房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2(共7頁)

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(jngyng)與管理真題2單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案(d n)中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)(xingyng)的編號） 房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（ ）。A.土地不會毀損 B.土地建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（ ）。A.增量供給 B.存量供給C.潛在供給 D.總量供給3.關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（ ）。A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.存在效益外溢 D.易受政策影響4.商品房開發(fā)市場通常是典型的（ ）市場。A.完全競爭 B.

2、壟斷競爭C.寡頭壟斷 D.完全壟斷5.某城市2010年商品住房施工面積為1000萬，其中從20009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬，恢復(fù)施工的面積為200萬。該城市2010年商品住房新開面積是（ ）萬。A.500 B.700 C.800 D.10006.從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）。A.第一階段 B.第二階段的后半階段C.第三階段的后半階段 D.第四階段7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（ ）。A.集體土地中的宅基地 B.依法回收的國有土地C.依法收購的土地以 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開發(fā)項目施

3、工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（ ）。A.對原材料的檢驗 B.對配套設(shè)施的檢驗C.確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（ ）。A.土地儲備 B.銷售方案的細(xì)化C.挑戰(zhàn)定價法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價法10.為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（ ）。A.認(rèn)知價值定價法 B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價法11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（ ）。A.有效市場滲透市場服務(wù)市場

4、B.服務(wù)市場有效市場滲透市場C.有效市場服務(wù)市場滲透市場 D.服務(wù)市場滲透市場有效市場12.商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要(zhyo)的原因是（ ）存在(cnzi)差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(tdin) B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（ ）。A.需求 B.供給C.競爭 D.市場占有率14.我國對外籌資成本通常是在（ ）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同行拆放 B.中國香港同行拆放C.倫敦同行拆放 D.新加坡同行拆放15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆

5、貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（ ）。A.甲乙丙 B.丙乙甲C.乙甲丙 D.乙丙甲16.某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（ ）。A.5.16% B.6.16% C.6.5% D.8.74%17.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。A.91.76 B.142.40 C.150.9

6、4 D.160.0018.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.4319.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（ ）萬元。A.17.46 B.100.00 C.117.46 D.672.7520.投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了（ ）。A.抵御通貨膨脹的影響 B.提高資本金的投資收

7、益率C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本21.如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（ ）。A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求22.某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（ ）年。年末012345凈現(xiàn)值/萬元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累計凈現(xiàn)值/萬元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.50A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.9223.某投資項目每年可獲得50000元的資

8、金用于償付年還本付息，貸款(di kun)人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（ ）萬元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.3124.下列房地產(chǎn)投資項目(xingm)不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（ ）。A.建筑安裝工程費 B.土地(td)費用C.空置率 D.容積率25.在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（ ）。A.臨界點分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析26.運用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地

9、產(chǎn)項目，可通過( )確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價 B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價 D.柔性期權(quán)估價27.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)項目投資現(xiàn)金流量表中的是（ ）。A.銷售收入 B.開發(fā)建設(shè)投資C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用的是（ ）。A.房屋價值補(bǔ)償費 B.搬遷補(bǔ)償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費 D.土地補(bǔ)償費29.下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（ ）。A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表30.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇

10、的融資方式是（ ）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券31.某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（ ）。A.政策風(fēng)險 B.市場風(fēng)險 C.財務(wù)風(fēng)險 D.信用風(fēng)險32.以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（ ）的70%。A.評估價值 B.實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入33.為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（ ）。A.本次貸款的月還款額/月收入B.（本次貸款的月還款額+其他(qt)債務(wù)月償還額）/月均收入C.（

11、本次貸款(di kun)的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)(zhiw)月償還額）/月均收入34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報率C.通貨膨脹率 C.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（ ）萬元。A.33.0 B.33.10 C.36.00 D.36.10二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上

12、符合題意，請在答題卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（ ）。A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B,商業(yè)物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資 D.房地產(chǎn)開發(fā)投資下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（ ）。A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格3.下列社會經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（ ）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆

13、發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（ ）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式5.在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（ ）。A.成本低 B.反饋快C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高E.能深度訪談6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（ ）。A.開發(fā)銷售模式 B.開發(fā)持有出租出售模式C.購買持有出租出售模式 D.購買更新改造出售模式

14、E.購買更新改造出租模式7.對于“開發(fā)銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括（ ）。A.開發(fā)(kif)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營期E.銷售(xioshu)期8.甲乙兩個(lin )項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（ ）。A.利潤總額 B.投資利潤率 C.資產(chǎn)負(fù)債率 D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有（ ）。A.故障樹分析法 B.期望值法C.盈虧平衡法 C.解析法E.蒙特卡洛模擬法10.在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（ ）。A.

15、風(fēng)險估算 B.分析風(fēng)險概率分布情況C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因 D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議11.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（ ）。A.項目用地 B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢 D.交通運輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（ ）。A.土地出讓價款 B.土地購置稅費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D.水文地質(zhì)勘測費E.土地開發(fā)工程費13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（ ）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給

16、方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者14.銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風(fēng)險管理采取的措施有（ ）。A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金不低于項目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的開款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（ ）。A.物業(yè)所處位置 B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng) D.建造年代E.租戶類型三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在

17、答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的(md)都是為了營利。 （ ）2.在我國，縣級以上(yshng)地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。 （ ）3.土地儲備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(jinsh)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。（ ）4.在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。 （

18、 ）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。 （ ）6.房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。 （ ）7. 財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。 （ ）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。 （ ）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。 （ ）10.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（ ）11.房屋開發(fā)費用中的

19、公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。 （ ）12.借貸還本付息清算表屬于基本財務(wù)報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ）13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。 （ ）14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。 （ ）15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。 （ ）四、計算題（共2題，20分。要求列出計算式和計算過程(guchng)；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的