朝青項目 3ppt課件

1、重點個案商務套房方式為主60平米左右一居為主大堂面積不大，裝修奢華配套設備少而精深圳三九丹楓白露本區(qū)域酒店數(shù)量多、供應充足出租率較高、運營情況好檔次較高、高檔酒店盈利才干強營業(yè)收入主要來自于客房和餐飲競爭點：長包房的酒店客戶與酒店競爭本區(qū)域高檔公寓特點可供運用的新工程不多 新工程租金程度高供應量將有所添加 客戶對于配套設備要求低 對有居家感的溫馨房間要求高對價錢的要素不太敏感競爭點：有日常效力要求的客戶與高檔公寓競爭規(guī)劃限制 南側為農展館南路，臨街的一面較喧嘩，有一定噪音的影響 。 東側為高爾夫球場，有一定的景觀優(yōu)勢。 根據(jù)東側地塊的設計限制，適宜的規(guī)模在2萬平方米左右。產品配套如咖啡廳、酒吧

2、、西餐廳、茶餐廳、洗衣店、小超市、商務中心、精品店、美容美法店等。采取對內效力、對外運營的方式。戶型產品根據(jù)客戶承租才干、客戶偏好和其他酒店式效力公寓的戶型情況，戶型面積定為： 1居80m2 、2居120m2 、3居160m2產品樓體：中央空調、網(wǎng)絡接口、保安系統(tǒng)、防火設備、浴室通風系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等房間：高檔次的家具、潔具，高質量的生活用品等產品設備旺座中心 開盤均價17000元/平方米目前均價22000元/平方米湖南大廈通程國際 市場報價22000元/平方米實踐均價16800元/平方米泰悅豪庭 開盤均價11000元/平方米目前均價13000元/平方米價錢售價2004

3、年二季度不同檔次的酒店式效力公寓租金及空置率程度如表所示 高檔次酒店式效力公寓供應量有限，同時高質量酒店式效力公寓又較受客戶歡迎，因此高檔工程的空置率最低，租金最高。價錢租金 空置率高檔$26.6/平方米.月12.50%中檔$18.2/平方米.月20.90%低檔$12.3/平方米.月23.30%總體$20.1/平方米.月18.10%租金對于本工程的酒店式公寓一方本錢測算基于下述前提：全部都是酒店式公寓思索地下的建安本錢，但未計入銷售建安本錢一方造價按2000元/平方米估算，含公共部分裝修裝修規(guī)范一方造價按1500元/平方米估算酒店式公寓一方本錢近10900元/平方米，售價不得低于此價錢價錢影響

4、要素本錢市場高檔公寓售價本區(qū)域高檔公寓實踐一方售價約為1200014000元。效力式公寓一方售價程度在13000元將很有競爭力。價錢影響要素效力式公寓案例工程與本工程的比較 應將工程本身要素控制好，以彌補外部要素的缺乏，以到達較好的價錢、租金程度。價錢影響要素開展商銷售利潤 = 銷售收入 總本錢 銷售利潤隨著酒店式公寓規(guī)模的減少而降低。經(jīng)濟測算開展商運營收入= 運營所得的凈收入 - 承諾小業(yè)主的報答額獲利運營所得的凈收入高于承諾報答額時 損失運營所得的凈收入低于承諾報答額時 經(jīng)濟測算投資者舉例測算戶型：80平方米售價：13000元/平方米期房在1年后入住按揭貸款：8成20年一方月租金：165.

5、2 按20美圓/月平方米空置率： 20% 中檔效力式公寓市場情況年凈收益：15086 年收益率：4.78% 投資回收期約為20年 經(jīng)濟測算租金、出租率敏感性分析 出租率敏感性假設租金堅持$20/月.平方米，當出租率為70%、80%、90%時的年收益率為：租金敏感性假設出租率堅持在80%時，當租金為$18/月.平方米、$20/月.平方米、$22/月.平方米時的年收益率為： 經(jīng)濟測算運營者管理費：包括根底管理費和獎勵管理費根底管理費：普通按照總房租的2-3%收取獎勵管理費：當營運利潤率GOP到達60%時，將收取總房租的8%左右，超越部分有更高獎勵最高可達40%。GOP=出租收入減去人工、水電、折舊

6、等本錢后的利潤/總房租酒店式效力公寓主要運營的內容就是客房，配套較少，同時，假設不思索折舊問題，運營本錢將在22%-28%之間經(jīng)濟測算酒店式效力公寓與住宅產權寫字樓的關系籠統(tǒng)、檔次容易到達一致客戶相互支持功能相互促進、配套共享產品設計經(jīng)過框架構造使二者到達一致交通組織人流、車流、物流分別 銷售捆綁銷售的推行方式，促進銷售 結論雖然酒店式效力公寓這種產品在日后的運營管理上有一定的風險，但假設妥善運營相應也會帶來較高的利潤。兩種物業(yè)類型相結合，在很多方面都能相互促進，相互支撐，獲得更好的市場表現(xiàn)。 酒店式效力公寓與住宅產權寫字樓的關系有一定市場開展空間 配套設備能彌補一定的區(qū)域配套缺乏適宜在地塊東

7、側建立 效力式公寓規(guī)模不宜過大 配套設備將少于酒店的配套 銷售價錢略低于周邊高檔公寓，租金到達或高于中檔效力式公寓的價錢 結論商業(yè)周邊商業(yè)概略本工程位于幾個大商圈的輻射區(qū)，周邊小區(qū)域內沒有大型的商業(yè)設備，以配套商業(yè)為主商業(yè)朝外商圈本工程與朝外商圈間隔較近，商業(yè)受其影響最大以朝外大街為中心的朝外商圈，商業(yè)種類齊全、氣氛濃重朝外大街規(guī)劃建筑面積100余萬平米，已建64萬平米，其中商業(yè)占1/3目前朝外大街酒店餐飲面積約11萬平米，文化文娛面積約5萬平米，百貨約12萬平米百貨文娛餐飲休閑零售專業(yè)市場超市朝外商圈商業(yè)百腦匯旺市百利數(shù)碼廣場雅寶路市場錢柜麥樂迪華普俱樂部工體100三里屯酒吧一條街保利劇院紫

8、光影院東創(chuàng)影劇院翻斗樂富國海底世界豐聯(lián)廣場藍島大廈太平洋百貨陶然居潮好味水上人家麥當勞肯德基華普超市旺市百利本工程商業(yè)面積地上約3300平方米，規(guī)模不大，以本工程偏商類物業(yè)的配套型商業(yè)為主商住公寓配套型商業(yè)內容有餐飲、銀行、郵局、機票代理、打字復印等效力式公寓配套型商業(yè)內容有餐飲、銀行、超市、美容美發(fā)、洗衣店、音像書店、酒吧等本工程周邊有多家政府機構和文化單位，因此可以作打“文化概念的主題商業(yè)商業(yè)第六部分 定位結論方案一：住宅產權寫字樓方案二：住宅產權寫字樓和酒店式效力公寓組合產品 定位結論住宅產權寫字樓 商住公寓的晉級產品擁有住宅產權和寫字樓配置住宅產權寫字樓的開發(fā)相對比較穩(wěn)妥不涉及過多后期

9、運營問題經(jīng)過銷售可實現(xiàn)快速回款 組合產品 效力式公寓的一種介于酒店和高檔公寓之間的產品銷售面向投資客戶利潤會比較高后期運營問題開發(fā)前期需與酒店管理集團進展溝通。規(guī)模上不宜過大定位結論住宅產權寫字樓 市場定位功能定位本工程住宅產權寫字樓的產權雖然是住宅產權，但是其功能為辦公。因此最終的運用者就是用來作辦公，而非居住檔次定位本工程住宅產權寫字樓的均價建議在11500元/平方米客戶定位本工程住宅產權寫字樓的目的客戶以民營中小型公司為主。按行業(yè)性質劃分，那么主要以金融/貿易業(yè)、效力/咨詢業(yè)、設計、駐京辦事處為主，有少量投資客。 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議銷售周期 預留位置較好的一棟，保管其整

10、售的能夠性“準現(xiàn)房銷售銷售期控制在自開盤后1年左右 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議營銷戰(zhàn)略旗艦公司入住 租客變買家方案 利用手中高端客戶資源直銷 置業(yè)“11，自用一套，投資一套，兩套挨著，企業(yè)壯大后將投資的一套收回連成一套 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議推行主題“強強聯(lián)手，歡迎大公司入主本工程 “廣義投資概念 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議價錢戰(zhàn)略“高開高走 突出總價，弱化單價對旗艦公司在價錢上給予適當?shù)膬?yōu)惠定位結論組合產品 市場定位功能定位住宅產權寫字樓功能為辦公酒店式效力公寓的產權同樣是住宅，但是從運營方式上更偏于酒店物業(yè)。 檔次定位住宅產權寫字樓均價為11500元/平方

11、米毛坯酒店式效力公寓均價為13000元/平方米精裝修 定位結論組合產品 市場定位客戶定位住宅產權寫字樓的目的客戶以民營中小型公司為主按行業(yè)性質劃分，那么主要以金融/貿易業(yè)、效力/咨詢業(yè)、設計、有少量投資客。 酒店式效力公寓客戶分為兩種購買客戶最終運用客戶周邊商務區(qū)的企業(yè)高管人員外國政府任務人員駐京辦事處投資客戶或機構定位結論組合產品 市場定位商業(yè)部分定位商業(yè)部分可分為配套型商業(yè)和主題式商業(yè)配套型商業(yè)是住宅產權寫字樓和酒店式效力公寓的相關配套商業(yè)，主要分為餐飲中式餐飲、西式餐飲、快餐、咖啡廳、茶餐廳等、銀行、郵局、健身、超市等主題式商業(yè)主打文化主題，如書店、辦公用品、畫廊等?？梢岳弥苓叺霓r業(yè)部

12、、朝陽區(qū)法院、朝陽體育館、中國美院等帶來的影響帶動這類商業(yè)的開展。 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議銷售周期 同期開工先推出酒店式效力公寓，后推出住宅產權寫字樓銷售期控制在自開盤后1年左右寫字樓預留位置較好的一棟，保管其整售的能夠性并“準現(xiàn)房銷售酒店公寓先談大機構，然后才思索散售 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議營銷戰(zhàn)略鼓勵商住分別方案住宅產權寫字樓與酒店式效力公寓捆綁銷售給予優(yōu)惠 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議推行主題“強強聯(lián)手，歡迎大公司入主本工程 “全新SOHO理念今天要商住分別 定位結論住宅產權寫字樓 營銷初步建議價錢戰(zhàn)略酒店式效力公寓“低開高走，熱銷市場 住宅產權寫字樓“高開高走 第七部分 經(jīng)濟效益分析測算原那么結合實踐及閱歷原那么市場原那么客觀原那么謹慎原那么方案一 -住宅產權寫字樓方案二-住宅產權寫字樓酒店式效力公寓方案一經(jīng)濟技術目的方案二方案一銷售率敏感性分析敏感性分析方案二方案一方案二銷售表靜態(tài)測算結果方案一方案二動態(tài)測算結果方案一方案二第八部分 概念設計住宅產權寫字樓產品定位總體目的 會議用房：設置250人大會議室1個，可靈敏分隔為50150人會議室，20-50人小型會議室35個。展覽展現(xiàn)：可思索利用首層的共享大廳，300400平方米。餐飲設備：員工餐廳的面積為10001500平方米。小型中高檔餐廳約300400平方米，咖啡廳或