助理物業(yè)管理師1_第三章課件

1、第三章 房屋租賃服務(wù) 了解房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，掌握房屋租賃市場調(diào)查的方法與預(yù)測基本知識(shí)，能夠?qū)懗龇课葑赓U市場調(diào)查報(bào)告，能夠擬訂房屋租賃方案。第三章 房屋租賃服務(wù)第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查與預(yù)測的基本知識(shí)(1)文獻(xiàn)調(diào)查法文獻(xiàn)調(diào)查法是通過搜集各種文獻(xiàn)資料，摘取與調(diào)查課題有關(guān)的信息的方法。(2)實(shí)地觀察法實(shí)地觀察法是觀察者有目的、有計(jì)劃地運(yùn)用自己的感覺器官或借助科學(xué)的觀察儀器，能動(dòng)地了解處于自然狀態(tài)下的社會(huì)現(xiàn)象的方法。實(shí)地觀察法的觀察工具可分為人的感覺器官(主要是眼睛)和科學(xué)的觀察儀器，如照相機(jī)、攝影機(jī)、顯微鏡、錄音機(jī)等。1.市場調(diào)查的基本方法(3)訪問調(diào)查法訪問調(diào)查法就是訪問者通過口

2、頭交談等方式向被訪者做的直接調(diào)查。(4)集體訪談法集體訪談法是訪問調(diào)查法的延伸和擴(kuò)展，是通過開調(diào)查會(huì)進(jìn)行調(diào)查的方法。(5)問卷調(diào)查法問卷調(diào)查法是調(diào)查者運(yùn)用統(tǒng)一設(shè)計(jì)的問卷向被調(diào)查者了解情況或征詢意見的方法。報(bào)刊問卷是指隨報(bào)刊傳遞分發(fā)的問卷，它要求讀者對(duì)問卷作出書面回答，然后按規(guī)定的時(shí)間將問卷通過郵局寄回調(diào)查者。第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測(6)實(shí)驗(yàn)調(diào)查法它是實(shí)驗(yàn)者有目的、有意識(shí)地通過改變某些社會(huì)環(huán)境的時(shí)間活動(dòng)來認(rèn)識(shí)實(shí)驗(yàn)對(duì)象的本質(zhì)及發(fā)展規(guī)律的方法。市場調(diào)查中，企業(yè)不可控的市場因素調(diào)查，如市場需求調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查、競爭態(tài)勢調(diào)查和新技術(shù)、新產(chǎn)品調(diào)查等，大多數(shù)情況下采用文獻(xiàn)調(diào)查法、問卷調(diào)查法等間接調(diào)查方

3、法；企業(yè)對(duì)可控的營銷因素調(diào)查，則應(yīng)以實(shí)地調(diào)查法、訪問調(diào)查法、集體訪談法、實(shí)驗(yàn)調(diào)查法等直接調(diào)查方法為主。2.市場調(diào)查的技術(shù)第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測(1)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷通常包括的構(gòu)成要素有：被調(diào)查者的自然情況，如姓名、單位、收入等；調(diào)查的具體項(xiàng)目；填表說明，如調(diào)查意圖、填表要求、注意事項(xiàng)；編號(hào)，目的是便于歸檔或計(jì)算機(jī)處理；調(diào)查者，即調(diào)查人姓名、單位、日期等。調(diào)查問卷中調(diào)查問題類型和內(nèi)容設(shè)計(jì)主要包括：雙項(xiàng)選擇型，又稱是非式、贊否式；多項(xiàng)選擇型，包括多選一和多選多；順位型；程度評(píng)定型；自由回答型。第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測(2)抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查，就是從調(diào)查對(duì)象的總體中抽取一部分單位作為樣

4、本，并以對(duì)樣本進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果來推斷總體的方法。抽樣調(diào)查的對(duì)象作為樣本的一部分單位，而不是全部單位，也不是個(gè)別或少數(shù)幾個(gè)單位；調(diào)查的樣本一般都是按照隨機(jī)原則抽選出來的；抽取樣本的目的不只是說明樣本本身的情況，而是從數(shù)量上推斷總體，說明總體。3.市場預(yù)測方法第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測1)定性預(yù)測法又稱為經(jīng)驗(yàn)判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料，憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和分析判斷能力，對(duì)未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。 經(jīng)理人員評(píng)判預(yù)測法。請(qǐng)相關(guān)部門的主管人員及一些專家對(duì)市場發(fā)展趨勢提供詳盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互交叉，取長補(bǔ)短，最后匯總出預(yù)測意見。 客戶需要直接調(diào)查法。調(diào)查客

5、戶的意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢，預(yù)測未來某一時(shí)期的市場情況。第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測 銷售人員意見法。主要集中市場銷售人員的意見，據(jù)此做出未來的市場預(yù)測。 綜合判斷法。將經(jīng)理人員意見法和銷售人員意見法結(jié)合起來而進(jìn)行的市場預(yù)測。 專家預(yù)測法。根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)和判斷進(jìn)行預(yù)測的一種預(yù)測方法。2)定量預(yù)測法又稱數(shù)學(xué)分析法是在占有各項(xiàng)有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測的目標(biāo)和要求選擇數(shù)學(xué)模型，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部的變化情況加以分析，取得預(yù)測值的方法。第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測 時(shí)間序列預(yù)測法需要尋找按時(shí)間排列的數(shù)字信息所顯示出來的規(guī)律，選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型，建立該經(jīng)濟(jì)問題的預(yù)測模型。 回歸預(yù)測法通

6、過對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理，研究經(jīng)濟(jì)事物間的因果關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)事物的預(yù)測。二、房屋租賃市場調(diào)查的準(zhǔn)備通過房屋租賃市場方面的文獻(xiàn)調(diào)查，確定調(diào)查的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要素。1.明確任務(wù)第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測在制定工作計(jì)劃的過程中，應(yīng)按Why、What、Where、When、Who、How、Money，即“5w、1h、1m”的主線進(jìn)行設(shè)計(jì)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括對(duì)有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位、商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料進(jìn)行了解；對(duì)調(diào)查表格、問卷、訪談提綱、公司資料全面熟悉；對(duì)數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等學(xué)會(huì)使用并掌握一般的維護(hù)知識(shí)。2.工作計(jì)劃3.進(jìn)行培訓(xùn)第一節(jié)房屋租賃市

7、場調(diào)查與預(yù)測房屋租賃市場調(diào)查，即是房屋租賃市場信息資料的收集過程。1.房屋租賃市場調(diào)查2.房屋租賃市場調(diào)查資料的整理與初步分析三、房屋租賃市場調(diào)查的實(shí)施步驟第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測對(duì)房屋租賃市場調(diào)查收集到的資料，首先應(yīng)通過編輯整理，去粗取精、去偽存真；其次，應(yīng)將調(diào)查資料編碼、歸檔，以方便檢索和使用；再次，將資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并系統(tǒng)地制作各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖；最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的事實(shí)、數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，得出初步結(jié)論，比如某區(qū)域內(nèi)某年度居住物業(yè)出租平均租金具體數(shù)字、某區(qū)域某年度乙級(jí)寫字樓租戶特征等。3.房屋租賃市場預(yù)測分析第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測房屋租賃市場分析包括市場交易情況分析、需求

8、情況分析、供給情況分析、運(yùn)營主體分析、重點(diǎn)區(qū)域市場分析、客戶群分析、政策分析等多方面。房屋租賃市場調(diào)查報(bào)告是對(duì)市場調(diào)查和預(yù)測分析的書面表達(dá)形式，包括前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件等。1)前言主要說明調(diào)查背景、調(diào)查目的、調(diào)查對(duì)象、范圍、方法、時(shí)間及使用限制等。2)摘要是對(duì)調(diào)查結(jié)果的一個(gè)簡要介紹，一般字?jǐn)?shù)不超過1000字。4.撰寫房屋租賃市場調(diào)查報(bào)告第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測3)目錄能說明每一節(jié)的起始頁碼、標(biāo)題及前后關(guān)系，能方便閱讀。4)正文是房屋租賃市場調(diào)查報(bào)告主要部分，應(yīng)包括城市租賃市場環(huán)境分析、該城市房屋租賃市場總體分析、該城市不同區(qū)域房屋租賃市場分析幾大部分，具體包括房屋租賃市場

9、政策分析、市場供給分析與需求分析、未來市場預(yù)測等內(nèi)容，分析重點(diǎn)是租賃市場的租金水平、租售策略、供需情況、未來發(fā)展趨勢。5)附件包括調(diào)查分析附圖(直方圖、餅圖、曲線圖)、附表(調(diào)查表、統(tǒng)計(jì)表)以及參與調(diào)查的人員名單等。四、影響房屋租賃市場的主要因素第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指城市的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房屋出售市場情況包括兩個(gè)方面：1)房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價(jià)格、物業(yè)管理單位、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時(shí)的房齡和狀況以及開發(fā)單位等。2)房屋出售市場需求情況，包括客戶狀況和需求市場

10、狀況。1.城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.房屋出售市場情況第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的重要因素。3.房屋租賃政策法規(guī)第一節(jié)房屋租賃市場調(diào)查與預(yù)測第二節(jié)房屋租賃方案的制定一、房屋租賃管理的一般程序按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營性用房。住宅用房的租戶一般是單個(gè)的家庭或個(gè)人。(1)通過廣告捕捉潛在租戶要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。1.確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次2.確認(rèn)潛在客戶群3.捕捉潛在租戶對(duì)工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過放

11、置在工業(yè)區(qū)的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當(dāng)然也可以通過工業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋找；商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過靠近寫字樓或就在寫字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報(bào)紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找；而一個(gè)潛在的家庭租戶有租賃需求時(shí)，往往通過鄰居或朋友，也有通過看報(bào)紙來尋找的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報(bào)紙上刊登。第二節(jié)房屋租賃方案的制定(2)使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶物業(yè)管理者可采用類似“免費(fèi)”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)游泳或網(wǎng)球課程、免費(fèi)使用俱樂部的機(jī)會(huì)等。(3)引導(dǎo)參觀，捕捉潛在租戶物業(yè)管理者要通過引導(dǎo)潛在租戶參觀，使其對(duì)待租的物業(yè)產(chǎn)生

12、興趣和需求。參觀中物業(yè)管理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，并且要說明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。第二節(jié)房屋租賃方案的制定(4)建立租售中心捕捉潛在租戶對(duì)于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來說，建立一個(gè)組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。(5)與獨(dú)立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人往往具有豐富的推銷經(jīng)驗(yàn)，了解市場的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網(wǎng)，借助于他們的力量往往可以事半功倍。不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，對(duì)租戶資格的審查程序都是基本一樣的。4.租戶資格的審查5.租約條款談判第二節(jié)房屋租賃方案的制定若潛在租戶對(duì)物業(yè)感

13、興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過程就開始了。一般在與租戶進(jìn)行租約條款談判前，物業(yè)管理公司都草擬了物業(yè)租賃合同，談判結(jié)束后就形成了物業(yè)租賃合同，等待各方簽字后合同即成立。租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。6.締約7.核查物業(yè)8.提供有效的租賃服務(wù)，建立良好的租賃關(guān)系9.收繳租金第二節(jié)房屋租賃方案的制定在租賃開始時(shí)，物業(yè)管理者對(duì)租金繳納的時(shí)間、地點(diǎn)和滯納金制度都要非常熟悉。續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因?yàn)閷?duì)再裝修以及更換其他設(shè)施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費(fèi)用。租賃終止的種類包括：租戶提出的租賃終止、物業(yè)

14、管理企業(yè)拒絕續(xù)簽導(dǎo)致的租賃終止、租戶違反法規(guī)、不付租金、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時(shí)導(dǎo)致的強(qiáng)制性的租賃終止。10.續(xù)簽租約11.租賃終止第二節(jié)房屋租賃方案的制定二、制定房屋租賃方案的程序確認(rèn)租賃房屋屬于住宅用房還是經(jīng)營性用房。根據(jù)租賃房屋的類型、檔次，確認(rèn)潛在客戶群。根據(jù)租賃房屋的類型、檔次，結(jié)合潛在客戶群特征、租期、裝修及家具、設(shè)備配置，選擇確定具體租金類型、租金數(shù)額和支付方式。1.確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次2.確認(rèn)潛在客戶群3.確定租金方案4.確定租賃服務(wù)方案第二節(jié)房屋租賃方案的制定根據(jù)租賃房屋的類型、檔次，結(jié)合潛在客戶群特征確定所提供服務(wù)的具體項(xiàng)目、內(nèi)容、質(zhì)量和價(jià)格。根據(jù)租賃房屋

15、的類型、檔次，結(jié)合潛在客戶群特征，確定采用何種行銷手段和廣告形式。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合租賃房屋的類型、檔次，潛在客戶群特征等，草擬恰當(dāng)?shù)淖赓U合同。5.確定吸引潛在租戶方案6.草擬房屋租賃合同7.擬定租賃管理制度第二節(jié)房屋租賃方案的制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度是根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)以及租賃合同編制的，規(guī)范租賃雙方，尤其是承租方租賃行為的具體規(guī)定，它主要包括以下幾個(gè)制度：(1)房屋租賃租金管理制度該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金交納的時(shí)間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。(2)房屋使用與維修管理制度該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。第二節(jié)房屋租賃方案的制定(3

16、)房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度該制度主要規(guī)定房屋承租人在轉(zhuǎn)租或退租時(shí)的要求，比如規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租方的同意，轉(zhuǎn)租租金如何分配；退租時(shí)，在什么時(shí)間、范圍內(nèi)租金按全天或整月計(jì)算，什么情況下只需交納部分租金，退租手續(xù)如何辦理以及退租時(shí)應(yīng)退還什么(如房門、信箱及地庫鑰匙等)和應(yīng)檢查什么設(shè)備等。根據(jù)具體管理、服務(wù)內(nèi)容，確定管理崗位，組織構(gòu)架；安排合適的人員，負(fù)責(zé)具體租賃管理項(xiàng)目工作；上崗前必須進(jìn)行培訓(xùn)，以能夠勝任崗位職責(zé)。8.租賃管理人員的組織與培訓(xùn)第二節(jié)房屋租賃方案的制定三、房屋租金的確定房屋租金就是在房屋租賃中，房屋出租人向承租人提供一定時(shí)期的房屋使用權(quán)，承租人定期向出租人支付房屋使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)報(bào)償。(1

17、)折舊費(fèi)房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價(jià)值會(huì)逐漸減少，這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。折舊費(fèi)=建筑造價(jià)（1凈殘值率）/使用年限(2)維修費(fèi)為了保證房屋的正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對(duì)房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。1.明確租賃租金的構(gòu)成第二節(jié)房屋租賃方案的制定(3)管理費(fèi)房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用，包括房屋管理人員的工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等。(4)利息是指對(duì)房屋建造或購買時(shí)的投資，在出租期間資金占用的時(shí)間價(jià)值補(bǔ)償。(5)地租即向國家交納的土地使用費(fèi)。(6)保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的

18、保險(xiǎn)金。(7)利潤是物業(yè)管理企業(yè)從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動(dòng)和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價(jià)值的一部分。第二節(jié)房屋租賃方案的制定(8)房產(chǎn)稅租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計(jì)算稅額，再按被出租房屋面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。由于出租房屋的特定性，其實(shí)際使用價(jià)值的差異性，在實(shí)際工作中，既不能逐幢、逐間按構(gòu)成因素分別核算，又不能不加區(qū)別地按平均租價(jià)計(jì)算租金。(1)租金基數(shù)的核定2.房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法第二節(jié)房屋租賃方案的制定 等級(jí)計(jì)算法。即按照房屋建筑與裝修設(shè)備劃分等級(jí)計(jì)算的辦法。等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(如國家在城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)建立的有關(guān)統(tǒng)計(jì)分級(jí)指標(biāo))，參考各地房屋

19、的區(qū)城特點(diǎn)，結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級(jí)。等級(jí)計(jì)算法通常以一幢房屋為分級(jí)基準(zhǔn)，對(duì)同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，用調(diào)劑因素反映。第二節(jié)房屋租賃方案的制定 項(xiàng)目基分計(jì)算法。基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項(xiàng)評(píng)分，最后加以匯總。 結(jié)合計(jì)算法。就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級(jí)依據(jù)，按等級(jí)計(jì)分，其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。(2)調(diào)劑因素第二節(jié)房屋租賃方案的制定 體現(xiàn)房屋價(jià)值的因

20、素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。 體現(xiàn)使用價(jià)值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。 體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置(或地段)和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金標(biāo)準(zhǔn)了：3.租金計(jì)算和收繳形式第二節(jié)房屋租賃方案的制定根據(jù)租金的計(jì)算和收繳的形式，物業(yè)管理者通常采用的毛租、凈租和百分比租賃三種形式：(1)毛租毛租有時(shí)又稱連續(xù)租賃，是租用者按期支付一筆固定的租金，物業(yè)所有者負(fù)責(zé)支付源于物業(yè)的其他所有費(fèi)用。(2)凈租凈租租金要求租戶除了支付規(guī)定的租金外，要額外支付物業(yè)費(fèi)用的一部分甚至全部。(3)百

21、分比租賃百分比租賃通常也稱為超出性租賃，常用于零售物業(yè)的租用。第二節(jié)房屋租賃方案的制定房屋租賃糾紛主要有因租金標(biāo)準(zhǔn)、租金交納以及租金的調(diào)整等引起的租金糾紛，租賃期間因使用、修繕、裝飾裝修等引起的糾紛，租賃合同解除的糾紛等。1)有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有權(quán)證的。 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的。 共有房屋未取得共有人同意的。 權(quán)屬有爭議的。1.預(yù)防租賃糾紛應(yīng)注意的問題四、房屋租賃糾紛的預(yù)防和處理第二節(jié)房屋租賃方案的制定 屬于違法建筑的。 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。 有關(guān)法

22、律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2)房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。3)租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定；出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同；住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。第二節(jié)房屋租賃方案的制定4)有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同： 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的。 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的。 當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二節(jié)房屋租賃方案的制定 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他