蘇州港龍火車站項(xiàng)目招商方案ppt課件

1、港龍 火車站 工程招商方案智聯(lián)行招商部2021年5月招商謀劃方案招商執(zhí)行思緒樓層業(yè)態(tài)分布招商政策優(yōu)惠方式工程經(jīng)濟(jì)目的測算招商方案節(jié)點(diǎn)表招商團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)及職責(zé)明確業(yè)態(tài)定位、目的、及招商區(qū)域，劃分各層次業(yè)態(tài)，確定比例，初步對外釋放招商信息，搜集市場反響信息，第一步 初步招商招商根底任務(wù)一、招商執(zhí)行思緒業(yè)態(tài)1：服裝目的區(qū)域1、各品牌店總部或區(qū)域代理2、蘇州及下屬4縣市、海寧、義烏等傳統(tǒng)老市場1、批零兼有、群眾消費(fèi)的專業(yè)市場2、普通零售消費(fèi)者、各類零售運(yùn)營戶定位1、全國及區(qū)域連鎖服裝品牌直營、加盟店2、各市場、街鋪原有運(yùn)營戶個體店1、A類服裝店,全國及區(qū)域連鎖服裝品牌直營、加盟店2、B類服裝店，各傳統(tǒng)

2、老市場原有運(yùn)營戶個體店3、C類服裝店，其他市場及街鋪運(yùn)營戶個體店例： 對本地同業(yè)態(tài)競品市場運(yùn)營情況，入住率，運(yùn)營商戶來源，樓層業(yè)態(tài)配比進(jìn)展排摸，初步搜集商戶資料，并對商家進(jìn)展訪談，了解商戶入駐意向，并對商家運(yùn)營內(nèi)容，運(yùn)營實(shí)力進(jìn)展區(qū)分，建立客戶資源管理系統(tǒng)，使得后期招商落位任務(wù)有的放矢。1本地市場調(diào)查中翔小商品市場錢萬里橋小商品市場南門小商品市場吳中小商品市場聯(lián)豐小商品市場好百年婚紗攝影器材城觀前小商品市場 調(diào)查外地同業(yè)態(tài)老市場，觀賞學(xué)習(xí)其勝利閱歷、并訪問當(dāng)?shù)貐f(xié)會會長，洽談協(xié)作意向，了解當(dāng)?shù)厣虘魯U(kuò)張意向，約請實(shí)力商戶組團(tuán)進(jìn)駐。南通新世界國際小商品市場1外地市場調(diào)查常熟南門小商品市場上海五角場小商

3、品市場海寧小商品市場無錫五洲國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城1、調(diào)整推行方案2、有必要的情況下調(diào)整業(yè)態(tài)分布3、媒體招商主述求、媒體通路改動4、初步招商政策擬定。5、品牌商家、大商家初步意向洽談。根據(jù)前期商戶訪談結(jié)果，契合商戶實(shí)踐需求，調(diào)整招商推行訴求點(diǎn)，更深化廣泛的營銷宣傳，第二步 調(diào)整招商任務(wù)第三步 全面招商任務(wù) 在招商根底任務(wù)的根底上，逐漸縮減招商范圍，確定重點(diǎn)招商區(qū)域，按我方招商節(jié)拍，有目的性的引導(dǎo)商戶進(jìn)展落位。 思索到品牌店、大商戶與散戶招商的不同特點(diǎn)，應(yīng)以“先確定品牌店、大店，再全面招商為根本戰(zhàn)略。在執(zhí)行過程中，大店、知名品牌名店先行。在品牌店招商根本落實(shí)后，先快速消化優(yōu)勢商鋪。 主力商戶招

4、商同時積累客戶需求愿望，為后期價錢談判增籌碼；起頭困難，但后期招商將是順?biāo)浦?、勢如破竹；有利于后期租金走高?、與商家洽談租賃條款2、落實(shí)進(jìn)駐商家，簽署正式合約3、全面發(fā)放工程開業(yè)進(jìn)場音訊4、大量利用傳媒作宣傳推行任務(wù)第四步 落實(shí)商戶進(jìn)駐本工程1、協(xié)助商家進(jìn)場，入圖審批、裝修等工程問題2、安排新聞發(fā)布會、記者會、作廣泛開業(yè)宣傳3、開幕活動，舉行宣傳活動，打響知名度第五步 交付運(yùn)用及浩大開幕招商謀劃方案招商執(zhí)行思緒樓層業(yè)態(tài)分布招商政策優(yōu)惠方式工程經(jīng)濟(jì)目的測算招商方案節(jié)點(diǎn)表招商團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)及職責(zé)二、工程業(yè)態(tài)落位一層業(yè)態(tài)落位運(yùn)營商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)統(tǒng)計鋪位分割序號樓層分區(qū)商家經(jīng)營內(nèi)容實(shí)際面積鋪位數(shù)量商家

5、數(shù)量1一層A區(qū)肯德基餐飲97.23112一層A區(qū)大娘水餃餐飲292.9713一層A區(qū)八方客中式快餐 老娘舅 好人民間小吃餐飲366.552614一層A區(qū)佳能 索尼數(shù)碼54.36315一層A區(qū)奶茶 水果吧餐飲33.99226一層A區(qū)中國電信 中國聯(lián)通營業(yè)廳84.9227一層A區(qū)索尼PSP PS3 任天堂 微軟 電玩302.1629158一層A區(qū)黑莓 蘋果 諾基亞 HTC 三星 手機(jī)597.6951259一層B區(qū)蘋果體驗(yàn)店手機(jī)75.383110一層B區(qū)佳能 尼康 賓得相機(jī)114.368411一層B區(qū)三星體驗(yàn)店手機(jī)124.6312112一層B區(qū)HTC 三星 諾基亞 蘋果手機(jī)144.0311513一層

6、B區(qū)面包新語餐飲31.91114一層B區(qū)東吳面館餐飲211.955115一層B區(qū)鼎訊3C數(shù)碼集成館 行貨手機(jī)館手機(jī)371.9492416一層B區(qū)中國移動營業(yè)廳營業(yè)廳67.095117一層B區(qū)手機(jī)周邊配套手機(jī)配套432.94271318一層C區(qū)水貨手機(jī)品牌銷售區(qū)手機(jī)774.9914519一層C區(qū)手機(jī)維修手機(jī)配套90.974220一層C區(qū)手機(jī)批發(fā)手機(jī)66.66321一層C區(qū)建設(shè)銀行銀行149.6211122一層D區(qū)國產(chǎn)手機(jī)品牌銷售區(qū)手機(jī)872.07914523一層D區(qū)手機(jī)批發(fā)手機(jī)108.39424一層D區(qū)農(nóng)業(yè)銀行銀行168.5612125一層D區(qū)手機(jī)維修手機(jī)配套92.9863總計5727.9647

7、2203運(yùn)營面積總計：5727.96套內(nèi)面積，運(yùn)營商戶數(shù)量：203戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向點(diǎn)石蘋果體驗(yàn)店董老板5元/天300較高四海游龍朱先生7元/天563一般中國電信孫先生7元/天225較高美霖通沈老板7元/天250一般天天通訊朱小姐8元/天200一般商家訪談二層業(yè)態(tài)落位運(yùn)營商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)統(tǒng)計鋪位分割序號樓層分區(qū)商家經(jīng)營類別實(shí)際面積鋪位數(shù)量商家數(shù)量1二層A區(qū)KFC餐飲106.88102二層A區(qū)大娘水餃餐飲231.6103二層A區(qū)丹陽眼鏡城眼鏡1262.58137694二層B區(qū)康寶廚具廚具81.41115二層B區(qū)歐意廚具廚具62.17816二層B區(qū)美的廚具廚具54

8、.92817二層B區(qū)華帝廚具廚具58.85818二層B區(qū)萬家樂廚具廚具46.36619二層B區(qū)海爾廚具廚具598110二層B區(qū)格蘭仕廚具廚具52.298111二層B區(qū)西門子廚具廚具46.926112二層B區(qū)長興廚具廚具131.511113二層B區(qū)雅萊廚具廚具47.526114二層B區(qū)中宇廚具廚具59.868115二層B區(qū)德偉廚具廚具183.8717116二層B區(qū)方太廚具廚具201.4516117二層B區(qū)老板廚具廚具129.648118二層B區(qū)金雅典廚具廚具99.413119二層B區(qū)沙蘭諾廚具廚具128.992120二層B區(qū)櫻花廚具廚具138.038121二層C區(qū)太和衛(wèi)浴衛(wèi)浴68.517122二

9、層C區(qū)田春衛(wèi)浴衛(wèi)浴66.98123二層C區(qū)開貿(mào)衛(wèi)浴衛(wèi)浴36.814124二層C區(qū)東單衛(wèi)浴衛(wèi)浴33.694125二層C區(qū)佳美日化衛(wèi)浴55.296126二層C區(qū)竹炭日用品衛(wèi)浴44.036127二層C區(qū)施華蔻日化55.738128二層C區(qū)隆力奇日化56.318129二層C區(qū)科勒衛(wèi)浴衛(wèi)浴67.99130二層C區(qū)箭牌衛(wèi)浴衛(wèi)浴52.856131二層C區(qū)歐派衛(wèi)浴衛(wèi)浴69.428132二層C區(qū)TOTO衛(wèi)浴衛(wèi)浴65.818133二層C區(qū)九牧衛(wèi)浴衛(wèi)浴71.618134二層C區(qū)天宇日化日化35.023135二層C區(qū)康寧日化日化45.683136二層C區(qū)衛(wèi)浴用品衛(wèi)浴215.8917637二層D區(qū)茶具用品茶具343.8

10、224638二層D區(qū)辦公用品辦公315.0736939二層D區(qū)家居飾品家居飾品429.445514總計5313.02509136運(yùn)營面積總計：5313.02套內(nèi)面積，運(yùn)營商戶數(shù)量：戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向天福茗茶 吳總4元/天50一般金灶茶具 閆老板4元/天100一般大明眼鏡 張老板5元/天80較高保圣 管女士4元/天75一般亮視點(diǎn) 李老板5元/天160一般商家訪談三層業(yè)態(tài)落位經(jīng)商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)統(tǒng)計鋪位分割序號樓層分區(qū)商家經(jīng)營內(nèi)容實(shí)際面積鋪位數(shù)量商戶數(shù)量1三層A區(qū)女人街女士專區(qū)1613.15159804三層B區(qū)奧迪玩具玩具66.72915三層B區(qū)雙鉆玩具玩具66.7

11、2916三層B區(qū)木玩世家玩具66.72917三層B區(qū)玩具樂巢玩具66.72918三層B區(qū)大圣玩具玩具37.07519三層B區(qū)李寧運(yùn)動休閑93.7911110三層B區(qū)安踏運(yùn)動休閑93.7911111三層B區(qū)361度運(yùn)動休閑93.7911112三層B區(qū)特步運(yùn)動休閑93.7911113三層B區(qū)耐克阿迪達(dá)斯工廠店運(yùn)動休閑203.7219114三層B區(qū)美克斯邦威休閑服飾131.538115三層B區(qū)森馬休閑服飾131.538116三層B區(qū)真維斯休閑服飾131.538117三層B區(qū)藍(lán)色天空休閑服飾131.538118三層B區(qū)第五貨倉外貿(mào)店休閑服飾131.538119三層C區(qū)紫羅蘭家紡家紡202.422120

12、三層C區(qū)羅萊家紡家紡202.422121三層C區(qū)水星家紡家紡202.422122三層C區(qū)夏威夷家紡家紡202.422123三層C區(qū)凱盛家紡家紡239.226124三層D區(qū)美甲少女飾品飾品670.86713525三層D區(qū)美容美體美容425452總計5298.29533137運(yùn)營面積總計：5298.29套內(nèi)面積，運(yùn)營商戶數(shù)量：戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向千百惠 張老板3元/天150較高朵以 王老板3元/天75一般淑女屋王老板3元/天100一般美素朱老板3元/天250一般花田美甲徐老板3元/天80一般商家訪談四層業(yè)態(tài)落位經(jīng)商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)統(tǒng)計運(yùn)營面積總計：5344.34套內(nèi)面

13、積，運(yùn)營商戶數(shù)量：61戶。鋪位分割序號樓層分區(qū)商家經(jīng)營內(nèi)容實(shí)際面積鋪位數(shù)量商家數(shù)量1四層A區(qū)母嬰坊兒童用品兒童用品690.358112四層A區(qū)嬰知島兒童用品367.373813四層A區(qū)小呂宋兒童用品504.484414四層B區(qū)港臺精品館港臺精品1634.91147355四層C區(qū)神采飛揚(yáng)電玩城電玩游藝1034.911116四層D區(qū)采芝齋、黃天源、蘇繡、葉射和地方特產(chǎn)524.934647四層D區(qū)四季特賣場水果鮮蔬587.46918總計5344.3453661LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向湯姆熊黃經(jīng)理2元/天2000一般采芝齋畢總3元/天320一般小黃鴨楊總3元/天500一般嬰知

14、島王總3元/天550一般江南絲綢李總3元/天260一般商家訪談五層業(yè)態(tài)落位經(jīng)商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)統(tǒng)計運(yùn)營面積總計：4233.98套內(nèi)面積，運(yùn)營商戶數(shù)量：32戶。鋪位分割序號樓層分區(qū)商家經(jīng)營內(nèi)容實(shí)際面積鋪位數(shù)量商家數(shù)量1五層A區(qū)美食廣場餐飲1209.0295152五層A區(qū)蘇北人家餐飲257.731913五層A區(qū)淮揚(yáng)菜餐飲224.72524五層B區(qū)未之原、大嘴魚鄉(xiāng)餐飲163.652715五層B區(qū)呱呱叫、干鍋傳奇餐飲152.012216五層B區(qū)新招鮮餐飲61.62517五層B區(qū)五將洞、烤肉達(dá)人餐飲136.861018五層B區(qū)新島咖啡、名典咖啡餐飲372.474919五層C區(qū)韓國料理、鐵板燒餐飲122.43

15、12110五層C區(qū)黑土人家、農(nóng)家樂餐飲271.6229111五層C區(qū)水果先生、嘻樂杯子餐飲117.6113112五層C區(qū)蠔莊、粵菜餐飲298.9437113五層D區(qū)要德火鍋、德莊火鍋、餐飲282.0233114五層D區(qū)大碗菜、三峽格格、湘菜館餐飲127.2312115五層D區(qū)重慶雞公煲、一地雞餐飲319.4836216五層D區(qū)村婦燒魚、魚友烤全魚餐飲116.59131總計4233.9843732LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向新島咖啡孔總1.5元/天900一般大嘴魚鄉(xiāng)殷總3元/天850一般重慶雞公煲王總3元/天300一般韓國料理蘇總3元/天300一般德莊火鍋陸總3元/天400

16、一般商家訪談?wù)猩讨\劃方案招商執(zhí)行思緒樓層業(yè)態(tài)分布招商政策優(yōu)惠方式工程經(jīng)濟(jì)目的測算招商方案節(jié)點(diǎn)表招商團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)及職責(zé)三、招商客戶及優(yōu)惠政策方式1、大客戶餐飲大面積主力商戶主力樓層：4F、5F商戶特點(diǎn)：需求面積大，有較強(qiáng)零售才干，承租條件較低，穩(wěn)定性較強(qiáng)優(yōu)惠政策：免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月2、辦卡自營客戶商戶特點(diǎn)： 需求面積大小平衡，有一定的承租才干，穩(wěn)定性最強(qiáng)優(yōu)惠政策：在享用普通商戶同等政策下，額外享用辦卡期間我司所承諾的優(yōu)惠條件3、普通商戶優(yōu)惠政策：享用一年免租期實(shí)施原那么：第一年免租6個月，第二年免租4個月，第三年免租2個月 鑒于工程周邊錢萬里橋

17、小商品市場運(yùn)營情況日漸成熟，以及中翔小商品市場大批的運(yùn)營戶聚集，小商品業(yè)態(tài)趨近飽和，本案為另尋突破，依托火車站地段優(yōu)勢，快速吸引商家入駐，采取以下租賃優(yōu)惠政策：招商謀劃方案招商執(zhí)行思緒樓層業(yè)態(tài)分布 招商政策優(yōu)惠方式 工程經(jīng)濟(jì)目的測算 招商方案節(jié)點(diǎn)表 招商團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)及職責(zé)四、工程經(jīng)濟(jì)目的測算蘇州同類項(xiàng)目租金調(diào)查項(xiàng)目名稱位置套內(nèi)面積（）年租金（萬元）日租金（元/天）錢萬里小商品市場新區(qū)沿街2510-1510-15新區(qū)主干道158-108-12新區(qū)內(nèi)鋪155-85-81、2、3、4區(qū)外鋪10551、2、3、4區(qū)內(nèi)鋪83-531、2、3、4區(qū)二層83-52-3德合小商品城西北大門進(jìn)口處125-88綜

18、合二區(qū)中庭1234-6服裝二區(qū)中庭路口162-446箱包二區(qū)中庭路口162-447鞋二區(qū)偏東101.5-333-5中庭外圍3553南門小商品批發(fā)市場市場最里面351.5-31.5-3市場最好的位置253-62-4吳中小商品市場一樓123-53-5吳中小商品市場二樓121-32吳中小商品市場三樓121-31.5競品租金分析1-3層商鋪?zhàn)饨饻y算樓層業(yè)態(tài)面積租金（元/天）年租金（未免租）第一年租金第二年租金第三年租金總計A棟1F手機(jī)數(shù)碼營業(yè)廳3436.96674238333711916 49492226186528 148476672F餐飲、眼鏡3212.4557823202891160385488

19、04818600 11564640 3F女人街3449.2533725190186259524834603104325 7450380 B棟1F手機(jī)數(shù)碼餐飲3254.01782001054100052 54667366833421 164002102F廚房用品、廚具3254.13558574342928717 39049564881195 11714868 3F玩具、運(yùn)動城、服飾3215.59334728371736418 23152242894031 6945674 C棟1F水貨手機(jī)批發(fā)、金融2139.79753922702696135 35948474493559 10784541 2F衛(wèi)

20、浴日化用品2113.75430438001521900 20292002536500 6087600 3F家紡用品2122.62.51910340955170 1273560 1591950 3820680 D棟1F國產(chǎn)手機(jī)、金融2204.22863481533174076 4232102 5290128 12696307 2F茶具用品、辦公用品2185.32431468601573430 2097907 2622384 6293721 3F美容美體、少女飾品2183.04323576831178841 1571788 1964736 4715366 總計32771.064.8(均價）5666

21、萬2833萬3777萬4721萬11332萬備注：租金三年內(nèi)不變，免租期一年，第一年免租6個月，第二年免租4個月，第三年免租2個月。1-3F三年租金總收益約1億1332萬1-3F前三年經(jīng)濟(jì)目的測算4F前三年經(jīng)濟(jì)目的測算建筑面積租金（元.平方米/天）年租金（未免租）第一年租金第二年租金第三年租金總計A3450.1633726173 621029 1863086 3105144 5589259 B3321.4633587177 597863 1793588 2989314 5380765 C2116.72.51905030 317505 952515 1587525 2857545 D2184.9

22、72.51966473 327746 983237 1638728 2949710 總計11073.292.75（均價）1118萬186萬559萬932萬1677萬備注：租金三年內(nèi)不變，免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月。1-3F三年租金總收益約1677萬5F前三年經(jīng)濟(jì)目的測算五樓商鋪測算明細(xì)商鋪編號業(yè)態(tài)實(shí)用面積（預(yù)測平方米）租金（元.平方米/天）按實(shí)用面積算年租金（未免租）第1年租金第2年租金第3年租金總計A館15號商鋪蘇北人家390342120070200 210600 351000 631800 16號商鋪美食廣場18001.5972000162000

23、 486000 810000 1458000 17號商鋪淮揚(yáng)菜280330240050400 151200 252000 453600 B館1號商鋪新招鮮250327000045000 135000 225000 405000 2號商鋪五將洞（烤肉達(dá)人）500354000090000 270000 450000 810000 4號商鋪干鍋傳奇（哇哇叫）280330240050400 151200 252000 453600 3號商鋪新島咖啡10501.556700094500 283500 472500 850500 5號商鋪6號商鋪味之源、大嘴魚鄉(xiāng)390342120070200 210600

24、 351000 631800 C館7號商鋪粵菜（蠔莊）350225200042000 126000 210000 378000 8號商鋪黑土人家、小農(nóng)夫家樂550239600066000 198000 330000 594000 9號商鋪韓國料理、鐵板燒、日本料理400228800048000 144000 240000 432000 10號商鋪暿樂杯子、水果先生180319440032400 97200 162000 291600 D館11號商鋪烤魚（村夫烤魚+烤全魚）1802.516200027000 81000 135000 243000 12號商鋪湘菜館（大碗菜+三峽格格）4002.536000060000 180000 300000 540000 13號商鋪火鍋（要得火鍋+德莊火鍋）550239600066000 198000 330000 594000 14號商鋪雞公煲（重慶雞公煲+一地雞）3502.531500052500 157500 262500 472500 總計79002.16（均價）615萬102萬 307萬 513萬923萬 備注：租金三年內(nèi)不變，免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月。5F三年租金總收益約92