物業(yè)管理師考試-大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

1、物業(yè)管理師考試:大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其治理（一）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)進展而擁有或租用的房地產(chǎn)。在企業(yè)資產(chǎn)負債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下六類細目：（1）建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費用。（2）在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額。（3） 土地：用于生產(chǎn)的土地費用。（4）租賃費用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值。（5）自然資源：不行替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。（6）其他：無法歸人上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬局部。固然，不同國家的會計準那么和處理方法不同，據(jù)此確定的企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)也 有一些差異。（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理

2、隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)革命的推動，很多企業(yè)因聯(lián)合、并購、重組及 財務(wù)危機等進展了戰(zhàn)略和構(gòu)造調(diào)整。在調(diào)整的過程中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理 的作用和地位受到了特殊的重視。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的治 理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值表達在對主營業(yè)務(wù)的奉獻而不是投資價 值方面。在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的 第五種戰(zhàn)略資源。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理包括打算、獵取、治理和處置建筑物 和土地的活動，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)治理的目標，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資 產(chǎn)增值。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理能從以下幾個方面為企業(yè)帶來增值：(1)經(jīng)營和治理過程學問；(2)規(guī)模經(jīng)濟(獵取

3、產(chǎn)品和效勞)；(3)使用和治理房地產(chǎn)及效勞上的結(jié)盟；(4)稀有的專業(yè)技術(shù)學問的收集；(5)信息的機密性和可得到性；(6)正式和非正式網(wǎng)絡(luò)；(7)風險共享；(8)行動和轉(zhuǎn)變；(9)以競爭價格供應(yīng)高質(zhì)量效勞；(10)戰(zhàn)略規(guī)劃、預(yù)期與創(chuàng)新。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理對企業(yè)的經(jīng)營進展有重要的作用。一方面，當企業(yè)的競 爭優(yōu)勢不再過分依靠市場定位時，就會更多依靠對企業(yè)內(nèi)部特有的資源和 潛在力量的開發(fā)；另一方面，勝利的企業(yè)應(yīng)當能夠通過治理和調(diào)控自身資 產(chǎn)來制造或獵取有價值的資源，并使其他企業(yè)難以效仿。二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產(chǎn)，因此物業(yè)資產(chǎn)治理是整個企業(yè) 進展戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。企業(yè)物

4、業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效率取決于企業(yè)的進展戰(zhàn)略, 又對企業(yè)的進展戰(zhàn)略產(chǎn)生重要的影響。但當這些物業(yè)較為分散時，很難建 立統(tǒng)一的治理和評價標準，于是，企業(yè)就很可能無視物業(yè)資產(chǎn)的治理。因 此，需要重新思索物業(yè)資產(chǎn)治理的方法和步驟，以便幫助企業(yè)優(yōu)化企業(yè)規(guī) 模、業(yè)務(wù)活動及產(chǎn)出之間的關(guān)系，從而推動企業(yè)獲得長遠并可持續(xù)的進展。 通常，大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理包括如下內(nèi)容：（一）編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單沒有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難精確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。 另外，物業(yè)資產(chǎn)清單不只是一個包含了企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的文件夾，通常，物 業(yè)資產(chǎn)清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記 錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般

5、描述、規(guī)模、使用年限、獵取費用、設(shè) 備改建、設(shè)備新建及重置價值等內(nèi)容。企業(yè)通常是在考慮出售、租用或者開發(fā)某種物業(yè)時，才緊急相關(guān)信息。 而一個好的物業(yè)資產(chǎn)清單，不只是為決策供應(yīng)數(shù)據(jù)，還是一個戰(zhàn)略規(guī)劃的 工具。高級執(zhí)行人員可以通過物業(yè)資產(chǎn)清單來決策考慮需要關(guān)注的物業(yè)工 程及這些工程的重要性。企業(yè)假如沒有這樣一個物業(yè)資產(chǎn)清單，就會丟掉一些時機。通常，當一個 企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積到達約50000m2時，就應(yīng)當編制物業(yè)資產(chǎn)治理清單。是否擁有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的力量，與企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)活動無關(guān)。 固然，編制過程中所需要的時間和資金會隨著企業(yè)的不同而有所不同，這 要取決于企業(yè)的類型和記錄信息的屬性，大多數(shù)

6、的企業(yè)都可以輕松完成這 項工作。一個編制完整的物業(yè)資產(chǎn)清單的過程，會使治理者的留意力集中到企業(yè)物 業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金價值中。對物業(yè)資產(chǎn)的價值評定就可以應(yīng)用投資分析方法, 這樣，治理物業(yè)資產(chǎn)的過程就可以像對待一般資產(chǎn)的租戶一樣，對使用部 門收取市場租金。（二）設(shè)定治理目標有些非房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家劇烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟角度治理企業(yè)物業(yè)資 產(chǎn)，爭取利潤化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于治理人員是 否想從房地產(chǎn)中獲得利潤或者簡潔的限制費用，而取決于企業(yè)的整體進展 戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心或利潤中心。但現(xiàn)在的問 題是多數(shù)企業(yè)既沒有把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將 物業(yè)資產(chǎn)

7、僅僅視為生產(chǎn)資源。那些對物業(yè)資產(chǎn)設(shè)定了清楚的治理理念的企業(yè)，既可以掌握本錢、獲得剩 余價值，又可以把物業(yè)資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中做多樣化的投資。如有些企 業(yè)對全部物業(yè)資產(chǎn)采納簡潔的同一方法，而另一些企業(yè)卻對自己的不同物 業(yè)資產(chǎn)組合采納兩個或更多的目標。在本錢掌握方面，物業(yè)資產(chǎn)的治理應(yīng) 效勞于主營業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。（三）掌握本錢本錢掌握是物業(yè)資產(chǎn)治理的動機之一。大型企業(yè)中的高級治理層扮演著類 似資產(chǎn)全部者的角色?？梢詫⑽飿I(yè)資產(chǎn)交給詳細的治理人員進展處置，并 基于治理績效配以適當?shù)墓膭顧C制。單部門需與物業(yè)資產(chǎn)治理部門協(xié)商, 達成租用協(xié)議。通過這樣的治理的方式，可以有效降低物業(yè)運營本錢。在掌

8、握本錢時，還需要考慮物業(yè)的其他時機本錢。如美國一個知名的啤酒 商，將位于旅游區(qū)內(nèi)、價值極高的物業(yè)用作啤酒生產(chǎn)中心。外表上看來, 將該物業(yè)用作工業(yè)用途很不相宜。但經(jīng)過計算和比較，該物業(yè)在出售、出 租或用作其他用途時，并不能獲得更多的利潤。因此，公司選擇將其用于 生產(chǎn)用途，以發(fā)揮效益。（四）適時處置資產(chǎn)并獲得收入美國通用輪胎橡膠公司（General Tire&Rubber Company）曾以賬面價 值12倍的價格售出位于華盛頓的一處物業(yè)。這給投資者和治理者展現(xiàn)了 一些公司從物業(yè)資產(chǎn)組合處置中獲得超額現(xiàn)金收入的途徑。依據(jù)負責物業(yè) 資產(chǎn)治理的子公司的經(jīng)理介紹，“幾年前，我們不會考慮出售該處物業(yè)。我們

9、在該處的零售店每年能賺得賬面價值的25虬但隨著土地增值，零售 店得保持原經(jīng)營績效22年，才能獲得現(xiàn)在售出的收入?！笨色@利的資產(chǎn)剝 離方式使得企業(yè)能夠加強借此企業(yè)經(jīng)營并重新組織資產(chǎn)組合。（五）進展多樣化的物業(yè)投資有些企業(yè)早期從事的業(yè)務(wù)活動會帶來并積存一些物業(yè)。這些企業(yè)應(yīng)創(chuàng)立新部門來開發(fā)那些沒有被充分利用的物業(yè)資產(chǎn)的投資潛力。如美國一家名為 Greyhound的公司近年創(chuàng)立了 一個物業(yè)資產(chǎn)治理子公司，負責買賣、租賃 物業(yè)資產(chǎn)。這一作法其實是Greyhound公司在業(yè)務(wù)擴張后進軍房地產(chǎn)市場 的自然舉動。自物業(yè)資產(chǎn)治理子公司成立后，已經(jīng)達成了 220項左右的交 易。公司工作人員開展了從買賣物業(yè)到物業(yè)資

10、產(chǎn)估價等全過程的業(yè)務(wù)，不 但為Greyhound主營業(yè)務(wù)進展供應(yīng)了潛在的投資場所，還直接參加了子公 司感興趣的房地產(chǎn)開發(fā)，如公共交通沿線的物業(yè)開發(fā)等。（六）結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式通常，一個企業(yè)閱歷越豐富，就越注意物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè) 業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費用的同 時保護企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動。企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營活動不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)治理，其選擇主 要依靠于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)二如標準石 油公司（Standard Oil Company）有一個特地機構(gòu)，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、 重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁

11、有物業(yè)，而是傾向于租用場 所。而舊式的百貨商店和專賣店，那么會選擇擁有主要街道沿線的高價物業(yè)。（七）建立合理的物業(yè)資產(chǎn)治理機構(gòu)一個物業(yè)資產(chǎn)治理機構(gòu)，可以是一個部門，也可以是一個子公司。通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保存對全部 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的處置權(quán)。此時的物業(yè)資產(chǎn)治理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)治理部門那么對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)，獨立報稅。子 公司創(chuàng)立伊始可能只能向母公司供應(yīng)租賃、購置、物業(yè)資產(chǎn)治理的效勞, 但隨著規(guī)模擴大和業(yè)務(wù)拓展，子公司還可以為其他企業(yè)供應(yīng)效勞。該公司 可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。固然, 它也要擔當

12、破產(chǎn)的后果。盡管大多數(shù)企業(yè)對子公司形式的物業(yè)資產(chǎn)治理機 構(gòu)心存疑慮，但這種公司對那些渴望從物業(yè)資產(chǎn)處置中尋求利潤的企業(yè)來 說，是特別有益的選擇。從國際閱歷來看，通常一半左右的子公司（尤其是那些母公司從事重工業(yè) 制造的子公司）性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)治理機構(gòu)獲得了與母公司相等或超過母公 司的回報率。固然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子 公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)治理公司為母公司供應(yīng) 了一種很好的避稅途徑。在選擇物業(yè)資產(chǎn)治理的從業(yè)人員時，對整個公司目標的了解、工作經(jīng)受及 與高級治理層的關(guān)系等，與房地產(chǎn)專業(yè)學問同等重要。（八）明確物業(yè)治理師的責任通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理涉及三個

13、領(lǐng)域的活動：（1）購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識別、區(qū)位選擇、物 業(yè)購置、過剩物業(yè)的識別和處置、設(shè)計確定、施工監(jiān)視等。（2）財務(wù)。包括資本預(yù)算、財務(wù)分析、物業(yè)稅評估等。（3）治理人員職能。包括物業(yè)治理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。一般來講，不肯定要把上述活動在物業(yè)資產(chǎn)治理部門（或子公司）和企業(yè) 內(nèi)其他部門之間進展嚴格安排。但是，假如企業(yè)做出的決策影響到物業(yè)資 產(chǎn)，這時，責任就會集中到供應(yīng)詢問意見的物業(yè)資產(chǎn)治理小組中。把物業(yè)治理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄的任務(wù)安排給物業(yè)資產(chǎn)治理小組，這很少 有爭議。物業(yè)工作人員一般必需解決由現(xiàn)有設(shè)施的缺乏和缺陷所產(chǎn)生的問 題，還要能覺察工程的優(yōu)點和缺乏。如在建筑師和工

14、程師打算用昂貴的、 一般只用在大廳的一流石料來做平安通道時，物業(yè)治理師就應(yīng)對此決策的 本錢和效益進展比照討論，并提出明確的贊成或反對意見。（九）審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)治理參謀物業(yè)資產(chǎn)治理涉及面很廣，有必要聘請專家擔當資產(chǎn)治理參謀，特殊對簡 單的物業(yè)治理效勞或問題，人們更情愿把它交給專家。通常，人們認為專 業(yè)人員一一如律師、建筑師、銀行家、開發(fā)商等一一擁有的專業(yè)學問能更 好地幫助解決問題。但是，企業(yè)應(yīng)當知道，物業(yè)資產(chǎn)治理參謀只會幫助制定打算和執(zhí)行已經(jīng)安 排好的工程，而不會推斷工程是否具有長期意義。很少有參謀會幫助設(shè)立 物業(yè)資產(chǎn)治理工程的優(yōu)先次序。固然，應(yīng)要求參謀清楚了解企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務(wù)，以便為企業(yè)供應(yīng)有針對性 的而不是泛泛而談或華而不實的意見與建議。三、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)治理信息系統(tǒng)要做出精細的決策，就要長期跟蹤一系列的數(shù)據(jù)，如效用、保險、稅務(wù)、 修復和維護等本錢的變動，可能獲得的毛收入，以及空置和使用的狀況。 為了精確評估績效，企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)資產(chǎn)同非物業(yè)資產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)分開。 如在一個制造類的設(shè)施中，建筑維護費用要與設(shè)備維護費分開，除非該設(shè) 備是物業(yè)資產(chǎn)的一局部。這些是特別繁瑣的工作，收集信