物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告-精選模板

1、物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告主任、副主任、秘書長、各位委員：20 xx年5月1日，新的xx省物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡稱省條例）正式 實(shí)施，這對(duì)于化解物管矛盾，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，建設(shè)和諧社區(qū)具有十分重 要的意義和作用。三年來，我市緊緊圍繞省條例的核心內(nèi)容，結(jié)合我市實(shí)際 認(rèn)真貫徹落實(shí)，物業(yè)管理工作取得了明顯的成效， 但一些長期困擾物業(yè)管理的難 點(diǎn)問題依然存在，尤其是綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)、物管矛盾的調(diào)處和司法介入等環(huán)節(jié)還 比較薄弱。為進(jìn)一步加強(qiáng)部門間的協(xié)作，切實(shí)把省條例的各項(xiàng)要求落到實(shí)處， 同時(shí)為開展我市物管條例的地方性立法工作做好前期準(zhǔn)備，6月78日，在常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)

2、xx、xx、xx、xx、xx的帶領(lǐng)下，我委邀請(qǐng)部分常委會(huì)組成人員和市人 大代表專題調(diào)研了我市xx省物業(yè)管理?xiàng)l例的貫徹落實(shí)情況。調(diào)研組先后在 新北、天寧、武進(jìn)、鐘樓四個(gè)轄市區(qū)現(xiàn)場調(diào)研了包括太湖明珠苑、麗景花園、清 涼新村、陽湖名城、花東三村、文亨花苑、萬福花苑在內(nèi)的 7個(gè)不同類型住宅小 區(qū)，聽取了市房管局物管工作匯報(bào)，以及市中級(jí)法院、市公安、建設(shè)、工商、質(zhì) 監(jiān)、環(huán)保、規(guī)劃、城管、物價(jià)局等部門相關(guān)職能落實(shí)情況的匯報(bào)。現(xiàn)就調(diào)研情況 匯報(bào)如下：一、我市貫徹實(shí)施省條例的總體情況省條例頒布實(shí)施以來，市政府及相關(guān)職能部門認(rèn)真宣貫條例內(nèi)容，對(duì) 照條例要求加以落實(shí)，針對(duì)管理實(shí)際不斷完善工作機(jī)制、改進(jìn)工作措施、創(chuàng)

3、新工 作方法，行業(yè)管理的規(guī)模和水平都邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，在市民安居樂業(yè)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定中發(fā)揮了積極的作用。 截至目前，我市共有物業(yè)369家，其中一級(jí) 資質(zhì)14家、二級(jí)資質(zhì)35家、從業(yè)人員6萬多名。一、二級(jí)占比有了大幅提高， 我市新城、中房、高正等物業(yè)公司被評(píng)為 20XX年中國物業(yè)管理綜合實(shí)力百強(qiáng)， 也涌現(xiàn)了一批類似天空物業(yè)的理念創(chuàng)新、創(chuàng)新的新型物業(yè)。目前，全市共有938個(gè)住宅小區(qū)采取物業(yè)管理模式，另有 98個(gè)小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治，436個(gè)小區(qū)采取 街道、社區(qū)托管，新建小區(qū)全部實(shí)行了物業(yè)管理，老小區(qū)在政府每年投入1500萬進(jìn)行綜合整治后也基本實(shí)行了物業(yè)管理。我市的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模、領(lǐng)域、社 會(huì)影響

4、等都得到了拓展和提高，行業(yè)管理水平在全省處于領(lǐng)先地位。（一）物業(yè)管理體制日益完善。一是加強(qiáng)制度建設(shè)。 省條例出臺(tái)后，我 市立即著手制訂相關(guān)配套文件，并于 20 xx年在全省率先修訂和出臺(tái)了常州市 物業(yè)管理辦法、常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、常州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，以及關(guān)于規(guī)范市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用管理的 通知等管理制度，為條例的貫徹提供制度保障。二是落實(shí)屬地責(zé)任?！爸匦南?移、屬地管理”是省條例的核心內(nèi)容之一，我市積極推進(jìn)，在各區(qū)街道成立 物管科，落實(shí)物管人員和工作經(jīng)費(fèi)，市房管局下放管理職權(quán)，將物業(yè)管理中的監(jiān) 督權(quán)、評(píng)判權(quán)、執(zhí)法權(quán)下放各區(qū)政府，實(shí)現(xiàn)物管工作中的權(quán)責(zé)對(duì)等。

5、在下放職權(quán) 的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)各區(qū)物管工作的考核點(diǎn)評(píng)， 更好地發(fā)揮了各區(qū)和街道、社區(qū)在物 管工作中的積極性和主導(dǎo)作用。三是健全管理模式。20 xx年在全省率先啟動(dòng)物管會(huì)組建工作，至今已有187個(gè)小區(qū)成立了物管會(huì)，有效彌補(bǔ)了業(yè)委會(huì)成立難和 監(jiān)管難等問題，使業(yè)主自治更加規(guī)范、有序。（二）綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)初見成效。綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)是遏制住宅小區(qū)內(nèi)行政 違法行為，化解物管矛盾的重要途徑。省條例出臺(tái)后，我市立即部署職能部 門開展工作，在各物管區(qū)域顯著位置公布各部門執(zhí)法事項(xiàng)、 執(zhí)法人姓名、方式和 監(jiān)督，依法開展小區(qū)內(nèi)各類違章違法行為的查處工作。 城管部門結(jié)合城市環(huán)境綜 合整治、城市長效綜合管理開展小區(qū)執(zhí)法，按照格

6、化要求構(gòu)建工作絡(luò)，主動(dòng)對(duì)接 社區(qū)和物業(yè)公司，建立信息溝通機(jī)制和違建矛盾調(diào)處機(jī)制， 嚴(yán)肅執(zhí)法和整治，突 出抓好新增違建和居民舉報(bào)違建的查處力度，近年來共調(diào)處各類違章矛盾上百 起，拆除各類違章建筑萬余平方米，并對(duì)問題突出的20多個(gè)小區(qū)內(nèi)部及周邊開展集中整治，著力解決亂堆放、亂設(shè)攤、占道經(jīng)營等違章問題。公安交警部門針 對(duì)物業(yè)區(qū)域交通管理問題，主動(dòng)指導(dǎo)物業(yè)單位優(yōu)化停車泊位，對(duì)接平臺(tái)在全省率 先實(shí)行社會(huì)化移車，并開通了 “微信自助移車”等便民措施， 大大縮短警情處置 時(shí)間。公安消防部門開設(shè)了 “ 96119”火災(zāi)隱患投訴舉報(bào)熱線，接受居民舉報(bào)， 及時(shí)查處消防隱患。環(huán)保部門依托369投訴熱線加大環(huán)境信訪化

7、解力度， 對(duì)小區(qū) 居民的環(huán)境信訪投訴第一時(shí)間核實(shí)化解。質(zhì)監(jiān)部門 20XX年整合建設(shè)了常州市電 梯大數(shù)據(jù)平臺(tái)，通過信息化手段監(jiān)督維保單位定期維保，又在20XX年開展“電梯大會(huì)戰(zhàn)”，重點(diǎn)排查“三無”（無物管、無維保、無維修資金）電梯，對(duì)隱患 電梯掛牌督辦，督促整改。（三）物管市場得到進(jìn)一步規(guī)范。省條例實(shí)施后，市政府及相關(guān)部門從 源頭抓起，大力落實(shí)各項(xiàng)措施，使我市的物管環(huán)境較三年前有了明顯的好轉(zhuǎn)，物管市場得到進(jìn)一步規(guī)范。市房管部門大力整頓行業(yè)秩序，開展物業(yè)資質(zhì)核查，先 后注銷了不符合資質(zhì)要求的95家，同時(shí)，建立物業(yè)信用檔案，將信用分作為資 質(zhì)升級(jí)、評(píng)優(yōu)創(chuàng)優(yōu)、市場招投標(biāo)等的重要指標(biāo)之一，通過信用管理提

8、高自律。公 安部門排查登記物業(yè)從業(yè)人員19296人，勸退、清退不合規(guī)保安人員118人，抓 獲上逃犯4名，組織保安員資格考試，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。市城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃部門嚴(yán) 把開發(fā)關(guān)，在住宅用地出讓前，將包括物業(yè)管理用房在內(nèi)的主要公建配套設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)、權(quán)屬性質(zhì)等列入規(guī)劃條件和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)、驗(yàn)收交付等環(huán)節(jié)嚴(yán)格管理，確保上述設(shè)施落實(shí)到位。市工商聯(lián)合房 管部門，出臺(tái)了常州市前期物業(yè)合同、常州市物業(yè)合同以及常州市前期 物業(yè)協(xié)議示范文本，規(guī)范合同行為。市物價(jià)部門加強(qiáng)收費(fèi)監(jiān)管，出臺(tái)常州市 區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，規(guī)范收費(fèi)和業(yè)主繳費(fèi)行為；推進(jìn)收費(fèi)公示，建立“物 業(yè)行業(yè)大數(shù)據(jù)”，按照上申報(bào)

9、登記、小區(qū)現(xiàn)場公布流程進(jìn)行公示，目前，市區(qū)已 有近520家小區(qū)完成公示；利用358熱線等載體，受理、解決群眾咨詢和投訴， 糾正不規(guī)范價(jià)格行為。市中級(jí)法院針對(duì)物業(yè)糾紛涉訴案件的特點(diǎn)，推進(jìn)調(diào)解組織、 巡回法庭和聯(lián)席會(huì)議制度建設(shè)，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和 小額訴訟程序等手段，對(duì)物業(yè)糾紛尤其是物業(yè)費(fèi)糾紛的化解起到了積極的推動(dòng)作 用。二、我市物業(yè)管理工作中存在的主要問題經(jīng)過幾年的努力，我市的物管工作取得了長足的進(jìn)步，但就調(diào)研情況看， 存在的問題依然不少，尤其是一些頑癥雖經(jīng)多方探索，仍沒有找到有效的解決途 徑，在現(xiàn)場調(diào)研過程中和調(diào)研后， 也陸續(xù)收到一些業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司對(duì)問 題情況的

10、反映。集中體現(xiàn)在：（一）物業(yè)費(fèi)欠繳與物業(yè)水平不高相互交織、矛盾突出。雖然我市的物業(yè) 費(fèi)收繳率已從三年前的不足20炮高到目前的接近60%但從市中級(jí)法院的統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)看，物業(yè)糾紛案件仍呈快速上升趨勢，20XX年受理數(shù)量較20 xx年上升了 93% 而其中物業(yè)費(fèi)糾紛就占到了 90%Z上。這表明物管對(duì)物業(yè)費(fèi)欠繳的壓力已到了不 堪重負(fù)的地步，不得不借助司法途徑尋求解決辦法。另一方面，受經(jīng)營成本、人 員素質(zhì)等影響，加之開發(fā)商遺留問題難以解決、小區(qū)停車矛盾突出等實(shí)際問題， 物管意識(shí)普遍還不夠強(qiáng)、能力水平普遍還不夠高，業(yè)主的滿意度較低。上述矛盾 相互交織，往往使業(yè)主和物管之間關(guān)系僵化，甚至變?yōu)閷?duì)立的雙方，成為制

11、約行 業(yè)良性發(fā)展的突出因素。（二）綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作依然存在盲點(diǎn)。綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作雖然取得 了一定的成效，但一些執(zhí)法中的難點(diǎn)問題還是沒能很好地解決，比如小區(qū)內(nèi)違章搭建、亂停車、餐飲油煙、噪音擾民等現(xiàn)象還普遍存在，許多問題由于其具有多 發(fā)性和普遍性，以及違法成本低、執(zhí)法成本高、執(zhí)法周期長等特點(diǎn)，目前還缺乏 有效的解決辦法。（三）法律法規(guī)還存在有待改進(jìn)和完善的地方。住宅維修資金使用難一直 是社會(huì)各界普遍反映的問題，兩會(huì)期間人大代表、政協(xié)委員均有建議、提案，調(diào) 研過程中業(yè)主和物管均多次提及，需要小區(qū)兩個(gè)“三分之二”業(yè)主同意的這條法 律規(guī)定，實(shí)際操作難度大，手續(xù)繁瑣，麗景花園業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司反映20

12、09年以來修繕的近500戶次，至今沒有得到結(jié)算。此外，省條例中關(guān)于物業(yè)費(fèi)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、老小區(qū)加裝電梯的審批同樣存在操作難度大的問題，另由于房屋開發(fā)項(xiàng)目整體出讓、分期開發(fā)的特點(diǎn)所導(dǎo)致的物管區(qū)域局部公建配套配建指標(biāo)不 足、權(quán)屬存在矛盾爭議等問題，都需要進(jìn)一步地研究和解決。三、對(duì)進(jìn)一步做好我市物業(yè)管理工作的建議物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，是社會(huì)和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是城市管理水平的綜 合體現(xiàn)，各級(jí)政府和部門必須高度重視，形成合力，以問題為導(dǎo)向，廣開思路， 積極探索，推動(dòng)我市物業(yè)管理水平再上臺(tái)階。（一）加快法制建設(shè)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規(guī)體系。隨著我市部分地方 立法權(quán)的取得，我市在貫徹實(shí)施省條例的同時(shí)，結(jié)合

13、我市實(shí)際進(jìn)一步深化和 細(xì)化省條例，完善我市物業(yè)管理的法規(guī)體系有了很好的契機(jī)。常州市住宅物 業(yè)管理?xiàng)l例和常州市電梯管理?xiàng)l例已被列為市人大20XX年立法調(diào)研項(xiàng)目， 這次常委會(huì)專題審議物管工作，也是為相關(guān)條例的出臺(tái)進(jìn)行調(diào)研和前期準(zhǔn)備。省 條例已經(jīng)實(shí)施三年多了，在實(shí)施過程中遇到的新情況、新問題都已逐漸呈現(xiàn)， 因此，市政府和相關(guān)部門要以問題為導(dǎo)向， 認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 從我 市的實(shí)際出發(fā)，抓緊研究起草相關(guān)條例。在起草過程中，要廣泛聽取各界意見， 使條例既科學(xué)合理，又有可操作性，特別是要在解決實(shí)際問題上有突破、有新招。 在市條例正式出臺(tái)前，建議對(duì)維修資金使用管理、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出售價(jià)格過高 或只

14、售不租等困擾多年的難題進(jìn)行改革試點(diǎn)，為立法作一些先行探索和嘗試，真 正起到地方立法的作用。（二）加強(qiáng)部門協(xié)作，進(jìn)一步化解物管矛盾糾紛。一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)社會(huì) 的縮影，物管矛盾種類繁多，執(zhí)法主體不一，甚至存在管理職能交叉現(xiàn)象，因此, 必須更好地發(fā)揮綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)的作用。 要建立各執(zhí)法部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制和快速反 應(yīng)機(jī)制，嘗試運(yùn)用信息化手段建立綜合執(zhí)法管理平臺(tái)， 共享執(zhí)法信息，聯(lián)合執(zhí)法 行動(dòng)。在行政執(zhí)法綜合改革到位前，對(duì)于目前界限不明、職責(zé)不清的執(zhí)法內(nèi)容， 市政府要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，明確責(zé)任主體，確保綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)落實(shí)到位。在執(zhí)法過程 中，要積極借助新聞媒體、絡(luò)等平臺(tái)，曝光違規(guī)違章行為，形成輿論壓力。在加 強(qiáng)執(zhí)法

15、的同時(shí)進(jìn)一步完善矛盾調(diào)解機(jī)制， 充分發(fā)揮其成本低、見效快、矛盾化解 更貼人心的優(yōu)勢。要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)行為的監(jiān)管，建議探討建立缺陷責(zé)任期內(nèi)施工質(zhì)量保證金由開發(fā)商和業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三方共同監(jiān)管的模 式，從源頭上減少因房屋質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修而引發(fā)的矛盾。要強(qiáng)化司法介入在物業(yè)費(fèi)欠繳糾紛中的作用，進(jìn)一步用好支付令、速裁和小額訴訟程序，尤其 對(duì)惡意欠費(fèi)行為要加大裁處力度，宣傳和解讀典型案例，擴(kuò)大社會(huì)影響面。建議 市中級(jí)法院就物管訴訟的案件專門發(fā)文明確有關(guān)事項(xiàng)（三）著力夯實(shí)基礎(chǔ)，進(jìn)一步構(gòu)建和諧物管。要進(jìn)一步強(qiáng)化屬地管理職能， 給予街道、社區(qū)充分的職能、人員和經(jīng)費(fèi)保障，更好地發(fā)揮其在物業(yè)管

16、理工作中 的基礎(chǔ)作用。在街道社區(qū)的參與和指導(dǎo)下，加快推進(jìn)物管會(huì)和業(yè)委會(huì)的組建工作， 可以借鑒市內(nèi)一些業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮好的小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真剖析和總結(jié)，研究出有利于業(yè)委會(huì)發(fā)揮積極作用的激勵(lì)和制約機(jī)制加以推廣。要定期開展物管人員 和物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和教育，增強(qiáng)意識(shí)，提升水平，交流和管理經(jīng)驗(yàn)，提 高調(diào)解和處理物管矛盾的能力，同時(shí)也有利于政府主管部門及時(shí)掌握行業(yè)的最新 動(dòng)態(tài)。要加大考核考評(píng)力度，強(qiáng)化物業(yè)管理市場的準(zhǔn)入退出機(jī)制和獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制， 堅(jiān)決實(shí)行優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)物業(yè)市場規(guī)范有序。要加強(qiáng)社會(huì)宣傳，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹 立“花錢買”的消費(fèi)觀，轉(zhuǎn)變“要權(quán)利不要義務(wù)、要不要收費(fèi)”的現(xiàn)象，積極主動(dòng)地參與物業(yè)管

17、理，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境 和秩序0建議加快推行物管行業(yè)信用體系建設(shè)， 結(jié)合我市社會(huì)信用體系建設(shè)，將 物管的經(jīng)營行為、業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)等情況納入或個(gè)人信用系統(tǒng)，讓誠實(shí)守信 者得到尊重、讓失信者付出代價(jià)。（四）創(chuàng)新發(fā)展理念，進(jìn)一步增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展后勁。在加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，清理 整頓不合規(guī)的同時(shí)，對(duì)于一些品質(zhì)高、管理規(guī)范、信譽(yù)良好的物業(yè)給予資質(zhì)升級(jí)、 前期物業(yè)招投標(biāo)等政策上的支持， 鼓勵(lì)做大做強(qiáng)，通過樹立行業(yè)標(biāo)桿，帶動(dòng)整體 發(fā)展。支持一些口碑好、業(yè)績佳的知名物管收購兼并小型物管公司，通過市場化 手段淘汰一批資質(zhì)低、管理混亂的物管，促進(jìn)物管朝著規(guī)模化、集團(tuán)化、品牌化 的方向發(fā)展。要積極引導(dǎo)創(chuàng)新方式、拓展內(nèi)容，在做好傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，開展居家 養(yǎng)老、家庭保潔、設(shè)施維修、汽車代駕、房產(chǎn)中介等綜合，在增收的同時(shí)為業(yè)主 提供便利，更融洽了與業(yè)