物業(yè)管理中心工程項(xiàng)目管理手冊(cè)

1、項(xiàng)目名稱物業(yè)治理中心工程治理手冊(cè)北京仲量聯(lián)行物業(yè)治理服務(wù)有限公司提 供二四年二月目 錄1、物業(yè)工程部的組織架構(gòu)2、物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 部門要緊職責(zé)2.2 工程部班組職責(zé)2.3 工程部各崗位職責(zé)3、物業(yè)工程部的治理制度3.1 客戶報(bào)修及投訴處理治理制度3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度3.4 周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度3.5 能源治理制度3.6 設(shè)備技術(shù)檔案治理制度3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備治理制度3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用治理制度3.9 工具治理制度3.10 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度3.11 報(bào)告制度3.12 安全運(yùn)行治理制度3.13 高空及外墻

2、擦洗工作安全操作規(guī)定3.14 有毒物品的處理規(guī)定3.15 密閉地點(diǎn)的工作規(guī)定3.16 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定3.17 安全用電治理制度3.18 防火及消防安全治理制度3.19 值班及交接班制度3.20 機(jī)房治理制度3.21 機(jī)房安全防火治理規(guī)定3.22 水泵房、水箱間治理規(guī)定3.23 配電室治理規(guī)定3.24 機(jī)房鑰匙治理制度3.25 機(jī)電設(shè)備房出入治理制度3.26 設(shè)備故障處理規(guī)定3.27 運(yùn)行事故分析3.28 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度3.29 設(shè)備設(shè)施緊急維修治理制度3.30 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造治理制度3.31 工程部人員調(diào)配制度3.32 設(shè)備修理打算的變更、檢查與考核制度3.33 阻礙正常營

3、業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.34 公共部位巡檢制度3.35 二次裝修治理制度4、工程部重點(diǎn)工作流程圖4.1 接管驗(yàn)收流程圖4.2 客戶入住流程圖4.3 維修工作單流程圖4.4 二次裝修治理程序4.5 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序4.6 工程部設(shè)備治理總運(yùn)行程序4.7 直燃機(jī)正常啟動(dòng)流程圖A、采暖運(yùn)行啟動(dòng)程序B、制冷運(yùn)行啟動(dòng)程序4.8 直燃機(jī)故障停機(jī)流程圖4.9 直燃機(jī)正常停機(jī)流程圖5、年度設(shè)備維修打算與定期維護(hù)作業(yè)書6、相關(guān)記錄物業(yè)工程部的組織架構(gòu)總工程師（1）工程調(diào)度（1）資料員（1）空調(diào)、給排水及綜合維修班組（超捷物業(yè)）（41）強(qiáng)弱電班組（宏安公司）（27）工程師（1）工程師

4、（1）設(shè)備主管（1）弱電主管（1）強(qiáng)電主管（1）綜合維修主管（1）維修領(lǐng)班（4）弱電維修（4）弱電運(yùn)行（4）維修電工（6）電梯工（2）強(qiáng)電電行（8）綜合維修技工（18）維修技工（8）運(yùn)行技工（8）打算人員編制：71人2. 物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 部門要緊職責(zé)對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)日常運(yùn)行治理對(duì)租戶開展有償服務(wù)對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督治理對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備治理工作的具體目標(biāo)和政策。定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積存有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為治理決策提

5、供依據(jù)。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)治理。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度打算經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料治理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修打算、預(yù)防性試驗(yàn)打算（月打算、年打算）并負(fù)責(zé)組織打算的完成，操縱費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。依照物業(yè)設(shè)備差不多折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理打算和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流淌資金等。制定物業(yè)設(shè)備治理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額治理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。依照實(shí)

6、際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央操縱室等需要24小時(shí)值班。有打算、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等阻礙大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、總工程師及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、

7、電、燃?xì)?、制冷和熱能供?yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位職員樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本操縱。負(fù)責(zé)設(shè)備安全治理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本操縱的目的。經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備治理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備治理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積

8、極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備治理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備治理意識(shí)和水平。檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)治理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。解答物業(yè)治理中心一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。制定各種運(yùn)行維修治理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到治理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，幸免人為緣故對(duì)工程運(yùn)行造成阻礙。外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長?？赏馀芯S修或施工的設(shè)

9、備及工程有：直燃機(jī)組電/扶梯樓宇自控系統(tǒng)電話交換機(jī)系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)水處理系統(tǒng)及水箱清潔電腦系統(tǒng)中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程設(shè)備系統(tǒng)改造工程其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并阻礙物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。2.2 工程部班組職責(zé)2.2.1 空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。

10、項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。2.2.2 強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍：項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)操縱系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)

11、、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。2.2.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、操縱狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。2.2.4 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)覺問題，應(yīng)及時(shí)處理。假如無法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或總工程師，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。2.2.5 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)工作單進(jìn)行登記

12、、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。2.2.6 制定月、年度維修保養(yǎng)打算，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。2.2.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。2.2.8 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。2.2.9 班組職員應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，關(guān)于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程師及總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。2.2.10 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。2.2.11 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備

13、的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)覺設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即做出正確的推斷，采取有效措施，幸免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。2.2.12 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。2.2.13 做好所屬機(jī)房的治理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。2.2.14 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及總工程師、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)打算，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。2.2.15 配合物業(yè)治理中心負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。2.2.16 負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維

14、修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督治理。2.2.17 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。2.3 工程部各崗位職責(zé)2.3.1 總工程師的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：班組工程師、工程助理、資料員崗位職責(zé)：貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常治理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。主持部門工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查事實(shí)上施結(jié)果。審定班組工作打算，檢查打算執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作打算及月度實(shí)施方案，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。參

15、加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問題。負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。培訓(xùn)下屬職員，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)打算，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。依照實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技進(jìn)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)治理中心其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良

16、好形象。確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，同意定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具備相當(dāng)豐富的工程治理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織治理能力。自然條件：35歲以上，軀體健康。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)治理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱或同等職稱。外語水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀一般工程技術(shù)資料。工作經(jīng)驗(yàn)： 在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過工程總工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術(shù)治理經(jīng)驗(yàn)。專門要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如

17、辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。2.3.2 工程部資料員的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：無崗位職責(zé)：在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。關(guān)心總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。提醒總工程師按時(shí)參加打算中的各種會(huì)議。填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理室。負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。參

18、加工作部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。文化程度：大學(xué)以上或同等學(xué)歷。外語水平：高級(jí)英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)治理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)治理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和治理，能熟練使用電腦。 空調(diào)、給排水與綜合維修班組（空水班組）工程師的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：設(shè)備主管、綜合維修主管崗位職責(zé)：確保所屬系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的治理責(zé)任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、操縱狀態(tài)，批閱運(yùn)

19、行記錄，發(fā)覺誤差立即糾正。負(fù)責(zé)組織及監(jiān)督檢查本班組所屬設(shè)備系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認(rèn)真分析巡檢記錄，及早發(fā)覺故障隱患，及時(shí)組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認(rèn)。負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備的維修保養(yǎng)打算，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報(bào)總工程師批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。提出設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購打算，每月定期上報(bào)總工程師審定。熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)刻恢復(fù)其正常運(yùn)行。貫徹執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬職員嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及職員守則，保證所屬機(jī)房的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和

20、考核工作。做好技術(shù)檔案的建立、治理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)刻表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)約能源和降低損耗。組織所屬設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報(bào)總工程師批準(zhǔn)后實(shí)施。提交每周/每月所屬系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特不通告。協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：計(jì)算年度開支預(yù)算重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)工程結(jié)束后的驗(yàn)收素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。自然條件：

21、軀體健康，年齡在30歲以上。文化程度：具有大專以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上直燃機(jī)操作運(yùn)行及治理的工作經(jīng)驗(yàn)。具有組織所屬系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2.3.4設(shè)備主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師、空水班組工程師直接下屬：空水運(yùn)行技工、空水維修技工崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)本物業(yè)直燃機(jī)設(shè)備、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、鍋爐設(shè)備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，確保所屬系統(tǒng)的正常運(yùn)行。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運(yùn)行方案，交班組工程師和總工程師審定后組織實(shí)施。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的

22、巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)覺問題及時(shí)處理，并向班組工程師和總工程師報(bào)告。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購打算，并上報(bào)班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到榜樣帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時(shí)，要及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)刻內(nèi)恢復(fù)其使用功能。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。依照設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的打算安排，報(bào)班組工程師和總工程師審批后組織實(shí)施。培訓(xùn)

23、下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不事件立即匯報(bào)。設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。治理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向班組工程師報(bào)告。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬職員的工作。自然條件：軀體健康，年齡30歲以上。文化程度：具有中等相關(guān)技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷

24、。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)治理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。2.3.5 綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 總工程師、空水班組工程師直接下屬： 綜合維修領(lǐng)班、木工、油漆工、瓦工、萬能維修工崗位職責(zé)：保證項(xiàng)目名稱所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時(shí)負(fù)責(zé)為客戶單元內(nèi)提供24小時(shí)全面維修服務(wù)，并協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對(duì)裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進(jìn)行維修保養(yǎng)的打算安排，每月按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。負(fù)責(zé)安排所屬

25、設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)覺問題及時(shí)處理，并向班組工程師和總工程師報(bào)告。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)施備品備件采購打算，并上報(bào)班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到榜樣帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)刻完成修復(fù)。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不事件立即匯報(bào)。所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得班組工程

26、師和總工程師批準(zhǔn)。治理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向班組工程師報(bào)告。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，一絲不茍，有較強(qiáng)的督導(dǎo)能力。自然條件：軀體健康，年齡在30歲以上。文化程度：具有中等裝修技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上土建裝修的技術(shù)治理工作經(jīng)歷。2.3.6 綜合維修領(lǐng)班的崗位職責(zé)直接上級(jí)：綜合維修主管直接下屬：木工、油漆工、瓦工、萬能維修工崗位職責(zé)：保證24小時(shí)客戶維修服務(wù)是本崗位

27、的首要職責(zé)，同時(shí)負(fù)責(zé)夜間所有設(shè)備系統(tǒng)的緊急搶修和應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好值班記錄，檢查本班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)覺異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。按照維修保養(yǎng)制度的要求及上級(jí)主管的安排，帶領(lǐng)屬下職員高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的完成維修打算。完成上一個(gè)班次尚未完成的事宜。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到榜樣帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。值班期間如發(fā)生緊急事件，必須立即組織下屬人員搶修，如本班人員無力修復(fù)時(shí)，必須采取應(yīng)急處理措施，以免事態(tài)擴(kuò)大

28、，并立即上報(bào)綜合維修主管、本班組工程師和總工程師。掌握每天維修工作進(jìn)程，保證物業(yè)各部門維修需要。重要問題及時(shí)報(bào)告工程師和主管并提出解決方法。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不事件立即匯報(bào)。建立并治理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。做好班組人員考勤，按時(shí)向主管上報(bào)。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。完成上級(jí)分配的其他任務(wù)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干，講究效率。上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)工程維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上裝修工作經(jīng)驗(yàn)

29、。具有組織裝修維修保養(yǎng)的能力及系統(tǒng)設(shè)備一般故障的處理能力。2.3.7 直燃機(jī)、鍋爐運(yùn)行技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：設(shè)備主管直接下屬：無崗位職責(zé)：嚴(yán)格遵守操作程序，保證直燃機(jī)、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。按照上級(jí)主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值

30、班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)覺異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。發(fā)生事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交上級(jí)主管批閱。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房及設(shè)備的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。自然條件：軀體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷

31、，具有直燃機(jī)運(yùn)行培訓(xùn)證書或鍋爐運(yùn)行證書。工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的直燃機(jī)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。2.3.8 空調(diào)、給排水維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：設(shè)備主管直接下屬：無崗位職責(zé)：按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)覺異常，及時(shí)采取解決措施。及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不下班，完成后填寫事故報(bào)告，交主管批閱。接到維修通知單應(yīng)盡

32、快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。自然條件：軀體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗(yàn)。2.3.9 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：綜合維修主管、綜合維修領(lǐng)班直接下屬：無崗位職責(zé)：服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。按照主管及領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)行維修保

33、養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報(bào)告，交主管批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰慧靈活，耐心認(rèn)真，精益求精。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。2.3.10 強(qiáng)、弱電班

34、組工程師的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：強(qiáng)電主管、弱電主管崗位職責(zé)：確保所屬系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的治理責(zé)任。檢查強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、操縱狀態(tài)，批閱運(yùn)行記錄，發(fā)覺誤差立即糾正。負(fù)責(zé)組織及監(jiān)督檢查本班組所屬設(shè)備系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認(rèn)真分析巡檢記錄，及早發(fā)覺故障隱患，及時(shí)組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認(rèn)。負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備的維修保養(yǎng)打算，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報(bào)總工程師批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。提出設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購打算，每月定期上報(bào)總工程師審定。熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行

35、搶修，以最短的時(shí)刻恢復(fù)其正常運(yùn)行。貫徹執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬職員嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及職員守則，保證所屬機(jī)房的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。做好技術(shù)檔案的建立、治理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)刻表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)約能源和降低損耗。組織所屬設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報(bào)總工程師批準(zhǔn)后實(shí)施。提交每周/每月所屬系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特不通告。協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：計(jì)算年度開支預(yù)算重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及

36、報(bào)價(jià)單的審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)工程結(jié)束后的驗(yàn)收素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。自然條件：軀體健康，年齡在30歲以上。文化程度：具有大專以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上電氣操作運(yùn)行及治理的工作經(jīng)驗(yàn)。具有組織所屬系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2.3.11 強(qiáng)電主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)、弱電班組工程師直接下屬：配電運(yùn)行電工、電力系統(tǒng)維修電工崗位職責(zé)：全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和治理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，確保電力系統(tǒng)的正

37、常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、操縱狀態(tài)，批閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)覺異常立即處理，并及時(shí)上報(bào)班組工程師，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，交班組工程師和總工程師審定后組織實(shí)施。認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)覺問題及時(shí)處理，并向班組工程師和總工程師報(bào)告。依照設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)電力設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的打算，上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購打算，并上報(bào)班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障

38、，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)刻恢復(fù)其使用功能。貫徹執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬職員嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到榜樣帶頭作用。確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不事件立即匯報(bào)。做好技術(shù)檔案的建立、治理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。做好與供電局、電梯

39、維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電、停電梯的特不通告。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向班組工程師報(bào)告。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。自然條件：軀體健康，年齡35歲以上。文化程度：具有大專電氣專業(yè)以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修治理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)治理運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。專門要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證。2.3.12 弱電主管的崗位職

40、責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)、弱電班組工程師直接下屬：弱電運(yùn)行技工、弱電維修技工崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)覺異常立即處理。編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)刻。負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)打算和備品備件購買打算，定期上報(bào)工程部總工程師和班組工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)刻恢復(fù)其正常運(yùn)行。貫徹執(zhí)行物

41、業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬職員嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到榜樣帶頭作用。保證弱電機(jī)房的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不事件立即匯報(bào)。做好技術(shù)檔案的建立、治理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得班組工程師和總工程師批準(zhǔn)。組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特不通告。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處

42、于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向班組工程師報(bào)告。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作快捷，反映靈敏。人際關(guān)系融洽，善于溝通上、下級(jí)和協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系。自然條件：軀體健康，情緒穩(wěn)定，年齡30歲以上。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷，具有工程師資格。工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，掌握所管系統(tǒng)設(shè)備性能、配置，具有工程部基層治理、人員調(diào)配和設(shè)備維修的組織能力，專項(xiàng)設(shè)備故障處理能力。2.3.13 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好

43、巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)覺異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。依照上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，

44、交主管批閱。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。自然條件：軀體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。專門要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。2.3.14 強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管、領(lǐng)班的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。

45、維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。自然條件：軀體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校電氣維修專業(yè)以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。專門要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。2.3.1

46、5電梯技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。協(xié)助電梯維修保養(yǎng)公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯/扶梯及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。服從主管的工作安排，在電梯正常運(yùn)行時(shí)，做好維修電工的工作。制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部總工程師審批執(zhí)行，負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)公司制定和實(shí)施維修保養(yǎng)打算。負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)自動(dòng)門的維修保養(yǎng)和故障檢修。緊密監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。按時(shí)完成所屬設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和當(dāng)班分配的維修工作。接到電梯急修通知應(yīng)立即趕赴故障電梯，設(shè)法打開電梯廳門，挽救電梯轎廂內(nèi)受困人員，盡快檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好維修記錄。

47、值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定時(shí)刻對(duì)各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選指示等項(xiàng)目的巡視檢查，發(fā)覺異常及時(shí)處理， 并填寫“工作日?qǐng)?bào)表”，做好值班室的衛(wèi)生工作。廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。協(xié)助電/扶梯的年檢取證工作。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保電梯/扶梯系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。上下溝通能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上電梯專業(yè)的運(yùn)行

48、治理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。專門要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的電梯維修上崗證、操作證。2.3.16 弱電運(yùn)行技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行。按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)打算。熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)刻恢復(fù)正常運(yùn)行。堅(jiān)守崗位，每天對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)覺問題立即上報(bào)主管并及時(shí)處理。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班

49、地點(diǎn)。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，精益求精。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：大專以上文化程度，同意過樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)：3年以上物業(yè)弱電設(shè)備運(yùn)行、維修的工作經(jīng)驗(yàn)。2.3.17弱電維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)

50、行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交主管批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)和設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)。3. 物業(yè)工程部的治理制度3.1客戶報(bào)修及投訴處理治理制

51、度正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫工作單，交工程部執(zhí)行?？蛻裟軌蛑苯酉蛭飿I(yè)部提出，也能夠向招商部、總服務(wù)臺(tái)、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門，以及任何物業(yè)治理中心的職員提出。任何一個(gè)部門或職員接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立立即此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時(shí)嚴(yán)禁講“對(duì)不起，我不明白?！薄ⅰ皩?duì)不起，這不是我們的情況”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等工程部當(dāng)班職員在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上

52、級(jí)推斷并組織力量排除。如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人中意。如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人講明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有方法”，“確實(shí)是如此”等等。3.2入戶維修服務(wù)規(guī)范凡進(jìn)戶工作的職員必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，講明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對(duì)客戶，即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行

53、電話聯(lián)系，與客戶確認(rèn)。除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)覺客戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。職員到達(dá)客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門?？蛻糸_門后，職員應(yīng)講“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），能夠進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)講“感謝！”如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。到達(dá)工作地點(diǎn)后，將潔凈的愛護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無法幸免時(shí)應(yīng)事先向主人打招

54、呼，并講一聲“特不對(duì)不起”。如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）能夠配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，客戶感到中意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項(xiàng)等。離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾潔凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃潔凈。步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對(duì)客戶講：“感謝，再見！”整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。3.3設(shè)備日常報(bào)修制度設(shè)備的日

55、常工作單是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。工作單由物業(yè)部負(fù)責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳?，其余交工程部。工程部由綜合維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)接單簽字，并依照?qǐng)?bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和可能工時(shí)，分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門或客戶簽字認(rèn)可。綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的工作單后，核實(shí)耗用材料和有用工時(shí)，每天定時(shí)將工作單匯總后交上級(jí)主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。如有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四連本部門留存。在核銷工作單時(shí)，如發(fā)覺缺漏時(shí)，應(yīng)追查緣故；凡因各種緣故一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知物業(yè)部可能完成時(shí)刻。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部

56、門或客戶對(duì)工程部的投訴時(shí)，應(yīng)以工作單為據(jù)。在接到報(bào)修電話后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理，并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)刻及修理內(nèi)容，第二天由總工程師或班組工程師安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向值班經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。3.4周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度工程部各主管必須每周向班組工程師提交周報(bào)告，班組工程師必須向總工程師提交周報(bào)告，周報(bào)告必須按工程部周工作報(bào)告格式填寫，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。工程部月度工作報(bào)告由總工程師負(fù)責(zé)編寫；各班組工程師負(fù)責(zé)編寫本班組月度工作報(bào)告，提交總工程師。所有月度工作報(bào)告均應(yīng)填寫工程部月工作量匯總報(bào)表。工程

57、部年度工作報(bào)告由總工程師負(fù)責(zé)編寫。周報(bào)告的要緊內(nèi)容本周打算維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成緣故，可能完成時(shí)刻等。本周工作單完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)目、未完成緣故、可能完成時(shí)刻、本周反單率等等，下周工作打算，打算工作項(xiàng)目、打算完成時(shí)刻、執(zhí)行人等。月報(bào)告的要緊內(nèi)容人員變動(dòng)情況本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。本月工作單的數(shù)量、故障緣故、維修結(jié)果及完成率。零配件的更換及使用情況，庫存情況。操作規(guī)程是否存在改善意見。維修打算完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成緣故。人職員作的服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。能源的使用情況。特不事故。是否有明顯須改進(jìn)的工

58、程事項(xiàng)。整體意見。年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容在整體上對(duì)一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性，制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且通過努力確實(shí)能夠達(dá)到。設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)打算。環(huán)保節(jié)能治理打算。人員治理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。3.5能源治理制度成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能治理員。節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位職員都要了解節(jié)能是工程治理的重要內(nèi)容。工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同

59、月份的能耗比較。供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)操縱在0.9以上。應(yīng)依照變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電操縱裝置，依照不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及操縱冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率?？照{(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)關(guān)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；關(guān)于非24小時(shí)營業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，依照負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。照明和動(dòng)力用電應(yīng)分不裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計(jì)量，依據(jù)

60、獎(jiǎng)節(jié)罰超原則，制訂考核方法。工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量?jī)x表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)覺漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，趕忙采取措施解決問題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲處。工程部各級(jí)治理人員要了解要緊用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。充分應(yīng)用樓宇自動(dòng)化操縱進(jìn)行治理，依照季節(jié)、時(shí)刻、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。