社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和諧共管途徑探索-供參考

1、社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和諧共管途徑探索社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)物業(yè)公司是城市建設(shè)管理的最基層單位， 是市管理工作的重要組成部分， 它既是住宅小區(qū)居民日常生活迫切要、 不可離開(kāi)的服務(wù)部門； 又是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶， 在相程度上影響著整個(gè)城市文明建設(shè)工作的順利開(kāi)展。 在小區(qū)物業(yè)管活動(dòng)中， 社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司建立互助互利的合作機(jī)制， 通過(guò)和共管實(shí)現(xiàn)共存共贏， 不僅有利于物業(yè)管理工作的開(kāi)展， 也必將更好推動(dòng)和諧社區(qū)建設(shè)。一、 社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的必要性分析一方面，社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的服務(wù)管理內(nèi)容有些交叉、重。 目前， 法律法規(guī)對(duì)社區(qū)居委會(huì)的服務(wù)內(nèi)容不夠明確。一般而言，區(qū)居委會(huì)承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)、

2、 衛(wèi)生、 教育、 文化、 治安、 環(huán)境等管理工。而物業(yè)公司管理服務(wù)的內(nèi)容也包括了保安、 交通、 綠化、 衛(wèi)生和業(yè) （指小區(qū)建筑及公共設(shè)施設(shè)備） 的使用管理、 維護(hù)、 更新， 以及按使用人要求， 及時(shí)提供全方位服務(wù)。由于二者管理服務(wù)的內(nèi)容大相同， 職責(zé)交叉， 如果處理不好， 在管理上 “撞車” 與 “真空” 現(xiàn)象就出現(xiàn)， 容易造成工作不落實(shí)和工作相互推諉扯皮現(xiàn)象。另一方面， 在居民委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系上， 處理不好容易形多頭管理。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 對(duì)于一些設(shè)立了居民委員會(huì)的小來(lái)說(shuō)， 有的小區(qū)居民委員會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系處理得較好， 基本上形了業(yè)主委員會(huì)自治管理、 物業(yè)公司專業(yè)管理和社區(qū)居民委員會(huì)

3、監(jiān)協(xié)調(diào)的有效監(jiān)督制約機(jī)制， 通過(guò)物業(yè)公司抓硬件， 社區(qū)居民委員會(huì)軟件， 互相支持， 各司其職， 使該小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；有的小區(qū)， 在此關(guān)系的處理上， 矛盾較為突出， 這主要表現(xiàn)為： 一是些居委會(huì)， 對(duì)物業(yè)公司的管理工作不支持， 不配合， 甚至與物業(yè)公作對(duì)， 導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開(kāi)展非常困難； 二是有些小區(qū)的物業(yè)公對(duì)居民委員會(huì)不理睬， 擅作主張， 從而對(duì)整個(gè)社區(qū)的管理帶來(lái)障。 比如有的小區(qū)內(nèi)存在超生現(xiàn)象， 物業(yè)公司不向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告，社區(qū)居委會(huì)的檢查也不配合； 三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會(huì)的 “多頭管理” 現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因， 老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會(huì)管理職能交叉

4、的現(xiàn)象， 如小區(qū)綠化、 治安、 清潔衛(wèi)生、 停車管理等， 影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、 協(xié)調(diào)性， 不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進(jìn)程； 四是居民委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的一些收費(fèi)項(xiàng)目、 “創(chuàng)收措施” ， 爭(zhēng)相管理， 對(duì)于難點(diǎn)工作， 相互推諉， 這就導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)的一些死角、 亂角無(wú)人管理的局面。第三， 社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司在工作中具有互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)我國(guó) 城市居民委員會(huì)組織法 第二條規(guī)定， 居民委員會(huì)是居民自我管理、 自我教育、 自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。由居民選舉產(chǎn)生，在居民中具有較高的威望和公信力。因此， 社區(qū)居委會(huì)對(duì)于有效協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛無(wú)疑具有巨大的優(yōu)勢(shì)。 而物業(yè)公司由于經(jīng)常性

5、與業(yè)主打交道， 時(shí)間長(zhǎng)了很容易與業(yè)主之間建立和諧的信任關(guān)系， 同時(shí)也能更好地掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的情況， 對(duì)于協(xié)助社區(qū)開(kāi)展流動(dòng)人口管理、 計(jì)劃生育工作等諸多方面， 無(wú)疑具有巨大的作用。因此， 無(wú)論是社區(qū)居委會(huì)還是物業(yè)公司， 要更好地推動(dòng)工作開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)， 都需要對(duì)方的支持與配合， 在客觀上雙方均有這一需求。二、 社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的可行性分析1 有明確的政策依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 第二條明確指出， 物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)按合同約定，對(duì)社區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)部分進(jìn)行管理和維護(hù)，而且是有償?shù)?。而社區(qū)建設(shè)要解決的是包括小區(qū)物業(yè)管理在內(nèi)的整個(gè)社區(qū)問(wèn)題?？梢赃@么說(shuō)， 社區(qū)建設(shè)涵蓋了小區(qū)物業(yè)管理的全部

6、內(nèi)容。與此同時(shí)， 物業(yè)管理?xiàng)l例 第六十一條規(guī)定， 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集， 由區(qū)、 縣房地產(chǎn)行政主管部門、 公安派出所、 居民委員會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加， 共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。從以上描述我們不難看出， 我國(guó) 物業(yè)管理?xiàng)l例 明確確定了社區(qū)居委會(huì)參加物業(yè)管理活動(dòng)的合法性， 而物業(yè)管理活動(dòng)又與社區(qū)建設(shè)活動(dòng)有較大交叉的空間， 因此， 物業(yè)公司本就是社區(qū)建設(shè)的主體之一。2 雙方將基于協(xié)調(diào)共管行為而受益社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)共管， 不是簡(jiǎn)單的某一方受益， 而是一種雙贏。對(duì)于物業(yè)公司而言， 社區(qū)

7、居委會(huì)的參與， 能更有效地解決與業(yè)主和使用人之間的矛盾與糾葛， 從而可以把精力投入到改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量上來(lái)， 更好地為業(yè)主和使用人服務(wù)， 建立更加融洽的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。 對(duì)于社區(qū)居委會(huì)而言， 一個(gè)社區(qū)， 往往由若干個(gè)物業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成，不僅地域?qū)拸V， 而且人口眾多， 人員構(gòu)成復(fù)雜， 要掌握社區(qū)居民每天的動(dòng)向， 無(wú)疑是一件艱辛而且效率低下的事情。 因此， 物業(yè)公司的協(xié)助，不僅可以使其減輕工作開(kāi)展的負(fù)擔(dān)， 也能節(jié)約時(shí)間， 提高工作效率。3 雙方均有相應(yīng)的參與能力社區(qū)居委會(huì)作為居民的自治組織， 在我國(guó)已經(jīng)存在了很長(zhǎng)的時(shí)間， 其行為在居民中也具備較高的公信力， 因此以中立的身份介入物業(yè)管理糾紛的協(xié)調(diào)和調(diào)解， 不僅能

8、在時(shí)間上迅速做出反應(yīng)， 避免矛盾的激化和事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大， 也能使當(dāng)事人更加信服。而物業(yè)公司在日常工作中， 每天需要對(duì)進(jìn)出的人員和車輛進(jìn)行識(shí)別辨認(rèn)， 同時(shí)通過(guò)對(duì)于物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡查， 排查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全隱患 （下轉(zhuǎn)第78頁(yè)） 和不合理因素， 相對(duì)于來(lái)說(shuō)， 更容易全面掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主和使用人情況的變動(dòng)， 能協(xié)助社區(qū)更好地開(kāi)展社區(qū)的事務(wù)管理性工作。三、 社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的實(shí)現(xiàn)途徑分析1 重新定位社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司的角色社區(qū)服務(wù)給社區(qū)居民提供了便利與福利， 但是各方主體也會(huì)因?yàn)闋?zhēng)取服務(wù)領(lǐng)域而滋生更多的矛盾， 面對(duì)這些問(wèn)題和矛盾， 必須加強(qiáng)政府在社區(qū)管理與服務(wù)中的監(jiān)督與協(xié)調(diào)作用， 所以

9、社區(qū)居委會(huì)必須承擔(dān)起協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)職責(zé)； 物業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的主要市場(chǎng)主體， 其管理與服務(wù)的優(yōu)劣直接關(guān)涉到業(yè)主與社區(qū)中的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的角色； 社區(qū)居委會(huì)要與業(yè)主委員會(huì)相互攜手， 為業(yè)主謀求最大利益。社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司、 業(yè)主委員會(huì)之間形成良性的指導(dǎo)與被指導(dǎo)、 監(jiān)督與被監(jiān)督的互動(dòng)關(guān)系， 相互尊重、 相互理解、相互支持， 才能形成最大合力， 利于和諧社區(qū)的形成。2 加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司的行為， 補(bǔ)足政府對(duì)物業(yè)公司管理的缺位居委會(huì)應(yīng)放手具體的社區(qū)服務(wù)， 交由物業(yè)公司進(jìn)行綜合或有償服務(wù)等的經(jīng)營(yíng)， 并代表政府監(jiān)督、 約束物業(yè)公司。 物業(yè)公司作為專業(yè)的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)， 則應(yīng)遵循 物

10、業(yè)管理?xiàng)l例 ， 扮演好服務(wù)性企業(yè)的角色， 為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的居住、 生活環(huán)境。3 重構(gòu)社區(qū)居委會(huì)的人員構(gòu)成， 加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)的專業(yè)化建設(shè)物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)化程度較高的工作， 因此， 社區(qū)居委會(huì)要更有效地參與到物業(yè)服務(wù)工作中來(lái)， 必然要求社區(qū)居委會(huì)的有相應(yīng)的專業(yè)人才。公開(kāi)招聘或者內(nèi)部選拔等方式， 重構(gòu)社區(qū)居委會(huì)的人員構(gòu)成， 使社區(qū)居委會(huì)的成員在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加具備法律、 管理、 經(jīng)營(yíng)等多種知識(shí)的復(fù)合型人才， 是社區(qū)居委會(huì)的人才隊(duì)伍建設(shè)朝著規(guī)范化、 專業(yè)化的方向邁進(jìn)。4 建立 “三位一體” 的管理機(jī)制成立由居民委員會(huì)、 物業(yè)公司、 業(yè)主委員會(huì)組成的聯(lián)合管理體制。 并建立工作例會(huì)制度， 及時(shí)溝通情況

11、， 研究解決小區(qū)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題， 形成小區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)制。把居委會(huì)職能與物業(yè)管理的企業(yè)行為有機(jī)結(jié)合起來(lái)， 使之相得益彰， 形成合力， 積極推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)工作。具體說(shuō)來(lái)， 包括以下幾個(gè)方面：第一、 建立溝通制度。 溝通是實(shí)現(xiàn)多方面合作的基礎(chǔ)條件， 要建立定期的溝通制度。對(duì)必須要整改的管理、服務(wù)問(wèn)題，逐一羅列出來(lái)， 由責(zé)任人確定整改日期， 三方共同監(jiān)督落實(shí)。 其目的就是使一般性管理、 服務(wù)工作問(wèn)題在短期內(nèi)得到修復(fù)， 逐步消除管理、 服務(wù)缺陷，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感。第二、 建立評(píng)審制度。三方應(yīng)定期進(jìn)行工作評(píng)審。由業(yè)委會(huì)、 社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的主要工作進(jìn)行評(píng)審， 日常管理、 服務(wù)工作缺陷處應(yīng)及時(shí)

12、改進(jìn)， 管理、 服務(wù)工作亮點(diǎn)要進(jìn)行廣泛宣傳。 物業(yè)公司需要“業(yè)委會(huì)” 、 “社區(qū)居委會(huì)” 提供支持、 協(xié)助的具體問(wèn)題， 通過(guò)評(píng)審制度也明確下來(lái)， 實(shí)現(xiàn)三方民主議事、 責(zé)權(quán)明確、 齊抓共管。第三、 增強(qiáng)聯(lián)合管理機(jī)制的實(shí)力。三位一體模式工作深入開(kāi)展，需要有自身的 “實(shí)力” 。這個(gè) “實(shí)力” 的具體表現(xiàn)為： 已經(jīng)做出的管理、服務(wù)承諾，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困難和責(zé)任， 相互間積極配合， 物業(yè)公司要積極、 主動(dòng)承擔(dān)其中的人力與財(cái)力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時(shí)間內(nèi)保質(zhì)、 保量做好； 重大事項(xiàng)、三方統(tǒng)一的事項(xiàng)， 要盡快爭(zhēng)得相關(guān)業(yè)主的認(rèn)可并積極組織實(shí)施。第四、 發(fā)揮聯(lián)合管理機(jī)制的效益。物業(yè)公司在兼顧三方利益的同時(shí)， 也應(yīng)非常注重社會(huì)效益。社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)程度也直