中信_惠州淡水新橋項目發(fā)展運營整體報告ppt課件

1、惠州淡水新橋工程開展運營整體報告中信 惠州2021年2月21日1 目 錄一、惠州市場情況二、工程信息概略三、工程定位思緒四、工程規(guī)劃建議五、工程營銷方案2一、惠州市場情況二、工程信息概略三、工程定位思緒四、工程規(guī)劃建議五、工程營銷方案3惠州人口規(guī)模 惠州市常住人口為380萬,惠城區(qū)人口約80萬。近年來惠城區(qū)一手商品住宅成交面積分析 2006年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約130萬平方米； 2007年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約170萬平方米； 2021年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積83萬平方米； 2021年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積256萬平方米，成交均價4556元/平方米，是2021年成交量的3

2、倍多?；葜莘康禺a(chǎn)市場情況4惠城區(qū)房地產(chǎn)市場情況 2021年惠城區(qū)共成交商品住宅面積256萬平方米。月均成交1767套，相比2021年月平均700套增大了一倍多，其中3、4、11、12月份成交量較大，月均2000余套，12月份到達頂峰，成交了3392套。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計成交價格4106420843104005453341954330458049255034503154154556成交套數(shù)651873220823281638122312711768183320032361339221549成交面積（萬平米）7.51029.429.920.514.79.

3、520.821.6223.62939.42255.975數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站2021年2021年如下圖，2021-2021年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價及成交套數(shù)惠州房地產(chǎn)市場情況6惠州土地市場情況7惠州土地市場情況8區(qū)域市場情況9區(qū)域市場情況10區(qū)域市場情況11區(qū)域市場情況12區(qū)域市場情況132021年房地產(chǎn)市場走勢142021年房地產(chǎn)市場政策展望152021年房地產(chǎn)市場政策展望162021年房地產(chǎn)市場政策展望172021年政策展望匯總182021年大勢環(huán)境小結(jié)19一、惠州市場情況二、工程信息概略三、工程定位思緒四、工程規(guī)劃建議五、工程營銷方案20占地面積：1,933,640m2建筑

4、面積：4,640,736m2容積率：2.4建筑密度：30%綠地率：35%該工程共63外鄉(xiāng)地運用權(quán)證，土地面積合計1,933,640平方米，分別在8家工程公司名下。白云路惠大鐵路廈深鐵路金星大道該地塊位于惠陽主干道白云路南側(cè)，在市政府新規(guī)劃的“東拓片區(qū)之中，定位為惠陽的“東部新城，建成后將成為惠陽區(qū)的新的城市中心。一地塊區(qū)位21變電站沙場金星大道現(xiàn)有村道廈深高鐵惠大鐵路惠陽淡水新橋工程土地分布表示圖村莊村莊村莊山地村莊村莊村莊村莊除沙場占用地有臨建外，其他土地上沒有待拆遷建筑物，但部分有農(nóng)民復耕的農(nóng)作物。22工程位于惠陽主干道白云路南側(cè)，在區(qū)政府新規(guī)劃的“東拓片區(qū)，定位為惠陽的“東部新城，周邊有

5、惠澳大道、建立中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速2021年底通車以及規(guī)劃的三條輕軌線等便利的交通設備，建成后將成為惠陽區(qū)新的城市中心；廈深高速鐵路方案2021年年底通車將經(jīng)過工程附近并將在此設立惠州站。該工程一共辦有63本其中2021年新辦24本土地運用權(quán)證，分別登記在8家工程公司名下。二地塊引見23地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀24二地塊資源分析 工程周邊有惠澳大道、建立中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速以及規(guī)劃的1、3、6號三條輕軌線等便利的交通設備，建成后將成為惠陽區(qū)新的城市中心區(qū)；廈深高速鐵路方案2021年年底通車將經(jīng)過工程附近并將在此設立惠州站。將大大帶動地塊周邊人氣，使得該區(qū)域成為惠陽區(qū)交通最興隆片區(qū)之一

6、。 地塊南面對國家一級森林公園，北面面對惠陽一中，具有較好的天然資源和教育配套。三地塊根本目的地塊用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地土地面積：1933640平方米折合2900畝容積率：2.4建筑面積：464萬平米 該地塊地價及契稅已交清，一共辦有63外鄉(xiāng)地運用證，其中2007年辦理39本，2021年6月辦理24本該24本原件現(xiàn)存地產(chǎn)總部，分別登記在惠州首明投資等8家公司名下，其中：2007年辦理的1603537平方米土地證用于中信華南集團貸款抵押，抵押期限至2021年10月30日。25四主要存在問題1、土地手續(xù)未辦理完成。該工程土地已辦理土地運用證，但未提供建立用地規(guī)劃答應證，沒有規(guī)劃條件告知書，土地無法

7、運用。2、現(xiàn)有土地零散，難以規(guī)劃利用。該工程一共辦理了63外鄉(xiāng)地運用權(quán)證，土地零散分布、外形極其不規(guī)那么，難以進展整體謀劃、規(guī)劃和開發(fā)利用。3、征地拆遷未完成。該工程的土地運用權(quán)證曾經(jīng)全部辦理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆遷尚未完成，但由于土地手續(xù)不完全，我公司無法核對。附P30圖4、廈深鐵路占用土地問題。根據(jù)政府部門引見，廈深鐵路估計于2021年底通車，政府擬對鐵路建立涉及的21米紅線范圍內(nèi)土地進展補償回收，同時對鐵路建立紅線兩側(cè)各30米范圍內(nèi)土地進展控制，但不征收。根據(jù)公告，廈深鐵路建立用地涉及我公司淡水新橋工程5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州

8、威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方米。5宗地合計10萬平方米，其中將被征收16,649平方米，占淡水新橋工程總用地面積0.86%未計30米紅線控制影響。根據(jù)2021年2月1日廈深鐵路征地聽證會公布的處置方案，我公司淡水新橋工程的16,649平方米土地將被回收，參考評價價給予現(xiàn)金補償。廈深鐵路工期緊，土地補償征用時間估計將早于我公司土地整合時間，即使我公司對政府最終出臺的補償方案不贊同，政府也將按照公共利益原那么，先行征用并開工建立；假設征地補償規(guī)范低于我公司土地賬面本錢，將構(gòu)成我公司部分土地實踐先被征用并產(chǎn)生賬面損失的情況。 265、其它土地被占用問題。 惠陽區(qū)政府已按調(diào)整后片區(qū)控規(guī)

9、尚未公示進展片區(qū)內(nèi)“金星大道市政路建立，已占用我司部分土地。因金星大道目前仍未辦理土地征用手續(xù)也沒有開工答應證，有關(guān)事項未進展公告，無法確定占用我公司的實踐土地面積。 部分土地雖此前完成清表，但因長期未開發(fā)利用，被村民占用進展耕種，詳細面積難以核實，中洲公司口頭表示已跟村民打過招呼，可隨時收回運用并免于耕種補償。6、三通一平任務未完成。該片區(qū)土地根本處于荒蕪形狀，有部分地勢起伏、雜物堆積，尚未到達三通一平形狀。27 7、地塊內(nèi)高壓線影響土地價值。片區(qū)內(nèi)建有11萬伏變電站一座，變電站進出的高壓線覆蓋我公司淡水新橋工程部分土地，對土地的開發(fā)利用和價值呵斥很大影響。根據(jù)“925會議紀要商定，中洲公司

10、贊同與惠州公司共同努力，將淡水新橋片區(qū)內(nèi)變電站遷出片區(qū)開發(fā)用地范圍；同時將土地紅線范圍內(nèi)的高壓線埋入市政規(guī)劃道路地下，以提高土地的運用價值。經(jīng)了解，變電站為2006-2007年新建變電站，擔任整個片區(qū)的供電，無法遷移；高壓線埋入市政道路的方案目前難以確定 8、土地運用稅問題。根據(jù)稅務局規(guī)定，該工程每年的全額土地運用稅為1546.9萬元。因工程土地手續(xù)未完善、征地拆遷和三通一平未完成，我們無法實踐運用該工程土地；且根據(jù)“925會議紀要商定，中洲公司應協(xié)助處理土地實踐運用前的土地運用稅減免事項。經(jīng)我公司努力攻關(guān)協(xié)調(diào)，惠陽地方稅務局對2021年土地運用稅實行部分征收、部分減免，我公司實踐交納627.

11、5萬元、減免784萬元注：2021年有33萬平方米土地的運用稅按半年計算；2021年度土地運用稅已繳305萬元，其他土地運用稅的繳交問題正與惠陽地方稅務局協(xié)商減免，能否減免存在不確定性。28工程機遇及開發(fā)思緒 淡水新橋工程開發(fā)的難點在于土地太分散，無法一致規(guī)劃，目前，因廈深鐵路選址經(jīng)過該片區(qū)，引起片區(qū)控規(guī)調(diào)整，政府承諾一致整合土地，我司可乘此機遇處理土地開發(fā)的瓶頸問題，假設土地整合完成，深惠沿海高速通車，該土塊將成為優(yōu)質(zhì)資源。 淡水新橋工程用地目前面臨土地整合問題，產(chǎn)生了艱苦不確定要素片區(qū)控規(guī)調(diào)整何時公布、土地整合方案能否按時確定、土地整合能否順利進展、整合后的用地手續(xù)辦理何時完成、整合后的土

12、地性質(zhì)能否發(fā)生變化等等。 根據(jù)目前的估計，2021年的主要任務是督促中洲公司完成土地整合及用地手續(xù)辦理，包括土地出讓合同、土地運用權(quán)證的重新辦理，以及建立用地規(guī)劃答應證、用地紅線圖等手續(xù)的辦理。 假設2021年上半年的土地整合任務能較順利進展，我們將于2021年下半年啟開工程籌建任務，綜合研討市場定位，對工程進展整體謀劃，爭取利用土地的規(guī)模優(yōu)勢，建立低密度度假別墅，利用深惠沿海高速的開通，撬動深圳高端客戶。29一、惠州市場情況二、工程信息概略三、工程定位思緒四、工程規(guī)劃建議五、工程營銷方案30路網(wǎng)系統(tǒng)的規(guī)劃與建立，將縮短區(qū)域與惠陽中心區(qū)、大亞灣的間隔，區(qū)域通達性加強亞公頂森林公園開城大道惠澳公

13、路人民路本工程白云路淡澳河惠陽中心區(qū)根據(jù)地鐵三號線延伸至新橋路段深汕高速在人民路的出入口在遠期東、西兩個新出入口建成后予以取消惠澳大道改建高速新建內(nèi)環(huán)路東段；中山路向東延伸；愛民路向東延伸深圳高速公路淡水河工程區(qū)域解讀31工程所在區(qū)域與淡水鎮(zhèn)相臨，與大亞灣相接，成為“惠陽CLD規(guī)劃方向明顯根據(jù)第75條第2款規(guī)劃：工程位于的新橋片區(qū)是惠陽中心城區(qū)的居住片區(qū)區(qū)域居住功能：滿足區(qū)域的高端住房消費需求；滿足本地住房需求；為大亞灣西區(qū)提供一部分配套居住區(qū)。 廈深高鐵現(xiàn)有村道惠大鐵路工程區(qū)域解讀32中區(qū)華府錦江國際尚城世家東方新城信和苑廣控麗江城市花園世貿(mào)廣場棕櫚島高爾夫別墅半島一號惠陽中心區(qū)在售工程項目

14、名稱規(guī)模（平方米）產(chǎn)品推售時間東方新城6萬（一期） 獨棟/聯(lián)排/多層/小高層2006-10棕櫚島3.5萬（三期）獨棟別墅/公寓2004-10-01 半島一號14萬（一期）聯(lián)排/多層2006-5-28中區(qū)華府8.6萬小高層/高層2005-06-18尚城世家5.6萬（一期）小高層2006-7-1錦江國際2.3萬（二期）高層2006廣控麗江城市花園3.6萬（一期）小高層/高層惠陽中心區(qū)已成為是目前惠陽中高端工程集中區(qū)域工程區(qū)域市場解讀33依托深圳房地產(chǎn)市場，惠陽大亞灣價錢長期看漲都市交融將帶來大量自住需求；通貨膨脹和資本重新估值；投資房地產(chǎn)的觀念普及。政策把關(guān)，限制投機；價錢和真實需求的差距決議價錢

15、回調(diào)的幅度。房價的支撐要素房價的抑制要素世聯(lián)對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型城市區(qū)別對待人口和經(jīng)濟增長、資本重新估值、投資觀念的興起使得從長期的角度來說，房地產(chǎn)市場的增長是長時間持續(xù)的，但目前在政策的抑制下將進入調(diào)整；對于一線城市尤其是深圳，房價離大部分剛性需求的可承受力更遠，調(diào)整的時間可能更長；對于類似惠陽大亞灣的三線城市（區(qū)域），剛性需求的可承受力和房價并未拉開距離，價格回調(diào)空間不大。未來，房價的走勢取決于支撐要素和抑制要素的博弈只需交通配套解、價錢剪刀差和產(chǎn)業(yè)拉動存在，將為大亞灣帶來繼續(xù)的自住需求增長；高通脹必然帶來固定資產(chǎn)價值重估，投資是這一時代的主題；作為經(jīng)濟興隆的一線城市，深

16、圳及周邊居民投資觀念濃重。短期來看，價錢攀升能夠使部分客戶張望；惠陽大亞灣的房價相對并未遠離剛性置業(yè)的接受范圍，價錢回調(diào)的空間小。工程區(qū)域市場解讀34惠陽市區(qū)房地產(chǎn)格局配套優(yōu)勢成為區(qū)域賣點，物業(yè)形狀多樣而價錢差距不大惠陽市區(qū)生活配套較完善，吸引大量對配套非常敏感的客戶：由于開展時間比較長，惠陽市區(qū)相對其它區(qū)域具備更加完善的生活配套；惠陽老居民根本只會選擇在惠陽置業(yè)居住。同類型產(chǎn)品的價錢差不明顯：小高層、高層產(chǎn)品中，不論是市區(qū)的小規(guī)模工程還是低密度大盤，價錢差距普遍堅持在500元/平方米以內(nèi)；外向型的市場和一樣的主流客戶是價錢差距不明顯的主要緣由。 惠陽印象：城市籠統(tǒng)破舊的老城區(qū)，根本生活配套較

17、完備。價格體系小高層/高層價格集中在3300-4200元/ M2，價格差未拉開代表樓盤半島一號、中建彩虹城、四洲城市經(jīng)典客戶構(gòu)成深圳投資客戶占主導，少量惠陽市區(qū)客戶和龍崗自住客戶優(yōu)劣勢生活配套比較完善，但城市形象較差土地供應開發(fā)商手中存量土地較多淡水及周邊供應產(chǎn)品分為4種，高層、小高層產(chǎn)品價錢差距不大：遠郊大規(guī)模低密度工程：碧桂園；振業(yè)城：近郊區(qū)域的大規(guī)模復合型樓盤：光耀城；半島一號；東方新城；市區(qū)內(nèi)小規(guī)模高容積率工程景茂國際金領中心；優(yōu)品0752；惠陽和大亞灣結(jié)合部的中大規(guī)模高容積率工程：中建彩虹城；左岸春天；工程區(qū)域市場解讀35利用時機，轉(zhuǎn)化要挾發(fā)揚優(yōu)勢，躲避優(yōu)勢SWOT分析優(yōu)勢W：周邊配

18、套較差，與主城區(qū)有一定間隔，生活氣氛及廉價度不佳；地塊位于城區(qū)外，且沒有山水景觀的資源；地塊面積大，但目前劃分為數(shù)十塊，未構(gòu)成一致。時機O：工程整體體量宏大，可經(jīng)過造城完善配套，培育完善生活環(huán)境；惠州惠陽、淡水近期出現(xiàn)開展階段；且引起惠州及外地客戶的留意；目前，工程周邊住宅市場相對單一，新產(chǎn)品較少；要挾T：宏觀政策的調(diào)整，對工程的銷售會呵斥較大的影響；周邊的大亞灣等區(qū)域交通規(guī)劃成熟，配套較好，是惠城區(qū)外主要的銷售區(qū)域，將直接競爭本工程客戶。 合理分配容積率，合理規(guī)劃，思索多種產(chǎn)品，把工程打呵斥區(qū)域內(nèi)最為高端、最具生活質(zhì)量的工程； 在資源有限的情況下，重點利用工程的體量和占地優(yōu)勢，進展景觀和配套

19、的開掘營造，制造惠州和外地客戶認可的購買要素；多產(chǎn)品線多板塊產(chǎn)品的規(guī)劃規(guī)劃，完成各種客戶層面的獲取。 針對目前房地產(chǎn)市場較好的情勢，建議工程在用地情況完善的前提下，仔細排布開發(fā)周期，一旦開發(fā)，便緊湊銜接，分類突進。 抓住區(qū)域市場供應的空白點，把握造城、造鎮(zhèn)概念，經(jīng)過較好的物業(yè)組合搶占市場；淡水新橋工程SWTO分析優(yōu)勢S：良好的昭示性和通達性；地塊規(guī)模大，交通便利；處于未來區(qū)域開展的主流方向；地塊平整無遮擋，位于未來高速鐵路站旁36 工程任務思緒 由于面積大、地塊繁多、零散，占地面積193萬平方米，土地證63本，操作起來也存在一定的難度。當前急需進展的任務是整合地塊、理清關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)。在整合土

20、地的過程中，加快速度對惠陽、大亞灣、深圳的房地產(chǎn)市場調(diào)查任務?；蓐?、大亞灣的市場不斷比較脆弱，受深圳制約影響太大，雖然2021年銷售形狀尚可，但對未來深圳客對當?shù)刭彿康念A期不容過于樂觀。在充分細致的市調(diào)之后，就當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀、當?shù)厥袌瞿壳盁徜N產(chǎn)品分析后，可以采用小步快跑的做法，提早啟動部分相對完好的地塊，打響品牌知名度，后期開發(fā)速度視當?shù)厥袌銮闆r，迅速緊抓市場機遇，在適當?shù)臅r機再大規(guī)模推出產(chǎn)品，奠定該工程在深圳客心目中不可搖撼的位置，實現(xiàn)長久開展的目的。3738工程定位根底競爭環(huán)境分析高端居住區(qū)板塊已構(gòu)成：1、惠州房地產(chǎn)市場在惠陽淡水和大亞灣已構(gòu)成惠州及粵東地域的二個熱點置業(yè)板塊；2、惠陽淡水片

21、區(qū)自2006年以來部分低密度樓盤相繼入市，已構(gòu)成一定的中高端住宅市場熱點；客戶構(gòu)成及需求進一步完好：1、總價接受才干上升，大戶型和別墅類產(chǎn)品添加；2、惠州以外廣深地域的投資客依然占主力，但客戶的購買意圖更為多元化，需求產(chǎn)品檔次提升明顯； 結(jié)論：1、惠陽淡水片區(qū)未來定位為惠州居住的重點片區(qū)，也是住宅競爭最猛烈的區(qū)域；2、區(qū)域已構(gòu)成低中高端不同的住宅產(chǎn)品構(gòu)成，居住價值開場突顯，本工程必需利用區(qū)域開展的契機，把握市場方向，結(jié)合本身實踐精準定位。3839競爭環(huán)境分析工程主要競爭區(qū)域惠城區(qū)：惠城區(qū)作為惠州城市中心區(qū)域，配套完善，人口密度大，生活環(huán)境溫馨，且房地產(chǎn)市場產(chǎn)品豐富，供應量大，對惠州本地及周邊客

22、戶有較大的吸引力。大亞灣：惠州臨近深圳的沿海區(qū)域重心，區(qū)域內(nèi)會聚大量大型消費企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集團，交通配套完善，客戶看好區(qū)域規(guī)劃前景，尤其是深圳客戶較為認同其區(qū)域價值。未來大量工程尤其是部分中高端工程面市，對惠陽淡水會構(gòu)成較強競爭。工程定位根底39惠陽振業(yè)城惠陽振業(yè)城占地面積為151.11萬平米，分五期開發(fā)，產(chǎn)品類型將以別墅為主，主要包含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層及其他公建配套。其中規(guī)劃的首期用地61.26萬平方米，總建筑的面積為918871.47平方米, 積率為1.5，綠化率35%，僅1期居住總戶數(shù)達8205戶。目前即將面世的A組團占地面積80000平米，總建面24915.75平米，共有60套親

23、水及水景純獨棟高端別墅，戶戶設計創(chuàng)新，每棟面積區(qū)間282.63394.88平米，共13種戶型。戶戶贈送超大花園、超大地下室、露臺、雙車位，最多的贈送超越1000平方米以上。工程特征:南中國第一個原鄉(xiāng)風格的別墅小鎮(zhèn), 淡澳區(qū)域內(nèi)同時擁有山林、公園資源147499.41 和自然水系資源108743.47 最多的工程;深圳東郊深圳東向38公里，半小時車程；間隔淡水城區(qū)6分鐘車程，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活；首批產(chǎn)品全部為純獨棟別墅;單戶別墅產(chǎn)品花園到達1200平方米;贈送面積多，包括贈送超大花園、地下室、露臺和車庫每戶別墅均設有私家泳池;采用了大圍合組團套小組團的建筑規(guī)劃設計，充分思索了鄰里關(guān)系的重要性和客家文化

24、的精華;開 發(fā) 商 惠州市惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)興開展物業(yè)類別 別墅、洋房建筑類別 別墅、高層物業(yè)地址 惠陽振業(yè)城位于惠陽區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西南角 開盤時間 2021-7一期產(chǎn)品 容 積 率 1.5綠 化 率 35%所屬區(qū)域 淡水40惠陽振業(yè)城工程圖片41惠陽碧桂園惠陽碧桂園是惠陽淡水地域的超大型住宅工程，經(jīng)過造城概念，承載碧桂園地產(chǎn)一向的“給您一個五星級的家的企業(yè)文化，將工程定位為惠州華南超大規(guī)模高質(zhì)量居住社區(qū)。工程總占地1710畝，由碧桂園集團開發(fā)建立，首期占地180畝，總建筑面積130多萬平方米，容積率0.59，綠化率36.6%。工程周邊山清水秀，自然環(huán)境優(yōu)越，惠澳大道近在咫尺，交通便利，社區(qū)配備五星級

25、酒店、省一級學校、一站式商業(yè)中心等設備，住宅產(chǎn)品涵括花園美墅、陽光親鄰美墅和山景洋房。開 發(fā) 商 碧桂園集團物業(yè)類別 別墅建筑類別 別墅、多層物業(yè)地址 惠陽碧桂園位于惠陽區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三和大道惠陽碧桂園開盤時間 2021-9-26一期產(chǎn)品 容 積 率 0.59綠 化 率 37%所屬區(qū)域 淡水42惠陽碧桂園工程圖片43方式一：低價開發(fā)方式結(jié)合市場競爭與工程特點判別工程開發(fā)方式方式二：產(chǎn)品開發(fā)方式方式三：配套開發(fā)方式在資源優(yōu)勢不明顯的前提下，此類工程可思索的有三種開展方式本工程較適宜采用配套開發(fā)方式工程開發(fā)方式44坑梓惠陽大亞灣市場客戶主要來源于深圳、惠陽大亞灣本地深圳客戶是惠陽大亞灣市場客戶主力，

26、在目前市場情況下，深圳客戶主要為深圳投資客。深圳客戶主要由深圳投資客戶與深圳自住客戶構(gòu)成；兩者所占惠陽大亞灣市場80%本地客戶主要來源于大亞灣區(qū)域和惠陽，約占15%?；蓐柎髞啚晨蛻舴诸惿钲谕顿Y客戶惠陽客戶大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳客戶本地客戶深圳自住客戶深圳深圳自住客惠陽大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客工程客戶解讀45深圳客戶置業(yè)大亞灣的主要驅(qū)動要素有以下三個:置業(yè)大亞灣區(qū)域開展前景價錢剪刀差公共交通最主要驅(qū)動要素三大要素長期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢將會延續(xù)?？蛻粽Z錄： “價錢比深圳廉價多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很溫馨?！敖煌ň€路很多，過了收費站就到了，公交車只需20分鐘就能過來，很方

27、便。 “價錢廉價，也覺得未來大亞灣開展前景應該不錯。 6000元/2007年龍崗和大亞灣價錢差置業(yè)的次級驅(qū)動要素46本地客戶三大置業(yè)動因置業(yè)大亞灣區(qū)域開展前景居住環(huán)境任務間隔近最主要驅(qū)動要素對居住環(huán)境的追求和任務間隔是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動要素；隨著未來區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也能夠成為主流趨勢。客戶語錄: 我們廠曾經(jīng)搬到大亞灣了，在這里買房離我們廠區(qū)間隔很近，上班方便。 大亞灣居住環(huán)境比淡水好，而且我在行政中心任務，每天上班從淡水過來太塞車，在這里就方便多了。 47工程客戶定位主抓客戶構(gòu)成深圳自住客，深圳投資客，次要客戶為大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳自住客大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客市場可

28、抓取的客戶量大且需求穩(wěn)定，是目前大亞灣客戶主要來源量大但受政策影響較大，從大盤操作思索，是本工程的重要客戶需求穩(wěn)定，但來源較少，非本工程的主要支撐48客戶定位牽引的主力群體客戶財富積累速度較快，屬于新貴群體，經(jīng)濟實力強30歲40歲的成交客戶26批占45%，40歲50歲的成交客戶21批占37%；成交客戶年齡主要集中在30至50歲之間，屬個人財富的快速增長期。年收入200萬以上的家庭占33%的比例，為主力購買人群；其次為年收入100-200萬的家庭占29%的比例；成交客戶普遍具有較強的經(jīng)濟實力。自創(chuàng)：萬科清林徑、萬科東海岸、萬科棠樾、虹溪諾雅客戶群體49牽引的主力群體客戶具有多次且理性的購房體驗，

29、其居住閱歷遠超出我們的想象成交客戶具有4次置業(yè)閱歷的34批占59%，其次3次置業(yè)閱歷的16批占28%；成交客戶置業(yè)閱歷豐富，經(jīng)濟實力頗強。自創(chuàng)：萬科清林徑、萬科東海岸、萬科棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶定位50萬科松山湖一號客戶-黃先生：年齡40歲左右，在東莞有廠，在華僑城和香蜜湖都有房子，購買了松山湖聯(lián)排別墅?？蛻粽Z錄：“這邊的環(huán)境好，過來住對身體好。而且以后松山湖這邊都不會有別墅了，如今價錢也廉價，買著不會錯的。；“我還是萬科的忠實購買者，我都買萬科的股票，萬科的品牌還是讓人信任的對品牌忠實、喜歡湖資源、關(guān)注價值前景喜歡田園的生活，享用生活與自我放松。萬科清林徑客戶-喬小姐：30歲左右，在華為

30、任中層管理崗位。丈夫是惠普效力器的深圳市代理商。住黃埔雅苑，暫無兒女。家庭年收入應該在40萬以上。購買了清林徑的272平米的聯(lián)排別墅?？蛻粽Z錄：“從外面過來之前覺得很絕望，進來看了之后，這么美的環(huán)境，讓人馬上有購買的激動。而且住在這里生活都不一樣了，可以本人種種菜，爬爬山，釣釣魚，這種生活在深圳是有錢也買不到的。喜歡海生活、精神自在放然萬科東海岸-唐先生：45歲，生意人，福田中心區(qū)上班，居住東方玫瑰園，擁有多套物業(yè)，在圣莫里斯有一套價值2100萬的別墅。買了兩套東海岸的海景別墅客戶語錄：“想買個離海近的房子，都離海這么近了，平?？梢匀ズ＿呁妫诩掖糁臅r候也會覺得特別安心，這種生活的感受很不一

31、樣；經(jīng)過客戶訪談,發(fā)現(xiàn)郊區(qū)高端資源型工程關(guān)注點能與之內(nèi)心境感價值點產(chǎn)生共鳴的生活特征客戶定位51觀念保守觀念開放財富累積快財富累積慢傳統(tǒng)新貴企業(yè)高管實現(xiàn)自我回歸自然注重家人新經(jīng)濟型新貴性格外顯注重享用極度自信目光獨到注重品味遠見新貴生活講究檔次睿智、遠見國際視野追求向上良好教育背景傳統(tǒng)富人傳統(tǒng)行業(yè)喜歡顯富觀念保守注重富貴感年紀偏大苦盡甘來型少年得志型遠見卓識型新準貴族型清林徑客戶東海岸客戶棠樾客戶新經(jīng)濟新貴 Metroer 客戶價值觀的變化:溫馨奢華風格精致時髦客戶定位52在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和SHOPPING-MALL正在改動人們的生活方式，他們盼望一個標志著自我轉(zhuǎn)型的載體一個物

32、業(yè)，一個標簽，最好是一尊具有標簽意義的物業(yè)。他們是新經(jīng)濟時代的財富新貴，他們關(guān)注自我滿足甚于被崇敬，相對消費奢侈品的標簽化，更重于實現(xiàn)自我的精神體驗；客戶觀：自我關(guān)注 身份標簽產(chǎn)品觀：質(zhì)量感 空乏奢華生活觀：風格生活 安靜山水找到本工程生活主張新奢華主義53合生濱海城2021.5.8龍光摩納溪谷2021.5皇庭灣天下(2021.6.18杰出東部蔚藍海岸2021.6生活主張啟動產(chǎn)品啟動配套“富人終極海生活理想聯(lián)排265-270平米；獨棟780平米；洋房130-180平米王朝超五星級酒店，環(huán)湖濱海帶，會所“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風情生活聯(lián)排、高層40-250平米會所，沿湖景觀帶“波希塔諾地中海風情小鎮(zhèn)

33、生活170-210平米小聯(lián)排、少量小獨棟會所，商業(yè)街、沿主入口景觀帶“蔚藍海岸的東部居家生活延續(xù)聯(lián)排160-270 ，高層80-140平生活型配套，商業(yè)街、會所、超市等工程的開展方向：工程開展方向：與合生、龍光、皇庭、杰出共同營造生活板塊，旗幟鮮明地走 “第一居所！54工程利用中信品牌籠統(tǒng)，建立與其他工程生活主張差別合生濱海城2021.5.8龍光摩納溪谷2021.5皇庭灣天下(2021.6.18杰出東部蔚藍海岸2021.6“富人終極海生活理想“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風情“波希塔諾地中海風情小鎮(zhèn)“蔚藍海岸的東部延續(xù)本工程2021. “中信豪宅質(zhì)量、精品、風格 的延續(xù)？55MWELCOME TO TH

34、E NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!新經(jīng)濟時代的新奢華觀所謂M型社會，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M的字型一樣，整個世界分成

35、了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。工程的開展方向“新奢華主義質(zhì)量、風格、尊貴、時髦的代名詞以“新奢華主義為主題，賦予工程整體籠統(tǒng)基調(diào)，在產(chǎn)品、配套、營銷中植入“新奢華主義主題標簽概念。工程差別化戰(zhàn)略：新奢華主義引領者！工程的開展方向一、惠州市場情況二、工程信息概略三、工程定位思緒四、工程規(guī)劃建議五、工程營銷方案58工程南面1公里處是亞公頂國家森林公園。廈深高速鐵路惠州站離工程地塊約1公里。規(guī)劃的軌道1、3、6號線在工程周邊經(jīng)過其中1號線穿過工程地塊，并在廈深高速鐵路惠州站交匯，與火車站構(gòu)成無縫對接。橫穿工程地塊的金星大道正在建筑，方案于2021年春節(jié)前通

36、車；內(nèi)環(huán)路、站前路將在近期內(nèi)啟動建立，廈深高度鐵路通車2021年底前建成。工程到大亞灣的間隔在15分鐘車程之內(nèi)，到惠州、深圳均在1小時車程之內(nèi)。亞公頂國家森林公園工程位置廈深高鐵惠州站軌道一號線軌道六號線軌道三號線金星大道內(nèi)環(huán)路站前路59工程地塊特點：1、工程地塊分散，目前整個工程分屬土地總共為70余塊。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。2、地塊不規(guī)整，一切地塊均為不規(guī)那么外型，規(guī)劃難度大。3、整面子積大，總占地200余萬平方米，建筑面積超越400萬平方米。淡水新橋工程地塊中的大部分土地約180萬平方米位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我公司淡水新橋工程已辦土地證的地塊； 白色部分為村民用地、其他公司

37、用地； 整個紅線框內(nèi)土地面積約266萬平方米60土地整合建議利用廈深鐵路建立契機，與政府協(xié)商處置土地整合事宜 廈深鐵路是國家“四縱四橫高鐵建立工程之一，估計2021年通車，目前惠陽段正處于施工建立中，得到政府的高度注重。 借政府征收鐵路建立用地的契機，由于本工程地塊歸屬較復雜，可思索與政府協(xié)商，以鐵路建立的時機對工程70余地塊進展一致整合，明晰工程土地權(quán)屬，減少后期開發(fā)難度61工程初步分期建議中部開發(fā)，兩翼延伸一期，擁有一定的資源，對于工程在前期樹立較好的市場籠統(tǒng)；三期，后期依托便利的交通資源，更易打造工程城市感；二期，借勢一期樹立的籠統(tǒng)，躲避區(qū)域內(nèi)部的交通優(yōu)勢；62規(guī)劃前提下：2.4的容積率

38、下的物業(yè)組合方式討論別墅雙拼、連排多層高層R=0.7，市場價錢8000元/m2 R=1，市場價錢5000元/m2 R=1.2，市場價錢4200元/m2 洋房R=3.5，市場價錢4000元/m2 = 2.4= 2.4= 2.4本工程總占地193.3萬，總建面464萬，總體容積率2.4，分多期開發(fā)。我們在思索一期風險性以及工程整體開發(fā)收益的根底上討論物業(yè)類型的組合方式在容積率確定的前提下，采用容積率分解方式能提高利潤率，產(chǎn)品級差越大利潤率越高，但同時銷售風險也將變大，因此本工程的產(chǎn)品線思索采用多產(chǎn)品線逐漸過渡的方式63工程初步物業(yè)類型配比建筑面積比戶型戶型面積雙拼別墅3.5%-240-260m2疊拼別墅1.5%-210-230m2花園洋房30%4-2-2+1170-180m23-2-2+1140-160m218F板式高層30%4-2150-160m23-2130-140m23-2110-120m223F點式高層35%4-2160-180m23-2130-140m23-2120-130m2工程產(chǎn)品定位64容積率規(guī)劃分解：低密度-中密度-高密度以一期的低密度抗風險性產(chǎn)品入市，迅速被市場消化的同時樹立工程籠統(tǒng)；后期密度隨工程、片區(qū)逐漸成熟后，密度逐漸添加，最終以城市當中的怡人住區(qū)為主要市場定位；同時結(jié)合高端產(chǎn)品，在后期將工程推向市場認可的新高度。低密度高密度高密度65一、惠州市場情況