戴德梁行-合正碧海項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告ppt課件

1、合正碧海工程市場(chǎng)定位報(bào)告前 言 尋求猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的開展方向 根據(jù)市場(chǎng)研討報(bào)告結(jié)論，在工程開發(fā)期內(nèi)，同片區(qū)樓盤的集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈 ，因此，尋求工程的差別化并構(gòu)成工程的競(jìng)爭(zhēng)力，將成為工程開發(fā)前期謀劃任務(wù)的重點(diǎn)。 基于對(duì)未來猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的分析與預(yù)測(cè)，以及對(duì)工程整體包括住宅和商業(yè)的綜合思索，中原完成了合正碧海工程的價(jià)值平臺(tái)的構(gòu)筑，并經(jīng)過對(duì)綜合體工程開發(fā)的進(jìn)一步研討，構(gòu)成合正碧海工程的中心開展方向，即經(jīng)過“自動(dòng)中心化所帶來的工程區(qū)域中心價(jià)值的提升，同時(shí)結(jié)合工程規(guī)劃中的地鐵開展優(yōu)勢(shì)，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，并使得工程最終開展構(gòu)成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。 目 錄第一部分 工程價(jià)值平臺(tái)第二部分

2、工程定位第三部分 客戶定位第四部分 戶型定位第五部分 規(guī)劃建議前期市場(chǎng)研討主要結(jié)論回想與建議寶安新中心區(qū)包括寶安中心區(qū)和碧海中心區(qū)區(qū)域未來供應(yīng)量達(dá)375萬平方米，本工程將面臨區(qū)域內(nèi)的猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；碧海中心區(qū)區(qū)域價(jià)值目前尚未被充分認(rèn)可，由于開展階段稍落后于寶安中心區(qū)，因此與寶安中心區(qū)的工程尚存在一定的差距，包括區(qū)域價(jià)值籠統(tǒng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售價(jià)錢等；碧海中心區(qū)內(nèi)尚無真正意義上的區(qū)域中心和商業(yè)中心區(qū)域，工程利用本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)體量，有望填補(bǔ)該項(xiàng)區(qū)域市場(chǎng)空白；碧海中心區(qū)內(nèi)大型地鐵上蓋物業(yè)缺乏，工程后期可針對(duì)性滿足該部分市場(chǎng)需求，包括住宅需求和商業(yè)需求；工程分析主要思緒寶安新中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈寶安中心

3、區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)213萬平米碧海中心區(qū)籠統(tǒng)價(jià)值略低于 寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)162萬平米缺乏區(qū)域中心商業(yè)缺乏地鐵綜合物業(yè)提升碧海中心區(qū)籠統(tǒng)以提高區(qū)域價(jià)值，使之與寶安中心區(qū)市場(chǎng)構(gòu)成均勢(shì)碧海中心區(qū)的市級(jí)區(qū)域價(jià)值根據(jù)中的有關(guān)定位，碧海中心區(qū)作為深圳西部中心城區(qū)的綜合效力中心 ，其主要功能是與寶安新中心區(qū)進(jìn)展互補(bǔ)，共同承當(dāng)和開展區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)、文化、體育、科教和信息等主要職能。競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工程分析主要思緒寶安新中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈寶安中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)213萬平米碧海中心區(qū)籠統(tǒng)價(jià)值略低于 寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)162萬平米缺乏區(qū)域中心商業(yè)缺乏地鐵綜合物業(yè)構(gòu)成碧海中心區(qū)中心區(qū)域構(gòu)成碧海中心區(qū)中心物業(yè)合

4、正碧海工程的區(qū)域中心價(jià)值工程處于碧海中心區(qū)中心區(qū)位，由于西鄉(xiāng)大道和寶安大道的聯(lián)通，以及與未來碧海中心區(qū)內(nèi)僅有的兩個(gè)地鐵站點(diǎn)之一的西鄉(xiāng)中心站的直接連通，將使得本工程的輻射范圍將包括碧海中心區(qū)以及地鐵沿線，并最終依托工程本身的地鐵綜合優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成區(qū)內(nèi)的重要中心物業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工程分析主要思緒提升碧海中心區(qū)籠統(tǒng)以提高區(qū)域價(jià)值，使之與寶安中心區(qū)市場(chǎng)構(gòu)成均勢(shì)構(gòu)成碧海中心區(qū)中心區(qū)域構(gòu)成碧海中心區(qū)中心物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略寶安新中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈寶安中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)213萬平米碧海中心區(qū)籠統(tǒng)價(jià)值略低于 寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)162萬平米缺乏區(qū)域中心商業(yè)缺乏地鐵綜合物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析工程重點(diǎn)開展戰(zhàn)略工程價(jià)值平臺(tái)價(jià)值總

5、結(jié)價(jià)值體系構(gòu)成分析碧海中心區(qū)區(qū)位中心地鐵物業(yè)/綜合體工程價(jià)值平臺(tái)分析架構(gòu)工程位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位中心位置新湖路寶安大道西鄉(xiāng)大道本工程濱海大道西鄉(xiāng)老城區(qū)生態(tài)景觀區(qū)新增供應(yīng)區(qū)本工程本工程位于碧海中心區(qū)的“西鄉(xiāng)老城區(qū)組團(tuán)，新舊區(qū)交界處工程周邊的各類配套相對(duì)新區(qū)豐富；但環(huán)境相對(duì)新區(qū)較差。工程位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位中心位置寶源第二工業(yè)區(qū)寶源第一工業(yè)區(qū)漁業(yè)村市場(chǎng)海灣中校西鄉(xiāng)中心小學(xué)碧海灣高爾夫球俱樂部牛灣別墅海城小學(xué)中英公學(xué)西鄉(xiāng)第三小學(xué)麻布第二工業(yè)區(qū)麻布科技園?；蕦m酒店徑貝小學(xué)東港家私城寶源平價(jià)商場(chǎng)寶源市場(chǎng)立基平價(jià)商場(chǎng)福中福商業(yè)城華港家私大新百貨人人樂超市進(jìn)駐萬家福百貨家家樂百貨【碧海中心區(qū)配套：集中于

6、“西鄉(xiāng)老城區(qū)組團(tuán)】商業(yè)生活配套教育配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然資源綠地東方城購物廣場(chǎng)肯德基工程位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)區(qū)位中心位置工程屬性界定：城市區(qū)域中心、商業(yè)及交通資源豐富的城市舊城區(qū)更新改造工程屬性界定描述詮釋區(qū)位屬性勞動(dòng)村區(qū)級(jí)中心西鄉(xiāng)老城區(qū)城市傳統(tǒng)的老城區(qū)西鄉(xiāng)中心，距離寶安新中心區(qū)核心僅5分鐘車程屬于西鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的商業(yè)區(qū)項(xiàng)目屬性與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通進(jìn)入性好臨街面長(zhǎng)，昭示性好能充分共享老城區(qū)的成熟配套規(guī)模較大商業(yè)氛圍濃厚，周邊商業(yè)檔次較低鄰近城市主干道寶安大道，與西鄉(xiāng)大道和新湖路連接，并與地鐵1號(hào)線西鄉(xiāng)中心站相連，交通極其便利臨街面較長(zhǎng)占地6.1萬，總建筑面積在24萬左右距離區(qū)域級(jí)核心寶

7、安新中心區(qū)僅5分鐘路程距離港隆城商圈僅5分鐘車程鄰近區(qū)域內(nèi)最大的公園碧海灣公園城市中心區(qū)舊城更新改造工程普通具有以下特點(diǎn)123潛在的商業(yè)價(jià)值非常大，商業(yè)類物業(yè)沉淀了工程大部分利潤住宅類物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，利潤空間高于周邊工程的開發(fā)與區(qū)域開展是相輔相成的，往往要經(jīng)過工程重新定義區(qū)域，帶動(dòng)區(qū)域增值，從而使工程價(jià)值得到宏大的提升工程往往要經(jīng)過多種功能復(fù)合，構(gòu)成城市生活新的一極，以突破區(qū)域價(jià)錢45工程勝利的重點(diǎn)在于提高土地單位面積的承載力和土地立體空間的開發(fā)，工程開發(fā)強(qiáng)度往往較高，容積率較高工程開發(fā)與城市開展大勢(shì)嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)，往往要承當(dāng)城市構(gòu)造更新、功能體系更新的責(zé)任城市新中心開展方式金融保險(xiǎn)高科技企業(yè)效力案

8、例城市新中心開展方式羅湖蔡屋圍金融中心福田中心區(qū)寶安中心區(qū)方式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型方式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型方式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型行政文化商貿(mào)效力休閑文娛旅游觀光福田中心區(qū)寶安中心區(qū)羅湖萬象城羅湖東門/國貿(mào)南山商業(yè)文化中心區(qū)中心功能博覽會(huì)展以商業(yè)為中心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的KPI體系關(guān)鍵績(jī)效目的體系KPI體系外因內(nèi)因需求背景舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心曾經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求地理位置城市舊有中心商業(yè)區(qū)周邊交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線/便利停車資源性擁有自然景觀資源、城市文化資源規(guī)模性與可繼續(xù)開展性大規(guī)模，繼續(xù)開發(fā)政府背景支持政府政績(jī)工程、籠統(tǒng)工程軟性目的硬性目的開發(fā)理念定位理念人文理念功

9、能化體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系產(chǎn)生背景城市GDP繼續(xù)高速增長(zhǎng)/城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯加快/城市舊城改造進(jìn)程加快占地面積63094.40總建筑面積132604發(fā)展商宏發(fā)總戶數(shù)984商業(yè)名稱金沙地所屬片區(qū)西鄉(xiāng)商業(yè)入市2006.3.19體量街鋪13223.94集中式商業(yè)8566.49戶型面積段開間進(jìn)深比例層高街鋪42-1461：26m主力店東方城購物廣場(chǎng)售價(jià)內(nèi)街鋪2.8萬/外街鋪3.5萬/商業(yè)推廣主題/定位雙地鐵口風(fēng)情街工程周邊重點(diǎn)工程圣淘沙圣淘沙廣義綜合體本工程圣淘沙在城市化的進(jìn)程中，產(chǎn)生多個(gè)建筑綜合體，而幾個(gè)相鄰的建筑綜合體，根據(jù)其規(guī)模和功能及市場(chǎng)需求的互補(bǔ)性，相互作用、互為價(jià)值鏈，又構(gòu)成都市綜合體的結(jié)合體

10、構(gòu)造，產(chǎn)生聚集、聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，這種綜合體個(gè)體的集合，即“廣義城市綜合體。廣義綜合體本工程圣淘沙轉(zhuǎn)換商業(yè)體量：85000狹義綜合體本工程廣義綜合體本工程圣淘沙商業(yè)體量：85000+21790=106790大型商業(yè)集群，更強(qiáng)區(qū)域輻射圣淘沙熟練商業(yè)群可作為本工程開展的“驅(qū)動(dòng)力住宅體量：162000住宅體量：162000+110814=272814大型居住社區(qū)，CLD人居典范建議：經(jīng)過以“廣義綜合體的區(qū)域目光審視，本工程所在的資源中心的位置，將勿庸置疑地成為碧海中心區(qū)的中心，并向周邊輻射，構(gòu)成以本工程與圣淘沙為中心的商業(yè)/生活輻射圈。本工程開展思緒合正工程區(qū)域關(guān)聯(lián)住宅為主要價(jià)值構(gòu)成，獨(dú)立對(duì)待缺乏驅(qū)動(dòng)力區(qū)域

11、中心商業(yè)中心驅(qū)動(dòng)；帶開工程住宅價(jià)值提升開發(fā)啟動(dòng)可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體成功案例，結(jié)合項(xiàng)目啟動(dòng)策略，以區(qū)域性、廣義綜合體眼光發(fā)展本項(xiàng)目，發(fā)揮最佳“價(jià)值鏈”作用產(chǎn)品打造可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)綜合體成功案例中住宅部分的打造，及與商業(yè)、辦公部分的交通組織等各功能間關(guān)聯(lián)處理資料來源：經(jīng)過對(duì)城市中心區(qū)舊城改造案例的研討，發(fā)現(xiàn)此類工程開發(fā)的關(guān)鍵是：【小結(jié)】重新定義工程區(qū)域價(jià)值，重新定義人們對(duì)區(qū)域中心的認(rèn)知經(jīng)過區(qū)域增值帶開工程價(jià)值的繼續(xù)添加復(fù)合功能體系，聚集能量和人氣發(fā)明新的區(qū)域市場(chǎng)，最大化發(fā)掘潛在的商業(yè)價(jià)值跳出原有區(qū)域范疇，走“自動(dòng) 中心化道路，成為城市新中心區(qū)域，構(gòu)成城市生活新的一極

12、羅湖萬象城華強(qiáng)北中航城羅湖金三角商圈華強(qiáng)北商圈重心與標(biāo)志工程價(jià)值平臺(tái)價(jià)值總結(jié)價(jià)值體系構(gòu)成分析碧海中心區(qū)區(qū)位中心地鐵物業(yè)/綜合體工程價(jià)值平臺(tái)分析架構(gòu)區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)地鐵物業(yè)合正碧海工程坪洲新村工程君逸世家宏發(fā)領(lǐng)域地鐵一號(hào)線【開發(fā)特點(diǎn)小結(jié)】充分利用地鐵資源，構(gòu)成區(qū)域交通中心，提高工程整體價(jià)值；與工程周邊相關(guān)地鐵物業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)，充分利用區(qū)域商業(yè)資源，以提高工程本身的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目名稱合正碧海坪洲新村君逸世家宏發(fā)領(lǐng)域圣淘沙住 宅1620001252586534797576 106401商 業(yè)85000-1908816703 16798公 寓-1751338077 -區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)分析工程位置與開展方向物

13、業(yè)功能性輻射范圍單一復(fù)合區(qū)域內(nèi)跨區(qū)域泰華陽光海圣陶沙合正碧海工程富通城檳城西岸生活型工程生活商務(wù)工程綜合性工程君逸世家中航城萬象城宏發(fā)領(lǐng)域輻射范圍逐漸擴(kuò)展小結(jié)：結(jié)合同片區(qū)地鐵物業(yè)，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)地鐵綜合物業(yè)，充分提高物業(yè)價(jià)值。工程價(jià)值平臺(tái)價(jià)值分析提煉價(jià)值總結(jié)價(jià)值體系構(gòu)成碧海中心區(qū)區(qū)位中心地鐵物業(yè)/綜合體工程價(jià)值平臺(tái)分析架構(gòu)本工程價(jià)值體系/競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)碧海中心區(qū)資源中心區(qū)區(qū)位 中心區(qū)域交通中心城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅區(qū)域標(biāo)志性物業(yè)本工程價(jià)值體系/中心競(jìng)爭(zhēng)力12工程SWOT矩陣分析SWOT矩陣S（內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)）1、位置 地塊位于城市核心，具備了較高的城市價(jià)值；2、交通 位于交通干道交匯，交通便利，商業(yè)

14、價(jià)值較高；3、地鐵 綜合性地鐵上蓋物業(yè)，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?、形象 臨街面較長(zhǎng)，昭示性好；W（內(nèi)部劣勢(shì)）1、環(huán)境 地塊周邊環(huán)境較為雜亂；2、規(guī)劃 地塊形狀不規(guī)則，容積率較高，商住結(jié)合，規(guī)劃難度較大；3、噪音 項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，且鄰近公交車站，噪音較大；O（外部機(jī)會(huì)）1、區(qū)域內(nèi)缺乏真正的城市核心標(biāo)志性物業(yè)，區(qū)域價(jià)值明顯；2、區(qū)內(nèi)僅有的大型綜合性地鐵物業(yè)之一；3、區(qū)內(nèi)購物中心屬于市場(chǎng)空白；SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）1、形成區(qū)域核心及地標(biāo)物業(yè)2、充分利用地鐵物業(yè)特性，提高項(xiàng)目整體價(jià)值；WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）1、形成標(biāo)志性建筑，提高項(xiàng)目形象2、充分利用公共交通系統(tǒng)，包括公交車站和地鐵，形成區(qū)

15、域內(nèi)的交通核心；T（外部威脅）1、片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)住宅放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、新政對(duì)客戶購買心理影響ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）1、營造特色樓盤2、商業(yè)住宅聯(lián)動(dòng)WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）1、特色戶型定位2、增加樓盤附加值3、全方位營銷第二部分 工程定位整體開展戰(zhàn)略工程整體物業(yè)定位工程籠統(tǒng)定位經(jīng)過自我中心化，打造一個(gè)以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價(jià)值體系，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，構(gòu)成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、運(yùn)用全時(shí)段的開展戰(zhàn)略，經(jīng)過工程功能化體系的建立，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。打造以商業(yè)為中心驅(qū)動(dòng)力的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)內(nèi)城市新中心， 從而重新

16、定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，躲避競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過全面領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造西鄉(xiāng)前所未有真正的都市地鐵生活，構(gòu)成工程中心競(jìng)爭(zhēng)力。開發(fā)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工程整體開展戰(zhàn)略工程整體定位目的是城市級(jí)的是城市中心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值的是有劇烈城市意向的是可逃避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式開展的輻射寶安區(qū)是西鄉(xiāng)的城市新中心能代表新時(shí)代的西鄉(xiāng)，城市中的“一極平均價(jià)錢高于碧海中心任何區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他工程拉開區(qū)域內(nèi)其他工程的差距采取一切能夠的超凡規(guī)的手段碧海中心區(qū)資源中心區(qū)區(qū)位 中心區(qū)域交通中心城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵商業(yè)住宅區(qū)域標(biāo)志性物業(yè)本工程價(jià)值體系/中心競(jìng)爭(zhēng)力12工程整體定位目的定位需表達(dá)、交融、提煉本工程的

17、兩大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本工程整體物業(yè)定位城市資源中心區(qū)，地鐵上蓋物業(yè)雙核價(jià)值驅(qū)動(dòng)物業(yè)本工程籠統(tǒng)定位城市中心，價(jià)值地標(biāo)合正 中心城第三部分 客戶定位目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源目的客戶職業(yè)及置業(yè)傾向分類分析目的客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)新中心區(qū)客戶后市構(gòu)成回想【2021年后市寶安新中心區(qū)客戶構(gòu)成預(yù)測(cè)】2006年幸福海岸新岸線富通城凱旋城第五大道30555102021年預(yù)測(cè)由于政策影響下較為濃重的張望心情及提高二次以上置業(yè)首付4成等的影響，將導(dǎo)致中心區(qū)后市客戶構(gòu)成發(fā)生一定變化：關(guān)內(nèi)客戶減少，新安等本地客戶添加；同時(shí)投資客戶比例減少，自住客戶比例添加。深圳機(jī)場(chǎng)西鄉(xiāng)中心站寶安體育館站【西部輻射】機(jī)場(chǎng)圈福永、西鄉(xiāng)北【本片區(qū)輻射】新

18、中心區(qū)中心區(qū)、碧海中心區(qū)寶安中心站【東部輻射】關(guān)內(nèi)南山為主深大北站科技園站白石洲站世界之窗站本工程主要輻射站點(diǎn)本工程地鐵沿線其他站點(diǎn)目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源科技園IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)【本工程輻射區(qū)表示圖】本工程的重點(diǎn)輻射區(qū)域包括：本身所處的新中心區(qū)、地鐵西行方向的深圳機(jī)場(chǎng)片區(qū)、地鐵東行方向的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)科技園。目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源3055510片區(qū)后市客戶構(gòu)成405010本工程目的客戶構(gòu)成由于本工程屬于地鐵物業(yè)，對(duì)地鐵沿線站點(diǎn)所在的區(qū)域亦有著輻射才干，地鐵一號(hào)線途經(jīng)的關(guān)內(nèi)站點(diǎn)區(qū)域的有置業(yè)需求的客戶群體，也將成為本工程的目的客戶群；因此，本工程的關(guān)內(nèi)客戶比例將高于片區(qū)平均程度。以本工程站點(diǎn)為中心，交通間

19、隔地鐵約10個(gè)站以內(nèi)；交通時(shí)間地鐵約40分鐘的各個(gè)地鐵站點(diǎn)，都是本工程輻射力到達(dá)的主要區(qū)域。40目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源細(xì)分關(guān)內(nèi)客戶40的關(guān)內(nèi)客戶南山為主區(qū)域來源構(gòu)成細(xì)分405010本工程目的客戶構(gòu)成20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 深大北站、科技園站、白石洲站5 康佳集團(tuán)、車公廟等辦公區(qū) 僑城東站、竹子林站、車公廟站10 南頭、前海 南山大道站、前海路站5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 非地鐵沿線職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價(jià)承受力關(guān)內(nèi)一般白領(lǐng)自用年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，貪圖實(shí)惠，注重便利，對(duì)價(jià)格敏感一房、兩房弱關(guān)內(nèi)技術(shù)人員自用積蓄多，月供能力強(qiáng)，兩口之家或家中有學(xué)齡前兒童，品質(zhì)、舒適與實(shí)惠兼顧兩房、小三

20、房（90以下）中普通公務(wù)員/自用兼投資對(duì)素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感兩房、一房中強(qiáng)特定投資客投資十分且僅認(rèn)可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價(jià)值一房、兩房強(qiáng)4040的關(guān)內(nèi)客戶南山為主細(xì)分405010本工程目的客戶構(gòu)成目的客戶構(gòu)成職業(yè)及購房特征細(xì)分關(guān)內(nèi)客戶50目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源細(xì)分新安、西鄉(xiāng)本地客戶50的本地客戶新安、西鄉(xiāng)區(qū)域來源構(gòu)成細(xì)分405010本工程目的客戶構(gòu)成30 西鄉(xiāng)客戶 碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)20 新安客戶 新安老城區(qū)職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價(jià)承受力個(gè)體工商戶自用兼投資家庭人口多，注重經(jīng)商的便利程度、風(fēng)水；一般需要但三房三房、四房強(qiáng)工廠企業(yè)管理人員/企業(yè)

21、主自用兼投資積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧三房、四房強(qiáng)工廠企業(yè)白領(lǐng)/技術(shù)人員自用年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，貪圖實(shí)惠，注重便利，對(duì)價(jià)格敏感一房、兩房中政府公務(wù)人員自用兼投資對(duì)素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感兩房、一房中強(qiáng)特定投資客投資十分且僅認(rèn)可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價(jià)值一房、兩房強(qiáng)目的客戶構(gòu)成職業(yè)及購房特征細(xì)分新安、西鄉(xiāng)本地客戶5050的本地客戶新安、西鄉(xiāng)細(xì)分405010本工程目的客戶構(gòu)成目的客戶構(gòu)成區(qū)域來源細(xì)分405010本工程目的客戶構(gòu)成20 科技園高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 深大北站、科技園站、白石洲站5 康佳集團(tuán)、車公廟等辦公區(qū) 僑城東站、竹子

22、林站、車公廟站10 南頭、前海 南山大道站、前海路站30 西鄉(xiāng)客戶 碧海中心區(qū)舊城區(qū)、西鄉(xiāng)老城區(qū)20 新安客戶 新安老城區(qū)【小結(jié)】10 寶安其他區(qū)域客戶 以福永，機(jī)場(chǎng)片區(qū)客戶為主5 后海、蛇口等南山其他區(qū)域 非地鐵沿線目的客戶構(gòu)成職業(yè)及購房特征細(xì)分【小結(jié)】職業(yè)構(gòu)成用途特征購買戶型總價(jià)承受力（寶安本地）個(gè)體工商戶自用兼投資家庭人口多，注重經(jīng)商的便利程度、風(fēng)水；一般需要但三房三房、四房強(qiáng)（寶安本地）工廠企業(yè)管理人員/企業(yè)主自用兼投資積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧三房、四房強(qiáng)（關(guān)內(nèi)）一般白領(lǐng)自用年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，貪圖實(shí)惠，注重便利，對(duì)價(jià)格敏感一房、兩房弱（關(guān)內(nèi)）

23、技術(shù)人員自用積蓄多，月供能力強(qiáng)，兩口之家或家中有學(xué)齡前兒童，品質(zhì)、舒適與實(shí)惠兼顧兩房、小三房（90以下）中（寶安本地）工廠企業(yè)白領(lǐng)/技術(shù)人員自用年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，貪圖實(shí)惠，注重便利，對(duì)價(jià)格敏感一房、兩房中政府公務(wù)人員自用兼投資對(duì)素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感兩房、一房中強(qiáng)特定投資客投資十分且僅認(rèn)可“地鐵物業(yè)”的保值、升值價(jià)值一房、兩房強(qiáng)新中心區(qū)客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)回想新中心區(qū)工程成交客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)戶型創(chuàng)新贈(zèng)送面積升值潛力優(yōu)秀的片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)自然景觀朝向品牌開發(fā)商交通出行體系社區(qū)配套設(shè)施社區(qū)規(guī)模品牌物管服務(wù)各類配套實(shí)現(xiàn)進(jìn)度建筑風(fēng)格園林景觀較低覆蓋率關(guān)注度

24、分類一類關(guān)注點(diǎn)二類關(guān)注點(diǎn)三類關(guān)注點(diǎn)戶型創(chuàng)新贈(zèng)送面積升值潛力優(yōu)秀的片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)自然景觀地鐵：極其便利的交通連接“一站式”生活：綜合體完善的周邊配套：資源中心社區(qū)規(guī)模片區(qū)客戶共同關(guān)注點(diǎn)（一類）本項(xiàng)目客戶特別關(guān)注點(diǎn)（一類）本工程目的客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)目的客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)第四部分 產(chǎn)品定位本工程戶型定位原那么本工程戶型配比本工程物業(yè)組合戰(zhàn)略意義本工程戶型定位原那么定位原那么戶型設(shè)置本工程住宅體量較大162000，決議了本工程住宅產(chǎn)品不可單一化，將實(shí)現(xiàn)較為豐富的產(chǎn)品組合：設(shè)置樹立工程籠統(tǒng),拔高工程整體檔次的戶型(少量)，如溫馨型中大戶型、頂層復(fù)式等標(biāo)竿產(chǎn)品設(shè)置原那么創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)置原那么設(shè)置創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，引領(lǐng)

25、未來市場(chǎng)，提升產(chǎn)品差別化競(jìng)爭(zhēng)力主流產(chǎn)品設(shè)置原那么設(shè)置片區(qū)主力暢銷戶型產(chǎn)品大量，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)片區(qū)主流產(chǎn)品主力房型回想三房戶型是中心區(qū)市場(chǎng)上的主力戶型，占半數(shù)左右的供應(yīng)比例；其次是兩房和四房。兩房三房四房單房/一房五房及復(fù)式主力戶型片區(qū)主流產(chǎn)品主力面積區(qū)間回想【中心區(qū)】【碧海中心區(qū)】片區(qū)主流產(chǎn)品主力面積區(qū)間回想片區(qū)主流產(chǎn)品主力面積區(qū)間回想中心區(qū)碧海中心區(qū)中心區(qū)碧海中心區(qū)戶型面積跨度（）面積跨度（）主力面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）一房3165337335503345兩房6795659073827079三房88170851259513095120四房110190130185140180130145五房

26、或復(fù)式120320135260200280200240【小結(jié)】片區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)主流溢價(jià)元素回想【小結(jié)】縱觀中心區(qū)各大樓盤產(chǎn)品無論大戶型、小戶型，戶型創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)高額利潤及高銷售速度的利器；而戶型創(chuàng)新 又以大面積的功能性贈(zèng)送贈(zèng)送部分可封改為房間為“法寶6米露臺(tái)、雙層入戶花園、內(nèi)庭院凹陽臺(tái)、凸窗窗臺(tái)或落地凸窗等；經(jīng)過贈(zèng)送，購買N房可實(shí)現(xiàn)N+1或N+2戶型的運(yùn)用效果。產(chǎn)品大類戶型戶型類型面積區(qū)間（）戶均面積面積比套數(shù)比套數(shù)商務(wù)公寓（寫字樓導(dǎo)向）一房（辦公）標(biāo)竿產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品45494716%25%563 5759584%5%113 普通住宅一房（平層改兩房）主流產(chǎn)品（N+1/N+2戶型）；并加入創(chuàng)新元素4

27、751498%12%270 一房（小復(fù)式）5355546%8%180 兩房75797727%25%563 三房10010810429%20%451 四房（大平面）標(biāo)竿產(chǎn)5%113 總面積162000總套數(shù)2253 本工程戶型配比普通住宅（主流戶型）功能性贈(zèng)送后實(shí)際戶型（主力暢銷戶型）N+1戶型一房小復(fù)式：通過贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)變?nèi)?兩房（如：檳城西岸）一房帶內(nèi)庭院：變兩房（如：西城豐和、西岸官?。﹥煞孔?nèi)浚ㄈ纾浩矫?西城豐和）三房變五房（如：奇數(shù)：雙層高客廳內(nèi)院泰華陽光海/偶數(shù)：雙層入戶花園錯(cuò)層處理）以高檔住宅、商務(wù)公寓、沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)工程資金高額、快速回籠；經(jīng)過購物

28、中心集中式大型商業(yè)的長(zhǎng)期持有，為企業(yè)長(zhǎng)期融資并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。本工程物業(yè)組合戰(zhàn)略意義本工程物業(yè)類型組合： 購物中心+商業(yè)街+高檔住宅+商務(wù)公寓產(chǎn)品大類戶型戶型類型面積區(qū)間戶均面積面積比套數(shù)比套數(shù)商務(wù)公寓（寫字樓導(dǎo)向）（5梯23戶）一房（辦公）標(biāo)竿產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品45494716%25%563 5759584%5%113 宏發(fā)中心大廈同類產(chǎn)品的營銷勝利，證明本片區(qū)“小型商務(wù)物業(yè)投資市場(chǎng)已被翻開，未來將成為開展趨勢(shì)；本工程容積率較高，將商務(wù)公寓設(shè)置于商業(yè)群樓之上，可將降低普通住宅部分的容積率，使工程更具質(zhì)量；商務(wù)公寓價(jià)值較高，可實(shí)現(xiàn)較高利潤，并以高端籠統(tǒng)拔高工程整體檔次；作為“地標(biāo)性物業(yè)對(duì)外展

29、現(xiàn)。設(shè)置商務(wù)公寓辦公用途、住宅性質(zhì)的緣由：本工程物業(yè)組合戰(zhàn)略意義第五部分 規(guī)劃建議工程地塊與周邊關(guān)系工程內(nèi)部商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系片區(qū)同類型產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃自創(chuàng)本工程規(guī)劃建議 總用地面積：61700 建立用地面積：44410.6 計(jì)容積率建筑面積：247000 住宅建筑面積：162000 商業(yè)建筑面積：85000 地上：60000 地下：25000 容積率地上：5【本工程經(jīng)濟(jì)目的】【其他相關(guān)】 建筑物無高度限制 地下商業(yè)新湖路一側(cè)銜接地鐵1號(hào)線工程地塊目的工程地塊分析 工程?hào)|、南面視野景觀條件較優(yōu)，其它朝向較差 地塊東南面為衡方苑、工業(yè)廠房及宿舍 南面為路口，招示面

30、最好 地塊西面為圣淘沙，存在對(duì)視 地塊北面為工業(yè)廠房而且還有一條臭水河 地塊東北面為低矮雜亂的民居圣淘沙工業(yè)區(qū)本工程農(nóng)民房工業(yè)區(qū)工程地塊分析規(guī)劃規(guī)劃建議1于人流車流較大且昭示性較強(qiáng)的一側(cè)：西鄉(xiāng)大道、新湖路兩側(cè)布置“集中式商業(yè)及街鋪部分2于接近農(nóng)民房、廠房的地塊外圍，及接近集中式商業(yè)的位置布置面積較小戶型，作為合理過渡3于工程中心位置較為安靜、純粹打造豐富園林景觀布置三房、四房戶型商業(yè)與住宅/辦公間的關(guān)系城市綜合體的人流價(jià)值關(guān)鏈體系商務(wù)公寓購物中心住宅高端的住宅與商務(wù)公寓辦公均可為大型商業(yè)帶來高端的消費(fèi)人流高端商務(wù)人流、高端住家人流，保證大型高端商業(yè)的勝利運(yùn)營。1住宅/辦公對(duì)于商業(yè)：利好商業(yè)與住

31、宅/辦公間的關(guān)系大型商業(yè)為辦公的商務(wù)人流提供高質(zhì)量的商業(yè)配套效力，商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)共同昌盛。2商業(yè)對(duì)于辦公：利好大型商業(yè)為小戶型或公寓類住宅提供了便利的商業(yè)、生活配套，對(duì)于小戶型客戶而言，便利的資源是一大利好。3商業(yè)對(duì)于小戶型：利好大型商業(yè)所聚集的大量的繁雜的消費(fèi)人流，對(duì)于強(qiáng)調(diào)居住 “純粹性的大戶型客戶而言，較影響居住質(zhì)量。4商業(yè)對(duì)于大戶型：利空商業(yè)與住宅/辦公的關(guān)系規(guī)劃規(guī)劃建議4于大型商業(yè)上布 “商務(wù)公寓辦公導(dǎo)向，商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)共同昌盛5小戶型規(guī)劃接近商業(yè)6大戶型規(guī)劃遠(yuǎn)離商業(yè)地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系地鐵物業(yè)帶來的城市連通后的滾滾人潮，不可防止的培育新的商業(yè)中心，大型商業(yè)必將 “借地鐵之手翻開利潤之門 。1地鐵對(duì)于商業(yè)：利好地鐵為商務(wù)辦公人群商務(wù)公寓提供了宏大的交通便利，會(huì)聚八方商務(wù)資源。2地鐵對(duì)于辦公：利好地鐵與商業(yè)/住宅/辦公間的關(guān)系地鐵為小戶型或公寓客戶提供了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)，使之隨時(shí)隨地享用出行的便利，實(shí)現(xiàn) “一站式生活體驗(yàn)。3地鐵對(duì)于小戶型：利好地鐵尤其出入口所帶來的大量的繁雜的交通人流，對(duì)于強(qiáng)調(diào)居住 “純粹性的大戶型客戶而言，