房地產(chǎn)估價(jià)第十二章-幾種目的的房地估價(jià)課件

1、第十二章 幾種目的的房地產(chǎn)估價(jià)本章講授內(nèi)容： 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，其評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在估價(jià)作業(yè)期之后。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的估價(jià)目的是為進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供一個(gè)參考價(jià)格，估價(jià)結(jié)論帶有一種咨詢性；要求估價(jià)人員只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)。第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)

2、與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定了“其他合法方式”主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定

3、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用的方法 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用比較法和收益法，也可采用成本法。待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估宜采用假設(shè)開發(fā)法。對于單純土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 1.比較法 2.收益法 3.成本法 4.假設(shè)開發(fā)法 5.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵1.房地產(chǎn)抵押的含義 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不

4、轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。即貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估2.房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估2.房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義其中，法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括（1）發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)

5、款；（2）已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額；（3）其他法定優(yōu)先受償款。但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及營業(yè)稅及附加等費(fèi)用和稅金。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估3.房地產(chǎn)抵押估價(jià)的含義 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 按照房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。 房地產(chǎn)抵押貸款額度 房地產(chǎn)抵押價(jià)值貸款成數(shù)第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定 1.可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn) 2.不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn) 3.其他限制條件 補(bǔ)充：

6、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 4.與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定課堂練習(xí)題：一、單選題 1.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為( )。 A.簽訂估價(jià)委托合同之日 B.發(fā)放抵押貸款之日 C.完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日 D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日課堂練習(xí)題： 2.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ）萬元。 A370 B385 C42

7、0 D550 3.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用（ ）的收益估計(jì)值。 A較高 B較低 C最高 D居中課堂練習(xí)題：二、多選題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中正確的有（ ）。 A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值 B.再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C.房地產(chǎn)的市場價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是房地產(chǎn)抵押價(jià)值 D.不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值 E.在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金課堂練習(xí)題：2.根據(jù)房地產(chǎn)估

8、價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不得作為以抵押為目的的估價(jià)對象的房地產(chǎn)有（ ）。 A土地所有權(quán) B國有工業(yè)用地使用權(quán) C宅基地土地使用權(quán) D大型游樂場 E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房3.在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，需扣除在價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。 A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金 B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款 D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E.估價(jià)費(fèi)用 案例分析題 甲公司于2011年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000、69000.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2013年10月該商業(yè)樓通過竣

9、工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為每天每平方米2.10元；地上一四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為每天每平方米2.50元；B座總建筑面積為67500，辦理了銷售許可證，其中8000已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。案例分析題請問：（1）A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（ ）。 A124500 B127000 C132500 D135000 （2）據(jù)調(diào)查該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為每天每平

10、方米2.0元，地上一四層的客觀租金水平為每天每平方米3.0元，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（ ）。案例分析題 A租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 B根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 C根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 D租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金（3）該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ）萬元。 A810 B132025 C2835 D4860第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常用估價(jià)方法 總體而言房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一

11、般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。以下是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估常用的估價(jià)方法。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估1.比較法比較法適用于市場條件比較成熟、市場交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)，并且交易實(shí)例中可供選擇的可比實(shí)例較多。比較法在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中主要用于求取房地產(chǎn)在正常市場交易下的價(jià)值（房地產(chǎn)抵押價(jià)值）。 比較法適用的抵押估價(jià)對象： 以出讓方式獲得土地使用權(quán)、擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)作為抵押物的評(píng)估。 單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物的評(píng)估。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估2.收益法對于有收益或有潛在收益并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，可以選用收益法作為一種估價(jià)方法。

12、收益法適用的抵押估價(jià)對象： 具有穩(wěn)定收益的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)。 整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等，如果可以獨(dú)立使用、獨(dú)立變現(xiàn)，具有穩(wěn)定收益，都可以采用收益法作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的一種方法。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估3.成本法 市場條件不成熟的房地產(chǎn)、沒有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)或者情況比較特殊的房地產(chǎn)，可以選用成本法作為抵押估價(jià)的方法。 成本法適用的抵押估價(jià)對象： 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)、土地是以行政劃撥方式取得的房地產(chǎn)。如原國有企事業(yè)單位的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等。 在建工程 估價(jià)技術(shù)路線：根據(jù)估價(jià)對象進(jìn)度情況結(jié)合在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的

13、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建造類似的項(xiàng)目所必須花費(fèi)的正常成本進(jìn)行估價(jià)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估4.假設(shè)開發(fā)法抵押房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，可以選擇假設(shè)開發(fā)法作為一種估價(jià)方法。例如對在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，因其還需要后續(xù)開發(fā)建設(shè)，可采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，評(píng)估在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房屋實(shí)際施工進(jìn)度狀況下的抵押價(jià)值（不含拖欠價(jià)款）。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)必須注意抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，在抵押估價(jià)中要嚴(yán)格地執(zhí)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌高（虛）估算。 其他注意事項(xiàng)如下：

14、1.估價(jià)目的 房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統(tǒng)一表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日。估價(jià)委托合同對估價(jià)時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定。實(shí)地查看時(shí)應(yīng)了解估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致。3.確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)包括審視估價(jià)對象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等，從合法性上確保抵押房地產(chǎn)的安全性。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估4.合理確定假設(shè)前提和限制條件 房地產(chǎn)估價(jià)

15、機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。 5.把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過程中重點(diǎn)是把握好市場狀況。如果在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱現(xiàn)象，估價(jià)人員要特別謹(jǐn)慎、保守估價(jià)。對預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估6.估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。盡量把成本法作為一種估價(jià)方法。謹(jǐn)慎原則在各種估

16、價(jià)方法中的要求：P203-204第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估7.市場變現(xiàn)能力分析根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析”。變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估8.風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。房地產(chǎn)抵

17、押貸款前房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告除了應(yīng)包括估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析，還應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的風(fēng)險(xiǎn)提示。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估一、國有土地上房屋征收評(píng)估的內(nèi)涵1國有土地上房屋征收評(píng)估的內(nèi)涵 國有土地上房屋征收評(píng)估是指依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例有關(guān)規(guī)定，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和國有土地上房屋征收評(píng)估辦法及各地頒布的具體房屋征收估價(jià)技術(shù)規(guī)定，為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估2被征收房屋價(jià)值內(nèi)涵 根據(jù)國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十一條，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的

18、土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估二、國有土地上房屋征收評(píng)估的特點(diǎn) 一般房地產(chǎn)的市場價(jià)格評(píng)估通常是數(shù)量有限。 城市房屋征收評(píng)估不同于一般房地產(chǎn)的市場價(jià)格評(píng)估，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 1.征收戶數(shù)多、估價(jià)數(shù)量大 2.涉及面廣，社會(huì)影響大 3.估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系 4.補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估三、國有土地上房屋征收評(píng)估的原則1.獨(dú)立原則 獨(dú)立原則就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與房屋征收當(dāng)事人無利害關(guān)系，在房屋評(píng)估活動(dòng)中不受包

19、括房屋征收部門、被征收人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，憑專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行評(píng)估，確保估價(jià)結(jié)果客觀合理。 與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估2.客觀原則 客觀原則要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評(píng)估人員在評(píng)估中不帶有自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)人員應(yīng)客觀、準(zhǔn)確、合理地模擬市場價(jià)格形成過程，以被征收房屋客觀情況為依據(jù)，將估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格和價(jià)值反映出來。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估3.公正原則 公正原則要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評(píng)估人員在評(píng)估活動(dòng)中不偏袒征收當(dāng)事人中任何一方，堅(jiān)持原則，客觀評(píng)估。 房屋征收估

20、價(jià)時(shí)，估價(jià)人員在面對征收人的壓力甚至威脅時(shí)，應(yīng)遵循公正原則，不能以損壞被征收人的利益為代價(jià)。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估4.合法原則 合法原則要求房屋征收估價(jià)過程中涉及的各方主體、估價(jià)對象以及估價(jià)機(jī)構(gòu)均要符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。（1）房屋征收估價(jià)委托人的合法性（2）房屋征收估價(jià)對象的合法性（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法性案例分析2012年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房?，F(xiàn)該區(qū)域被列入征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行征收評(píng)估。

21、案例分析請問：(1)房屋征收評(píng)估中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？(2)房屋征收評(píng)估中如何確定該房屋的用途、面積？(3)房屋征收評(píng)估中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？案例分析參考答案：（1）房屋征收評(píng)估中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？ 國有土地上房屋征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 故評(píng)估時(shí)不考慮租約的影響。案例分析（2）房屋征收評(píng)估中如何確定該房屋用途、面積？國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第九條規(guī)定： 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)

22、誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。案例分析（3）房屋征收評(píng)估中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？ 被征收房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由征收遷人與被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定?；颍阂夜镜难b修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估四、國有土地上房屋征收評(píng)估的方法和技術(shù)路線國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十三條規(guī)定:應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征

23、收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估四、國有土地上房屋征收評(píng)估的方法和技術(shù)路線1.比較法在征收評(píng)估中要使用市場比較法，必須在同一區(qū)域或鄰近地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，找到與被征收房屋相同特征的可比實(shí)例。 采用比較法進(jìn)行房屋征收評(píng)估的技術(shù)路線是：收集和測算類似房地產(chǎn)價(jià)格。修正類似房地產(chǎn)價(jià)格。 確定被征收房屋價(jià)格。 第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估四、國有土地上房屋征收評(píng)估的方法和

24、技術(shù)路線2.收益法 當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價(jià)值。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估四、國有土地上房屋征收評(píng)估的方法和技術(shù)路線3.假設(shè)開發(fā)法當(dāng)被征收房屋是在建工程，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估被征收在建工程的技術(shù)路線：測算續(xù)建完成后的價(jià)值。根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價(jià)值。測算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤。根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。

25、測算在建工程價(jià)值。將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估四、國有土地上房屋征收評(píng)估的方法和技術(shù)路線4.成本法成本法主要適用于新的或者比較新的房地產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。在征收估價(jià)時(shí)，假如交易實(shí)例很難找到，通常會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)。成本法評(píng)估的技術(shù)路線是：首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估二、國有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)注意的問題1.評(píng)估對象確定房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對

26、被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對象。評(píng)估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。2.評(píng)估目的表述被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估3.評(píng)估范圍被征收房屋評(píng)估范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。4.評(píng)估時(shí)點(diǎn)被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估5評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)或附屬物在正常交易的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 6補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。第三節(jié) 國有土地上房屋征收評(píng)估7評(píng)估因素 被征收房屋價(jià)值評(píng)