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文檔簡(jiǎn)介

1、實(shí)訓(xùn)四、成本法評(píng)估(pn )教學(xué)樓價(jià)格一、實(shí)訓(xùn)目的(md):通過實(shí)訓(xùn)操作,掌握成本法的基本方法(fngf)和步驟,深刻理解成本法的意義和內(nèi)涵。二、實(shí)訓(xùn)要求:成本法是目前房地產(chǎn)估價(jià)中經(jīng)常使用的方法之一,本次實(shí)訓(xùn)主要是通過情景模擬,讓學(xué)生掌握成本法的適用,以及在各種情況下如何使用成本法。三、實(shí)訓(xùn)內(nèi)容:本課程實(shí)訓(xùn)總計(jì)160學(xué)時(shí),本次32學(xué)時(shí)。A.情景模擬1.理論知識(shí)回顧(見圖4-1)2.練習(xí)題成本法練習(xí)題(一)單選題1成本法中的“成本”,并不是通常意義上的成本,而是( ) A價(jià)格 D生產(chǎn)費(fèi)用 c勞動(dòng)價(jià)值 D成本加利潤(rùn)2從賣方的角度來看,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其( )。A生產(chǎn)費(fèi)用 B過去的生產(chǎn)費(fèi)用 C未來

2、的生產(chǎn)費(fèi)用 D現(xiàn)在的生產(chǎn)費(fèi)用3從買方的角度來看,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”,類似于( )即買方愿意支付的最高價(jià)格,不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià),如果高于該代價(jià),他還不如自己開發(fā)建設(shè)。A替代原理 D生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 C預(yù)期收益原理 D價(jià)格構(gòu)成原理4只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),以采用( )估價(jià)。A市場(chǎng)法 6收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法5成本法特別適用于( )的房地產(chǎn)的估價(jià)。A有收益交易少 B無收益交易多 C有收益交易多 D無收益交易少6單純建筑物的估價(jià)通常采用( )。A市場(chǎng)法 B收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法7在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括

3、投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也是采用( )。A成本法估價(jià)(gji) B收益法估價(jià) C市場(chǎng)(shchng)法估價(jià) D.假設(shè)開發(fā)(kif)法估價(jià)8在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其( )而非花費(fèi)的成本,成本的增減一定要對(duì)( )增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格。A市場(chǎng)成交價(jià)格 B效用 C開發(fā)成本 D交換價(jià)值9運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,是搞清( )A房地產(chǎn)成本 B房地產(chǎn)價(jià)格 C房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 D房地產(chǎn)重置價(jià)格構(gòu)成10在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地取得成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和購(gòu)置時(shí)應(yīng)由()構(gòu)成 A買賣雙方同時(shí)繳納的稅費(fèi) B賣方繳納的稅費(fèi) C買賣雙方各自繳納的稅費(fèi) D買方繳納的稅費(fèi)J1從估價(jià)的角度來看,開發(fā)商自有

4、資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的( )分開,不能算做( )。A利潤(rùn) B利息 C收入 D收益12開發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開發(fā)商所能獲得的( )。 A實(shí)際利潤(rùn) B平均利潤(rùn) C超額利潤(rùn) D正常利潤(rùn)13在計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意( )與利潤(rùn)率的匹配。 A 開發(fā)成本 B計(jì)算基數(shù) C利潤(rùn) D投資14成本法最基本的公式為:房地產(chǎn)價(jià)格( )折舊。A重建價(jià)格 B重量?jī)r(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格 D成本價(jià)格15對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià),( )是一種有效的辦法,因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期,房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成土地收益也沒有。A市場(chǎng)法 B收益法 C路線價(jià)法 D成本法16重置價(jià)格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)

5、點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A 估價(jià)時(shí)點(diǎn) B現(xiàn)時(shí) C交易日期 D建造時(shí)間17.重建價(jià)格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(sh din)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)(sh din)B與估價(jià)對(duì)象建筑物相同 C以前(yqin) D與估價(jià)對(duì)象建筑物類似18在一般情況下,( )適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備,或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等,使舊建筑物復(fù)原建造有

6、困難的建筑物的估價(jià)。A重建價(jià)格 B重置價(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格 D積算價(jià)格圖4-1 成本法理論知識(shí)19( )適用于有特殊保護(hù)價(jià)值(jizh)的建筑物的估價(jià),如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。A重建(zhn jin)價(jià)格 B重置價(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格 D積算價(jià)格20重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)(jsh)進(jìn)步的必然結(jié)果,同時(shí)也是“( )”的體現(xiàn)。A預(yù)期原理 B收益原理 C替代原理 D生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論21工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確,缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與,它主要用于( )的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取。A具有重要價(jià)值B具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值 C具有巨大價(jià)值 D具有歷史價(jià)值22估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的

7、建筑物價(jià)值損失,其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額,扣除折舊即是進(jìn)行( )。A減價(jià)調(diào)整 B價(jià)值補(bǔ)償 C扣除差額 D損耗補(bǔ)償23經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊,是指( )本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。A土地 B建筑物 C其他土地定著物 D構(gòu)筑物24、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或( )來求取折舊的方法。A剩余價(jià)值 B剩余自然壽命 C.剩余經(jīng)濟(jì)壽命 D剩余年數(shù)25、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命,它是( )的,相同類型的建筑物在不同地區(qū)壽命可能不同。A由經(jīng)濟(jì)因素決定B由物質(zhì)磨損決定C由精神磨損決定D由市場(chǎng)決定26成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度

8、或完損程度等,判定出建筑物的( )。A折舊率 B成新率 C剩余使用壽命 D實(shí)際損耗程度27建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的,應(yīng)按( )計(jì)算折舊。A土地使用年限 B建筑物的剽余經(jīng)濟(jì)壽命C土地剩余使用年限 D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 28某普通商品住宅,其土地使用權(quán)出讓年限為70年,建造期為3年,建筑物的經(jīng)濟(jì)(jngj)壽命為55年,計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。A52年 B55年 C58年 D70年29某工廠廠房,建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年,建筑物的經(jīng)濟(jì)(jngj)壽命為40年,計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。 A40年 B45年 C50年D55年30某辦

9、公樓,其土地使用權(quán)出讓年限為50年,建造期為3年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命(shumng)為55年,在這種情況下,計(jì)算建筑折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。A50年 B53年 C47年 D55年31某舊倉(cāng)庫(kù)改建的超級(jí)市場(chǎng),在該舊倉(cāng)庫(kù)建成后5年補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年,在這種情況下,計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為( )。A40年 B45年 C50年 D55年(二)多項(xiàng)選擇題:1成本法特別適用于如下房地產(chǎn)的估價(jià)( )A學(xué)校B鋼鐵廠C化工廠D加油站E公園2. 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為( )幾個(gè)步驟進(jìn)行。A按集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 B估算土地取得成本 C測(cè)算重新

10、購(gòu)建價(jià)格 D測(cè)算折舊 E求取積算價(jià)格3房地產(chǎn)的價(jià)格通常由( )幾項(xiàng)構(gòu)成。A土地取得成本 B開發(fā)成本、管理費(fèi)用C投資利息、銷售費(fèi)用D購(gòu)買土地應(yīng)繳納的稅費(fèi) E銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)4在目前的情況下,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑,土地取得成本的構(gòu)成分為( )。A通過征收農(nóng)地取得的,土地取得成本包括衣地征收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、育苗補(bǔ)償費(fèi)等B通過征收農(nóng)地取得的,土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等C通過在城市中進(jìn)行(jnxng)房屋拆遷取得的,土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等D通過在城市中拆遷房屋取得的,土地(td)取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、

11、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等E通過(tnggu)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的,土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等5取得開發(fā)用地后的建筑物建造成本主要包括( )。A勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B建筑材料和建筑設(shè)備費(fèi)C房屋建筑安裝工程費(fèi) D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貿(mào)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E開發(fā)過程中的稅費(fèi)6估算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握( )。A開發(fā)利潤(rùn)是開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn) B開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的C開發(fā)利潤(rùn)是開發(fā)收入扣除開發(fā)成本后的余額D開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)E開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算6開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似

12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算,相應(yīng)的利潤(rùn)率包括有( )。A直接成本利潤(rùn)率 B全部成本利潤(rùn)率C投資利潤(rùn)串 D市場(chǎng)利潤(rùn)率 E成本利潤(rùn)率7確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí),應(yīng)特別注意( )A重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 B重新構(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)在的價(jià)格C重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的D重新構(gòu)建價(jià)格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤(rùn)的總和E建筑物的重新掏建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格,未扣除折舊8建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法具體有( )。A.單位比較法 B分部分項(xiàng)法 C直接資本化法 D工料測(cè)量法E指數(shù)調(diào)整法9.根據(jù)造成建筑物折舊的原因,可將建筑物折舊分為( )A.物質(zhì)折舊 B房產(chǎn)折舊c功能折舊 D設(shè)備折舊 E.經(jīng)濟(jì)折舊10物質(zhì)折舊

13、可進(jìn)一步從( )幾個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。A自然經(jīng)過的老化 B正常使用的磨損 C意外破壞的損毀 D自然環(huán)境惡化 E延遲維修的損壞殘存11利用年限(ninxin)法求取建筑物折舊時(shí),建筑物的壽命應(yīng)為( )經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為( )剩余壽命應(yīng)為( )A自然壽命(shumng)B經(jīng)濟(jì)壽命c(diǎn)實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D有效經(jīng)過年數(shù)E剩余經(jīng)濟(jì)壽命12 求取(qi q)建筑物折舊的方法,主要有( )A年限法 B 成新折扣法 c市場(chǎng)提取法 D綜合分析法 E分解法(三)計(jì)算題1、有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房,已經(jīng)實(shí)際使用了5年,其建筑總面積為1000m2 ,重置價(jià)格為1200元/m2,殘值率為5%,請(qǐng)用定額法求其年折舊額、折舊

14、總額及建筑物的現(xiàn)值。2、今有一建筑物,其建筑總面積為1200 m2,耐用年限為40年。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),已使用12年。已知該類建筑物的重置價(jià)格為600元/ m2 。經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年,殘值率為5%。請(qǐng)用直線折舊法計(jì)算其年折舊額、折舊總額,并估計(jì)其現(xiàn)值。3、有一宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在出讓土地使用權(quán)的土地上建造的普通商品住宅,當(dāng)初土地使用權(quán)出讓年限為70年,房屋建造期為3年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年。試問計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年?4、有一宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是字土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建造期為2年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年。試問計(jì)算

15、建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年?5、有一宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是一座由舊廠房改造而成的超市,在該廠房建成5年以后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓的手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。試問計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年?6、一座舊寫字樓,建成以后8年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),出讓年限為50年,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為45年,計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年?7某商品住宅樓建于10年前,由購(gòu)買政府出讓的土地而建,土地使用權(quán)年限為70年,土地面積1500 m2,土地出讓價(jià)格(熟地)為每平方米1000元,現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要1600元。住宅樓的總建筑面積為3300 m2,當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)每平方

16、米900元,現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元。建筑壽命為50年。其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元;裝修的重置價(jià)格為40萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元,平均壽命為15年,已使用10年。殘值率為零。試評(píng)估該住宅樓現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。B.實(shí)際操作實(shí)訓(xùn)內(nèi)容備注1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等資料。2、針對(duì)估價(jià)對(duì)象的基本情況,收集相關(guān)的造價(jià)信息。3、求取教學(xué)樓的成新率。4、測(cè)算評(píng)估價(jià)格。相關(guān)成本信息一定要具有時(shí)效性附件(fjin)一 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表基準(zhǔn)日期: 年 月 日 價(jià)格(jig)單位鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)普通住宅高檔公寓別墅大型商場(chǎng)中小商店辦公樓賓館標(biāo)準(zhǔn)廠房倉(cāng)庫(kù)影劇院加油站其他附件(fjin)二 分布分項(xiàng)法項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本(元)基礎(chǔ)工程墻體工程樓地面工程屋面工程給排水工程供暖工程電氣工程合計(jì)稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)重新構(gòu)建價(jià)格附件三 工料測(cè)量法項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本(元)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備水泥沙石磚塊木材瓦面鐵釘人工稅費(fèi)其他重新構(gòu)建價(jià)格六、實(shí)訓(xùn)考

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