盛唐至尊二期 OFFICE 講解說辭

1、河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 盛唐至尊二期27 OFFICE講解說辭語言風(fēng)格：商務(wù)感、禮儀性、情景化講解邏輯：招呼語27 office定位了解客戶需求（自住、投資）自住講解轉(zhuǎn)至以下內(nèi)容：詳見二期 27C公寓說辭【27 office定義】27office，是為中小型企業(yè)量身打造的商務(wù)空間，有別于以往SOHO公寓的商住混雜的辦公環(huán)境，通過未來核心的地理位置、良好的項(xiàng)目形象、5V級的商務(wù)配套、舒適的辦公環(huán)境、豐富的商業(yè)配套等價值的提供，致力于打造洛陽中小企業(yè)最佳辦公場所?？蛻暨M(jìn)門1、開門（保安）：在客戶走上售樓部門外臺階時，應(yīng)及時打開大門迎接客戶，并向客戶行注目禮并主動問好。2、問候（置業(yè)顧問）：

2、“您好，歡迎光臨！”遞名片：“很高興為您服務(wù)，這是我的名片，我叫是置業(yè)顧問，先生（女士）您貴姓”。解說詞正文（針對第一次到訪客戶）：您是第一次到盛唐至尊吧，很高興為您服務(wù)，下面由我給您介紹一下項(xiàng)目的基本情況：我們這里有盛唐至尊一期準(zhǔn)現(xiàn)房高層產(chǎn)品和二期27公寓產(chǎn)品以及27OFFICE寫字樓產(chǎn)品。（篩選客戶意向，寫字樓客戶轉(zhuǎn)入講解）【項(xiàng)目定位】我們的27office這一個寫字樓產(chǎn)品有別于市場的SOHO公寓產(chǎn)品和5A寫字樓產(chǎn)品，它是專門針對中小型企業(yè)量身定做的寫字樓產(chǎn)品，在目前的洛陽市場屬于填補(bǔ)空白的一個產(chǎn)品。為什么這么說呢？根據(jù)企業(yè)年鑒的數(shù)據(jù)，洛陽市目前規(guī)模以上企業(yè)（年?duì)I收2000萬元以上）約有1

3、600家，而中小企業(yè)的數(shù)量超過了3萬家，大概是前者的20倍，這些企業(yè)需要相對優(yōu)越的辦公環(huán)境，而目前市面上能夠提供給他們的辦公產(chǎn)品，要么是SOHO公寓，商住混用的，各種商務(wù)配套不成熟，里面住的人魚龍混雜；要么是高端寫字樓，辦公環(huán)境是好了，但租金和后期的運(yùn)營費(fèi)用是他們不能承擔(dān)的成本，所以這些占據(jù)辦公租賃市場95%的企業(yè)目前的租賃需求是處于被壓抑的狀態(tài)，它們需要一個符合他們需求的辦公空間，而我們的27office正是基于這一市場空白所打造的一個產(chǎn)品。接下來看一下，我們是如何滿足這一市場空白的。我們針對中小企業(yè)的辦公需求，打造出我們寫字樓的5V標(biāo)準(zhǔn)：（區(qū)分客戶是投資還是自用，在說辭上進(jìn)行微調(diào)）【5V級

4、的地位優(yōu)勢】首先，從區(qū)位上來看，盛唐至尊27office位于新老城區(qū)的交匯處，是三區(qū)的核心樞紐，交通非常便利，東臨王城大道，南依古城路。王城大道是貫穿洛陽南北的交通主動脈，也是洛陽唯一的8車道的主干道，它北起飛機(jī)場，南至龍門高鐵站；古城路又是連接洛陽東西的重要通道，西接澗西區(qū)最繁華的形象大道南昌路，東至龍門大道，交通可謂是四通八達(dá)。而且有眾多的公交線路遍布項(xiàng)目的周圍，如26，29，60，62，63，37等，為中小企業(yè)辦公提供了非常好的通達(dá)性。其次，從行政劃分來看，您會發(fā)現(xiàn)“盛唐至尊”位于洛陽市政版圖的中心位置，行政機(jī)關(guān)就在附近，去市政府、稅務(wù)局、地稅局、行政服務(wù)中心、派出所、交警七大隊(duì)、消防大

5、隊(duì)等政府部門辦事都很方便，另外還有金融機(jī)構(gòu)也遍布周圍，像中國信合，建行，農(nóng)行，中行，洛陽銀行，東海證券，中原證券等，去銀行處理財(cái)務(wù)的事情也就幾分鐘的車程。企業(yè)運(yùn)營的兩件頭等大事都能順利的得到解決。【5V級的自由空間】27office寫字樓的面積區(qū)間非常豐富，并且能夠提供多種分割組合的方式，目前我們自然的套型面積結(jié)構(gòu)是從39到112，但可以提供多種套型組合的方式，單個辦公空間的擴(kuò)展從39到500各種面積都有。目前中小企業(yè)所需要的辦公空間一般為三個檔次（辦公室人員密度4/人）：80（20人以下的微型公司）、200（50人左右小型公司）、500（100人以上的中型公司），從面積上來說，中小企業(yè)的辦公

6、空間要求都可以得到滿足。（稍后我會拿平面圖和套型合并方案給您做詳細(xì)的展示）【5V級的舒適環(huán)境】對于中小企業(yè)來說，相對舒適的辦公環(huán)境也是一個巨大的軟性價值，相比噪雜、喧鬧來說，安靜、清新的環(huán)境當(dāng)然有利于辦公效率的提高。那么在這方面，我們的27 OFFICE可以說具備了超越甲級寫字樓的優(yōu)越環(huán)境：首先在項(xiàng)目周邊，分別有5大公園：洛浦公園、隋唐遺址公園、體育公園、凝碧湖、盛唐至尊廣場。處在這座寫字樓上，東眺隋唐遺址公園，南看盛唐至尊廣場、體育公園，向西還可以看到我們一期內(nèi)的東區(qū)景觀，視野上非常開闊，工作累了，沖一杯咖啡，站在窗前看一看美景，放松一下心情。公司在這里辦公的話，也可以組織員工定期到公園里放

7、松身心、舉辦團(tuán)隊(duì)活動，還可以起到團(tuán)隊(duì)凝聚的良好效果，真正是花園式辦公的概念。另外，在環(huán)境上我們還有一大亮點(diǎn)，從寫字樓的5樓大堂出去，就是一個屋頂空中花園，目前也是洛陽目前最大的、唯一的青年主題空中花園，總面積約7000，相當(dāng)于17個籃球場面積大。這個空中花園有別與其他項(xiàng)目的樓頂簡單的綠化工程，我們整體上采用了“休閑泛會所”和“時尚運(yùn)動”結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格，規(guī)劃有休閑座椅、露天咖啡吧、綠地花卉、空中水系、街舞運(yùn)動區(qū)、涂鴉街區(qū)、藝術(shù)雕塑等。是一座二期專屬的現(xiàn)代風(fēng)格藝術(shù)樂園。（展示效果圖打印稿）我再向您介紹一下一些細(xì)節(jié)，您看中間這一座超過200的星光舞池，四周的燈柱是柔和的彩光環(huán)繞，旁邊的水系采用跌水和

8、涌泉的組合，水系外還有一排陽傘和休閑座椅，夏天加班完，可以坐在這里聽聽水聲、吹吹晚風(fēng)，相信能吹走一天工作的疲勞。另外這周圍的廊架，都采用的防腐木，保證經(jīng)久耐用、不開裂，還值得一提的是，我們沒有因?yàn)樗鼉H是一處分區(qū)的高空觀景就降低標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檗k公的原因，景觀上主要以棱角分明的低矮灌木為主，但栽種的植物品質(zhì)與一期景觀保持了一致，3萬元一棵的西府海棠，2000多元的造型桂花樹（常規(guī)的就幾百塊），同時為了保證景觀的生長茂盛，我們還請專業(yè)的養(yǎng)護(hù)專家進(jìn)行了土壤改良，保證景觀植物養(yǎng)分的充足。由于我們是準(zhǔn)現(xiàn)房的項(xiàng)目，這個空中花園到今年的5月底就竣工交付，到時候歡迎您再來看一下這個洛陽市正宗的空中花園的盛景?！?V

9、級的豐富配套】再說到配套，對于中小企業(yè)來說，這里的配套服務(wù)可以稱之為全功能的、奢侈級的。首先看商業(yè)的配套：我們的4層商業(yè)總面積是4.2萬方，在這個三區(qū)核心的濱河板塊是唯一的集中商業(yè)，目前托管給一家北京的著名商管公司進(jìn)行運(yùn)營，已經(jīng)完成了前期主力商家的招商工作，已經(jīng)與世界五百強(qiáng)的零售企業(yè)華潤萬家、世界最大的家電零售集團(tuán)美國百思買旗下的五星電器、屈臣氏簽訂的意向框架協(xié)議，另外已經(jīng)確定了肯德基、星巴克、真功夫、漢拿山等一線餐飲品牌的入駐，目前招商工作正在緊鑼密鼓的開展，5月份商家將進(jìn)場裝修，10月份就能夠?qū)ν鉅I業(yè)了，到時候這個超過10萬人的濱河高端居住區(qū)域的生活需求都將由這個商業(yè)中心進(jìn)行滿足，有潛力打

10、造成為洛陽區(qū)域商業(yè)副中心之一。而這一商業(yè)的開業(yè)，對于樓上辦公的公司來說，不論文具采購、電器采買、叫餐、聚餐等，運(yùn)營中的一些日常需求都可以實(shí)現(xiàn)。同時我們還有7.8萬方的風(fēng)情商業(yè)街，您看27office寫字樓的一口大堂出口就在這座風(fēng)情商業(yè)街最具特色的商業(yè)內(nèi)街里，這條內(nèi)街里共有16間商鋪，未來將進(jìn)駐像郵局網(wǎng)點(diǎn)、快遞、銀行分理處、打印復(fù)印、鮮花店、咖啡館等業(yè)態(tài)，可以作為辦公配套。在建造上，這條內(nèi)街與一期的街鋪保持一致的工藝要求，全部采用荷蘭磚工字鋪裝，6米內(nèi)的高差不超過1cm，絕對保證平整度，光人工費(fèi)就超過材料費(fèi)用，另外內(nèi)街里還特設(shè)S型的休閑步道、樹池和休閑座椅，這條商業(yè)街也將隨著寫字樓一起交付，我們

11、也將會滿足商鋪客戶提前裝修的要求，等寫字樓交付時，這條特色內(nèi)街的業(yè)態(tài)也基本上成熟了，可以想象將來的繁榮場面。（寫字樓的人流動線對內(nèi)街商鋪也是利好，另外11#底商外規(guī)劃了100多個停車位，周邊小區(qū)來4層商業(yè)消費(fèi)的人流、車流都將流經(jīng)這一區(qū)域，按摩、會所、美容等業(yè)態(tài)在這一區(qū)域會有較高的存活度。）。再看高檔會所的配套：在一期的8號樓下面，有一個五星級皇家會所，準(zhǔn)備在10月份開放。整個會所約5000平方，相當(dāng)于五個售樓部的面積。會所不但規(guī)模大，而且檔次很高，外墻的浮雕已經(jīng)基本成型，其他外墻面都是進(jìn)口大理石干掛。內(nèi)部裝修已經(jīng)開始，標(biāo)準(zhǔn)不會低于五星級。地上兩層是高檔餐飲，就一個二樓的豪華包廂面積有200多平

12、，可容納20人商務(wù)聚餐，配有獨(dú)立音控、化妝間、舞臺、洗手間，在洛陽可以算是最高檔的，不管是政府招待、公司聚會、還是請生意朋友吃飯都相當(dāng)有面子。最具特色的是負(fù)一層的運(yùn)動休閑場館，配備有385的健身區(qū)，里面有瑜伽室、單車、器械，還有3張球臺的乒乓球室、臺球室、水吧、足療、中醫(yī)理療等健身養(yǎng)生項(xiàng)目，還有一個四季恒溫游泳池，將近7百，全洛陽小區(qū)規(guī)格里最高的。寫字樓能夠擁有這么高檔會所配置的，在洛陽還是獨(dú)一家，企業(yè)辦公之余去做做健身，非常符合現(xiàn)代白領(lǐng)對于健康、養(yǎng)生的生活品質(zhì)追求。再說到車位：辦公對車位的需求以及現(xiàn)在洛陽寫字樓車位的緊張程度，相信您也是有體會的，我們27office配備了500多個專屬車位給

13、辦公用戶使用，同時為了保證商務(wù)來往的泊車便利性，我們在商業(yè)前廣場和沿街商業(yè)街又規(guī)劃出1000多個車位，整體保證有1500個車位可供寫字樓商務(wù)使用，這樣規(guī)模的車位在目前洛陽市的寫字樓產(chǎn)品中也是數(shù)一數(shù)二的。具體到寫字樓自身的公共部分：這也是27 OFFICE的一大亮點(diǎn)，公共部分全部采用精裝修，大理石干掛，大堂挑高將近6米，面積約100，裝修風(fēng)格采用現(xiàn)代前衛(wèi)藝術(shù)，對于中小企業(yè)來說，可以完全滿足它們對商務(wù)形象的要求。另外配備日立高速電梯，速度可達(dá)到1.2s一層，高層辦公也完全不用擔(dān)心快捷的問題。更值得一提的是，27office的樓頂準(zhǔn)備配備一個高清LED大屏幕，目前正在做載荷論證，整個屏幕高10米左右

14、，將來企業(yè)的宣傳片可以在上面進(jìn)行播放，幫助增強(qiáng)企業(yè)形象的樹立。寫字樓的公共區(qū)域?qū)⒂筛咚賅IFI完全覆蓋，創(chuàng)意型的企業(yè)不局限場地的話，還可以選擇在天氣晴好的時間，帶上電腦到空中花園的休閑座椅上進(jìn)行網(wǎng)上沖浪。另外，我們也考慮到中小型企業(yè)日常會議的需要，自身辦公空間有限，寫字樓的頂層將來會開辟幾間大、中型的會議室，辦公用戶只要預(yù)約一下物業(yè)，就可以用它來舉辦培訓(xùn)會、年會、洽談會、簽約會等各種會議了?！?V級的商務(wù)服務(wù)】這也是27OFFICE的一大特色，面對目前中小企業(yè)商務(wù)物業(yè)基本屬于空白的情況，我們針對辦公企業(yè)配備了寫字樓專屬物管服務(wù)，總共有八個方面：第一，大堂總臺：在27office一樓有一個總臺，

15、第一時間滿足來訪人員的“咨詢、引導(dǎo)、查找、問訊、投訴”等，也提供像“包裝繩、簡單打包、便簽、針線包、急救包、送水”等服務(wù)以及機(jī)票、火車票預(yù)訂服務(wù)。并且每天早上8點(diǎn)，大堂客服經(jīng)理將帶領(lǐng)客服人員在大堂列隊(duì)歡迎租戶企業(yè)的的到來，提高租戶企業(yè)的尊貴感。第二，物業(yè)中心：我們在一樓設(shè)置了寫字樓物業(yè)中心，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物管服務(wù)和租戶管理工作，像前面提到的會議室聯(lián)系使用，打個電話就能敲定時間；另外，對于寫字樓租戶的裝修，物業(yè)中心會成立二裝服務(wù)部，指定專門人員配合及監(jiān)管租戶二次裝修過程，而不像現(xiàn)在的SOHO公寓，還要租客自己去協(xié)調(diào)周邊租戶的同意。第三，VIP服務(wù)：針對重點(diǎn)業(yè)主租戶，物業(yè)中心組建專門的VIP團(tuán)隊(duì)，包

16、括客服、工程、保安等多個部門協(xié)調(diào)，遇到VIP公司的慶典、重要客人來訪等，都會做好隆重迎接的服務(wù)。第四，互動服務(wù)：遇到節(jié)日，物業(yè)中心會給業(yè)主租戶贈送小禮物加強(qiáng)感情交流，同時我們也會記錄租戶企業(yè)老總的生日，屆時會由前臺人員送上鮮花，表達(dá)心意。第五，安全服務(wù)：物業(yè)中心已經(jīng)在籌備建立健全嚴(yán)格的出入管理制度、加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時安全監(jiān)控，惡劣天氣的時候，將對寫字樓門窗進(jìn)行巡查等，保證大樓安全。第六，消防服務(wù)：在交付使用后，物業(yè)中心會與金融機(jī)構(gòu)簽定消防責(zé)任書，明確消防安全責(zé)任人，同時我們會在樓內(nèi)積極宣傳消防基本知識，幫助租客企業(yè)掌握防火、救火、逃生的基本技能。

17、樓內(nèi)已經(jīng)安裝煙感系統(tǒng)，并且提供二十四小時的消防監(jiān)控，物業(yè)中心也會定期進(jìn)行消防設(shè)施的檢查和保養(yǎng)，定期舉辦消防聯(lián)合演練，會要求所有租戶企業(yè)參加，通過人防與機(jī)防的結(jié)合，確保安全使用。第七，清潔服務(wù)：物業(yè)中心會對寫字樓進(jìn)行專業(yè)化養(yǎng)護(hù)，樓體外檐進(jìn)行定期清洗、保證公共通道、電梯、空中花園等公共設(shè)施的清潔，使租戶企業(yè)和訪客隨時感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。第八，綠化服務(wù)：在樓內(nèi)會選擇綠植品種，進(jìn)行合理有序的布置擺放，美化辦公環(huán)境，在節(jié)日期間，會增加別致的盆景裝飾，來突出喜慶的氣氛。經(jīng)過上面這些產(chǎn)品、配套、服務(wù)的講解，相信您也應(yīng)該對我們一個針對中小企業(yè)量身定做的寫字樓產(chǎn)品有了一定的概念了，接下來請您到洽談

18、區(qū)就座，我為您分析一下這個產(chǎn)品的投資價值如何，同時也看一下產(chǎn)品的平面圖和套型合并方案：【投資有方向：區(qū)域發(fā)展定位】投資寫字樓要考慮所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃是否相符，如果不符，就難以保證未來的收益可持續(xù)性。今年二月底，發(fā)改委公示了市區(qū)的4個特色商業(yè)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)：到2015年，澗西區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入達(dá)到10億元，安排就業(yè)人員2000人；西工區(qū)營業(yè)收入達(dá)到156億元，從業(yè)人員2萬；老城區(qū)營業(yè)總收入達(dá)15.3億元，從業(yè)人員8000以上；洛龍區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入253億元，就業(yè)總?cè)藬?shù)14萬。這些數(shù)字的對比就可以看出，政府對于城區(qū)的規(guī)劃和商業(yè)的引導(dǎo)，五年內(nèi)（2020年）新區(qū)要完成將商貿(mào)核心從西工轉(zhuǎn)至洛龍

19、的城市整體目標(biāo)，準(zhǔn)備將洛龍區(qū)打造成為對中西部地區(qū)都具備一定的輻射能力“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)業(yè)集聚示范區(qū)”。這一示范區(qū)帶來的效應(yīng)就是，洛龍區(qū)相比老區(qū)來說，是要承擔(dān)超出一個地級市城區(qū)的商業(yè)任務(wù)，是被寄希望成為中西部地區(qū)的商業(yè)核心區(qū)之一。配合這一長遠(yuǎn)規(guī)劃，目前不少國內(nèi)航母級的企業(yè)都開始進(jìn)駐新區(qū)，像中糧、中瑞、洛鉬等，而從目前新區(qū)正大國際規(guī)劃2棟超高層、泉舜1棟超高層、大瞾國際1棟超高層，而老區(qū)僅一座升龍城的一座超高層龍塔，這樣的對比就可以看出，未來商務(wù)辦公的核心就在新區(qū)，這種商務(wù)氛圍的形成，再依托大型企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的帶動作用，將會有眾多產(chǎn)業(yè)下游或附屬的中小企業(yè)移居新區(qū)，新區(qū)寫字樓市場將會迎來空前的繁榮?！就顿Y

20、有保障：安全性、開發(fā)商實(shí)力、工程進(jìn)度】選投資產(chǎn)品第一要務(wù)當(dāng)然是安全性。相比較股票、基金、黃金、外匯、投資擔(dān)保等產(chǎn)品，寫字樓做為不動產(chǎn)，它的抗風(fēng)險(xiǎn)性和平穩(wěn)收益，都屬于穩(wěn)健的投資品種。而寫字樓的開發(fā)商的實(shí)力也是安全性的一個重要的指標(biāo)，27office產(chǎn)品是由加拿大金鑫集團(tuán)與河北南海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合投資開發(fā)的，這兩個集團(tuán)屬于全國性房企，在北京、上海、云南、昆明、福州、石家莊等地都有成功開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，第一次來到河南就給省政府捐了500萬，足以見證雄厚的實(shí)力。另外，您也可以看到，目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，這棟寫字樓由于施工證辦的晚的原因，合同約定交房在14年5月份，其實(shí)我們今年11月份就可以交房，提前了6個月，寫字樓

21、作為高端商業(yè)物業(yè)，這樣的工程進(jìn)度是很少見的，今年洛陽在售的寫字樓項(xiàng)目，最早也得是14年底或者15年才能交付，也就是說，您如果買27office的話，資金的沉淀時間少了一年，足足多了一年的租金收益，如果是100的房子的話，相當(dāng)于優(yōu)惠了5.4萬元呢，均到單價里，相當(dāng)于低了近600元/。【出租有保障：稀缺性、新區(qū)租金收益】接下來我向您簡單介紹一下洛陽市寫字樓的出租現(xiàn)狀，洛陽市目前寫字樓處于稀缺狀態(tài)，像澗西的中僑地產(chǎn)、富地國際，西工的數(shù)碼大廈、凱瑞商務(wù)，新區(qū)的奧林商務(wù)、龍泉大廈等，目前都是滿租的狀態(tài)，新區(qū)由于發(fā)展快，又是行政中心，寫字樓的需求與老區(qū)比更加旺盛，老區(qū)的寫字樓租金收益在25元/月左右，新區(qū)

22、可以達(dá)到45元/月左右，基本上是老區(qū)的兩倍。因此投資寫字樓，尤其是新區(qū)的寫字樓，租賃前景是不用擔(dān)心的，更何況我們的27office還具備那么多吸引租客企業(yè)的配套服務(wù)。另外，從后續(xù)的企業(yè)運(yùn)營成本上，27office也具備吸引租客的利益點(diǎn)，這棟寫字樓屬于住宅產(chǎn)權(quán)，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)都是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，物業(yè)費(fèi)（1.3元）比商業(yè)（世貿(mào)中心4.8元）低了3/4，水電費(fèi)比商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)低了將近1/2，這對于中小企業(yè)來說，也節(jié)省了不小的一筆開支?！就顿Y回報(bào)：門檻低，回報(bào)率高】我們27office產(chǎn)品將在五一左右推出第一批房源，價格在6000元，按照這樣的價格，我們可以測算一下租金收益率：租金單價租金收益率（租金*12/單價）奧體花城商鋪70元16