大唐金座寫字樓銷售價(jià)格方案及說明

1、大唐金座寫字樓銷售價(jià)格方案及說明一、按成本收益法導(dǎo)出銷售價(jià)格按大唐金座寫字樓總建筑面積（包含地下及公共部分）21500,總投資為2億元，按25%的收益率計(jì)算可知（總造價(jià)為大唐公司給出，寫字樓建筑面積為暫估，存在一定誤差）：200000000/21500X（1+25%）=11628元/tf二、按租金反推法導(dǎo)出銷售價(jià)格按本案寫字樓平均租金價(jià)格2.0元/tf天，投資回報(bào)率按平均（暫不考慮資產(chǎn)增值、折舊），空置率按天年計(jì)算：2X元tf最具對(duì)比性項(xiàng)目，國際大酒店租金反推法導(dǎo)出其銷售價(jià)格：1.7X元tf由國際大酒店現(xiàn)有租金導(dǎo)出本區(qū)域價(jià)格認(rèn)知系數(shù)約為：本案租金價(jià)格反推法最終銷售價(jià)格導(dǎo)出：X元tf三、對(duì)比市場(chǎng)

2、同類寫字樓導(dǎo)出銷售價(jià)格1.權(quán)重設(shè)定項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址銷售均價(jià)比較權(quán)重天和大廈錫林南路元m2金天帝廣場(chǎng)新華東街元m2明澤廣場(chǎng)新華西街元m2海亮廣場(chǎng)中山西路元m2根據(jù)以上可比項(xiàng)目進(jìn)行采用綜合可比定價(jià)法進(jìn)行本案寫字樓定價(jià)2.比較因素打分取值在1-1之間，表示各因素的影響程度；樓盤折實(shí)均價(jià)為該樓盤的實(shí)際成交均價(jià)；得分二權(quán)重X打分比較價(jià)格二折實(shí)均價(jià)X(1+合計(jì)得分/100)海亮廣場(chǎng)定價(jià)因素細(xì)化因素權(quán)重打分得分備注地域因素40%環(huán)境20%升值潛力50.10.5商務(wù)氛圍5-0.1-0.5多種業(yè)態(tài)，較為混雜自然環(huán)境(噪音)5-0.5-2.5較為吵雜治安環(huán)境5-0.3-1.5治安環(huán)境較差交通10%車行道路5-0.

3、3-1.5車流量大，堵車嚴(yán)重公交系統(tǒng)50.21多條公交線路配套10%商業(yè)配套30.51.5商業(yè)配套完善金融配套50.31.5金融配套較為完善娛樂休閑配套20.11.2較為完善項(xiàng)目因素40%規(guī)模50.10.5平面布局10-0.1-1不規(guī)則朝向建筑選材500建筑立面500車位配比100.11充足停車位停車方式400開發(fā)商品牌80.21.6知名開發(fā)商附加值500物業(yè)服務(wù)800自管物業(yè)營銷因素推廣力度100.11前期大里旦傳廣告20%營銷策略100.11政策調(diào)整靈活合計(jì)1003.8折實(shí)均價(jià)7500比較價(jià)格7785天和大廈定價(jià)因素細(xì)化因素權(quán)重打分得分備注地域因素40%環(huán)境20%升值潛力50.21商務(wù)氛圍

4、50.10.5自然環(huán)境（噪音）5-0.3-1.5較為吵雜治安環(huán)境5-0.3-1.5治安環(huán)境較差交通10%車行道路5-0.4-2車流量大，堵車嚴(yán)重公交系統(tǒng)50.21多條公交線路配套10%商業(yè)配套30.51.5商業(yè)配套完善金融配套50.31.5金融配套較為完善娛樂休閑配套20.20.4較為完善項(xiàng)目因素40%規(guī)模50.10.5平面布局1000不規(guī)則朝向建筑選材500建筑立面50.10.5車位配比100.11充足停車位停車方式400開發(fā)商品牌800當(dāng)?shù)亻_發(fā)商附加值50.10.5專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)物業(yè)服務(wù)800自管物業(yè)營銷因素20%宣傳推廣力度10-0.1-1后期部分廣告宣傳營銷策略100.11政策靈活合計(jì)1

5、003.4折實(shí)均價(jià)7000比較價(jià)格7238金天帝廣場(chǎng)定價(jià)因素細(xì)化因素權(quán)重打分得分備注地域因素40%環(huán)境20%升值潛力500商務(wù)氛圍500自然環(huán)境（噪音）5-0.1-0.5治安環(huán)境500治安環(huán)境較差交通10%車行道路5-0.5-2.5車流量大，堵車嚴(yán)重公交系統(tǒng)50.10.5多條公交線路配套10%商業(yè)配套30.10.3金融配套500娛樂休閑配套200項(xiàng)目因素60%規(guī)模50.10.5平面布局1000建筑選材500建筑立面50.10.5全玻璃幕車位配比1000停車方式400開發(fā)商品牌800當(dāng)?shù)亻_發(fā)商附加值500物業(yè)服務(wù)800營銷因素20%宣傳推廣力度10-0.1-1宣傳較少知名度低營銷策略10-0.1

6、-1前期策略失誤合計(jì)100-3.2折實(shí)均價(jià)6500比較價(jià)格6292明澤廣場(chǎng)定價(jià)因素細(xì)化因素權(quán)重打分得分備注地域因素40%環(huán)境20%升值潛力500商務(wù)氛圍500自然環(huán)境（噪音）5-0.1-0.5治安環(huán)境5-0.1-0.5治安環(huán)境較差交通10%車行道路5-0.1-0.5公交系統(tǒng)500配套10%商業(yè)配套300金融配套5-0.1-0.5娛樂休閑配套200項(xiàng)目因素60%規(guī)模500平面布局1000建筑選材500建筑立面500車位配比100.11地上停車位充足停車方式400開發(fā)商品牌8-0.1-0.8有一定的社會(huì)負(fù)面影響附加值500物業(yè)服務(wù)800營銷因素20%宣傳推廣力度10-0.1-1前期宣傳不到位營銷策略10-0.1-1政策不靈活，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍合計(jì)100-3.8折實(shí)均價(jià)6800比較價(jià)格65423.比較價(jià)格導(dǎo)出比較項(xiàng)目海亮廣場(chǎng)金天帝廣場(chǎng)天和大廈明澤廣場(chǎng)大唐金座比較價(jià)格權(quán)重權(quán)重值根據(jù)比較價(jià)格導(dǎo)出本案價(jià)格：7135元以海亮廣場(chǎng)和天和大廈為本案參考對(duì)象,導(dǎo)出本區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品價(jià)格認(rèn)知系數(shù)為：103修正價(jià)格為：7349元注：按9302元成