保障性住房模式盈利模式探討

1、現(xiàn)行保障性住房盈利模式初探III“十二五”規(guī)劃明確提出，未來(lái)五年將新建3,600萬(wàn)套保障性住房, 包括 2011 年 1,000 萬(wàn) 套,2012 年 1,000 萬(wàn)套,2013-2015 年共 1,600 萬(wàn)套。在國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)中，其中現(xiàn)行保障性住房是未來(lái)5年內(nèi)首要做 的項(xiàng)目。其相關(guān)利好和扶持政策將不斷出現(xiàn)，相比商品房而言不存在 政策打壓。按照2009年保障房投資占市場(chǎng)4%來(lái)看，未來(lái)有5倍增長(zhǎng) 空間，未來(lái)5年20%的市場(chǎng)需求將由保障房來(lái)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)而商品房市 場(chǎng)面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房項(xiàng)目的盈利能力不足，曾參與過(guò)保障性住房建設(shè)的萬(wàn) 科、保利集團(tuán)等也在不同場(chǎng)合對(duì)參建保障性住房項(xiàng)目出現(xiàn)虧損發(fā)出過(guò) 聲

2、音。北京兩會(huì)期間，北京市人大代表、北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林 在議案中曾經(jīng)提出過(guò)“如何解決保障性住房的盈利問題？ ”由北京住 總集團(tuán)承建的北京翠城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)了 10年之久，至今仍有 40余萬(wàn)平方米建筑面積尚未完工，而項(xiàng)目承建方卻已巨虧21億元。一般商品房開發(fā)的平均利潤(rùn)率約在15%或以上，開發(fā)保障性住房一 般在4%左右，雖然保障房利潤(rùn)率低，但未來(lái)期間其建設(shè)總量大、市場(chǎng) 銷售有保障。保障性住房的出售、出租價(jià)格受到政府的嚴(yán)格限制，因此我們從保 障性住房的成本進(jìn)行分析，以探析保障性住房的盈利模式。保障性住 房其成本主要包括以下方面：土地成本。商品房的土地采取招、拍、掛的方式取得，開發(fā)用 地的取得

3、與否更多的取決于市場(chǎng)價(jià)格因素；而保障性住房中廉租房、 公租房和經(jīng)濟(jì)適用房多以政府無(wú)償劃撥為主，并承擔(dān)了全部的土地整 理費(fèi)用；即使是限價(jià)房需要支付一定額度的土地出讓金，但其遠(yuǎn)低于 同類地塊商品房用土的土地出讓價(jià)格，但土地整理費(fèi)用需承擔(dān)?？梢姳Ｕ闲宰》肯鄬?duì)于商品房來(lái)講，其土地成本是相當(dāng)?shù)牡土＝ㄖ┕こ杀?。主要包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目。材料費(fèi)用。主要包括建筑主體所耗用的鋼材、水泥等建筑材料 費(fèi)用。從上述成本項(xiàng)目來(lái)看，保障性住房的土地成本在成本項(xiàng)目中應(yīng)該是 很小一部分，其主要成本項(xiàng)目集中在了建筑安裝成本與材料成本上。通過(guò)查詢，建筑施工業(yè)利潤(rùn)率

4、在2%-5%間，通常情況下無(wú)論是商品 房還是保障性住房其建安部分多數(shù)是采取發(fā)包方式，由建筑施工企業(yè) 來(lái)完成，也就是說(shuō)一部分利潤(rùn)流向了建筑施工企業(yè)。因此，我們考慮 設(shè)計(jì)一個(gè)以政府為政策引導(dǎo)，以保障房開發(fā)集團(tuán)為運(yùn)營(yíng)主體，下設(shè)開 發(fā)公司、建筑施工公司、材料采購(gòu)公司、物業(yè)公司幾個(gè)主體，分別從 事保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、材料采購(gòu)、物業(yè)管理等工作。將建筑施 工、材料采購(gòu)、物業(yè)管理的利潤(rùn)留在集團(tuán)內(nèi)部，以使保障性住房的盈 利最大化。運(yùn)營(yíng)模式如下：首先搭建主體，需要政府的政策引導(dǎo)，由開發(fā)商與政府簽訂合作 協(xié)議，獲取保障性住房開發(fā)上量的優(yōu)勢(shì)，以保證在低利潤(rùn)率下的盈利。 其后出資設(shè)立全資的開發(fā)總公司，下設(shè)控股的項(xiàng)目開發(fā)公司、材料采 購(gòu)公司及物業(yè)管理公司，與大型施工企業(yè)合作設(shè)立控股的建筑施工公 司。由項(xiàng)目開發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期、中期、后期各項(xiàng)工作；建筑施 工公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目主體的施工及其他建安工作；材料采購(gòu)公司負(fù)責(zé) 項(xiàng)目所需材料的集中采購(gòu)；項(xiàng)目完成后，由物業(yè)公司接手負(fù)責(zé)物業(yè)管 理，獲取一定的物業(yè)費(fèi)的收入。此模式下，項(xiàng)目開發(fā)公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)圖紙，按市場(chǎng)價(jià)格做出開 發(fā)預(yù)算，其做為一個(gè)利潤(rùn)中心，歸集項(xiàng)目開成本（包括支付給建筑施 工公司的建安成本），確認(rèn)項(xiàng)目收入；建筑施工公司弱化其利潤(rùn)中心 的地位，強(qiáng)調(diào)其主要為成本中心地位，充分發(fā)揮預(yù)算的作用，嚴(yán)格進(jìn) 行成本控制，以使項(xiàng)目施工成本最低；材料采購(gòu)公