成本管理交流教材

1、1成本管理交流主講：郝霄翾時(shí)間：2011年11月目錄探討&交流三成本管控核心要點(diǎn)二房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀成本管理就是工程成本管理；成本管理就是做預(yù)決算；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；沒有目標(biāo)成本管理的思路；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；項(xiàng)目峻工交付后，都不清楚項(xiàng)目具體贏利多少； 目錄探討&交流三房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一成本管控核心要點(diǎn)二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是什么？房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄利潤 收入成本 省錢就是賺錢！合理的分配成本 好鋼要用在刀刃上！價(jià)值 功能 / 成本 花“小錢”賺“大錢”！什么決定成本？土地決定成本設(shè)計(jì)階段決定成本無效成本決定成本項(xiàng)目

2、周期決定成本招標(biāo)、施工過程決定成本核心管理思路全過程成本全員成本全成本全成本管理全員成本管理全員成本全過程成本管理指導(dǎo)思想：通過“目標(biāo)成本+合約規(guī)劃體系”事前控制項(xiàng)目成本。管理基礎(chǔ)：合約規(guī)劃體系。管理價(jià)值：通過成本合理控制，保障項(xiàng)目收益。信息化工具：成本管理系統(tǒng)落地關(guān)鍵一條主線-以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板-目標(biāo)成本模板-合約規(guī)劃模板-成本歷史庫模板四個(gè)成本數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么？預(yù)計(jì)合同 將各費(fèi)項(xiàng)成本分解為未來可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目的進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)合同統(tǒng)一成本語言指導(dǎo)采購招標(biāo)計(jì)劃制定從

3、拆分工作解脫出來事前控制指導(dǎo)合同簽訂成本支出現(xiàn)金流，指導(dǎo)資金籌措基于合約規(guī)劃的成本管控體系三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測(cè)算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目 + 合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目 + 明細(xì)測(cè)算科目三個(gè)模板：目標(biāo)成本測(cè)算模板三個(gè)模板：合約規(guī)劃模板三個(gè)模板：歷史成本庫模板四個(gè)數(shù)據(jù)成本目標(biāo)成本 -項(xiàng)目預(yù)算動(dòng)態(tài)成本 -預(yù)計(jì)最終成本實(shí)際成本 -實(shí)際完成的工程量實(shí)付成本 -實(shí)際支付成本成本控制模型集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本測(cè)算成本核算目標(biāo)成本(合約規(guī)劃）動(dòng)態(tài)成本(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃) 結(jié)算成本(成本總結(jié))成本控制維護(hù)階段銷售管理階段施工管理階段招標(biāo)采購階段設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目

4、論證階段成本控制科目（按合約規(guī)劃思路構(gòu)建）成本核算科目（按工程造價(jià)核算分類構(gòu)建）動(dòng)態(tài)成本控制的困境成本拆分歸集難1缺乏有效監(jiān)控機(jī)制2出現(xiàn)問題責(zé)任歸屬難3動(dòng)態(tài)成本預(yù)不準(zhǔn)4動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 示例1:某地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控表動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 示例2:某地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控匯報(bào)原則對(duì)比、考核均與該基準(zhǔn)值比較動(dòng)態(tài)成本 - 執(zhí)行版基準(zhǔn) 3%預(yù)警二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：差值 6%跳閘（停止付款）總額控制（按相對(duì)值）總額差值 1%預(yù)警總額差值 2%跳閘（停止付款）二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：指土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，建安裝修工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，工程相關(guān)費(fèi)，營銷設(shè)施建造費(fèi)，調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)等。比較對(duì)象：最新版本目標(biāo)成本。系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)

5、警：“xx項(xiàng)目xx費(fèi)項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本xxx萬元，請(qǐng)調(diào)整目標(biāo)成本”。發(fā)給地區(qū)、集團(tuán)相關(guān)管理層。8月1日集團(tuán)試運(yùn)行，9月1日全集團(tuán)正式運(yùn)行。成本后評(píng)估 評(píng)估全過程成本管理指標(biāo)評(píng)估周期成本評(píng)估無效成本成本指標(biāo)沉淀總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)后評(píng)估目的？成本后評(píng)估（全過程成本管理指示）成本項(xiàng)目(萬元)可研階段定位階段設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段節(jié)超額節(jié)超比例%1. 土地費(fèi)用1.1 地價(jià)1.2 拆遷費(fèi)1.3 土地辦證費(fèi)1.4 其它土地費(fèi)2. 前期費(fèi)用2.1 調(diào)研評(píng)估費(fèi)2.2 設(shè)計(jì)費(fèi)2.3 勘探測(cè)繪費(fèi)2.4 報(bào)建費(fèi)2.5 其它前期費(fèi)3. 建安費(fèi)用3.1 前期工程3.2 巖土工程3.3 基礎(chǔ)工程可售多層住宅成本后

6、評(píng)估-周期成本（項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行）序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）1項(xiàng)目策劃定位*年*月*日*年*月*日2項(xiàng)目發(fā)展綱要*年*月*日*年*月*日3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定稿*年*月*日*年*月*日4施工圖完成*年*月*日*年*月*日5項(xiàng)目開工時(shí)間*年*月*日*年*月*日6售樓準(zhǔn)備工程完成時(shí)間*年*月*日*年*月*日7項(xiàng)目開盤預(yù)售*年*月*日*年*月*日8項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間*年*月*日*年*月*日9項(xiàng)目入伙*年*月*日*年*月*日10后評(píng)估工作*年*月*日*年*月*日成本后評(píng)估-周期成本（工程進(jìn)度執(zhí)行）序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）1土方開挖*年*月*日*年*月*日2

7、基坑支護(hù)*年*月*日*年*月*日3地基處理*年*月*日*年*月*日4基礎(chǔ)施工*年*月*日*年*月*日5承臺(tái)、地下室地板*年*月*日*年*月*日6地下室結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日7一層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日8二層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日9三層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日10主體結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日11機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日12主體驗(yàn)收*年*月*日*年*月*日13頂層外墻裝飾*年*月*日*年*月*日*年*月*日*年*月*日14底層外墻裝飾*年*月*日*年*月*日15外架落完時(shí)間*年*月*日*年*月*日16消防工程*年*月*日*年*月*日17燃?xì)?/p>

8、工程*年*月*日*年*月*日18電梯調(diào)試*年*月*日*年*月*日19室外綠化、景觀*年*月*日*年*月*日20竣工驗(yàn)收*年*月*日*年*月*日成本后評(píng)估-周期成本（銷售準(zhǔn)備工程計(jì)劃）序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）1售樓處（或會(huì)所）*年*月*日*年*月*日1.1主體封頂*年*月*日*年*月*日1.2外墻裝修*年*月*日*年*月*日1.3室內(nèi)裝修*年*月*日*年*月*日2售樓展示樣板房*年*月*日*年*月*日2.1主體封頂*年*月*日*年*月*日2.2外墻裝修*年*月*日*年*月*日2.3室內(nèi)裝修*年*月*日*年*月*日3室外售樓環(huán)境*年*月*日*年*月*日3.1售樓環(huán)境區(qū)域劃分*年*月*日*年*月*日3.2大喬木種植*年*月*日*年*月*日3.3地下管道、結(jié)構(gòu)等*年*月*日*年*月*日3.4園建、道路等*年*月*日*年*月*日3.5綠化等*年*月*日*年*月*日成本后評(píng)估案例目錄房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一成本管控核心要點(diǎn)二探討&交流三常見問題 明源成本管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理的區(qū)別？ 如何