房地產(chǎn)收購(gòu)之土地盡職調(diào)查方法概述

1、房地產(chǎn)收購(gòu)之土地盡職調(diào)查方法概述近年來(lái)，政府儲(chǔ)備土地招拍掛數(shù)量銳減、價(jià)格高企，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、并購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等方式獲取項(xiàng)目公司控制權(quán)，借此獲得項(xiàng)目土地進(jìn)而開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。被并購(gòu)企業(yè)出于種種原因轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目控制權(quán)，收購(gòu)方為了降低法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)組織律師及會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查并出具相應(yīng)的盡調(diào)報(bào)告，為進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供依據(jù)。筆者結(jié)合參與的多起房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查，就收購(gòu)方最關(guān)注的土地方面涉及的法律盡職調(diào)查程序、方法、內(nèi)容以及相關(guān)注意事項(xiàng)進(jìn)行梳理，以期抱磚引玉，與各位探討。本文將先從土地法律盡職調(diào)查的方法角度做一個(gè)概述，有關(guān)調(diào)查內(nèi)容等介紹待下一期再做分享。一、從

2、一個(gè)案例說起前不久，針對(duì)一起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查事宜，北京二中院認(rèn)定北京市嘉華律師事務(wù)所法律盡職調(diào)查未勤勉盡責(zé)，存在重大過錯(cuò)，給客戶造成上億元損失，判令該所3名合伙人賠償委托人800萬(wàn)元，同時(shí)全額退還100萬(wàn)元律師費(fèi)，這是國(guó)內(nèi)律師行業(yè)迄今為止最高金額的賠償。“打錯(cuò)一起官司，律師賠得傾家蕩產(chǎn)”不再是危言聳聽，該案件既為律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防控敲響了警鐘，也對(duì)律師法律盡調(diào)的勤勉盡責(zé)義務(wù)提出了明確要求。法院認(rèn)定，盡調(diào)律師所既沒對(duì)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)狀況進(jìn)行審查，也沒對(duì)項(xiàng)目公司是否具有資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行審查，而由具了項(xiàng)目公司擁有項(xiàng)目土地和開發(fā)權(quán)內(nèi)容的法律盡職調(diào)查報(bào)告，致使委托方產(chǎn)生了巨額損失，遂由具上述判決

3、。一般來(lái)說，房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目標(biāo)的額巨大，本案也可以看由房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地權(quán)屬狀況對(duì)于委托方的重要性，而正確的盡職調(diào)查方法對(duì)于獲得真實(shí)、準(zhǔn)確的盡調(diào)結(jié)論的必要性。二、調(diào)查原則收購(gòu)方進(jìn)行并購(gòu)的最重要目的是順利獲得項(xiàng)目土地進(jìn)而進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因此，全面、客觀核查項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查的最重要、最核心的指導(dǎo)原則，調(diào)查人員必須充分核查土地權(quán)屬證書、由讓合同、由讓金繳納憑據(jù)、完稅證明等核心文件并做到一一對(duì)應(yīng)，確保項(xiàng)目土地不存在任何差錯(cuò)。三、調(diào)查方法在實(shí)踐中，為了盡可能全面了解項(xiàng)目公司的真實(shí)情況，一般通過以下多種途徑獲取與土地相關(guān)的材料進(jìn)而撰寫法律盡職調(diào)查報(bào)告。（一）公開途徑查詢委托方基于保密原則，

4、一般會(huì)在前期與項(xiàng)目方進(jìn)行初步接觸，簽署合作框架協(xié)議或者備忘錄，獲取到項(xiàng)目部分信息。調(diào)查人員在接到房地產(chǎn)盡調(diào)項(xiàng)目盡職調(diào)查第一時(shí)間，應(yīng)當(dāng)與委托方溝通獲取到項(xiàng)目公司及土地的基本信息，包括但不限于項(xiàng)目公司名稱、土地證復(fù)印件等委托方通常知道的信息，進(jìn)而通過各種搜索工具、國(guó)土管理部門、公開交易場(chǎng)所、被執(zhí)行人信息網(wǎng)站等查詢土地公開信息，如項(xiàng)目公司及土地新聞、招拍桂文件、立項(xiàng)及規(guī)劃文件、建設(shè)信息、行政處罰、執(zhí)行文件、查封拍賣等，熟悉項(xiàng)目公司及項(xiàng)目土地基本情況，為接下來(lái)準(zhǔn)備盡調(diào)清單及入場(chǎng)盡調(diào)做好準(zhǔn)備。（二）盡職調(diào)查清單房地產(chǎn)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查與其他項(xiàng)目盡職調(diào)查最重要區(qū)別在于項(xiàng)目土地及開發(fā)利用狀況的重要性與復(fù)雜性。

5、因此必須重視并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合公開途徑查詢的資料，就普遍性事項(xiàng)調(diào)查資料并考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性特別調(diào)整盡職調(diào)查清單，以指導(dǎo)后續(xù)的調(diào)查工作。（三）公司現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查直接向項(xiàng)目公司收集、查閱文件資料，了解項(xiàng)目土地現(xiàn)狀及使用狀況，是掌握項(xiàng)目土地最基本的調(diào)查方式?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查可以從書面材料中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目土地的諸多法律問題，包括土地來(lái)源、權(quán)利限制、土地開發(fā)利用等委托方最關(guān)心的法律問題。（四）政府部門調(diào)取向土地行政管理部門直接調(diào)取土地原始檔案，是印證項(xiàng)目公司提供的土地資料最重要的方式。通過調(diào)取土地檔案，一方面可以核實(shí)項(xiàng)目公司是否存在信息披露不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不完整的情況，進(jìn)而判斷項(xiàng)目土地是否存在重大瑕疵，甚至存在

6、欺詐與否。另一方面可以以土地檔案材料作為撰寫法律盡職調(diào)查報(bào)告最高指導(dǎo)材料，任何與土地登記檔案資料不一致的信息均應(yīng)當(dāng)充分披露并予以核實(shí)，這也是律師盡職調(diào)查的核心價(jià)值所在。（五）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察對(duì)項(xiàng)目土地進(jìn)行實(shí)地考察，也是律師盡職調(diào)查必不可少的一環(huán)，土地四至、現(xiàn)狀及開發(fā)利用情況、糾紛情況等大多可以通過實(shí)地考察得到印證，通過實(shí)地考察可以更直觀的揭示相關(guān)事項(xiàng)的真?zhèn)?，盡調(diào)人員也可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有直觀感受，有助于后續(xù)盡調(diào)報(bào)告的撰寫以及與相關(guān)人員進(jìn)行訪談或者進(jìn)行項(xiàng)目盡調(diào)說明介紹等。（六）人員訪談在充分核查公開資料、公司文件以及土地檔案資料后，就上述資料交叉核對(duì)中發(fā)現(xiàn)的法律問題以及尚未明確的情況，與項(xiàng)目公司管理層、

7、項(xiàng)目開發(fā)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談也是盡職調(diào)查的重要一環(huán)。通過訪談，可以進(jìn)一步核實(shí)項(xiàng)目土地的主要信息，也為盡職調(diào)查提供了發(fā)現(xiàn)更深層次問題的機(jī)會(huì)，避免由現(xiàn)土地來(lái)源及權(quán)屬不清、手續(xù)不全、權(quán)利限制等。在訪談過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持面談方式為主，書面回復(fù)為輔的原則，要著重觀察和了解被訪談人員的行為舉止、表情變化以及語(yǔ)言邏輯性等，對(duì)于存在矛盾或者有疑問的地方應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)予以關(guān)注。（七）說明與承諾律師盡管窮盡合法、合理途徑予以調(diào)查，客觀上仍然可能存在部分事實(shí)無(wú)法真實(shí)、準(zhǔn)確的予以核查，對(duì)于該等無(wú)法由第三方予以佐證，但有可能影響到調(diào)查結(jié)論的重要信息，律師應(yīng)當(dāng)制作說明與承諾及調(diào)查問卷等由項(xiàng)目公司予以確認(rèn)。另一方面，公司的該等說明和承諾一般也包括了對(duì)項(xiàng)目的一些基本信息，文件提供的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的承諾，這有利于律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。四、小結(jié)土地盡職調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查中的重中之重。結(jié)合運(yùn)用上述調(diào)查方法，可以充分獲得項(xiàng)目公司