柳林大廈市場推廣計劃書

1、WORD.27/27HK 100淮海店 -柳林大廈營銷推廣方案目 錄第一部分 產(chǎn)品概述3第二部分 市場分析4第三部分 產(chǎn)品SWOT分析8一、優(yōu)勢8二、劣勢9三、機會點10四、風(fēng)險點13第四部分 產(chǎn)品定位14第五部分 客戶定位15第六部分 企劃總精16第七部分 我們的表現(xiàn)17第八部分 推廣計劃18一、準(zhǔn)備與蓄水期18二、部認(rèn)購期19三、開盤強銷期24四、持續(xù)期27第九部分 定價原則29第十部分 推廣預(yù)算31第一部分 產(chǎn)品概述一、項目名稱柳林大廈二、本案地理位置位于盧灣區(qū)淮海中路、中路口，緊鄰金鐘廣場、大時代廣場。三、本案基本數(shù)據(jù)柳林大廈商場部分，分6個層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場。隨著周邊大型

2、寫字樓數(shù)量的增加，曾經(jīng)營過百腦匯數(shù)碼廣場?；A(chǔ)數(shù)據(jù)如下：總建筑面積14800M214層10397M256層4403M2室商鋪基本分隔主力建筑面積10-20M2得房率38%第二部分 市場分析根據(jù)本案所處地理位置、經(jīng)營格局以與可能采取的經(jīng)營回報方式，我司對目前商鋪市場、尤其是與本案較為類似的市中心商場進行系統(tǒng)分析：租金情況分析由數(shù)據(jù)分析可見，淮海路以時尚經(jīng)營為主題，成為時尚白領(lǐng)購物的首選區(qū)域。由于經(jīng)營檔次、客戶層次的高檔性，其租金價格甚至超越路，其商鋪的投資回報前景也非?？捎^?；春Ｂ肥侵行膮^(qū)域中租金最高的板塊目前商鋪售價情況分析由租金決定售價。針對市中心大商場分隔成小面積商鋪的營銷方式來看，其地段

3、、經(jīng)營容、消費人群均對價格有強大的支撐作用。部分商場以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價突兀，但由于受其得房率的限制，單價換算到建筑面積上也并不算非常可觀。目前淮海路沒有在售的大商場小商鋪，在市場上具有稀缺性。從商鋪的銷售面積上分析為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競爭個案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在50M2以下。且面積越小，單價越容易獲得提升，而總價也能為市場所接受。本案的面積在整個商鋪中屬于最小從商鋪的投資特性分析為滿足投資客商鋪投資價值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限的回租方式作為招徠投資客的手段。從目前市場銷售情況上看，帶有一定回租保障

4、的商鋪更能獲得投資客的認(rèn)可，其去化率相對更快。78%的投資回報率是客戶所能接受的圍。3年的回租是市場所能接受的最低底限，也是操作個案中使用最多的回租年限對于本案擬訂的火爆營銷的銷售路線來說，給予客戶一定的投資回報，將大大增強投資客的投資信心，利于本案實現(xiàn)高速率、高利潤空間的去化目標(biāo)。第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢分析1、地理位置處于商業(yè)繁華地段柳林大廈坐落于淮海中路中路。寸土寸金之地集人民廣場商圈、淮海中路商圈、城隍廟商圈人氣之大成，更兼新天地、淮海公園的時尚、人文，商業(yè)氛圍不言而喻。2、分隔面積小，利于總價控制室商鋪基本分隔建筑面積：10-20m2左右。有效控制物業(yè)的總體價格，使產(chǎn)品的受眾面

5、更為廣泛。3、現(xiàn)房，即買即回報現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強回報信心的最大體現(xiàn)。4、產(chǎn)品在本區(qū)域具有稀缺性整條淮海路商圈乃至黃金商圈，目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)商場，本案的適時推出，將有效聚集商業(yè)房產(chǎn)投資人氣。5、產(chǎn)權(quán)年限長本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年，給客戶充分的獲利時間。二、劣勢分析1、竣工至今，部經(jīng)營的項目檔次始終不高，在客戶心目中形象不佳從原先最早的柳林路羊毛衫市場，到目前的賽博數(shù)碼廣場，部經(jīng)營的項目檔次始終不高，并因此留下一定的社會口碑。2、停車位少，對商業(yè)業(yè)態(tài)的限制較大本案商場只配備8個停車位，數(shù)量明顯偏少，限制了本商場（尤其是5、6樓）的業(yè)態(tài)選

6、擇。如需要大量停車位的飯店、洗浴中心等將受到限制。3、套數(shù)多，體量較大1-4層商場面積10397M2，占本案全部總銷面積的70%以上。按分隔以10-20m2/單元計，鋪位數(shù)高達794個，將對短期的市場迅速有效去化帶來相當(dāng)?shù)碾y度。4、目前區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營狀況不理想本案雖位于淮海路沿線，但距離商業(yè)最為發(fā)達的淮海中路仍有較大距離，區(qū)域的幾家商場的經(jīng)營狀況并不理想，對投資者的投資心理將產(chǎn)生一定的影響。5、得房率底，使用價值低本案得房率僅有38%，在建筑面積為10-20M2的情況下，使用面積很小，將影響該商鋪的經(jīng)營使用。對自用客戶的影響較大。三、機會點分析1、委托商場經(jīng)營管理品牌企業(yè)進行經(jīng)營管理為增強本案

7、商鋪的核心競爭力，我司將引進一百集團進行商場管理。除借助其行業(yè)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗，有效加強投資客的信心，實現(xiàn)投資的安全性與獲利性。2、小商鋪出售+主題經(jīng)營理念的定位通過市調(diào)，本案推出以“城（HK100）”為主題的主題經(jīng)營定位，同時形成區(qū)域錯位經(jīng)營的局面。除推出全新的經(jīng)營模式之外，我們將大型商場分隔為相對小面積鋪位出售，從而有效降低投資總價與風(fēng)險。3、金豐易居的專業(yè)品牌與口碑強大的社會知名度“金豐易居”通過長期的品牌經(jīng)營，積累了廣泛的社會知名度與市場美譽度，成為客戶可信賴的房地產(chǎn)營銷代理公司。特別是我司操作的投資類物業(yè)產(chǎn)品已成為投資客的追捧對象。擁有豐沛的投資客戶資源“金豐易居”操作的一系

8、列投資產(chǎn)品中已經(jīng)積累了相當(dāng)充沛的投資客戶資源，以此作為本案的目標(biāo)客戶群，將直接帶動本案的迅速去化。4、易居會可采取租售并取的方案購買商鋪的業(yè)主可通過易居會進行商鋪的出租、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使投資的便捷性、獲利性大大增加，并大大增強本案商鋪的市場競爭力。5、商鋪投資已被市場廣泛接受作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別，商鋪投資已逐漸為廣大投資客所接受，其中總價較低的小面積商鋪往往供不應(yīng)求，市場接受程度較高。6、改造外立面塑造全新形象由于竣工時間較長，本案商場的外立面已顯破舊。我司將通過外立面的改建，塑造本商場的全新形象，提升本案的視覺形象。7、5年不低于5%回報增強投資信心我們將在營銷中提出5年每年不低于5%投資回

9、報的概念，保證客戶前五年的投資回報，減少客戶在養(yǎng)鋪期間的收益風(fēng)險。8、“城（HK100）”錯位經(jīng)營理念的市場接受度“城（HK100）”作為國外成熟經(jīng)營模式的引進，在乃至中國都屬于首次出現(xiàn)，其經(jīng)營理念、經(jīng)營方式都將帶動行業(yè)經(jīng)營方式的變革，其投資回報也較易為客戶所接受。9、市政規(guī)劃帶來區(qū)域利好消息據(jù)7月28日晚報介紹，市府將著力規(guī)劃淮海路商業(yè)街，繁華將向本案所在的東段延伸。此外，M8地鐵將在本案附近設(shè)站，將帶動人流量的進一步上升。四、風(fēng)險點分析1、轉(zhuǎn)讓后的回報降低商鋪在經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后總價上漲而投資收益率將降低，這將直接影響投資者的置業(yè)熱情，增加短期炒作的難度。2、近期媒體輿論對投資產(chǎn)品不利近階段有關(guān)國

10、家政策的調(diào)控、房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向，將使部分客戶出現(xiàn)持幣觀望的心態(tài)，對本案商鋪的快速去化產(chǎn)生不利的影響。3、在恢復(fù)經(jīng)營后養(yǎng)鋪效果不明顯一旦回租期滿，若商鋪恢復(fù)業(yè)主自主經(jīng)營后，目前所經(jīng)營的“100（HK100）”經(jīng)營格局可能將發(fā)生調(diào)整，目前5年養(yǎng)鋪的效果很不明顯。第四部分 產(chǎn)品定位賣點整合地理位置優(yōu)越小面積低總價市百一店“100（HK100）”主題經(jīng)營具有穩(wěn)定的回報率與想象空間二、產(chǎn)品定位淮海商圈主題經(jīng)營產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房迷你商鋪第五部分 客戶定位由于本案同時具備地段佳、總價低的特性，本案將面對市級客戶甚至來源圍更廣的目標(biāo)客戶。針對本案，我們的目標(biāo)客戶主要為投資客。投資客主要消費特征如下：有閑散資

11、金，但缺乏投資方向看重產(chǎn)品的地段和總價特色對第一百貨的品牌具有信心對“100（HK100）”的經(jīng)營模式具有信心多為二次或多次商業(yè)房產(chǎn)投資客戶，屬中端投資客看好淮海中路東段商圈的商業(yè)價值與規(guī)劃前景外地、境外投資客將占有一定比重在我司操作的數(shù)個酒店式公寓項目中，積累了豐富的投資客源。隨著青年匯、金坤服務(wù)公寓、金銀匯先后交付使用，物業(yè)升值幅度驚人。在一定程度上也令投資客堅定商業(yè)房地產(chǎn)投資的信心，對我司操作的投資物業(yè)也產(chǎn)生了信任感。第六部分 企劃總精一、案名推薦HK100 淮海店二、推廣總精商鋪投資新“三唯”理論唯“心”論：黃金淮海路財富鋪出來唯“物”論：時尚保稅區(qū)消費自由港唯“法”論：經(jīng)營創(chuàng)價值投資

12、筑未來第七部分 我們的表現(xiàn)一、LOGO設(shè)計二、平面秀稿展示（見附件打印稿）第八部分 推廣計劃根據(jù)本案銷售的實際情況，我們將整體營銷計劃細(xì)分為準(zhǔn)備期、蓄水期、開盤期、持續(xù)期等四個營銷步驟，各步驟的時間、工作目標(biāo)、詳細(xì)工作容詳見下表：一、準(zhǔn)備期與蓄水期時間：2003年7月2日9月19日工作容我們的目標(biāo)賣點企劃配合銷售配合現(xiàn)場部分通路1、積累意向客戶2、確定經(jīng)營方式3、確定價格計劃1、地段2、迷你商鋪低總價3、現(xiàn)房發(fā)售，即買即用4、一百集團經(jīng)營管理，確?；貓?、協(xié)助現(xiàn)場包裝2、制定推廣計劃3、銷平、銷海制作4、鋪墊媒體投放5、參加房展，積累客戶1、開展全面市調(diào)2、確定營銷方式/經(jīng)營模式3、銷售員培訓(xùn)

13、4、制作銷講、統(tǒng)一銷售口徑5、銷售合同準(zhǔn)備1、接待會館2、精神堡壘3、看房通道4、樣板區(qū)域與公用部位1、雜志/網(wǎng)絡(luò)易居生活、樓市、1fang.2、直投、派單易居會客戶、專業(yè)主題商場直投3、工地圍墻/精神堡壘4、銷售道具DM、模型、效果圖5、投資講座主要工作容：支付意向金時間9/8 9/19廣告配合9/11-9/19晚報晨報共14整版硬廣告配合6整版軟新聞（詳見廣告計劃）方式意向金金額為20000元/套（一個客戶可購買多套，同時現(xiàn)金支付）地點售樓處現(xiàn)場配合開發(fā)商財務(wù)至現(xiàn)場配合收款目的通過收取意向金的方式來鎖定本案的意向客戶并為價格提升做有力的依據(jù)部認(rèn)購（以總銷5.5億計算）事項節(jié)點一覽表第一次第

14、二次第三次時間2003年9月12日2003年9月13日2003年9月14日客戶A級：VIP客戶（12-13時）B級：易居會鉆石會員、公司員工、開發(fā)商員工（18-19時）C級：易居會白金會員、公司員工、開發(fā)商員工親朋好友C級：易居會普通會員（2003年9月1日以前辦理會員卡的普通會員和黃金會員）優(yōu)惠幅度/數(shù)量A級：開盤價的8.5折，兩家公司各10名共20名B級：開盤價的8.9折，各20名總計60名開盤價的9.1折，不設(shè)定認(rèn)購套數(shù)C級：開盤價的9.2折，不設(shè)定認(rèn)購套數(shù)，但要為對外認(rèn)購留下100套左右余量，已保證對外認(rèn)購有房源供應(yīng)地點上房銷售公司16樓相關(guān)配合開發(fā)商財務(wù)人員和銀行收款人員至我司收款，

15、同時攜帶點鈔機2臺、付款單打印機1臺與財務(wù)章客戶、公司、開發(fā)商各存一認(rèn)購聯(lián)付款聯(lián)客戶必需攜帶并辦理會員卡，認(rèn)購支付現(xiàn)金20000元/套我司銷售人員幫助客戶簽訂認(rèn)購書，并告知簽約須知容同時簽署該須知資金回籠80套4794萬假設(shè)300套18892萬假設(shè)314套20010萬三次認(rèn)購目標(biāo)完成所有房源50以上的認(rèn)購率認(rèn)購房源在9月15日9月19日完成簽約，每天80組，超量部分9/21后，每天簽80組已完成工作認(rèn)購合同、買賣合同、租賃合同等合同文本制作；管理公司、經(jīng)營公司的注冊登記；管理公司與經(jīng)營公司、審計、法務(wù)、商業(yè)策劃、物業(yè)管理等合同確認(rèn)貸款、辦證單位與相關(guān)手續(xù)；價目表完成（開發(fā)商已在交易中心通過面積

16、測繪報告）；現(xiàn)場銷售流程演練；突發(fā)事件應(yīng)對措施；調(diào)價計劃與時間節(jié)點安排；銷控計劃擬定：保留總價低于20萬的約20套房源（以1-4樓包口各2套），以備處理疑難客戶附：部認(rèn)購規(guī)定與流程所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的部認(rèn)購規(guī)則參與認(rèn)購，在規(guī)定的時間段簽訂買賣合同與辦理相關(guān)手續(xù)，逾期未能完成簽約的，金豐易居將撤銷對已訂購房源的保留并將房源轉(zhuǎn)售他人；所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的銷控計劃與售價參與部認(rèn)購，遵循“先到先得”的次序，金豐易居不為特定客戶保留特定室號的房源；簽約須知與認(rèn)購書（附后）蓄水/部認(rèn)購期 營銷媒體計劃表（接待會館開館-9/19）項目名稱：柳林大廈（事業(yè)一部） 公開認(rèn)購日期：20

17、03年9月20日（星期六）媒體日期合同截止主題版面刊例備注雜志媒體易居會刊8/5（二）7/20樓盤信息+廣告封底免費蓄水期9/5（五）8/22淮海路商圈低總價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪整版免費理財周刊9/8（一）提前4天淮海路商圈低總價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪整版3.6萬軟文新民周刊9/15（一）提前4天淮海路商圈低總價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪整版4.5萬軟文+硬廣告小計8.1萬帳單、直投媒體高檔樓盤直投（含商務(wù)住宅）9/5（五）9/1預(yù)告開盤10萬份6萬蓄水期太平洋金卡對帳單9/5（五）8/20淮海路商圈低總價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪60萬份18萬強銷期電信大客戶帳單9/7（日）8/20淮海路商圈低總價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪22萬份8.8萬強銷期金豐易居客服中心9/5（

18、五）提前10天發(fā)信+短信息/免費易居會員蓄水小計32.8萬報紙媒體新民晚報9/4（四）提前3天商鋪投資“三唯理論”半版10萬蓄水期軟文炒作9/11（四）提前3天大商業(yè)小商鋪整版20萬硬廣告9/12（五）提前3天私有淮海中路整版20萬硬廣告9/15（一）提前3天我崇尚唯心主義2整版40萬硬廣告+軟新聞9/16（二）提前3天我堅持唯物主義2整版40萬硬廣告+軟新聞9/17（三）提前3天我追求拜經(jīng)主義2整版40萬硬廣告+軟新聞9/18（四）提前3天我在消費世界2整版40萬硬廣告+軟新聞9/19（五）提前3天火燒淮海中路2整版40萬硬廣告+軟新聞新聞晨報9/5（五）提前3天商鋪投資“三唯理論”半版5萬

19、蓄水期軟文炒作9/11（四）提前3天大商業(yè)小商鋪整版10萬硬廣告9/12（五）提前3天私有淮海中路整版10萬硬廣告9/15（一）提前3天看什么看整版10萬硬廣告9/16（二）提前3天想什么想整版10萬硬廣告9/17（三）提前3天算什么算整版10萬硬廣告9/18（四）提前3天怕什么怕整版10萬硬廣告9/19（五）提前3天等什么等整版10萬硬廣告解放日報9/4（四）提前3天加盟HK100大中國計劃半版10萬蓄水期軟文炒作房地產(chǎn)時報9/8（一）提前3天加盟HK100大中國計劃半版5萬蓄水期軟文炒作晚報9/18（四）提前3天我崇尚唯心主義2整版18.5萬硬廣告+軟新聞9/19（五）提前3天我追求拜經(jīng)主

20、義2整版18.5萬硬廣告+軟新聞小計（8折后）301.6萬戶外媒體精神堡壘/巨幅9/4（四）發(fā)布完畢/12萬蓄水期道旗（3周期）8/30-9/30提前10天地段略110對12萬淮海路懸掛橫幅（3周期）8/29-9/30提前10天地段略57根16萬平均820元/對/10天小計40萬網(wǎng)絡(luò)與電視媒體1FANG網(wǎng)8/25起提前7天預(yù)熱/免費蓄水期電視宣傳片最遲9/5（五）接待中心滾動播放6萬蓄水期小計6萬SP推介會/本地房展SP推介講座8/30（六）淮海路現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)小商鋪/8萬蓄水期其余已發(fā)生費用7-8月房展客戶蓄水淮海路現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)小商鋪8萬小計16萬現(xiàn)場包裝效果圖不晚于8/25（一）/淮海路商業(yè)氣氛單體

21、立面/2.5萬各1DM已印刷完畢1萬3000份已投放8月初商鋪房展，其余根據(jù)指定地點派單0.35萬巡展派發(fā)9/5前1萬新添加容（樓層平面圖等）1萬單片備用（含印刷、投遞費、審核費）模型8/30（五）/淮海路商業(yè)氣氛/5.6萬2.7m*5m場綠化設(shè)施9/2（二）/1萬/售樓處8/29（五）/20萬商場底樓簽約中心9/15（一）各類文本展示與相關(guān)道具商場2層售樓處軟裝飾（含看板、燈箱、LOGO墻等）8/28（四）起-9/2/3萬/液景電視租借9/2（二）/1.5萬2只42寸樓書9/5（五）5000本/10萬/其他費用/30萬/小計78.85萬總計預(yù)付479.45萬三、公開認(rèn)購與開盤強銷（一）時間：

22、2003年9月20日9月28日我們的目標(biāo)銷售工作賣點企劃配合通路完成100%推案量開盤第一波銷售，目標(biāo)均價4.9萬/M2以上；開盤第二波銷售，目標(biāo)均價5萬/M2以上盡快完成簽約、貸款等手續(xù)1、淮海路2、大商場3、低總價4、大經(jīng)營，小商鋪5、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪按計劃投放第一、二波廣告相關(guān)軟新聞炒作報紙媒體直郵/DM派單戶外橫幅道旗現(xiàn)場接待會館市場口碑傳播老客戶維護公開認(rèn)購/開盤（以總銷5.5億計算）事項節(jié)點一覽表公開認(rèn)購簽約時間2003年9月20日2003年9月20日-28日客戶支付意向金會員所有簽訂認(rèn)購書但未簽約的客戶，完成至少60%的簽約單優(yōu)惠幅度與數(shù)量根據(jù)前期去化的數(shù)量再確定開盤折扣。9.1-9.4

23、折，視前階段認(rèn)購情況而定開盤價的9.1-9.4折，不設(shè)定認(rèn)購套數(shù)地點現(xiàn)場售樓處相關(guān)配合開發(fā)商財務(wù)人員和銀行收款人員至現(xiàn)場收款已支付意向金客戶憑付款單、會員卡簽訂認(rèn)購書并簽收簽約須知未支付意向金客戶必需辦理會員卡同時支付定金20000元/套，簽訂認(rèn)購書開發(fā)商財務(wù)人員和銀行收款人員至現(xiàn)場收款，并開首期款發(fā)票客戶必需攜帶簽約須知所列材料至現(xiàn)場銀行、保險、公證等相關(guān)部門配合到現(xiàn)場協(xié)助簽約目標(biāo)100完成所有房源的認(rèn)購，同時使簽約率達到60以上資金回籠假設(shè)100套6304萬以上公開認(rèn)購/開盤強銷期媒體計劃表（9/20-9/28）項目名稱：柳林大廈 （事業(yè)一部） 開盤日期：2003年9月28日（星期日）媒體

24、日期合同截止主題版面刊例備注報紙媒體新民晚報9/24（三）提前3天主題未定備用整版25萬報眼+彩整9/25（四）提前3天熱銷整版26萬報眼+彩整9/26（五）提前3天主題未定備用整版26萬報眼+彩整9/27（六）提前3天熱銷+開盤整版20萬備用9/28（日）提前3天開盤整版20萬備用新聞晨報9/26（五）提前3天主題未定備用半版7.8萬備用小計（85折后）106.08萬雜志媒體理財周刊（配合軟新聞） 9/22（一）9/18主題經(jīng)營+投資回報頁3.6萬第二波銷售10-1特刊9/24未來規(guī)劃頁3.6萬第二波銷售小計7.2萬SP推介會/房展會產(chǎn)品推介時間待定/暫定8萬/小計8萬總計預(yù)付121.28萬

25、四、持續(xù)期時間：9月29日-10月20日我們的目標(biāo)銷售工作賣點整合企劃配合通路1 1-4F 100%簽約率2 5F-6F確定目標(biāo)客戶1銷售面積4000m2；目標(biāo)均價1萬/M2；總銷售額0.4億2 完成簽約、辦證等其他事宜1 淮海路商業(yè)規(guī)劃/未來前景2 商業(yè)氣氛3 低單價與合理經(jīng)營業(yè)種1 參加10月房展（投資產(chǎn)品展）2 預(yù)留廣告費用，根據(jù)實際情況再定1 挖掘老客戶2 派單結(jié)合直銷3 中介市場4 海外推廣強銷收尾（以總銷5.5億計算）事項節(jié)點一覽表收尾退定時間2003年9月29日-10月20日2003年9月28日-29日地點現(xiàn)場售樓處收尾目標(biāo)與退定安排完成所有房源的簽約工作協(xié)助銀行催討貸款缺件客戶

26、補齊貸款資料催討超時未付款客戶付款與開發(fā)商確認(rèn)成功銷售并制作請傭表開發(fā)商預(yù)先準(zhǔn)備現(xiàn)金或與銀行協(xié)調(diào)讓客戶至銀行辦理退款客戶憑認(rèn)購書原件、意向金收據(jù)前來辦理退款資金回籠計劃：（以實現(xiàn)總銷金額5億元計算）第一次認(rèn)購80套4794萬第二次認(rèn)購假定300套18892萬第三次認(rèn)購假定314套20010萬開盤假定100套6304萬持續(xù)期媒體計劃表（10/1-10/20）項目名稱：柳林大廈 （事業(yè)一部） 開盤日期：2003年9月28日（星期日）媒體日期合同截止主題版面刊例備注主流媒體（備用）房地產(chǎn)時報待定提前3天軟文宣傳待定暫定5萬持續(xù)期待定提前3天軟文宣傳待定新民晚報9/29（四）提前3天熱銷+房展整版20

27、萬持續(xù)期10/9（四）提前3天低單價與合理業(yè)態(tài)+收盤半版10萬持續(xù)期新聞晨報10/10（五）提前3天低單價與合理業(yè)態(tài)+收盤半版5萬持續(xù)期理財周刊（配合軟新聞）10/13（一）10/15未來規(guī)劃前景頁3.6萬持續(xù)期小計（8折后）34.88萬SP推介會/房展會10-1房展會/暫定6萬/投資型房產(chǎn)展示會10/2-10/5/暫定5萬/DM派單直銷時間待定暫定3萬異地推廣房展去化所有房源暫定25萬/房展去化所有房源暫定50萬小計89萬總計預(yù)付123.88萬五、人員配備售樓處（1）銷售員20人（暫定），具體分工為：10人一組，共二組，每組由一名組長帶頭 二組隊伍分為前臺、后臺分工配合（2）結(jié)算員、辦證員4名，出納1人、貸款銀行工作人員（待定）；保安4人、保潔人員2人第九部分 定價原則定價原則本案由于是商場的小面積商鋪項目，所以我們將根據(jù)商場的樓層關(guān)系、動線級別、距離出入口的距離、人的視線可與圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大小等綜合因素，通過價格杠桿來達到均勻去化的目的。垂直系數(shù)：1F：12F：1*0.55=0.553F：0.55*0.65=0.35754F：0.3575*0.7=0.25025平面系數(shù)：根據(jù)本案動線級別、距離出入口的距離、人的視線可與圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大