《房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展》word版

1、 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑分析城市化的程度是衡量一個國家經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技水平的重要標(biāo)志，也是衡量社會組織程度和管理水平的重要標(biāo)志。在全球城市化水平不斷提高的背景下，我國城市化以前所未有的速度發(fā)展，并帶動了經(jīng)濟(jì)社會的大變革、大轉(zhuǎn)型，推進(jìn)了以農(nóng)民為主體的社會向以市民為主體的社會轉(zhuǎn)變。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)起著至關(guān)重要的作用，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又在很大程度上受城市化的影響?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化的關(guān)系日益成為城市化進(jìn)程中重要的頗具研究價值的領(lǐng)域之一。以河北省為例，研究房地產(chǎn)和城市化的相互作用機(jī)理，提出我國城市化與房地企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在科學(xué)關(guān)系，具有較強(qiáng)的理論價值和實踐意義。一、城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系

2、的文獻(xiàn)綜述（一）城市化相關(guān)概念城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對于什么是城市化，不同學(xué)科對城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點(diǎn)：一是人口城市化，將城市定義為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市（鎮(zhèn)）人口或農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認(rèn)為城市化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程，這個過程表現(xiàn)為城市人口的增加、城市數(shù)量的增多和城市地理界限調(diào)整過程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認(rèn)為城市化是一定地域內(nèi)的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、管理手段、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單

3、一到復(fù)合的一種轉(zhuǎn)換或重組的動態(tài)過程。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃術(shù)語把城市化界定為“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過程”。本文所研究的區(qū)域城市化，是指一個地區(qū)在推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程中，將整個城鄉(xiāng)按照城市功能進(jìn)行整體化布局，通過各城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群崛起和城市發(fā)展的良性互動，帶動本區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展進(jìn)而提升本地區(qū)城市化水平，全面提高城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量。區(qū)域城市化是城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標(biāo)，也是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的必然結(jié)果。（二）房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)，是房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房

4、屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，地面道路等。房地產(chǎn)按照不同標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，按用途可以分為居住房地產(chǎn)（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產(chǎn)（寫字樓）、商業(yè)房地產(chǎn)（包括商場、購物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產(chǎn)（包括工業(yè)廠房、寺廟）等四類。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨(dú)立行業(yè)，是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)

5、流通和消費(fèi)提供服務(wù)。（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系從物理形態(tài)上來說，房地產(chǎn)就是城市化的載體，城市化和房地產(chǎn)被稱作一對“孿生兄弟”。城市化意味著要進(jìn)行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而這就意味著會出現(xiàn)對房地產(chǎn)的龐大需求。隨著城市化進(jìn)程的加速，住宅小區(qū)大批建造，商業(yè)用房成片崛起，這些無疑會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場需求。房地產(chǎn)是城市化的載體，城市化進(jìn)程的加快需要進(jìn)行建造大量的住宅小區(qū)和商業(yè)用房，這將使得房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場需求，要滿足這些需求就需要房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。雖然很多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)需要與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，但關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的實證研究并不多見。吳淑蓮（2006）使用全國31個省市

6、2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)，從理論和實證兩方面分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展關(guān)系，并提出了二者互動發(fā)展的對策。王飛、劉開瑞（2010）使用我國19962005年的城市化率和房屋銷售價格相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了城市化發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響，驗證了房屋銷售價格和城市化水平互為因果關(guān)系。二、河北省各地區(qū)城市化水平評價按照城市化和區(qū)域城市化的基本內(nèi)涵，城市化過程不僅是人口的積聚過程（人口城市化），還包括經(jīng)濟(jì)水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評價也應(yīng)當(dāng)是多方面、多指標(biāo)的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評價指標(biāo)比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總?cè)丝诒壤?、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例

7、、農(nóng)民人均純收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實證分析，為后續(xù)深入地研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策奠定基礎(chǔ)?；诤颖笔「鞯貐^(qū)的暫住人口比例情況，本文選取以下四個指標(biāo)作為河北省城市化水平的測度指標(biāo)：X1：城市人口占總?cè)丝诒壤?），作為反映城市化水平最主要的指標(biāo)。X2：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例（%）。由于城市化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的比例便會隨之上升。X3：農(nóng)民人均純收入（元）。農(nóng)民收入水平提高了，才能具備進(jìn)入城市生活、向城市轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)條件；同時，城市化進(jìn)程的推進(jìn)使得大量農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)入城市務(wù)工，促進(jìn)農(nóng)民人均收入的增長。X

8、4：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。城市化是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此城市化的發(fā)展需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。河北省及各地區(qū)城市化評價指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1所示。通過對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表2、表3所示。按照主成分提取原則，應(yīng)當(dāng)提取特征值大于1或累計貢獻(xiàn)率85%的前m個主成分。由表2、表3可見，城市化評價模型可提取2個主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個指標(biāo)在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個主成分累計貢獻(xiàn)率為

9、92.220%85%，因此提取兩個主成分可以基本反映城市化水平全部指標(biāo)的變化。使用因子得分A（i，j），以主成分對總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)城市化水平的綜合評價值ERX，作為路徑分析時使用的變量數(shù)據(jù)。即：ERXi=0.66706A（i，1）+0.25514A（i，2）+0.04829A（i，3）+0.02951A（i，4）三、河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評價是房地企業(yè)發(fā)展研究中一項重要的內(nèi)容，評價指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個方面進(jìn)行綜合，但目前還沒有相關(guān)的實證研究。已有實證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標(biāo)比較全面，包括

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價格、城市人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實證分析，為后續(xù)研究中構(gòu)建更加綜合的指標(biāo)體系及研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策奠定實證基礎(chǔ)。本文選擇以下五個指標(biāo)作為河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的測度指標(biāo)：Y1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額（億元）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末完成的投資總額，反映了當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投入水平。Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當(dāng)年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場的有效需求狀況。Y3：商品房平均銷售價格（元）。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和房地產(chǎn)區(qū)位的不斷改善，商品房

11、的價格有一個穩(wěn)定增長的趨勢。Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標(biāo)是影響房地產(chǎn)市場有效需求的重要因素。Y5：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。這是影響房地產(chǎn)市場有效需求的重要指標(biāo)。通過對河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標(biāo)數(shù)據(jù)（見表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表5、表6所示。主成分提取原則為主成分對應(yīng)的特征值大于1或累計貢獻(xiàn)率85%的前m個主成分，通過表5、表6中的分析可知，提取2個主成分，前兩個主成分累計貢獻(xiàn)率為85.060%85%，可見提取兩個主成分就可以基本反映全部指標(biāo)的信息，第一主成分對城市化水平的解釋達(dá)到73.370%。使用因子得分B（i

12、，j），以主成分對總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價值ERY，作為路徑分析時使用的變量數(shù)據(jù)。ERYi=0.73370B（i，1）+0.11689B（i，2）+0.07353B（i，3）+0.05858B（i，4）+0.01729B（i，5）四、河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動路徑分析路徑分析是研究變量之間相互關(guān)系、自變量對因變量作用方式與程度的多元統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎(chǔ)，通過對標(biāo)準(zhǔn)化變量的偏回歸系數(shù)進(jìn)行分析和分解，最終對變量之間的作用方式、途徑給出一個科學(xué)、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的互動關(guān)系，本

13、文分別檢驗城市化各指標(biāo)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各指標(biāo)對城市化水平的影響路徑。（一）城市化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用的路徑為探索河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個主成分（A1和A2）為自變量，以房地產(chǎn)業(yè)綜合評價值（ERY）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數(shù)為0.057，低于0.1；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗結(jié)果見表7?？梢?，第一個主成分與ERY的回歸檢驗顯著，說明城市化的第一個主成分對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個主成分包含X1為城市人口占總?cè)丝诒壤籜2為非農(nóng)

14、產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例；X3為農(nóng)民人均純收入。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因子對城市化評價值的作用路徑為進(jìn)一步探索河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評價值（ERX）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數(shù)0.006，低于0.01；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗結(jié)果見表8。可見，第一個主成分與ERX的回歸檢驗顯著，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個主成分對城市化水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個主成分包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格和

15、城市人均可支配收入。（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理由以上實證數(shù)據(jù)分析可知，城市人口比例、農(nóng)民人均純收入、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例等三個城市化指標(biāo)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農(nóng)民收入水平的提高會使?jié)撛诘淖》抠徺I者增加，改變房地產(chǎn)市場的供需狀況，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格、城市人均可支配收入等四個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)對城市化有顯著正向影響，房地產(chǎn)投資是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價格都直接反映了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的影響拉動作用，進(jìn)而反映了城市化的水平。五、促進(jìn)城

16、市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在著一定的相關(guān)性，城市化的發(fā)展能在一定程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資，促進(jìn)其發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能加速城市化的進(jìn)展，兩者之間可以形成一個發(fā)展上的良性循環(huán)。1.房地產(chǎn)業(yè)可作為城市化發(fā)展的突破口之一。房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動作用，由于關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地影響或帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的不同，可以分為前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)兩大類。前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)作為投入進(jìn)行生產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對它們的發(fā)展起著推動作用。后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是指為房地產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，如建材業(yè)、機(jī)械工業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對它們有拉動作用。近年來，我國一直把調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為城市化建設(shè)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，無論是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)還是第二產(chǎn)業(yè)，都要求房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展。盡管由于房價水平漲幅過大，去年以來國家出臺了一系列更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是調(diào)控的目標(biāo)是最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展。伴隨著我國城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，以房地產(chǎn)業(yè)作為城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口，依然是優(yōu)化整個國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的選擇之一。2.城市化發(fā)展推動和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。未來，我國城市化將進(jìn)入快速發(fā)展階段，倡導(dǎo)和推動和諧社會與和諧城市，這就必然要求從單一商品房供給到房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，以滿足不同需求層次的住房需求，真正