《房地產(chǎn)市場總結(jié)》word版

1、蒃蝕肆芀荿蠆膈蒅蚇蠆 2009年海南房地產(chǎn)市場小結(jié)（前三季度）海南一線城市旅游行業(yè)前三季度發(fā)展?fàn)顩r同比有漲幅，但旅游市場淡旺季節(jié)依然分明。前三季度，旅游市場“雙增雙降”沒有改變。全市接待過夜游客人數(shù)481.66萬人次，同比增長9.9%。其中，國內(nèi)游客457.94萬人次，增長14.8%；國際游客23.72萬人次，同比下降40%。旅游總收入73.11億元，增長9.4%。其中，國內(nèi)旅游收入63.23億元，增長18.3%；旅游外匯收入1.42億美元，下降27.7%。1、09年上半年旅游接待基本情況接待游客情況。三亞旅游飯店接待過夜游客309.64萬人次，同比增長10.09%。其中，國內(nèi)游客281.95

2、萬人次，境外游客25.69萬人次，同比分別增長10.74%和2.85%。市場總體表現(xiàn)為：接待量仍保持上升勢頭，但增幅趨小，特別是入境游市場經(jīng)過幾年的大幅增長之后出現(xiàn)回落態(tài)勢，國內(nèi)游和入境游兩大市場“翹翹板”現(xiàn)象明顯。2、前三季度旅游接待情況旅游市場“雙增雙降”沒有改變。三亞接待過夜游客人數(shù)481.66萬人次，同比增長9.9%。其中，國內(nèi)游客457.94萬人次，增長14.8%；國際游客23.72萬人次，同比下降40%。旅游總收入73.11億元，增長9.4%。其中，國內(nèi)旅游收入63.23億元，增長18.3%；旅游外匯收入1.42億美元，下降27.7%。今年以來，三亞在國內(nèi)外積極開展旅游促銷活動，開

3、辟新的客源市場，國內(nèi)客源市場有所增長，企業(yè)效益不斷提高，但國外客源市場受金融危機影響較深，國際游客下滑較嚴(yán)重。三亞旅游局于2009年初對915名國內(nèi)外旅客在我市“春節(jié)”黃金周期間的旅游消費情況進行了為期6天的抽樣問卷調(diào)查工作。調(diào)查結(jié)果情況如下：三亞市面對國內(nèi)旅游市場總體基本穩(wěn)定，大多來自經(jīng)濟發(fā)達、交通便利的省市。從區(qū)域分布的地緣情況來看，周邊省份的廣東、廣西、湖南三省游客占全部游客比重達到19.8%，同比提高0.5個百分點；從經(jīng)濟發(fā)展的情況看，北京、上海、廣東三省市游客所占比重達到24.2%。從國外游客構(gòu)成看，有29.6%的游客來自俄羅斯，同比提高13.6個百分點,接著為香港8.9%，下降6.

4、7個百分點，日本7.7%,同比下降5.5個百分點、澳大利亞7.1%、新加城7.1%、美國7.1%,同比下降7.5個百分點、韓國5.9%,同比下降3.3個百分點、加拿大和臺灣均為3.6%、法國和馬來西亞均為2.4%，可以看出，俄羅斯已經(jīng)成為我市最大的境外客源市場，但受國際金融危機的影響，美國、日本、韓國等傳統(tǒng)客源國游客明顯減少。 國內(nèi)游客到三亞的目的調(diào)查中，觀光旅游和休閑度假占94.8%,同比提高4.3個百分點、探親訪友占2.4%、商務(wù)占0.9%、會議1.1%、文化和其他占0.8%；境外游客來三亞的目的調(diào)查中，觀光旅游和休閑度假占94.7%,同比提高4.2個百分點、探親訪友占1.8%、商務(wù)占1.

5、2%、會議1.8%、其他占0.6%，可以看出，三亞已經(jīng)成為中外游客觀光度假目的地的首選。 在被調(diào)查的國內(nèi)游客中,有55.6%的游客是第一次到三亞，有44.4%的游客是第2次及以上來三亞，同比提高0.7個百分點；在被調(diào)查的境外游客中, 有54.4%的游客是第一次到三亞,有45.6%的游客是第2次及以上來三亞,同比提高7.4個百分點,三亞優(yōu)美的自然風(fēng)光吸引了越來越多的回頭客。旅游方式上看，國內(nèi)過夜游客參團占49.2%；散客占50.8%；境外游客參團占58.0%，散客占42.0%。 游客花費構(gòu)成分析1、從國內(nèi)游客的花費構(gòu)成看，“吃、住、行”占66.64%，同比下降2.15個百分點，“游、購、娛”占2

6、6.79%，同比下降0.33個百分點；從停留天數(shù)和人均花費看，平均停留3.15天，與去年“春節(jié)黃金周”持平，人均花費1321元，同比增加18元，增長1.38%。2、從境外游客的花費構(gòu)成看，“吃、住、行”占61.89%，同比下降6.17個百分點，“游、購、娛”占31.63%，同比上升3.95個百分點；人均花費1629.88元,略增1.17%，停留天數(shù)為3.44天,略多0.08天。國內(nèi)外游客的花費數(shù)據(jù)表明,我市的旅游消費環(huán)境有所改善,旅游經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。 ?？冢?-3季度旅游 同比小步增長從?？谑新糜尉肢@悉，今年1-3季度，海口市接待國內(nèi)外過夜旅游者人數(shù)482.16萬人次，同比增長5.0%；實現(xiàn)

7、旅游總收入45.77億元人民幣，同比增長8.9%。盡管受全球金融危機、甲型H1N1流感等因素影響，但旅游經(jīng)濟已出現(xiàn)回暖跡象，國內(nèi)客源保持平穩(wěn)增長。據(jù)了解，今年1-9月份，海口美蘭國際機場進出港旅客616.80萬人次，同比增長2.0%。其中，進港旅客306.30萬人次，同比增長2.5%；出港旅客310.50萬人次，同比增長1.5%。兩大港口（含粵海鐵路）共接待進出港旅客694.00萬人次，同比增長5.0%。其中，進港旅客326.19萬人次，同比增長7%，出港旅客367.82萬人次，同比增長3%。2009年海南房地產(chǎn)宏觀銷售統(tǒng)計據(jù)海南省統(tǒng)計局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資逾190億

8、元，與去年同期相比增長4.7成，房屋銷售面積約346萬平方米，銷售額逾208億元，同比分別增長近3成和4.3成。三項增長均遠超全國平均水平。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資190.61億元，同比增長46.7%。從?？?、三亞銷售價格指數(shù)看，1至9月份，?？谛陆ǚ夸N售價格累計同比上漲1%，三亞累計同比上漲0.5%。三亞投資規(guī)模最大，達72.78億元。今年1至9月，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成72.78億元，同比增長28.7%。?？谑芯拥诙塾嬐瓿赏顿Y52.23億元，同比增長9.8%；瓊海市居第三，累計完成23.39億元，同比增長97.9%；其它投資超十億元的市縣還有陵水縣和萬寧市，投資規(guī)模分別達11

9、.2億元和10.38億元。其中海南省陵水縣的同比增幅高達361.2%，在全省各市縣中增長最快。2009年1-11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%，同比漲幅居全國第三位，商品住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，同比漲幅居全國第二位。另外，1-11月，海南商品房銷售面積435.65萬平方米，同比增長42.9%，商品房銷售額276.96億元，同比增長71.4%。其中，11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.96億元，環(huán)比下降0.14%；商品住宅完成投資26.35億元，環(huán)比上漲2.25%；商品房銷售面積48.18萬平方米，環(huán)比上漲16.72%；商品房銷售額42.

10、48億元，環(huán)比上漲61.03%。?？冢汉？阡N售價格同比上漲9.6%，居全國第五位11月份，?？诜课蒌N售價格同比上漲6.7%，同比漲幅比上月擴大2.8個百分點，環(huán)比上漲2.9%，環(huán)比漲幅比上月擴大1.7個百分點；三亞房屋銷售價格同比上漲2.4%，同比漲幅比上月擴大0.8個百分點，環(huán)比上漲0.9%，環(huán)比漲幅比上月擴大0.7個百分點。新建住宅方面，?？谛陆ㄗ≌N售價格同比上漲9.6%，居全國第五位，環(huán)比上漲4.7%；三亞新建住宅銷售價格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.9%。二手房方面，11月份，海口二手住宅銷售價格同比上漲2.9%，環(huán)比上漲0.4%；三亞二手住宅銷售價格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲0.7

11、%。對于90平方米及以下的房屋銷售價格，11月份海口新建住宅價格指數(shù)同比上漲2.5%，環(huán)比持平；新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲2.5%，環(huán)比持平；新建普通住宅價格指數(shù)同比上漲2.4%，環(huán)比持平。三亞新建住宅價格指數(shù)同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%；新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%；新建普通住宅價格指數(shù)同比上漲1.5%，環(huán)比上漲1.1%。（注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100。）三亞：開發(fā)資金充裕，但新開工面積下降前三季度，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.79億元，增長28.7%。其中，住宅完成投資69.71億元，同比增長26%。房屋施工面積459.61萬平方

12、米，同比增長24.6%；房屋竣工面積61.31萬平方米，同比增長24.9%。商品房銷售面積78.37萬平方米，增長16%；商品房銷售金額86.15億元，增長26.5%。前三季度，三亞市房地產(chǎn)施工面積459.6萬平方米，增長24.6%。其中，新開工面積83.3萬平方米，同比下降21.7%，原因有三：一是房地產(chǎn)新開工項目不足；二是已動工大項目仍處在開發(fā)周期內(nèi)；三是去年同期鳳凰水城和亞龍灣公主郡兩大項目二期工程同時開工，直接拉動去年當(dāng)月新開工面積大幅上升。商品房竣工面積61.3萬平方米，同比增長24.9%。2009年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)資金一直較為充裕，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金124.2億元，同比增

13、長48.8%，資金到位率為170.6%。整個11月三亞商品房簽約總套數(shù)1636套，總簽約面積177505.74平方米，總簽約金額達28. 1億元， 平均簽約價格15826.33元/平方米。截止至09年11月30日，三亞商品房在售數(shù)量有37045套，可售房源面積3576308.29平方米。三亞市場9-11月份銷售迅速上漲“金九銀十”到來之際，三亞市場再現(xiàn)瘋狂，9月份，三亞商品房銷量約600套；10月份，上升到約950套；11月份三亞商品房銷量徹底“瘋狂”，環(huán)比增漲約700套，今年11月三亞商品房總成交1651套，與10月份相比環(huán)比增加78%；銷售面積178500.7平方米，比10月份增加8970

14、6.48平方米，增長幅度高達101%。從目前來看，三亞樓市活動頻頻，購房人氣趨旺，預(yù)計12月份三亞樓市將繼續(xù)延續(xù)近幾個月來的火爆，掀起年末新一輪成交高峰。09年12月上旬，三亞樓市持續(xù)升溫09年12月上旬（12月01日12月10日）三亞商品房銷售成績再創(chuàng)新高，三亞地區(qū)12月上旬共累計簽約1044套，平均日簽約套數(shù)約104.4套，總簽約面積99513.62平方米，與11月下旬（11月20日11月30日）相比較，三亞商品房簽約687套提升51.97%；12月上旬簽約平均價格為14391.52元/平方米；12月上旬三亞商品房簽約約14.32億元。從12月上旬商品房簽約數(shù)據(jù)反應(yīng)，三亞商品房市場繼續(xù)火爆

15、，對比11月形勢再上一個新的臺階。 三亞和海口市場表現(xiàn)步調(diào)不一分地區(qū)來看，三亞在進入“金九銀十”的黃金銷售季節(jié)后，銷售量持續(xù)上漲，三亞溫暖冬季的效應(yīng)日趨明顯。?？诘貐^(qū)則在進入9月份后，銷售量有一個迅速的增漲，10月后略有下降，而11月份后又開始反彈，據(jù)筆者走訪了解，?？谑袌龅幕嘏?，有相當(dāng)一部分是屬于本地購買力，也就是說，在持續(xù)連續(xù)三年的房價不斷上漲后，本地一部分購買力開始接受房價上漲的現(xiàn)實，開始陸續(xù)購房置業(yè)，但此類現(xiàn)象可維持時間及所產(chǎn)生影響有多少，還有待后期繼續(xù)觀察研究。三亞、海口平均成交價格連續(xù)上漲11月份，?？诜课蒌N售價格同比上漲6.7%，同比漲幅比上月擴大2.8個百分點，環(huán)比上漲2.9%

16、，環(huán)比漲幅比上月擴大1.7個百分點；三亞房屋銷售價格同比上漲2.4%，同比漲幅比上月擴大0.8個百分點，環(huán)比上漲0.9%，環(huán)比漲幅比上月擴大0.7個百分點。（登記備案數(shù)據(jù)所反映的趨勢具有一定得滯后性）海南東海岸線全線啟動，遍地開花從三亞地區(qū)來看，公寓樓銷售均價在1.2-1.5萬元左右/平方徘徊，依然領(lǐng)軍海南；位于陵水境內(nèi)的四個典型一線海景代表項目（清水灣、福灣、富力灣和紅磡香水灣）都開始趕上三亞，公寓樓成交均價逼近1.2萬元/平方；萬寧興隆地區(qū)公寓樓銷售均價已經(jīng)接近5000元/平方；瓊海萬泉河地區(qū)樓盤銷售均價也逼近5000元/平方，甚至還有部分項目銷售價格達到7000元/平方（代表樓盤為萬泉豪

17、庭三期）；文昌清瀾開發(fā)區(qū)城市銷售均價達到4500元左右/平方，一線沿海項目銷售均價達到6500元/平方；?？谖骱０兜貐^(qū)項目銷售均價達9000元左右/平方，海甸島地區(qū)項目銷售均價達7500左右/平方；綜上所述，海南東海岸線已經(jīng)進入全面開發(fā)的發(fā)展階段，而且發(fā)展日趨城市，價格上揚速度飛快，因為海南東海岸線的快速發(fā)展，逼得部分中低端消費群開始把目光轉(zhuǎn)移到海南的西線沿海地區(qū)和海南中部地區(qū)，例如澄邁（老城、盈濱半島、金江）；定安（塔嶺、南麗湖）；五指山；屯昌等地區(qū)。?？冢嘿彿咳霊粽叱醪酵瓿?激活市場在今年3至4月份，海口市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)頻頻在不同場合上表示，?？趯⒅貑ⅰ百彿咳霊簟闭?，但一直未有正式文件出

18、臺。11月，購房入戶政策有了進一步進展，據(jù)有關(guān)人士獲悉，目前?？谑匈彿咳霊粽叩某醪讲莅敢淹瓿桑瑢幦”M快出臺。本次購房入戶草案，制度日益完善，高考移民問題等將得到解決，有海口業(yè)內(nèi)人士分析，購房入戶政策草案完成，將會改善?？谏唐贩抠彿靠罩寐蕟栴}，有利于激活市場，進一步促進?？跇鞘性鲩L。國際旅游島概念催熱海南樓市銷售?？跇鞘薪诘幕馃?，與海南建設(shè)國際旅游島的設(shè)想得到了國家的大力支持，海南國際旅游島規(guī)劃綱要有望獲得國務(wù)院的批準(zhǔn)這一消息密切相關(guān)。據(jù)相關(guān)資料顯示，在海南建設(shè)“國際旅游島”的戰(zhàn)略刺激下，目前已有上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南。如今，從海口到三亞595公里的黃金海岸線上,投資幾十億、上百億元的旅游

19、地產(chǎn)項目星羅棋布，其中，不乏國內(nèi)一線及上市地產(chǎn)公司，投資總額超過1000億元。所以國際旅游島規(guī)劃概念將在國慶之后獲批的消息，進一步提升了海南房產(chǎn)的熱度，也是09年“金九銀十”銷售黃金周以來，海南樓市得以火爆的主要因素。 房貸政策收緊 再推樓市追趕末班車臨近年末，房貸利率優(yōu)惠政策要收回的消息風(fēng)聲四起，央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門目前對此傳言的態(tài)度曖昧不明，為了搭上利率優(yōu)惠的末班車，不少購房者紛紛出手，為目前海口樓市再添一把火。10月后房貸政策收緊消息四起后，一線城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)放量增長。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，10月上海商品住宅共成交12857套，比9月的12604套微增2；雖然增幅不算明顯，但成

20、交爆發(fā)同樣主要集中在下半月，日均成交逾千套；而北京樓市在持續(xù)了3個月的下滑后，10月北京樓市的成交量止跌，期房和現(xiàn)房分別比9月上漲34和69。與上海一樣，北京的商品房成交也集中在下半月，其中期房住宅的日均成交量從上半月的三四百套升至六七百套。目前?？跇鞘兄饕徺I群體為島外人士，大多是屬于二次購房者，房貸政策收緊的消息，加上海南樓市升值潛力巨大，使得原先持有觀望態(tài)度的購房者出手，為已經(jīng)火熱的?？跇鞘性偬硪话鸦稹?旅游旺季 全面推動三亞樓市熱銷當(dāng)步伐邁進冬季的時候，北方早已冰封千里，海南三亞，這時候迷人宜居的環(huán)境氣候優(yōu)勢全面體現(xiàn)。據(jù)三亞各大景區(qū)處了解，南灣猴島目前每天至少接待游客5000人，而天涯

21、海角風(fēng)景區(qū)每天的游客量保持在13000人左右。天涯海角風(fēng)景區(qū)相關(guān)負責(zé)人透露，今年冬季，三亞旅游十分火爆，進入11月后，每天的游客量都在增加，現(xiàn)在的游客量幾乎是夏季的兩倍。并且目前全國各地在三亞的會議增多、旅游團隊增多，使得三亞酒店客房及家庭旅館入住率幾乎達到飽和，尤其到了周末，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。海南房產(chǎn)人士分析，火熱的旅游時期，帶動了三亞商品房市場的火爆，有數(shù)據(jù)顯示，11月以來，三亞每天售出170多套房子，11月份三亞房地產(chǎn)與10月份相比，成交量放大4倍左右；照目前的情況看，旅游旺季時間還將繼續(xù)持續(xù)，三亞樓市熱度在短期內(nèi)不會降溫，甚至在元旦假期到來之時，或許還會出現(xiàn)一個井噴的局面。優(yōu)質(zhì)資源依然是主要賣