《房地產(chǎn)基本知識(shí)》word版

1、房地產(chǎn)基本知識(shí)篇一房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念1房地產(chǎn)定義：是指房屋和與之相關(guān)的土地,即由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成.從房屋建筑開始,直至房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種活動(dòng),房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分,因此,較少將房產(chǎn)與地產(chǎn)分開考慮,統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。2房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè),具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等諸項(xiàng)工作。二房地產(chǎn)開發(fā)流程1、 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地

2、的國(guó)有土地使用權(quán)。五證中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證都是在這個(gè)階段取得的。而國(guó)有土地使用權(quán)證由于開發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。

3、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。 2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。 3、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前

4、回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。三建筑識(shí)圖（一）常用建筑符號(hào)的認(rèn)識(shí)（二）平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖的認(rèn)識(shí)四名詞解釋（一）建筑名詞地下室/負(fù)層：指地面以下地基以上的建筑層，一般用做停車場(chǎng)或商場(chǎng)。裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)。會(huì)所或其他配套設(shè)施。架空層：至由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用綠化或會(huì)所用途?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)件作為承重的結(jié)構(gòu)。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，故叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔的作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚墻，因會(huì)減弱抗震能力。剪力墻：因

5、高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的水平荷載，橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗水平荷載為主的墻稱剪力墻，剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險(xiǎn)。樓板（樓層厚度）：多層一般有810厘米，高層在10厘米以上。厚度一般根據(jù)跨度定。外墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。內(nèi)墻：?jiǎn)挝焕锩娴膬?nèi)隔墻體，也稱間隔墻。層高：室內(nèi)地面到樓面之間的高度。凈高：室內(nèi)地面到樓板底之間的高度。交樓（交吉）：經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收的單位，收樓標(biāo)準(zhǔn)為

6、客人領(lǐng)取鑰匙的日期。套房：通常指帶有洗手間的房間，而較大套房還包括有書房及衣帽間。毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳或睡房用途，另外亦有全無間隔）裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類裝修。（外墻，內(nèi)墻，地面，廚廁，窗，電路）錯(cuò)層設(shè)計(jì)：指單位內(nèi)部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用及彰現(xiàn)豪華氣派感覺。（二）物業(yè)類型名詞解釋商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取國(guó)有土地使用證及房屋所有證和房地產(chǎn)證的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租憑權(quán)利。集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或自留用地

7、建設(shè)的住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)）。安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購(gòu)房人士需符合收入限制，一般通過登記搖珠方式出售。宅基地：自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅地用地（原意是作為村民自用）。自流山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民長(zhǎng)期使用的土地，主要作作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。住宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），

8、每單位可提供多條電話線路及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。廠房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重復(fù)合量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫?。臨街鋪：作為營(yíng)商用途地物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。商場(chǎng)鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個(gè)獨(dú)立營(yíng)商空間的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量是以自身內(nèi)部為主題特色，與自然街道的臨街鋪截然不同，故商場(chǎng)多設(shè)有大型休息、觀賞景致及寬敞空間等配套。高層：（高級(jí)高層）安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高超過18層）。（一般高層）安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過18層）小高層：一般指914層高住

9、宅， 改樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或四戶間格。多層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立的一棟二層以上的底層住宅。復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式。單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房據(jù)洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積界于4080平方米，單位分布為長(zhǎng)條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有單面采光）；另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等?，F(xiàn)樓：已經(jīng)交付

10、使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即交付使用的樓。樓花：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。CBD：城市中央商務(wù)區(qū)CLD：中央生活區(qū)五樓宇面積計(jì)算資料（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2、自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20M以上部位的上口外圍水平投影面積計(jì)算。3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井

11、、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計(jì)算。5、突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20M以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。6、封閉陽臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積面積計(jì)算。8、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10、凈高在2.05M以上的地下室或半地下室，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。有柱雨蓬或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。11、玻璃幕墻等作為房屋

12、外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。12、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。13、位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20M以上部位的水平投影面積計(jì)算。(應(yīng)具備通風(fēng)、采風(fēng)條件)（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)，挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。（三）不計(jì)算建筑面積的范圍1、1層高在2.20M以下的房屋，凈高在2.05M以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件

13、、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱，勒腳，臺(tái)階等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、無柱的雨蓬。5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6、騎樓、過街道的用作街巷通行的部分，以及房屋底層用作街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)建物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池、罐、地下人防干、支線等。六物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明建筑面積= 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟慕ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積：指有套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占面積

14、，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。使用面積(凈空/內(nèi)壟面積)：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。分?jǐn)偯娣e：公共場(chǎng)所(如樓梯、大堂、升降機(jī)等)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。實(shí)用率：實(shí)用面積建筑面積(高層一般為80%，多層一般為90%)。使用率：使用面積建筑面積(一般不用同客人計(jì)算)。小區(qū)規(guī)劃：整個(gè)項(xiàng)目總體規(guī)模，其中包括建筑規(guī)模，公共設(shè)施等。小區(qū)配套：整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施配套。容積率：整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積與占地面積的比率。如項(xiàng)目總建筑面積為10萬平方米，占地面積為5萬平方米，則容積率為2。覆蓋

15、率：此為建筑物的某一層面積與地盤面積的比率。如某大廈每層2000平方米，地盤面積為35000平方米，則覆蓋率為57.1%。而覆蓋率與容積率的限制是有互相關(guān)系的。建筑密度：指建筑物的投影面積占整個(gè)小區(qū)用地的比例。小區(qū)分類：一類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。 二類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境較好。 三類：市政公用設(shè)施齊備，布局不完整，環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)或其他用地混合交叉使用。樓距(間距)：指建筑物之間南北向和東西向距離。住宅類別層數(shù)南北向住宅間距東西向住宅間距一類小區(qū)低層1.0H4M多層、中高層2.0H4M低層1.0H4M二類小區(qū)多層、中層2.0H6M高層30M+0.3(H-3

16、0)15M三類小區(qū)多層、中高層0.8H6M高層24M+0.2(H-30)15M注：H代表樓高，如“1.0H”則代表1倍樓高。綠化： 小區(qū)內(nèi)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、庭院綠地、公建配套附屬綠地和道路綠地等。一類小區(qū)綠化率不得小于45%；二類小區(qū)綠化率不得小于30%；三類小區(qū)綠化率不宜小于25%。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整棟房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、套（單元）于公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體

17、水平投影面積的一半，為共有建筑面積。1、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)2、棟外用作公共休息的設(shè)施或架空層。共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t1、產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?、無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂９灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒?、多層商品住宅樓，須先求出整棟房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，在按棟內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?、多功能綜合樓，須分別求出整棟房屋和棟內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按棟內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司投資組合：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建

18、筑施工的單位監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)書：客戶在交付定金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同房地產(chǎn)預(yù)售契約：已取得預(yù)售商品房許可證的發(fā)展商，房管局將根據(jù)預(yù)約，同時(shí)必須送交房管局辦理交易監(jiān)證，經(jīng)過審核、登記方可生效。經(jīng)監(jiān)證后的合同受法律保障。若項(xiàng)目在樓花期間轉(zhuǎn)讓，此契約將是唯一依法轉(zhuǎn)讓依據(jù)。購(gòu)房抵押貸款合同：如購(gòu)房人以按揭貸款形式購(gòu)房，必須與按揭銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽訂合同，并送交房管局作他項(xiàng)權(quán)利登記。房地產(chǎn)證：當(dāng)樓宇建成驗(yàn)收交付使用后，有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)將由發(fā)展商全部代辦。發(fā)展商根據(jù)樓宇報(bào)批及驗(yàn)收文件，到房地產(chǎn)登記所確立整棟物業(yè)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)樓宇的“權(quán)屬證明書”，在取得“權(quán)屬證明書”及該樓宇內(nèi)各單位的“預(yù)售契約