，寶山新城，虹橋商務(wù)區(qū)

20、)根據(jù)軌道交通網(wǎng)絡(luò)的效力程度，劃分開發(fā)強度分區(qū)根據(jù)上海市軌道交通無期規(guī)劃，上海市域外共有軌道交通線路22條，設(shè)置434個站點，包括一線站，二線換乘站和三線及以上樞紐站。軌道交通線路兩側(cè)500米，800米，1500米作為不同級別的影響范圍，賦予相應(yīng)的分值。500米是軌道交通的直接影響范圍，800米是步行10分鐘可達(dá)范圍，1500米是步行20分鐘可達(dá)范圍。經(jīng)過GIS技術(shù)，根據(jù)軌道交通網(wǎng)絡(luò)的效力程度，劃分為5級開發(fā)強度分區(qū)。軌道交通網(wǎng)絡(luò)效力程度的“圈層方式中心:軌道交通的效力范圍呈塊狀，效力程度高;內(nèi)圈:軌道交通的效力范圍呈網(wǎng)狀，效力程度中;外圈:軌道交通的效力范圍呈線狀，效力程度低。鄰居層面:在各

21、級開發(fā)強度分區(qū)中，假設(shè)一個鄰居的50%以上(含50%)面積位于軌道交通站點300米效力范圍內(nèi)，那么該鄰居劃為特定強度區(qū)域，其他鄰居為根本強度區(qū)域。中心城區(qū)及其拓展區(qū)開發(fā)強度分區(qū)控制的容積率控制區(qū)間一級強度區(qū)二級強度區(qū)三級強度區(qū)四級強度區(qū)五級強度區(qū)住宅組團基本強度1.0-1.2(含1.2)1.2-1.6(含1.6)1.6-2.0(含2.0)2.0-2.52.5特定強度-2.53.03.0商辦基本強度1.0-2.0(含2.0)2.0-2.5(含2.5)2.5-3.0(含3.0)3.0-3.5(含3.5)3.5-4.0(含4.0)特定強度-4.05.05.0根據(jù)上位規(guī)劃和相關(guān)資料，分析各個開發(fā)強度分

22、區(qū)中各類用地和建筑總量(包括存量和增量)的供求平衡情況，在此根底上核算根本強度的容積率控制區(qū)間，確保供應(yīng)略大于需求。用地性質(zhì)一級強度二級強度三級強度四級強度五級強度六級強度住宅容積率0.81.21.62.02.52.5一般高度12米18米30米45米60米60米以上適宜層數(shù)3層以下4-6層6-8層8-14層12-18層18層以上建筑密度30%30%30%25%25%25%商辦容積率1.02.02.53.04.04.0一般高度15米25米40米60米80米適宜層數(shù)3層以下3-5層5-8層16層以下20層以下20層以上一級強度二級強度三級強度四級強度五級強度住宅組團基本強度1.0-1.2(含1.2

23、)1.2-1.6(含1.6)1.6-2.0(含2.0)2.0-2.52.5特定強度-2.53.03.0商辦基本強度1.0-2.0(含2.0)2.0-2.5(含2.5)2.5-3.0(含3.0)3.0-3.5(含3.5)3.5-4.0(含4.0)特定強度-4.05.05.0與2003版開發(fā)強度分區(qū)相比，2021版各級開發(fā)強度分區(qū)的容積率控制區(qū)間目的都有所提升，并設(shè)置了鄰居層面的特定強度區(qū)域，以順應(yīng)土地供求關(guān)系日益緊張的趨勢。4.2.3郊區(qū)城鎮(zhèn)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)位，劃分為三個開發(fā)強度分區(qū)。城鎮(zhèn)中心區(qū)域為三級強度區(qū)，城鎮(zhèn)中心相鄰區(qū)域為二級強度區(qū)，其它區(qū)域為一級強度區(qū)。編制各個城鎮(zhèn)的開發(fā)強度分區(qū)規(guī)劃，各級

24、強度分區(qū)內(nèi)的商辦用地和住宅組團用地占該城鎮(zhèn)商辦用地和住宅組團用地總面積的比例宜滿足:三級強度區(qū)20-40%，二級強度區(qū)50-70%，一級強度區(qū)10-20%。根據(jù)上位規(guī)劃和相關(guān)資料，分析各個開發(fā)強度分區(qū)中各類用地和建筑總量(包括存量和增量)的供求平衡情況，在此根底上核算根本強度的容積率控制區(qū)間，確保供應(yīng)略大于需求。鄰居層面:在各級開發(fā)強度分區(qū)中，假設(shè)一個鄰居的50%以上(含50%)面積位于軌道交通站點300米效力范圍內(nèi)，那么該鄰居劃為特定強度區(qū)域，其他鄰居為根本強度區(qū)域。一級強度區(qū)二級強度區(qū)三級強度區(qū)住宅組團用地基本強度1.0-1.2(含1.2)1.2-1.6(含1.6)1.6-2.0(含2.0)特定強度1.62.02.