安達(dá)項(xiàng)目前期產(chǎn)品建議提報(bào)ppt課件

1、安達(dá)工程前期產(chǎn)品建議提報(bào)無(wú)論是紅海突圍，還是藍(lán)海戰(zhàn)術(shù)，思路決議出路我們要處理的問題：1、安達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于哪個(gè)階段？2、如何紅海突圍？目的：從市場(chǎng)現(xiàn)狀導(dǎo)出本案的藍(lán)海戰(zhàn)術(shù)。3、如何建立本工程的城市大盤社區(qū)價(jià)值？目的：為本工程的勝利、快速銷售，建立鞏固防守、進(jìn)攻壁壘。目 錄PART1 市場(chǎng)分析PART2 產(chǎn)品建議PART1 市場(chǎng)分析1、城市開展規(guī)劃安達(dá)城市規(guī)劃確定城市建立用地開展方向以牛街向東方向?yàn)橹?，適當(dāng)開展東南方向用地，遠(yuǎn)景向北、西方向騰躍式開展，構(gòu)成組團(tuán)式規(guī)劃。另：安達(dá)居住區(qū)以成片開發(fā)，配套建立為原那么，近期以消滅牛街兩側(cè)平房區(qū)為主，遠(yuǎn)期經(jīng)過(guò)新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)舊城改造，新舊區(qū)兼顧開展。2、工程區(qū)位

2、分析本案位于安達(dá)市主街牛街西北側(cè)，在市中心商業(yè)區(qū)3公里半徑圈內(nèi)，同時(shí)又屬安達(dá)學(xué)區(qū)地段。是商業(yè)中心、文化中心及生活的中心；地塊原屬原石油學(xué)院校區(qū)，區(qū)域內(nèi)先天綠化環(huán)境良好。對(duì)本工程未來(lái)前景而言，無(wú)論是周邊成熟配套還是未來(lái)開展?jié)撡|(zhì)，以及政府未來(lái)定位的開展前景都是具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的。牛街安達(dá)高中二中醫(yī)院本案?jìng)鹘y(tǒng)商業(yè)中心商業(yè)中心學(xué)區(qū)；文化、行政、生活中心 哈大齊工業(yè)走廊3公里3、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)平臺(tái)分析1開發(fā)面積：截止2021年2月底安達(dá)市在售工程9個(gè)，開發(fā)面積達(dá)1338824.03。項(xiàng)目名稱占地面積（）建筑面積（）和平雅苑2500646868隆美二期3560053400隆美三期2982860063圣安居331

3、8576446金河家園2600060000天佑國(guó)際31381.7567447.03錦江世紀(jì)城200000380000融府上城5200094600中和雅苑300000400000合計(jì)733000.751328824.03注：隆美二、三期分兩個(gè)體系進(jìn)展銷售。2在售工程分布：在售工程80%為沿安達(dá)市中心大街牛街兩側(cè)依路而建，順應(yīng)政府政策及開展方向；消除中心大街兩側(cè)一切平房區(qū)。另外根據(jù)走訪，在安達(dá)市火車站附近，九道街以北方向已有工程正在挖地基，但無(wú)詳細(xì)工程公告，并且市政府在2021年將會(huì)繼續(xù)招商，改造安達(dá)平房區(qū)，屆時(shí)將有相當(dāng)大的開發(fā)量涌出，根據(jù)國(guó)土資源局信息，2021年開發(fā)量不會(huì)少于100萬(wàn)平方米。3

4、在售工程去化量：截止2021年2月底，安達(dá)市一切在售工程總?cè)セ娣e達(dá)51萬(wàn)平方米，占總開發(fā)面積的38%，去化率較低的主要緣由為不少工程開盤時(shí)間較短，有的還處于積累客戶時(shí)期。08年開盤工程根本已售罄，并且當(dāng)時(shí)在售工程較少，而09年忽然冒出近10個(gè)樓盤，并且銷售周期都較短，因此平均下來(lái)，去化率較低，但去化總量是可觀的。項(xiàng)目名稱建筑面積去化率和平雅苑4686850%隆美二期5340098%隆美三期6006380%圣安居7644695%金河家園60000未開盤天佑國(guó)際67447.0350%錦江世紀(jì)城38000029%（一期尾盤，二期30%）融府上城9460070%中和雅苑38000014.6%（后續(xù)未

5、開）牛都名苑10000050%去化面積合計(jì)約51萬(wàn)4價(jià)錢走勢(shì)：安達(dá)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展起步較晚，房屋買賣價(jià)錢較低。107年全市房屋買賣價(jià)錢約在1500元/左右，新建商品房逐漸增多；208年，無(wú)論從產(chǎn)品質(zhì)量還是產(chǎn)品價(jià)錢均獲得了一定的突破，全市住宅成交均 價(jià)約在1700元/左右；3進(jìn)入09年隨著全國(guó)房地產(chǎn)情勢(shì)的轉(zhuǎn)變，大慶、哈爾濱、綏化眾多開發(fā)商不斷 涌入安達(dá)進(jìn)展開發(fā)，特別是市政府招商引資這一塊，在各項(xiàng)稅收上給予很多 的優(yōu)惠政策。截止到目前全市住宅成交均價(jià)約在2150元/左右。5戶型面積變化：由于安達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)上客群主要還是以處理型客戶為主，對(duì)戶型面積需求并無(wú)太高要求，因此近幾年客戶需

6、求并無(wú)明顯變化，主要還是以7585兩居為主。6產(chǎn)品方式變化：目前安達(dá)市場(chǎng)上產(chǎn)品主要以多層為主，無(wú)論外立面以及戶型格局都比較有質(zhì)量感，而高層產(chǎn)品那么比較稀少。經(jīng)過(guò)對(duì)本地居民的訪談及了解，由于高層跟老百姓曾經(jīng)習(xí)慣的多層相比，高層具有公攤面積大、單價(jià)高、后期物業(yè)費(fèi)用高等缺陷；因此多數(shù)人對(duì)高層產(chǎn)品并沒有太大興趣，還是比較熱衷于多層，只需極少數(shù)年輕人對(duì)高層產(chǎn)品比較熱衷，其次為家庭收入可觀的用戶為追求更好的居住環(huán)境而對(duì)高層有著一定的需求。4、工程客源平臺(tái)分析安達(dá)居民分留守居民、往返大慶等地的通勤居民和長(zhǎng)期外居居民三種；安達(dá)居民普遍情況：1安達(dá)居民的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用單位不報(bào)銷。長(zhǎng)期生活比較，個(gè)人對(duì)采暖、物業(yè)

7、費(fèi)用的承當(dāng)壓力，導(dǎo)致安達(dá)人根本喜歡7590之間的兩居房源； 2安達(dá)居民的根本收入510萬(wàn)元之間，10萬(wàn)元的家庭成員收入屬于中檔以上較客觀的收入；這類人群多為做生意、醫(yī)院、學(xué)校雙教師家庭；3安達(dá)居民能接受購(gòu)房總價(jià)在1520萬(wàn)/套之間；4留居安達(dá)的居民對(duì)二中非常認(rèn)可，對(duì)間隔、交通好壞非常敏感；與二中一路之隔的工程可比間隔二中一公里范圍內(nèi)的工程，差價(jià)可到200元/；本案重點(diǎn)客群分析：本案周邊高中、二中學(xué)區(qū)、醫(yī)院職工以及市政機(jī)關(guān)職工給本案帶來(lái)先天的高端客群，如何有針對(duì)性的把握這些安達(dá)高收入群體、如何針對(duì)安達(dá)做生意客群的專項(xiàng)產(chǎn)品推介，如何準(zhǔn)確的客群鎖定，上策公司有著充足的閱歷。本案超大的體量以及區(qū)域市場(chǎng)

8、有限的客源，如何圈定最為廣泛的客戶群體，如何對(duì)不同檔次的客戶進(jìn)展明晰界定，如何針對(duì)不同客源指點(diǎn)不同產(chǎn)品設(shè)計(jì)，是前期運(yùn)作的重點(diǎn)?？傮w而言：安達(dá)市商品房開發(fā)以低檔住宅開發(fā)為主，占開發(fā)總面積的85以上，即使一小部分房地產(chǎn)開發(fā)商方案開發(fā)高檔、高素質(zhì)住宅，也只是處于想象和規(guī)劃之中。目前，安達(dá)市住宅和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下顯著特點(diǎn)：建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃陳舊落后已售和在售的樓盤中，根本完全承襲了傳統(tǒng)的“火柴盒式或“陳列式，外立面較新潮產(chǎn)品比較略顯呆板，無(wú)活力和現(xiàn)代感。雖然在戶型設(shè)計(jì)上追求時(shí)髦，但90以上為傳統(tǒng)兩房一廳居住型房型為主，戶型單一，開間規(guī)劃不盡合理。5、區(qū)域市場(chǎng)整體結(jié)論不注重環(huán)境營(yíng)造當(dāng)具有代表性的大

9、中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境的營(yíng)造上走過(guò)綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過(guò)程而向更高層次開展時(shí)，安達(dá)市的住宅開發(fā)多為處理型居住為主，沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃和建立，甚至連根本的綠化都做不到。理念無(wú)創(chuàng)新、概念無(wú)炒作在開發(fā)理念上，安達(dá)市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)憑仗樓盤建成后的自然銷售，80的樓盤并沒有類似于“生態(tài)、“人性化、“智能化、“綠色、“歐陸風(fēng)情等令人耳目一新的概念，更沒有精巧的效果圖和銷售道具。在概念訴求上，即使有也說(shuō)得比較模糊、粗糙。不注重推行和營(yíng)銷在調(diào)查的安達(dá)市的比較知名和有影響力的5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程中，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研討分析，在營(yíng)銷推行層面上發(fā)現(xiàn)有以下共同特點(diǎn)：80以上的樓盤無(wú)現(xiàn)場(chǎng)包裝，現(xiàn)場(chǎng)雜亂無(wú)章；幾乎

10、都是先做完土建施工，才進(jìn)展綠化設(shè)計(jì)；不留意售樓處外部包裝，80售樓處都是一層門面，放一些沙盤模型，墻上粘貼 幾張戶型圖；不留意銷售隊(duì)伍：在重點(diǎn)調(diào)查的5個(gè)工程中，還沒有出現(xiàn)一致著裝的銷售人員，更談不上言談舉止等俱佳的職業(yè)程度。樓盤的銷售人員大都12名，無(wú)銷售技巧，不注重外表和籠統(tǒng)。PART2 產(chǎn)品建議市場(chǎng)是共性的，在狹小的同質(zhì)區(qū)域內(nèi)如何紅海突圍？如何打一場(chǎng)能攻能防的勝利戰(zhàn)役？產(chǎn)品是一切包裝手段的根本1、重點(diǎn)個(gè)案銷售情況：錦江世紀(jì)城安達(dá)最具質(zhì)量樓盤總建面38萬(wàn)，分四期一期尾盤，08年初開始銷售開11棟，包括2棟高層，已入住，入住人口較少面積區(qū)間80164 價(jià)格一期剩余房源均價(jià)2000元/客群構(gòu)成安

11、達(dá)本地孩子上完高中的4050歲的人、周邊鄉(xiāng)村想安家安達(dá)的收入在10萬(wàn)元左右的雙教師家庭、部分大慶人；這部分人多數(shù)有車。多層總建面4.6萬(wàn)價(jià)格均價(jià)2000元/房型配比主力戶型110兩居占60%（兩室兩廳兩衛(wèi)）其余130、102、822棟高層總建筑面積2.52萬(wàn)，84戶房型配比2棟高層集中146164三居戶型，各50%銷售情況基本售完，剩余把山、頂層價(jià)格均價(jià)2300元/，每層差價(jià)4050元二期2010年計(jì)劃開3.8萬(wàn)，現(xiàn)只開了3棟多層房型區(qū)間6389（主力），少量70銷售情況內(nèi)認(rèn)30%，交定金3萬(wàn)。內(nèi)認(rèn)不樂觀的原因：本地人對(duì)此項(xiàng)目的距離市中心遠(yuǎn)、交通不便的抗性較大客群構(gòu)成安達(dá)拆遷戶中分離的人，對(duì)價(jià)

12、格看重的收入一般的家庭中和雅苑安達(dá)體量最大的樓盤總建面38萬(wàn)，共分5期一期一期08年8月開始銷售，現(xiàn)已入住，尾盤階段總建面積4萬(wàn)左右剩余房型60、80幾戶頂層、把山戶型主力客群鄉(xiāng)村退休教師、項(xiàng)目附近某高中老師團(tuán)購(gòu)團(tuán)購(gòu)價(jià)格1680元/戶型區(qū)間6490二期正在預(yù)售，共計(jì)8棟樓；其中6棟多層，總建筑面積2.2萬(wàn)2棟高層暫未規(guī)劃，戶型未定銷售情況去化70%。有一棟樓全部規(guī)劃為64的明廳兩居，多受拆遷戶喜歡房型配比6488（主力戶型）64比例占15%86、88占45%77.6（暗廳）占15%100124三居占25%熱銷戶型64、88，抗性戶型77，暗廳的原因剩余房源77和大面積的115、124戶型價(jià)格均

13、價(jià)2100元/，最高價(jià)格34層2180元/；最低價(jià)格6層1980元/客群構(gòu)成回遷戶、本地婚房、換房、少量外地人給父母買房，本地人居多闡明：該工程位于安達(dá)市老石油學(xué)院斜對(duì)過(guò)，直接的說(shuō)就是與本案面對(duì)面，并且開發(fā)面積也與本案相差無(wú)幾，近40萬(wàn)。天佑國(guó)際本工程最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總建筑面積6.7萬(wàn)基本數(shù)據(jù)共一期，11棟樓，其中2棟高層推盤節(jié)奏09年開始銷售，先多層后高層價(jià)格高層均價(jià)2580元/，最低售價(jià)3層2260元/；最高售價(jià)17層2800元/多層均價(jià)2300元/，最低售價(jià)6層2180元/，最高售價(jià)34層2380元/7層閣樓無(wú)產(chǎn)權(quán)，面積同6層，只是舉架較低，高的3.5米，低的1.1米 均價(jià)：1100元/高層

14、總建面積28976房型配比8892兩居， 比例占65%（熱銷房型）95121三居占35%多層總建面積38471房型配比8190兩居 比例占55%95127三居占45%熱銷房型88兩居銷售情況去化50%；剩余戶型較全， 多為6層、7層的大戶型116、124和80左右的把山戶型；多層34層基本售出，其余高層每層都有剩余；客群構(gòu)成安達(dá)本地?fù)Q房、婚房人群闡明：該工程同樣于本案對(duì)面，主打建筑質(zhì)量，臨街高層，煞是惹眼。雖然也同樣宣傳學(xué)院氣味，但同中和雅苑一樣，不屬于本市二中學(xué)區(qū)。融府上城目前安達(dá)在售工程中最貴的樓盤 總建面9.46萬(wàn)基本數(shù)據(jù)共計(jì)16棟樓，共分一、二期， 2010年10月底交房；三分之二的房

15、源為回遷房面積區(qū)間57.31118房型配比7989（主力房型）比例占60%左右5765占25%110118占10%左右40.42占2%左右推盤節(jié)奏一、二期同時(shí)銷售，均屬學(xué)區(qū)房，二期比一期貴100元/原因：二期距離二中更近；剩余房源把山的60、較大面積的110和頂層6層的戶型原因：把山和頂層抗性較大價(jià)格全盤均價(jià)：2330元/一期均價(jià)：2250元/二期均價(jià)：2400元/商服 70，租金1.5萬(wàn)元左右/年銷售情況去化率：70%客群構(gòu)成三分之二為回遷戶、本地人為主、少量投資客也為本地人闡明：該工程緊鄰天佑國(guó)際、中和雅苑，部分房源為回遷房，由于其屬于二中學(xué)區(qū)，因此區(qū)域內(nèi)競(jìng)品中價(jià)錢最高。牛都名苑競(jìng)品中的黃

16、金樓盤總建面10萬(wàn)基本數(shù)據(jù)一期共7棟樓，多層4棟（其中2棟為團(tuán)購(gòu)房），3棟高層；二期暫未規(guī)劃一期總建面：7萬(wàn)左右熱銷房型60、82.37、86（除把山外基本全部售完）多層銷售情況尾盤階段面積區(qū)間33110主力戶型80左右的兩居（剩余幾戶把山、頂層的）價(jià)格均價(jià)：2200元/（09年價(jià)格）最貴樓層價(jià)格：2380元/（34層）17層高層面積區(qū)間33110主力戶型30、60、70、80、110（以上戶型平均分配）剩余房型30、40、70、110價(jià)格2380元/起價(jià)，每層加50元，加至16層2830元/為最高價(jià)銷售情況去化70%（剩余位置為邊角位置，30居多）客群構(gòu)成安達(dá)本地需求學(xué)區(qū)房的群體、投資客闡明

17、：該工程位于二中西門正對(duì)面，屬于最“純粹的學(xué)區(qū)黃金地段，吸引了很多二中的“敬慕者。小結(jié)：從以上調(diào)研情況來(lái)看：目前由于安達(dá)市拆遷工程較多，短時(shí)期內(nèi)存在較大的剛性需求，因此市場(chǎng)上各案均以中小戶型為各個(gè)工程的主要供應(yīng)產(chǎn)品；市場(chǎng)中各案根本都有少量的中高檔產(chǎn)品推出，由于市場(chǎng)中客戶有此需求，但是被各案所稀釋，不可以集中于一體，故市場(chǎng)中需求一個(gè)可以吸納此類客群的工程出現(xiàn)。本案臨近安達(dá)市政府、學(xué)區(qū)、醫(yī)院，地塊優(yōu)勢(shì)明顯，可吸納此類人群。在一切的城市中都有高端客群的存在，安達(dá)市場(chǎng)同樣如此，但是在本地市場(chǎng)中此類產(chǎn)品卻是空白點(diǎn)。插播再?gòu)谋旧碚腋鶕?jù)方能確立準(zhǔn)確目的SWOT工程優(yōu)勢(shì)S：占地20萬(wàn)，可打造多種建筑業(yè)態(tài)，構(gòu)成

18、特征小區(qū)。工程緊鄰市政府，順應(yīng)城市開展發(fā)向，并且是政府招商引資工程。占據(jù)老石油學(xué)院，蒼天古樹天然環(huán)境優(yōu)良，文化氣氛濃重，水質(zhì)條件優(yōu)越。地塊后側(cè)那么為安達(dá)獨(dú)一大型公園，方便業(yè)主晨練、同樣是最正確休閑場(chǎng)所。緊鄰城市中心大街，交通便利。安達(dá)市人民醫(yī)院步行五分鐘即可到達(dá)。工程優(yōu)勢(shì)W：區(qū)域周邊商業(yè)、文娛配套匱乏。遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心。工程內(nèi)部已有4棟建筑物，影響整體規(guī)劃。工程時(shí)機(jī)O：眾多開發(fā)商合力打造該區(qū)域，前景可觀。區(qū)域內(nèi)短少綜合型、多功能、現(xiàn)代化的大型商業(yè)體。眾多開發(fā)商曾經(jīng)墮入同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中，未找到市場(chǎng)空白點(diǎn)。由于是政府招商引資工程，在資金和政策上可有很多優(yōu)惠政策。工程要挾T:區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)工程較多。特

19、別中和雅苑在本地塊附近大規(guī)模投資開發(fā)，將成為本區(qū)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且市場(chǎng)中在售工程戶型為7585兩居。市民收入程度偏低，并且2021年市場(chǎng)開發(fā)量將會(huì)空前的龐大，能夠會(huì)影響去化速度。高層產(chǎn)品去化抗性大，市場(chǎng)關(guān)注度不高。本地貸款要求比較苛刻，很多不是政府任務(wù)人員貸款比較費(fèi)事。小結(jié)：安達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)閱歷了剛性需求時(shí)代，目前即將步入滿足愿望階段！1市場(chǎng)產(chǎn)品趨勢(shì)2剛性需求階段安達(dá)市房地產(chǎn)起步較晚，2007年左右開始第一次大規(guī)模開發(fā)商品房，當(dāng)時(shí)百姓置業(yè)對(duì)房子強(qiáng)調(diào)的是“有的概念。表現(xiàn)為：產(chǎn)品檔次趨同；價(jià)錢趨同；3滿足愿望階段本案的開發(fā)將標(biāo)志安達(dá)樓市開場(chǎng)進(jìn)入質(zhì)量大盤階段表現(xiàn)為：價(jià)錢開場(chǎng)大幅拉開，好的地段高質(zhì)量

20、產(chǎn)品可到達(dá)較高價(jià)錢；不同特征、不同風(fēng)格的產(chǎn)品開場(chǎng)有出現(xiàn)的苗頭；低質(zhì)量、偏遠(yuǎn)板塊仍難提升價(jià)錢；客戶開場(chǎng)看重產(chǎn)品的附加值，有鮮明獨(dú)特賣點(diǎn)的產(chǎn)品開場(chǎng)遭到市場(chǎng)追捧。安達(dá)即將步入滿足愿望階段。高質(zhì)量、有獨(dú)特賣點(diǎn)的產(chǎn)品可獲得更高的利潤(rùn)。我們的產(chǎn)品應(yīng)該超越目前市場(chǎng)質(zhì)量，塑造獨(dú)一無(wú)二的賣點(diǎn)。小結(jié)：本案建議一期推盤量5萬(wàn)左右，產(chǎn)品由洋房組團(tuán)和觀景多層組團(tuán)組成。定位于安達(dá)第一高端大盤社區(qū)。改善型居住+大社區(qū)規(guī)劃+景觀+大型商業(yè)+高端配套+更多產(chǎn)品附加值2、本案產(chǎn)品規(guī)劃建議3、開發(fā)節(jié)拍建議一期二期三期1、整體規(guī)劃銜接、通透性強(qiáng)，凸顯各單元情景主題；2、符合本案的交通系統(tǒng)，規(guī)整性；3、易于掌控銷節(jié)拍，隨時(shí)可作針對(duì)性的調(diào)整。滾動(dòng)開發(fā)，環(huán)境先行，配套緊隨綜合市場(chǎng)、地塊規(guī)劃條件思索到資金合理有效運(yùn)用和躲避市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)，采用滾動(dòng)開發(fā)；以高質(zhì)高價(jià)產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)的需求，增大甲方利潤(rùn)，凸顯地塊價(jià)值；先作出小區(qū)環(huán)境景觀或部分售樓處、樣板區(qū)景觀有利于減弱前期工程籠統(tǒng)不 佳的優(yōu)勢(shì)，并使客戶產(chǎn)生購(gòu)買激動(dòng)； 配套在一期客戶入住時(shí)具備運(yùn)用條件，有利于客戶盡早入住，構(gòu)成人氣旺盛的氛 圍，并使到現(xiàn)場(chǎng)的客戶感遭到成熟社區(qū)的印象，加強(qiáng)客戶購(gòu)買自信心。 4+1洋房組團(tuán)觀景多層組團(tuán)觀景多層組團(tuán)4、一期產(chǎn)品規(guī)劃闡明：4棟4+1洋房組團(tuán)： 市場(chǎng)差別化產(chǎn)品； 奠定工程的高端籠統(tǒng)； 提升價(jià)錢；面積：120160目的：