通用信托管理及業(yè)務管理知識分析

1、第六章 通用信托業(yè)務本章提綱第一節(jié) 通用信托業(yè)務概述第二節(jié) 公益信托第三節(jié) 不動產信托第四節(jié) 其他通用信托第一節(jié) 通用信托業(yè)務概述一、通用信托的概念 通用信托是指那些既可以由個人作委托人，也可以由法人做委托人的信托形式。通用信托產生以來發(fā)展很快，并且逐漸超過信托機構的其它信托業(yè)務，在世界資本證券化的大趨勢下，通用信托作為一種更為靈活的投資、融資手段，其作用越來越明顯。二、 通用信托業(yè)務的種類 通用信托的種類是繁多的，最典型的業(yè)務包括以下幾類：（一）投資信托 又稱投資基金，即集合眾多不特定的投資者將資金集中起來設立投資基金，委托具有專門知識和經驗的投資專家經營操作，共同分享投資收益的一種信托形式

2、。（二）公益信托 公益信托是指將不同委托人提供的資金合理而有效地運用有公共福利事業(yè)的一種信托形式。由個人或法人單獨捐助的款項或通過募集方式獲得的款項，只要是為了公益目的，都可以委托信托機構代為管理或運用。（三）不動產信托 它是指委托人將土地或房屋的財產權轉移給信托機構，由信托機構根據信托契約進行管理和運用，所得收益扣除各種費用之后分配給指定收益人的信托形式。 （四）管理破產企業(yè)的信托 是指為了保障債權人的利益、合理處置債務人的財產的一種信托業(yè)務。凡是出現債務負擔過重、資金周轉不暢、不能及時償還債務本息的，甚至出現資不抵債、組要解體清理的企業(yè)，都可以申請該項信托。（五）處理債務信托 當一個債務人

3、對許多債權人負有債務，在其出現支付困難而又想避免“破產程序”時，可采用這種信托方式以達到清償債務的目的。第二節(jié) 公益信托一、公益信托概述（一）公益信托的含義 公益信托是指委托人為了社會公共利益的目的而設立的信托。社會公共利益是指救濟貧困，發(fā)展教育、科技、文化或其他事業(yè)，增進人民健康，發(fā)展社會公共事業(yè)及其他有利于社會的進步。 信托法第六十條 為了下列公共利益目的之一而設立的信托，屬于公益信托： （一）救濟貧困； （二）救助災民； （三）扶助殘疾人； （四）發(fā)展教育、科技、文化、藝術、體育事業(yè)； （五）發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)； （六）發(fā)展環(huán)境保護事業(yè)，維護生態(tài)環(huán)境； （七）發(fā)展其他社會公益事業(yè)。 案例6

4、-1 日本的公益信托案例6-2 中華慈善公益信托（二）公益信托的特點1、公益信托與私益信托的區(qū)別2、公益信托與公益法人的區(qū)別（1）兩者的設立方式不同 公益法人是法人，必須進行注冊登記取得法人資格；而公益信托按信托方式成立，不是法人，設立時也不需要辦理注冊登記。（2）兩者的運作不同 公益法人作為一機構，要設置專職人員以及執(zhí)行機構，且要有固定的辦事場所，因此，費用較大；而公益信托則不需要專門的人員及場所，它是通過受托人的執(zhí)行來實現信托的目的的，這有助于節(jié)省運營費用。（3）兩者的存續(xù)限制不同 公益法人是以永久存續(xù)為前提設立的，一旦成立，除非破產，否則不能解散；而公益信托則沒有永續(xù)存在的規(guī)定。（4）兩

5、者的財產運用不同 公益法人一般有最低財產額的限制，而且原則上不允許處分其基本財產，以運用財產的收益來維持營運；而公益信托的受托人對財產的運用彈性較大，可以對所有的信托財產進行處分。（5）兩者適用的法律基礎不同 公益法人受民法的限制，而公益信托主要以信托法為基礎法。二、公益信托的主體（一）委托人 公益信托的委托人可以是個人，也可以是法人，凡是有志于社會公益事業(yè)的個人、法人，都可以作為委托人設立公益信托。因此，公益信托是一種個人和法人通用性質的信托業(yè)務。（二）受益人 公益信托只規(guī)定受益人的范圍，不確定具體的受益人。（三）受托人 個人和法人均可作為受托人，但實際上，受托人多由信托機構擔當。（四）信托

6、監(jiān)察人 信托法第六十四條 公益信托應當設置信托監(jiān)察人。 信托監(jiān)察人由信托文件規(guī)定。信托文件未規(guī)定的，由公益 事業(yè)管理機構指定。 三、公益信托的種類（一）公共基金信托 這是委托人為一定范圍內公眾的利益、實現公共基金的宗旨而設立的信托。所謂“公共基金”是由一定范圍內所有公眾或某一社團的所有成員為某個項目而專設、積累捐款所形成的資金。 公共基金信托可以分為以下兩種形式：1、社會公眾信托 這是指對由某一特定范圍內的公眾為了該范圍內的人的利益捐贈的款項形成公共基金，委托信托機構進行管理和運用而設立的一種信托。2、專項基金信托 由宗教團體、專業(yè)協會、互助會、市民俱樂部或其他類型的社會團體為了本團體自身發(fā)展

7、或為某些被指定人謀取利益而設立的一種基金。（二）公共機構信托 是為了公共機構（學校、醫(yī)院和慈善組織）的利益而設立的信托。委托人為公共機構，受益人也是從事慈善事業(yè)的公共機構。（三）慈善剩余信托 是指由捐款人設立的一種慈善信托，捐款人可將一部分信托收益用于自己及家庭的生活，而將剩余部分轉給慈善機構。慈善性剩余信托在實務中有以下三種做法： 1、慈善剩余年金信托 2、慈善剩余單一信托 3、共同收入基金（四）公共機構代理 這是指信托機構為一些公共機構提供代理業(yè)務。有些慈善性公共機構不能或不愿辦理全部信托業(yè)務，信托機構可以幫它們開展一些代理性的業(yè)務，具體包括： 1、捐款代理 捐款的接收與登記；捐助財產所有

8、權的轉移、有價證券的過戶等業(yè)務。 2、現金管理代理 現金進行短期投資以獲取最大收益。 3、保管代理 代為保管貴重物品、有價證券等 4、賬目代理四、基金會（一）基金會概念 是以維持或資助有關社會、教育、慈善、宗教或其它有助于大眾福利活動為目的的事業(yè)而成立的非官方且非營利的組織，它是一種特殊的信托機構。 基金會的出資人可以是個人、家庭或是公司企業(yè)，也可以是社會上的其他人員，都是委托人。 基金會是一個獨立法人，擁有固定資本，并自設董事會進行管理。 案例6-3 美國基金會的發(fā)展（二）基金會設立的要求 1、經國家法律批準 保證設立是為了特定的公益目的。 2、要與委托人訂立契約 規(guī)定諸如建立基金會的目的，

9、財產轉移的方式，受托人的義務與職責，信托的變更、終止、撤回條款等事項。 3、基金會要滿足一定得設施條件 名稱、章程、組織機構以及與其開展活動相適應的專職工作人員，并要有固定的住所 4、按契約管理、分配信托資金 應該遵循公開、透明的原則，嚴格遵照捐款人的意愿運作信托資金，嚴格遵照捐贈人的意愿分配信托資金，定期公布信托基金的運用于分配狀況，接受社會監(jiān)督。（三）基金會的類型1、按照基金的來源不同劃分 （1）公募基金后 （2）非公募基金后2、按設立目的的不同劃分 （1）一般目的的基金會 美國最典型的一種基金會，它們資助和支持教育、衛(wèi)生及一般社會福利項目 （2）特殊目的的基金會 依據遺囑或信托文件而設立

10、，一般不采用公司形式，成立目的是為了某種特殊慈善事業(yè)，內容詳細丁明宇其成立的章程中，或在出資人寫的捐助信中。如美國的愛德華德拉蒙德利比信托組織就是依據設立信托的遺囑，以7600萬美元的資金資助美國托利多市俄亥俄藝術博物館。（3）公司主辦的基金會 信托財產由母公司捐助，利用母公司的捐贈實現特定的慈善目的。但它在法律上與母公司又是分離的，成為不同的獨立法人。這種基金會的“受托人大會”全部或大部分由母公司的高級人員或董事組成。這類基金會的典型代表是美國福特基金會，洛克菲勒基金會。（4）社區(qū)基金會 通常以信托而不是以公司方式設立，基金的本金部分由當地銀行或信托公司受托管理，而收益部分由一個“分配委員會

11、”監(jiān)督分配，用于慈善目的。分配委員會應當了解當地社會需要情況，并具有代表性。（5）家庭式基金會 由一個人或數人將每年收入的一部分捐款并以生前信托的方式設立的基金會。主要目的是為了避免高所的人承擔的高稅率。基金會的規(guī)模一般較小，受益人包括當地醫(yī)院、捐款人的母?；蚱渌鶎俚慕虝F體。五、公益信托業(yè)務流程（一）提出申請 （二）信托財產的轉移和信托設立（三）信托財產管理與運用（四）信托收益的交付（五）信托監(jiān)管 （六）信托終止六、公益信托的管理與監(jiān)督 必要性 公益信托的管理和監(jiān)督是指對公益款項的本金和收益在分配方面進行監(jiān)督。公益信托的資金，不論是單獨會募集的資金，都具有公款性質，必須接受社會監(jiān)督。 這是因

12、為：這是：第一：信托資金的應運與管理是否合法，管理人有無違反成立的目的與公共利益休戚相關，因此，為了保護最終受益人的利益，公益信托必須進行監(jiān)督。第二：為了避免濫利用稅收優(yōu)惠等特權，以公益名義從事投機活動，或利用基金謀求私人利益的不當行為，也需要國家進行監(jiān)督。（一）對公益信托設立的管理監(jiān)督 信托法第六十二條規(guī)定，公益信托的設立和確定其受托人，應當經有關公益事業(yè)的管理機構(以下簡稱公益事業(yè)管理機構)批準。未經公益事業(yè)管理機構的批準，不得以公益信托的名義進行活動。公益事業(yè)管理機構對于信托活動應當給予支持。（二）對公益信托基金運用的管理監(jiān)督 由于公益信托涉及社會公共利益，所以本法第六十二條對公益信托的

13、設立規(guī)定了審批制，要求公益信托的設立及其受托人的確定，應當經公益事業(yè)管理機構的批準。 信托法第六十三條規(guī)定，公益信托的信托財產及其收益，不得用于非公益目的。 信托法第六十七條規(guī)定，公益事業(yè)管理機構應當檢查受托人處理公益信托事務的情況及財產狀況。（三）對公益信托停止的管理監(jiān)督 為了保證公益目的，公益信托不得中途解除合同。 信托法第六十六條規(guī)定，公益信托的受托人未經公益事業(yè)管理機構批準，不得辭任。 即使受托人更替也不能影響信托契約的繼續(xù)履行。 信托法第六十八條規(guī)定，公益信托的受托人違反信托義務或者無能力履行其職責的，由公益事業(yè)管理機構變更受托人。案例：西方國家的環(huán)境保育信托 環(huán)境保育信托屬公益信托

14、的一種，長久以來一直是歐美日等國家在環(huán)境與自然保育方面用以匯聚社會力量的重要管道。 環(huán)境保育信托起源于英國，百余年前為現今湖區(qū)國家公園附近的地主與民眾為了維持該地優(yōu)美的人文與自然景觀所發(fā)起。通過1907年國家信托法案的授權成立國民信托（National Trust），準許民眾或機關團體委托或捐贈遺產、土地、房地產等與信托組織經營管理。如今國民信托會員超過二百萬人，是全英國最具規(guī)模的環(huán)境自然文史保育團體，皇家鳥類保護協會的規(guī)模則次之，野生物信托又次之。日本的國民信托運動引自英國的經驗，起源于1965年，至今已有48個信托組織加入從事自然環(huán)境及人文史跡等文化資產保存運動。1992年更成立日本國民信

15、托協會，進一步推廣。目前，國民信托活動已擴展至全球，像是美國、加拿大、巴哈馬、荷蘭、馬來西亞、中國臺灣、韓國、斐濟、新西蘭、澳洲等等。 案例：我國教育事業(yè)公益信托的嘗試 2008年6月，西安國際信托有限公司嚴格按照中華人民共和國信托法、中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法等相關法律和文件精神，經陜西省民政廳批準，并向陜西銀監(jiān)局備案，推出全國首個規(guī)范的公益信托計劃“西安信托512抗震救災公益信托計劃”，該計劃的信托規(guī)模為1000萬元，信托期限為3年（可根據項目實施情況提前結束或適當延長），委托人限定于有意愿參與公益捐助的企業(yè)法人機構，整體信托資金將定向用于陜西地震災區(qū)受損中小學校校舍重建、或援建新的希望

16、小學等公益項目，也是中國第一個以“災后重建為目的的公益型信托計劃”。 該計劃由西安希格瑪有限責任會計師事務所擔任監(jiān)察人，上海錦天城律師事務所擔任法律顧問，上海東方愛心基金會擔任執(zhí)行顧問，整體信托計劃將在監(jiān)察人的監(jiān)督下有效運行。案例：日本的公益信托日本的公益信托主要有以下特征：1、其業(yè)務僅限于扶助捐贈，由信托銀行負責向主管政府部門申請批準，無需法人登記。2、信托銀行作為受托人，負有日本信托法規(guī)定的注意、忠實、分別管理的義務，并有責任針對信托事務或財產狀況每年進行一次公告。3、通過設立信托管理人來保護不特定多數受益人的利益。4、公益信托的名稱中可載入財產捐贈企業(yè)或個人的名稱，以永遠贊頌其善意。5、

17、稅收方面日本對公益信托有許多優(yōu)惠。正是這些特點，使日本成為世界上公益信托較為發(fā)達的國家之一。第三節(jié) 不動產信托 一、不動產信托概述（一）不動產信托的概念 也可稱之為房地產信托。是以不動產如建筑物、土地（不含耕地）等作為信托財產，由受托人按照信托合同，將不動產通過開發(fā)、管理、經營及處分等程序，提高不動產的附加價值，并將受托成果給受益人的信托業(yè)務。（二）不動產信托的構成要素 委托人：不動產的所有者，希望自己所擁有的不動產的出售或出租以獲得收益 受托人：規(guī)模大、信譽卓著的信托機構(主要辦理不動產的買賣、租賃、收租、代理有價證券或不動產的登記、過戶、代修房屋、土地丈量、建筑物的設計和繪圖等業(yè)務) 受益

18、人：一般為委托人二、不動產信托的好處（一）為不動產處理提供資金的方便 如土地所有者要對部分土地需要開發(fā)利用，在其土地上新蓋或增建建筑物，但資金缺乏。此時，土地所有者可將其原有土地或土地使用權，以抵押的方式，作為擔保物，發(fā)行不動產債券。（二）為不動產的經營提供專業(yè)服務 不動產的經營需要專業(yè)知識，而不動產信托免除了不動產業(yè)主因專業(yè)知識不足(識圖用圖知識、土地面積量算知識、土地經濟評價等)而遭受經濟損失的風險 （三）提供信用保證，促進不動產的銷售 在不動產的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受托人進行代管，等付清款項后再轉給買方，就能促進不動

19、產的銷售。 (四）實現對不動產的妥善管理 不動產所有人可委托信托公司對其不動產進行 妥善管理，對不動產本身進行有效維護、修繕、改良、保全及環(huán)境的改善，從而提高不動產標的的品質與價值，同時也可實現不動產標的租賃、出售處分、重建，提高不動產的利用效益。三、不動產信托的種類 （一）按信托目的不同劃分1不動產管理信托。以收取地租或房租為主要目的，信托機構主要對不動產進行管理，定期向承租人收取租金。2不動產出售信托。以出售土地或房屋為目的。信托機構幫助土地所有者把土地出售，或實現不動產的租后出售。（二）按信托財產不同劃分1房屋信托。是指委托人將房屋轉移給受托人，由受托人負責出租或代為出售。2土地信托。土

20、地所有者將土地轉移給受托人，由后者負責籌資，辦理房屋建設、出租建筑物、管理維修等業(yè)務(三)按是否提供融資服務分類1融資性不動產信托。在這類不動產信托中，受托人不僅要進行不動產的管理、運用和處分，還承擔向不動產的購買方或租賃方提供容易，可以通過延期付款或分期付款完成融資。 2服務性不動產信托。受托人只負責不動產的管理運用和處分，而不向不動產的購買方或租賃方提供融資服務。 四、不動產信托典型業(yè)務介紹（一）發(fā)行不動產債券或收益權轉讓憑證信托 房地產開發(fā)企業(yè)缺乏資金，為了籌措資金用于某一不動產項目的建設，它以其他不動產作為抵押過戶給信托機構，擔保發(fā)行不動產債券或收益權轉讓憑證，由社會投資者購買。房地產

21、開發(fā)企業(yè)利用所籌資金完成房地產項目的建設與經營。投資者擁有的債券或收益權轉讓憑證可以再市場上進行轉讓，到期時由房地產開發(fā)企業(yè)贖回。在這類信托中，由于信托機構掌握了抵押權，可以有效地保護投資者的利益。 P116 案例6-5 不動產優(yōu)先受益權轉讓信托 （二）房屋信托 這是房屋建設開發(fā)公司將建成的房屋委托信托機構代為出租或出售的信托行為。P117 案例6-6 房屋租賃權信托（三）不動產經租管理信托 受托人除了接受不動產外，還要在信托期間對不動產進行經營管理，包括對不動產的租賃和開發(fā)建設的整個過程進行管理。同時，信托機構還要完成如辦理保險、繳納稅款、不動產維修養(yǎng)護等輔助工作（四）不動產保管信托 運用在

22、不動產的交易中，由于買方資金短缺，為了獲得不動產的使用，買方與賣方、信托投資公司簽訂協議，先由買方支付部分價款，賣方將不動產產權轉移給信托投資公司代為保管，直到買方支付完全部款項后，信托投資公司才將產權過戶到買方名下。（五）土地信托1、土地信托的含義 土地所有者把土地委托給信托機構，后者按信托契約的規(guī)定，負責籌集建設資金、建造房屋、募集租戶或買家，對使用者辦理租賃以及建筑物的維護、管理或出售，再把信托收益交給土地所有者。 適合于沒有不動產開發(fā)、經營和管理經驗，或沒有相應時間和精力的委托人，受托人的業(yè)務較為復雜，對其要求較高。2、土地信托的種類 土地信托的目的是為了有效地利用土地。根據受托人對土

23、地的管理或處分方式不同，土地信托可以劃分為以下幾種：（1）出售型土地信托 這是指委托人將土地交給受托人，由受托人對外出售或分塊出售。這類土地信托要求作為信托財產的土地必須是私有的，若土地不能私有，則土地不能出售，只能出租。（2）租賃型土地信托 這是指委托人將土地交給受托人，由受托人將土地及地上固定物一起出租。受托人在收取到租金、扣除信托報酬后支付給受益人。（3）開放經營型土地信托 這是指委托人將土地交給受托人，由后者負責對土地進行開發(fā)性經營，經營收益扣除信托報酬后支付給受益人。受托人在得到土地后，可以自行開發(fā)經營，也可以尋找相應的開發(fā)機構進行開發(fā)性經營。開發(fā)活動包括房產開放、開發(fā)后進行出售或出

24、租、將土地進行種植等開發(fā)、將土地及地上房產進行生產性或服務性經營等。土地所有人（委托人兼最初受益人）信托機構（受托人）承租/購屋人簽訂土地信托協議土地權利轉移出售或出租收回資金建筑公司發(fā)給信托證書信托分紅，交付土地房屋簽訂建筑承包合同簽訂房屋管理合同交付房屋管理公司金融機構籌措資金還本付息不動產信托的操作流程（1）信托機構要與委托人即土地所有人簽署基本土地信托協議。（2）信托機構與委托人簽訂正式的土地信托契約。（3）信托機構獲取信托土地后，向土地受益人簽發(fā)土地信托受益權證書。（4）信托機構選定一家建筑公司，簽訂建筑承包合同。（5）信托機構從金融機構借入資金，用于建造房屋。（6）信托機構向建筑公

25、司支付建造費用，完工后建筑公司向信托機構交付房屋。（7）信托機構向社會告之房屋的出租或出售事宜，募集房屋的使用人。（8）受托人與管理公司簽訂關于建筑物維護和管理的契約。（9）信托機構用租賃收取的租金或出售得到的款項，支付相關費用，償還金融機構借款本息。（10）信托機構在信托契約規(guī)定的決算日進行決算，扣除信托酬金，剩余作為信托紅利交給土地所有人。（11）信托終了，把信托財產以現有狀態(tài)交給受益人。第四節(jié) 其他通用信托一、管理破產企業(yè)信托（一）管理破產企業(yè)信托的含義 是為了保障債權人的利益，合理處理債務人財產而開展的一種信托業(yè)務。 這類信托的委托人是債權人。如果債務企業(yè)出現債務負擔過重、資金周轉不暢、不能及時償還債務本息的，甚至出現資不抵債、需要解散清理的情況，可能會影響到債權人的利益。為了維護自身的利益，債權人