土地增值稅培訓(xùn)20143

1、土地增值稅相關(guān)政策(zhngc)解讀三門峽市地方稅務(wù)局流轉(zhuǎn)和財產(chǎn)(cichn)行為稅科 劉奇波1共七十三頁主要(zhyo)內(nèi)容土地增值稅暫行條例及其實施細則1財稅200621號2國稅發(fā)2006187號3國稅函2010220號5國稅發(fā)200991號42共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人 。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施(shsh)。 附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。土地增值稅的

2、納稅義務(wù)人3共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則單位，是指各類企業(yè)(qy)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人，包括個體經(jīng)營者。轉(zhuǎn)讓并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅納稅義務(wù)人4共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)不屬于征稅范圍。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上(d shn)的建筑物及其附著物在土地增值稅暫行條例中簡稱為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅相關(guān)文件所提及的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)除另外明確外應(yīng)包括上述任一行為。土地增值稅納稅義務(wù)人5共七十三頁一、土地(td)

3、增值稅暫行條例及其實施細則土地(td)增值稅計算步驟增值額稅率、速算扣除系數(shù)扣除額增值額：收入減去扣除額?？鄢椖浚海ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 收入四級超率累進稅率計算公式。6共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則扣除項目的具體內(nèi)容（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)(yugu

4、n)費用。7共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷(chi qin)補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。扣除項目的具體內(nèi)容8共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察

5、、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工(zhgng)福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 扣除項目的具體內(nèi)容9共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體內(nèi)容：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提

6、供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實(j sh)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 扣除項目的具體內(nèi)容10共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(shsh)的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 扣除

7、項目的具體內(nèi)容11共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則扣除項目的具體內(nèi)容（四）舊房及建筑物的評估價格：指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府(zhngf)批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ：指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。12共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則扣除項目的具體內(nèi)容（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目 ：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(bn tio)（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計

8、20的扣除。 13共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則四級超率累進稅率表增值額稅率速算扣除系數(shù)應(yīng)納稅額增值額（50%扣除項目金額）30%增值額30（扣除項目金額50%）增值額（100%扣除項目金額）40%5%增值額40扣除項目金額5（100%扣除項目金額）（200%扣除項目金額）60%35%增值額60扣除項目金額3514共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則以納稅人房地產(chǎn)成本核算(h sun)的最基本的核算(h sun)項目或核算(h sun)對象為單位計算。成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的

9、比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。土地增值稅的計算單位 15共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（一）普通標準住宅：普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于(shy)普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。16共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn) 稅收優(yōu)惠個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房17共七十三頁一、土地

10、(td)增值稅暫行條例及其實施細則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（二）國家征用、收回的房地產(chǎn)：指因城市(chngsh)實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。18共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（三）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ：經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 注意：根據(jù)(gnj)財稅2008137號文的規(guī)定，2008

11、年11月1日起，個人銷售住宅暫免征收土地增值稅。 19共七十三頁一、土地(td)增值稅暫行條例及其實施細則（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目(xingm)金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。按評估價格征收的情形20共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號 1明確普通標準住宅的界定明確土地增值稅的預(yù)征和清算問題 32明確轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算 5明確以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅 4明確城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要的界定 財稅(ci shu)200621號21共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號一、關(guān)于納稅人建造普通標

12、準住宅出售(chshu)和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 ：條例第八條中“普通標準住宅”和財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（財稅字1999210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 普通標準住宅的界定22共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目(xingm)的計算問題 ：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

13、，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目23共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 ：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅

14、收征管法及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積(jin zh min j)占整個項目可售建筑面積(jin zh min j)的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 土地增值稅預(yù)征和清算24共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 ：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污

15、染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定(qudng)進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要的界定25共七十三頁二、財稅(ci shu)200621號五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 ：對于以土地(td)（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地(td)增值稅一些具體問題

16、規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條暫免征收土地(td)增值稅的規(guī)定。 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營26共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號1明確土地增值稅清算單位非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 32明確土地增值稅清算條件5土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 4土地增值稅的扣除項目 國稅發(fā)2006187號6土地增值稅清算項目的審核鑒證7土地增值稅核定征收的條件8清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 27共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號土地增值稅清算單位一、土地(td)增值稅的清算單位 ：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅

17、和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 28共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號二、土地增值稅的清算條件 ：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部(qunb)竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。土地增值稅清算條件29共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號二、土地增值稅的清算條件 ：（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余(shngy)的可售建筑面積已經(jīng)出租或自

18、用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 土地增值稅清算條件30共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房

19、地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 31共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號四、土地增值稅的扣除項目 ：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供(tgng)合法有效憑證；不能提供(tgng)合法有效憑證的，不予扣除。土地增值稅的扣除項目32共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號四、土地增值

20、稅的扣除項目 ：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法(fngf)由省稅務(wù)機關(guān)確定。 土地增值稅的扣除項目33共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號四、土地增值稅的扣除項目 ：（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算(qn sun)項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托

21、兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。土地增值稅的扣除項目34共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號四、土地增值稅的扣除項目(xingm) ：（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 土地增值稅的扣除項目35共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號四、土地增值稅的扣除項目 ：（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用

22、，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他(qt)合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。土地增值稅的扣除項目36共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ：符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)(shux)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)(shux)。 對符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，清算規(guī)程已明確由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 。 清算時間和應(yīng)報送資料 37共七十三頁三、國稅發(fā)20

23、06187號五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算(ji sun)通知單、項目工程合同結(jié)算(ji sun)單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。清算時間和應(yīng)報送資料 38共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號六

24、、土地增值稅清算項目(xingm)的審核鑒證：稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。清算項目的審核鑒證 39共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號七、土地增值稅的核定征收 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿

25、的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)(yj)明顯偏低，又無正當理由的。 核定征收的條件 40共七十三頁三、國稅發(fā)2006187號八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅(n shu)人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅(n shu)申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成

26、本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 41共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號1總體框架清晰明了明確納稅人在注銷前必須進行清算 32新增“前期管理”內(nèi)容5授予稅務(wù)機關(guān)自由裁量權(quán)4強化征納雙方的責任國稅發(fā)200991號6對納稅人提供的清算資料有新要求7明確了是否受理清算的處理方式8增加了清算前納稅評估的要求9新增“清算審核”程序性、實質(zhì)性的規(guī)定10清算可以實行核定征收42共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號 一、清算規(guī)程分六章，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。 二、清算規(guī)程第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍。 三、清算規(guī)程第三條，首次明確(m

27、ngqu)了土地增值稅清算的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作 總體框架清晰明了43共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號一、強調(diào)主管稅務(wù)機關(guān)在項目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目同步。二、明確提出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算予以關(guān)注。三、對納稅人實施項目專用票據(jù)管理，強化(qinghu)稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。新增前期管理的內(nèi)容44共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號管理規(guī)程對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工

28、作(gngzu)，否則不予辦理稅務(wù)登記注銷、工商注銷。明確納稅人注銷前必須清算45共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號納稅人的責任一、清算規(guī)程第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報責任，并對申報的真實性、準確性和完整性負責。二、清算規(guī)程第十一條，強調(diào)了不按稅務(wù)機關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的責任。 征管法第六十二條納稅人未按照(nzho)規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照(nzho)規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。強化了征納雙方的責任4

29、6共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號主管(zhgun)稅務(wù)機關(guān)的責任一、清算規(guī)程第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對是否及時審核納稅人清算申報情況、依法征收土地增值稅情況負責。二、清算規(guī)程第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)，對中介機構(gòu)鑒證報告的合法性、真實性具有審核責任。同時第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對中介機構(gòu)出具的鑒證報告未采信或部分未采信的，應(yīng)告知其理由。三、清算規(guī)程第三十二條，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。強化了征納雙方的責任47共七十三頁四、國稅(u shu

30、)發(fā)200991號清算規(guī)程第十一條，授予(shuy)主管稅務(wù)機關(guān)是否要求納稅人進行清算的自由裁量權(quán)。 對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求，也可不要求納稅人進行清算。授予稅務(wù)機關(guān)自由裁量權(quán)48共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號清算規(guī)程第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。一是，統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及附表的參考格式，同時主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新制定。二是，增加了”房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明“。三是，增加了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本(chngbn)和費用有關(guān)的證明材料。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)盡可能要求納稅人提供與開發(fā)項目有

31、關(guān)的所有資料。對納稅人提供的清算資料有新要求49共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號清算規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：一、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以(yy)受理。二、對符合清算條件，但報送清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料的，予以受理三、對不符合清算條件的項目，不予受理。同時規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。我省的規(guī)定：一、納稅人報送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人在3個工作日內(nèi)補報資料。二、縣（市、區(qū)）主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅

32、人土地增值稅清算資料后，應(yīng)及時組織人員審核，對清算資料齊全的，應(yīng)在30日內(nèi)審核完畢；對清算資料不齊全或分期開發(fā)項目在5年以上的，應(yīng)在60日內(nèi)審核完畢。（豫地稅函2009188號）明確了是否受理清算的處理方式50共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號鑒于(jiny)清算規(guī)程第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。因此，清算規(guī)程第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。一是，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準，確定要求納稅人進行清算的時間。二是，對確定暫不進行清算的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好

33、項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。增加了清算前納稅評估的要求51共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點：1、資料(zlio)的審核；2、直接銷售收入的審核；3、非直接銷售收入的審核；4、扣除項目的程序性審核；5、扣除項目（如成本項目、代收費用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點關(guān)注內(nèi)容的審核等。新增“清算審核”程序性、實質(zhì)性的規(guī)定52共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號一、在清算中發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。二、清算規(guī)程第三十五條對核定征收程序作出了明確規(guī)定，即：符合核定征收條件的

34、，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款(shu kun)或辦理退稅。清算可以實行核定征收53共七十三頁四、國稅(u shu)發(fā)200991號我省核定征收率的有關(guān)規(guī)定：豫地稅發(fā)201028號 規(guī)定： 對納稅人符合下列（一）、（二）項條件的，報省轄市地方稅務(wù)局批準，按核定征收率征收土地增值稅。（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確(zhngqu)核算的；2、能夠準確核算扣除項目支出

35、或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務(wù)機關(guān)難以核實的；凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。1、擅自銷毀賬簿；2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的；3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令清算，逾期仍不清算的；6、申報的計稅價

36、格明顯偏低，又無正當理由的。（省局公告2011年第10號）54共七十三頁五、國稅函2010220號1土地增值稅收入確認房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 32質(zhì)量保證金的扣除問題5契稅的扣除4土地閑置費的扣除國稅函2010220號6拆遷安置費土地增值稅計算7轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題 8清算后補繳土地增值稅加收滯納金問題 55共七十三頁四、國稅函2010220號清算收入的確認一、關(guān)于(guny)土地增值稅清算時收入確認的問題 ：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房

37、面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。56共七十三頁四、國稅函2010220號二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定(yudng)，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 質(zhì)量保證金的扣除57共七十三頁四、國稅函2010220號三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項

38、目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行(shn y yn xn)同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。開發(fā)費用的扣除 58共七十三頁四、國稅函2010220號三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ：（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府(rnmnzhngf)此前規(guī)定的

39、比例執(zhí)行。開發(fā)費用的扣除 59共七十三頁四、國稅函2010220號三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ：（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算(qn sun)時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 開發(fā)費用的扣除 60共七十三頁四、國稅函2010220號四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除(kuch)問題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 土地閑置費的扣除61共七十三頁四、國稅函2010220號五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地(td)使用權(quán)時支付

40、的契稅的扣除問題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 契稅的扣除 62共七十三頁四、國稅函2010220號六、關(guān)于拆遷安置土地(td)增值稅計算問題 ：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。清算

41、項目的審核鑒證 63共七十三頁四、國稅函2010220號六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 ：（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣(hub)安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 清算項目的審核鑒證 64共七十三頁四、國稅函2010220號七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題 ：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能

42、取得評估(pn )價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除 65共七十三頁四、國稅函2010220號八、土地(td)增值稅清算后應(yīng)補繳的土地(td)增值稅加收滯納金問題 ：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。滯納金計算 66共七十三頁豫地稅(d shu)發(fā)2010

43、28號學習要點： 一、土地增值稅預(yù)征率 根據(jù)(gnj)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：（一）普通標準住宅1.5%；（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。 二、核定征收率（2、4、5、8，省局2011年10號公告） 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目符合核定征收的，報省轄市局批準，按核定征收率征收土地增值稅。 四、個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。 五、土地增值稅清算主體 根

44、據(jù)國家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算，并出具土地增值稅清算稅款鑒證報告。67共七十三頁豫地稅(d shu)發(fā)201028號 六、土地增值稅清算審核（一）納稅人自行進行(jnxng)土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅清算申報表和清算資料，委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算的，應(yīng)報送土地增值稅清算鑒證報告，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行(jnxng)納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務(wù)局審核。（二）審核人員的組成各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局于