房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方法論(增值稅篇)

1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方法論（增值稅篇）一、增值稅稅收籌劃方法概論增值稅的稅收負擔(dān)輕重，取決于銷項稅額減去進項稅額。假如我們想掌握增值稅的稅收負擔(dān)，第一個考慮到了就是掌?銷握銷項稅額。那銷項稅額大小又是由什么因素打算的呢項稅額的大小主要取決于兩個因素，一是收入總額，二是銷售額的適用稅率。收入總額直接影響到我們的銷項稅額，通俗地說，就是我們的收入總額越大，那我們的銷項稅額就越多。在收入總額直接影響銷項稅額的狀況下，我們?nèi)绾瓮ㄟ^這一直接影響因素掌握銷項稅額呢?雖然銷項稅額由收入總額直接打算，但一般企業(yè)都不情愿降低自己的收入，因為那就是白花花的銀子啊，那就是企業(yè)最重要的利潤啊。所以我們還是得想想有沒其

2、它方法既可以降低收入，又不實際削減白花花的銀子數(shù)量。方法還是有的，下面我們介紹兩個常用的方法：第一種方法是我們可以把收入的形式進行轉(zhuǎn)換，詳細而言，就是企業(yè)有這么一項收入，但它不是以銷售房屋的形式出現(xiàn)。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)的房子賣得比較快、賣得比較好的時候，你可以不賣精裝修的房子，可以賣毛坯的房子。在賣毛坯的房子的同時，供應(yīng)裝修服務(wù)，通過這種方式，我們可以把銷售房子的收入分解出來，轉(zhuǎn)化為裝修費用。這是一種典型的不降低實質(zhì)收入總額的同時降低銷售房子的總收入的方式，本質(zhì)上就是將收入總額分拆為不同項目的收入，而且不計入本企業(yè)的收入總額。假如當供應(yīng)裝修服務(wù)的B企業(yè)是一家小微企業(yè)，那他的增值稅稅負甚至企業(yè)所

3、得稅稅負都可能會大幅度下降。因為根據(jù)我們國家的稅收政策，年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的企業(yè)所得稅稅負是5%，超過100萬元不超過300萬元的實際稅負是10%，這是國家給我們企業(yè)特別利好的政策。就增值稅而言，假如B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，那這個裝修對應(yīng)的收到在當年就可能適用1%的征收率，這與我們房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)9%相比，降低的幅度還是特別之大的。在這里，我們運用的是收入形式轉(zhuǎn)換的方法，經(jīng)過收入的轉(zhuǎn)換，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，總收入并沒有實際變化，只是收入的類型發(fā)生了變化，從而就實際了稅負降低的效果。第二種方法是適當?shù)亟档褪杖搿Ｒ_理解這個問題，我們需要從降低收入并不必定降低利潤的角度分析，因為降低

4、收入有時候會直接降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。在收入和負擔(dān)同時降低的狀況下，由于兩者并非等比例下降，那說明有時候會出現(xiàn)這樣一種結(jié)果：收入降低的金額影響銷項稅額的第二個因素是銷售額所適用的稅率?？傮w而言，雖然銷售額適用的稅率越低，企業(yè)需要繳納的稅款就越少，但一般而言，我們很難找到其他一些低的稅率，因為房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)在正常狀況下適用的增值稅稅率是9%，你沒方法說自己另外找一個低的稅率來適用，所以在適用稅率方面一般沒有太多的直接方法。除了銷項稅額之外，進項稅額是另一個影響企業(yè)增值稅稅負的打算性因素。對于進項稅額的凹凸，又有哪些詳細的影響因素呢?下面我們介紹三個方面的因素：第一個因素是房地產(chǎn)企業(yè)選購支出中

5、能夠抵扣進項的成本費用的比例。在某一房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額總額一定的狀況下，稅收政策允許抵扣的進項比例越高，能夠抵扣的進項稅額就越多。分析到這里，可能許多朋友都會納悶，莫非還有不能抵扣的進項稅額嗎?有這種疑問的朋友直接看下稅收政策中“不允許抵扣進項稅額的清單“就清楚的，在這里不再贅述。所以，企業(yè)在選購貨物的時候盡量地往那些能抵扣進項的成本費用的支出方面傾斜。假如企業(yè)發(fā)生了許多的成本費用，到最終沒有進項抵扣，那這時候企業(yè)的稅負是會很高的。第二個因素是選購支出對應(yīng)的稅率。企業(yè)在選購貨物的時候，應(yīng)盡量把對應(yīng)的稅率提高。通俗地說，企業(yè)接受的發(fā)票所對應(yīng)的稅率提高那企業(yè)能夠抵扣的進項稅額就會增加。這種狀況特

6、別適用于我們常見的甲供材、甲供工程的模式，這種模式下房地產(chǎn)企業(yè)有一部分設(shè)備材料由自己選購，那么這些選購取得的增值稅進項對應(yīng)的正常稅率是13%，而房地產(chǎn)企業(yè)賣房子開具的發(fā)票的正常稅率是9%，這中間就會產(chǎn)生4個百分點的差，這4個百分點對房地產(chǎn)企業(yè)來說實際上就是增值稅稅收負擔(dān)的降低或者說是一種節(jié)省。第三個因素就是房地產(chǎn)企業(yè)在整個增值稅發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅取得，是否能夠取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。假如房地產(chǎn)企業(yè)對這一因素沒有足夠重視，那很可能因此而增加增值稅稅負，甚至可能不知不覺地掉入虛開發(fā)票的陷阱。因為我們國家實行的是以票控稅的制度，國家對增值稅發(fā)票有一個很嚴格的管理，沒有正式增值稅專用發(fā)票，

7、除了特別狀況下可以抵扣進項，絕大多數(shù)狀況是不能抵扣進項的，所以房地產(chǎn)企業(yè)必需要合規(guī)地取得增值稅專用發(fā)票，這個因素對降低增值稅稅負同樣是特別重要的。從上述分析可知，增值稅稅負的影響因素主要是銷項稅額和進項稅額。我們要掌握增值稅稅負，就是要掌握銷項稅額和進項稅額，分析銷項稅額和進項稅額分別有哪些影響因素，通過調(diào)整這些影響因素來解決稅負偏高問題、稅收管理問題，從根源上進行稅收籌劃，最終實現(xiàn)增值稅稅負的下降。二、增值稅稅收籌劃常見的詳細方法前文我們從增值稅計算的影響因素的角度介紹了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的基本方法，下面我們結(jié)合法律、稅收政策介紹增值稅稅收籌劃的一些詳細的常用方法，以供大家更好地運用到

8、工作實踐。第一種方法是甲供材模式。前面介紹過這種方法，因為甲供材模式下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅進項發(fā)票的稅率是13%，而銷售不動產(chǎn)開具的增值稅銷項發(fā)票的稅率是9%，中間就會有4點百分點的稅率差，這4點百分點的稅率差就可以使得企業(yè)的增值稅稅負適當?shù)亟档?。所以在條件允許的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量考慮甲供材的因素，充分發(fā)揮這一因素在降低增值稅稅負方面的作用。第二種方法是甲供工程模式。房地產(chǎn)企業(yè)在這一模式下，可以選購諸如中央空調(diào)、電器設(shè)備、智能化樓宇設(shè)備、供暖、衛(wèi)生通風(fēng)照明等配套設(shè)備。在選購這些設(shè)備的過程中，企業(yè)可以取得增值稅的進項發(fā)票，可以抵扣相應(yīng)的增值稅進項，而且抵扣的進項對應(yīng)的稅率也是根據(jù)13

9、%。這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個利好的消息。房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的狀況下，也可以盡量多采取甲供工程模式，通過甲方購買設(shè)備的模式，降低企業(yè)的增值稅稅負。第三種方法是精裝修模式。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要選購裝修材料、裝修服務(wù)，以適當提高精裝修房屋的建筑和銷售比例，從而掌握增值稅的稅負。精裝修模式在增值稅的掌握方面是特別好的一種方法。因為對于精裝修而言，房地產(chǎn)企業(yè)只要能拿到增值稅專用發(fā)票，都是允許抵扣進項的，所以精裝修所取得的裝修工程類發(fā)票、材料發(fā)票，都是可以抵扣進項的，從而降低增值稅的稅負。在條件允許的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量多采用這種模式。第四種方法是對僅用于免稅項目的固定資產(chǎn)進行分解。根據(jù)

10、國家稅收政策，假如企業(yè)選購的固定資產(chǎn)既用于一般計稅項目，又用于其他項目，包括免稅項目、簡易計稅項目等，那這一固定資產(chǎn)對應(yīng)進項稅額可以抵扣。從另一個角度理解，假如企業(yè)選購的固定資產(chǎn)主要或者僅僅用于免稅項目或者簡易計稅項目，那這一固定資產(chǎn)對應(yīng)的進項稅額就不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)選購的固定資產(chǎn)一般狀況下價值都比較高，假如企業(yè)選購固定資產(chǎn)的進項不能抵扣，那企業(yè)真的是虧大了。所以，當企業(yè)選購的固定資產(chǎn)用于免稅項目或者簡易計稅項目時，最好能將這一固定資產(chǎn)一部分用于一般計稅項目。假如企業(yè)找到了用于一般計稅項目的情形，那企業(yè)就可以理直氣壯地抵扣全部的進項稅額了。應(yīng)當說，我們國家的這個稅收政策還是比較寬松的，對企業(yè)

11、來說的確是一個特別利好的消息，所以在實際工作中我們要盡量把這些政策用足。第五種方法是選購不動產(chǎn)的一次性抵扣。企業(yè)選購不動產(chǎn)，根據(jù)國家之前的稅收政策，是不允許一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。從2019年4月1日開頭，國家這一稅收政策做出了修改，允許企業(yè)選購的不動產(chǎn)的進項稅額一次性抵扣。所以，假如房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)選購不動產(chǎn)的狀況，盡量根據(jù)國家稅收政策一次性抵扣，充共享受增值稅的政策紅利。這一稅收政策稅法原理來看，意義特別大，可以說是增值稅制度建立后演變發(fā)展到今日，最好的紅利政策了。因為這一政策的實施實際上等于實行了消費型增值稅，只要納稅人實際選購了、發(fā)生了對應(yīng)的成本費用，只要符合基本條件，那一律允許

12、抵扣進項稅額，這是特別利好的消息，降低了增值稅負擔(dān)，完全符合國家減稅降費、創(chuàng)造企業(yè)良好營商環(huán)境方針政策。第六種方法是將不可抵扣項目轉(zhuǎn)化為可抵扣項目。當然，要做好這一點，一定要操作得比較到位，假如操作不好，存在一些法律瑕疵，那將很可能會轉(zhuǎn)變成風(fēng)險。比如，款待費、餐費、消遣支出等有一些不允許抵扣進項稅額的費用支出，可以考慮適當變換這些支出項目的類型和實施條件，使之成為可抵扣項目。舉個例子，當企業(yè)進行預(yù)算會議、年終總結(jié)會議的時候，可以嘗試把款待過程與會議過程融合起來，包含在大的會議活動當中，這個過程中做的一些款待可以變成會議支配內(nèi)容，這些成本費用支出就可以都走到會議費里面，通過會議費進行打包，通過這

13、種轉(zhuǎn)換方式，使得相應(yīng)的進項稅額可以全部抵扣，從而降低了增值稅的稅收負擔(dān)。當然，這些操作具有一定的技術(shù)含量，需要把業(yè)務(wù)做到恰如其分。第七種方法是租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)實際上有用于一般計稅項目，那進項稅額允許全額抵扣。這種方法跟前面的購入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)是一脈相承的。房地產(chǎn)企業(yè)租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目只要有用于一般計稅項目，進項稅就允許全部抵扣。這其中隱含一個意思，就是租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)同時也用于免稅項目、簡易計稅項目，也沒有問題，也允許全額抵扣。當然，假如原計劃是全部用于免稅項目或簡易計稅項目，那就應(yīng)當事前進行分解和轉(zhuǎn)化，盡量做到符合允許全額抵扣的條件。既然國家的政策這么寬松，說明國家在這

14、一方面還是很情愿讓利給企業(yè)的，所以我們不能辜負了國家對企業(yè)的好政策。第八種方法就是土地價款的抵扣。根據(jù)稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用、土地出讓收益等都屬于土地價款。這是營改增后國家對土地價款政策的進一步補充，說明房地產(chǎn)企業(yè)的拆除補償費在計算銷售額的時候，也是可以用于抵扣的。甚至還包括房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時向其他單位和個人支付的拆遷補償費也允許在計算銷售額時扣除。但前提條件是企業(yè)需要供應(yīng)相應(yīng)的支付憑證和相關(guān)的合同、材料，那涉及到的土地拆遷補償費部分，房地產(chǎn)企業(yè)完全都可以把它納稅到增值稅、土地增值稅的抵扣范圍。第九種

15、方法就是項目的匹配性。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個獨立法人開展業(yè)務(wù)經(jīng)營的時候，可能同時還有兩三個房地產(chǎn)項目同時在開展經(jīng)營，實際上就是整個建筑有幾個項目齊頭并進。這個沒什么問題，因為增值稅的處理是認企業(yè)不認項目，也就是說每一個項目并不是獨立計算增值稅的，而是匯總在一起以法人作為整體單位計算增值稅。介紹到這里，大家應(yīng)當就明白了，假如房地產(chǎn)企業(yè)把不同增值稅率、不同生命周期的項目組合在一起，這樣可以均衡增值稅的稅負。因為生命周期不一樣，項目的貢獻率不一樣，附加值也不一樣，增值率也不一樣，這樣我們就可以想方法讓不同的項目進行合理匹配，使得企業(yè)的增值稅的整個過程能比較好地掌握總體稅負。比如說房地產(chǎn)企業(yè)的某些項目發(fā)生的銷項比較多，成本項目已經(jīng)成為過去，同一時期有些項目處于建設(shè)初期，只有成本費用沒有收入，那么匹配在一起的話就可以實現(xiàn)增值稅合理地往后遞延，可以達到均衡增值稅的稅負、合理地遞延征稅的效果。我們補充說明一下，有一個很重要的觀點大家要熟悉清晰，國家一般很喜歡增值稅的概念，因為納稅人一般不可能通過什么籌劃、規(guī)劃之類的特別大幅度地降低增值稅稅負，甚至把增值稅弄沒了，這是不可能