房地產開發(fā)課程設計攻略

1、房地產開發(fā)(kif)課程設計共六十一頁房地產開發(fā)(kif)課程設計內容房地產開發(fā)(kif)與經營課程設計選題：1、編制房地產開發(fā)項目可行性研究。2、見課程設計任務書2Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁房地產開發(fā)項目(xingm)可行性研究報告基本內容 封面（項目名稱、委托單位、編制單位、 時間等） 摘要（項目情況、特點、研究(ynji)基本內容、 主要結論與建議） 目錄 正文 附表 附圖3Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁房地產開發(fā)

2、項目可行性研究報告(bogo)內容一 總論二 項目開發(fā)市場環(huán)境(hunjng)分析三 項目建設方案四 項目定位五 總體開發(fā)經營模式六 項目環(huán)境影響評價七 項目建設指標及實施進度八 項目投資估算與資金安排九 項目融資方案十 項目財務評價十一 項目風險分析十二 研究結論與建議4Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）項目背景 1、項目名稱 2、項目承辦(chngbn)單位概況 3、項目提出的理由與目的 4、項目開發(fā)的前提（二）項目概況 1、項目區(qū)位 2、項目現(xiàn)狀與土地等級 3、項目開發(fā)規(guī)模與目標 4、項目主要建設條件

3、 5、項目主要技術經濟指標一 總論(zn ln)5Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（三）項目可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家發(fā)改委、建設部建設項目經濟評價方法與參數(shù)(第三版)(2006年)； 2、建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法(建標2000205號)； 3、國家發(fā)展計劃委員會投資項目可行性研究指南(計辦投資200215號)；（四）項目可行性研究報告研究范圍（五）項目可行性研究主要結論、問題(wnt)與建議一 總論(zn ln)6Course Design for Real Estate Development

4、 & Operation共六十一頁（一）項目開發(fā)經營政策層面分析 1、土地供給政策調整 2、房地產金融政策調整 3、物業(yè)管理政策 4、房地產業(yè)政策調整（二）項目開發(fā)經營的宏觀經濟(hn un jn j)與社會發(fā)展環(huán)境分析（三）項目開發(fā)經營的城市經濟與社會發(fā)展環(huán)境分析二 項目開發(fā)市場(shchng)環(huán)境分析7Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（四）武漢市房地產市場分析（五）項目供需圈區(qū)域房地產市場分析（六）項目開發(fā)經營機會 房地產開發(fā)經營機會 是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結合，是區(qū)域市場

5、個性、開發(fā)企業(yè)個性與項目地塊個性的結合。 對項目（公司）的優(yōu)勢、劣勢、機會和問題的全面(qunmin)評估稱為SWOT分析二 項目開發(fā)市場環(huán)境(hunjng)分析8Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁SWOT分析模型二 項目開發(fā)市場(shchng)環(huán)境分析9Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）項目規(guī)劃設計方案選擇(xunz)的總體原則（二）項目規(guī)劃設計方案選擇 1、空間組織和建筑布局 5、環(huán)境設計 2、建筑風格特點 6、消防設計

6、3、交通組織 7、管理系統(tǒng) 4、公共設施 8、住宅戶型平面三 項目(xingm)建設方案10Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（三）項目(xingm)規(guī)劃設計方案的技術經濟指標序號項 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2其中： 1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復式洋房M23公建面積M2三道路及停車場四建筑密度五容積率六綠化率三 項目建設(jinsh)方案11Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）項目目標顧客群

7、定位(dngwi) 職業(yè)、收入、學歷等。（二）項目產品定位 物業(yè)類型及檔次。（三）項目價格定位 銷售價格的確定。四 項目(xingm)定位12Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁主要定價方法有兩種：1、成本法 計算公式： 價格(jig)單位成本（1加成率） 加成率一般在15%20%之間。四 項目(xingm)定位13Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁主要定價方法有兩種：2、市場比較法 根據(jù)市場上已有項目的銷售價格確定本項目的銷售價格。

8、即對每一可比項目的價格(jig)、得分（評分）結果來計算開發(fā)項目的銷售價格。 評分依據(jù)（因素）：位置、環(huán)境、價格、規(guī)劃、建筑、規(guī)模、物業(yè)管理、交通等。四 項目(xingm)定位14Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁項目名稱得分A銷售價格B可比價格D權重w可比項目項目1A1B1D1w1項目2A2B2D2w2項目3A3B3D3w3項目4A4B4D4w4本 項 目CD？四 項目(xingm)定位15Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁項目名

9、稱得分A銷售價格B可比價格D權重w可比項目項目189320034520.2項目292360037560.4項目393365037680.3項目490340036270.1本 項 目96D？D=34520.237560.437680.336270.13686Example四 項目(xingm)定位16Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）差異化模式（二）分期(fn q)滾動開發(fā)模式（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式五 總體開發(fā)經營(jngyng)模式17Course Design for Real Es

10、tate Development & Operation共六十一頁（一）項目實施(shsh)過程中的環(huán)境影響及對策 1、工程建設對環(huán)境的影響 2、建設中環(huán)境影響的緩解措施（二）項目完成后的環(huán)境影響及對策六 項目(xingm)環(huán)境影響評價18Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）項目建設指標 見第三部分規(guī)劃目標（技術指標）（二）建設周期 項目建設的起止時間（三）項目實施進度安排 主要里程碑事件時間，如開工、開盤(ki pn)、封頂、交房等時間。（四）項目實施進度表 用橫道圖表示項目實施進度。七 項目(xingm)

11、建設指標及實施進度19Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁項目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期 項目(xingm)實施進度表 七 項目建設(jinsh)指標及實施進度20Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）建設投資估算1、投資估算范圍 如建筑工程、室外工程2、投資估算編制依據(jù) 1）國家、湖北省、武漢市相關的政策法規(guī)和基本建設收費(shu fi)標準； 2）全國統(tǒng)一建筑、市

12、政、安裝工程預算定額湖北省統(tǒng)一基價表及類似工程經濟指標； 3）湖北省建筑安裝工程費用定額； 4）有關合同、協(xié)議書等； 5）其他。八 項目(xingm)投資估算與資金安排21Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目投資額占項目投入總資金的比例（%）估算說明合計其中：外匯1建設投資1.1建設投資靜態(tài)部分1.1.1土地費用1.1.2前期工程費1.1.3基礎設施建設費1.1.4建筑安裝工程費1.1.5公共配套設施建設費1.1.6工程建設其他費1.1.7基本預備費1.2建設投資動態(tài)部分1.2.1漲價預備費1.2.2建設

13、期利息2流動資金3項目投資總計（1+2）表 項目(xingm)投資估算匯總表22Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、投資(tu z)估算說明1）建筑工程費估算 表 建筑安裝工程費估算表序號建、構筑物名稱單位工程量單價費用合計（萬元）指標單位1寫字樓M2700001450元/M210150.00 2住宅樓M2600001200元/M27200.00 3商務中心M21000001450元/M214500.00 4地下建筑M2700001700元/M211900.00 合 計43750.00八 項目投資(tu z)估

14、算與資金安排23Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、投資估算說明2）室外工程建設費估算 P42 表22 室外工程主要包括地下管線、道路(dol)、綠化等工程 表 室外工程建設費估算表序號建、構筑物名稱單位工程量單價費用合計（萬元）備注指標單位1道路M25400400元/M3216水泥路面2圍墻M2300200元/M36磚墻和欄桿3地下綜合管線M21000800元/M280水、電、氣4綠化及小品M218900 50元/M294.50 喬、灌、草5環(huán)境景觀處2200萬元/處400小區(qū)主題園合計796.50八 項目投

15、資估算( sun)與資金安排24Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、投資估算( sun)說明3）工程建設其他費用估算 工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算 表 工程建設其他費用估算表 Next Page八 項目投資(tu z)估算與資金安排25Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號費用名稱計算依據(jù)費率或標準總價1土地使用費土地使用權出讓合同150.59萬元/畝7700.00 2工程設計費勘察設計取費標準建安工程費用

16、的2%，綜合調整系數(shù)取1910.31 3工程勘察費勘察設計取費標準綜合估算，設計費的15%136.55 4前期工作費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.8%428.73 5工程建設監(jiān)理費工程監(jiān)理收費辦法工程費用的1%535.92 6質量監(jiān)督費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.2%107.18 7竣工圖編制費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程設計費的5%45.52 8標的編制及招標管理費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.1%53.59 9工程保險費工程費用的0.2%107.18 10施工圖預算編制費工程設計費的10%91.03 合計10651.93 表 工程建設其他費用估算( sun)表26Course D

17、esign for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、投資估算說明4）基本預備費估算 基本預備費以建筑工程費、設備(shbi)及工器具購置費、安裝工程費及工程建設其他費用之和為計算基數(shù)，基本預備費費率為5%。 詳見項目投資估算匯總表八 項目投資估算與資金(zjn)安排27Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、投資估算說明5）建設期利息估算 利息計算對象是債務資金 項目債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中發(fā)生，建設期利息的計算公式為： 各年應計利息 =（年初借款

18、本息累計+本年(bn nin)借款額/2）年利率 建設期利息估算詳見借款償還計劃表 八 項目投資估算( sun)與資金安排28Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合 計計 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余額5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應計利息852.5110357.5330551.4本年還本付息9852.51103357.553301055其中：還本9000300050001000 付息852.5110357.5330551.

19、5年末本息余額40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤2.2當年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結余可用于還本資金2.4用于還本的短期借款2.5可用于還款的其他資金表 借款(ji kun)償還計劃表 29Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號費 用 名 稱投資額占項目投入總資金的比例（%）估算說明合計其中：外匯1建設投資73417.90 100.00%1.1建設投資靜態(tài)部分70667.90 96.25%1.1.1建筑安裝工程費445

20、46.50 60.68%1.1.2室外工程費(基礎設施費)8076.00 11.00%1.1.3工程建設其他費用10651.93 14.51%1.1.4基本預備費6424.35 8.75%1.2建設投資動態(tài)部分2750.00 3.75%1.2.1漲價預備費0.00%1.2.2建設期利息2750.00 3.75%2流動資金0.00%3項目投入總資金73417.90 100.00%表 項目(xingm)投資估算匯總表30Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（二）項目(xingm)投入總資金及分年投入計劃 反映項目每年資

21、金投入額、占總投資的比重、資金籌措渠道、財務利息等情況。 詳見投資計劃與資金籌措表 八 項目(xingm)投資估算與資金安排31Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合計計 算 期2005200620072008200920101投資計劃分年計劃（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建設投資（不含建設期利息）138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 15500.76 10333.84 1.2建設期利息328

22、4.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 1.3流動資金1.4項目總投資（1+2+3）141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 2資金籌措2.1自有資金2.1.1企業(yè)自籌資金48767.75 19557.87 11941.94 8711.25 8556.69 2.1.2銷售收入（預售款）65511.97 11733.39 11772.22 16171.76 15500.76 10333.84 2.2借款27284.08 12330.00 6825.00 7033.64 1095.4

23、4 2.2.1長期借款其中：銀行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 建設期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.2.2流動資金借款2.2.3短期借款資金籌措合計141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 表 投資計劃(jhu)與資金籌措表32Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）項目融資主體(zht)（二）項目資金來源 1、項目資本金籌措 2、項目

24、債務資金籌措九 項目(xingm)融資方案33Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（三）融資(rn z)方案分析 1、資本金來源可靠性分析 2、融資結構分析 3、融資成本分析九 項目融資(rn z)方案34Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（一）財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 1、財務價格 項目財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所采用(ciyng)的價格是預測價格。 2、利率 項目債務資金的借款利率 3、項目計算期選取 建設期和

25、銷售期 4、財務基準收益率（Ic）設定 根據(jù)項目建設標準和同類項目的情況確定財務基準收益率 十 項目財務(ciw)評價35Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（二）營業(yè)收入與成本費用估算 1、銷售收入估算 根據(jù)銷售計劃、銷售價格計算銷售收入。 見銷售計劃、收入表。 銷售收入、經營稅金(shu jn)與附加估算表 Next Page 十 項目財務(ciw)評價36Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項目合計銷 售 期200520062

26、00720082009201020111一期銷售面積（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 單價（元/M2）2200 2300 銷售收入（萬元）42600.21 20826.77 21773.44 2二期銷售面積（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042單價（元/M2）3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3三期銷售面積（M2）20%45%35%298134.82 59626.96

27、134160.67 104347.19 單價（元/M2）240024502500銷售收入（萬元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 4四期銷售面積（M2）20%50%30%84000.42 16800.08 42000.21 25200.13 單價（元/M2）500054005600銷售收入（萬元）45192.23 8400.04 22680.11 14112.07 合 計194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 37846.86 22680.11 14112.07 表 銷售計劃(jhu)、收入表37Cour

28、se Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合 計計 算 期200520062007200820091一期1.1銷售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2經營稅金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1營業(yè)稅2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市維護建設稅149.10 72.89 76.21 1.2.3教育費附加63.90 31.24 32.66 2二期2.1銷售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02

29、 2.2經營稅金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1營業(yè)稅1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市維護建設稅117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3教育費附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 3收入合計76200.38 20826.77 29333.48 15120.08 7560.04 3360.02 4經營稅金及附加4191.02 1145.47 1613.34 831.60 415.80 184.80 表 銷售收入、經營稅金與附加(fj

30、i)估算表38Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（二）營業(yè)(yngy)收入與成本費用估算 2、成本費用估算 見總成本費用表 Next Page 十 項目財務(ciw)評價39Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合計計 算 期20052006200720082009201020111制造成本14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 1.1開發(fā)成

31、本138279.72 14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 2期間費用14963.63 1579.61 2585.01 2799.47 3521.20 2270.81 1360.81 846.72 2.1管理費用1946.59 208.27 293.33 294.31 404.29 378.47 226.80 141.12 2.2銷售費用9732.96 1041.34 1466.67 1471.53 2021.47 1892.34 1134.01 705.60 2.3財務費用3284.08 330.00 8

32、25.00 1033.64 1095.44 3總成本費用(1+2)153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 29156.01 17472.04 10871.49 4經營成本11679.551249.611760.011765.832425.76 2270.81 1360.81 846.72 表 總成本費用表 40Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項目20052006200720082009合計1建設投資18881.820782.9243568.619738.6

33、28202.8131174.722銷售收入2461134516.462697.229533.6151358.23銷售比例16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4開發(fā)成本21329.15 29913.67 54336.58 25595.32 131174.72 Example：開發(fā)成本的分攤(fntn) 41Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（三）項目利潤估算與財務評價表 1、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映項目計算期內各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務內部收益率(FIRR, Financia

34、l Internal Rate of Return)、財務凈現(xiàn)值(FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期(Pt ，Pay Back Period )等評價指標，分析項目財務盈利能力。 分為(fn wi)現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金） 十 項目(xingm)財務評價42Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（三）項目利潤估算與財務評價表 1）現(xiàn)金流量表（全部(qunb)資金）是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設定全部投資均為自有資金，

35、用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務內部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價指標。 2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。十 項目財務(ciw)評價43Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合 計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429

36、.40 14112.07 1.1經營收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建設投資138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流動資金2.3經營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4經營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16

37、 2.5所得稅10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累計凈現(xiàn)金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得稅前7凈現(xiàn)金流量-13126.18

38、 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8累計凈現(xiàn)金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 表 現(xiàn)金流量表（全部(qunb)資金）44Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合 計計算期20052006

39、2007200820111現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1經營收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1資本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金償還24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付3284.08 330.00 825.00 103

40、3.64 1095.44 2.4經營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5經營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得稅1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累計凈現(xiàn)金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79

41、-1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11953.22 10934.38 所得稅前7凈現(xiàn)金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累計凈現(xiàn)金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 表

42、現(xiàn)金流量表（自有資金(zjn)）45Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1建設投資2.2流動資金2.3經營成本2.4經營稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號項 目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經營成本2.5經營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金

43、流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金(zjn)）現(xiàn)金流量表（全部(qunb)資金）全部資金：是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出。兩表區(qū)別：46Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁根據(jù)(gnj)現(xiàn)金流量表計FNPV、Pt、FIRR 1、FNPV的計算。 2、Pt的計算。十 項目

44、財務(ciw)評價47Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、FIRR的計算(j sun)。方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi十 項目財務(ciw)評價48Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁3、FIRR的計算(j sun)。方法2：Excel 函數(shù)法 IRR（X:Y）十 項目(xingm)財務評價49Course Design for Real Estate Dev

45、elopment & Operation共六十一頁（三）項目利潤估算與財務評價(pngji)表 2、利潤和利潤分配表 利潤和利潤分配表 反映項目計算期內各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。該表根據(jù)總成本費用估算表、銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表填寫。 十 項目財務(ciw)評價50Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目合 計計 算 期200520062007200820111經營收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.4

46、0 14112.07 2經營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值稅4總成本費用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利潤總額（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6彌補以前年度虧損7應納稅所得額（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得稅10134.18 1091.32 1418.19 1354.9

47、4 1968.39 813.26 9稅后利潤（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公積金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.82 82.56 12提取任意盈余公積金13可分配利潤（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14應付利潤（股利分配）15未分配利潤（13-14）17489.13 1883.35

48、 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累計未分配利潤1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 表 利潤(lrn)和利潤(lrn)分配表51Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（四）盈利(yn l)能力分析 1、財務內部收益率 2、財務凈現(xiàn)值 3、投資回收期 4、投資利潤率計算指標所得稅后所得稅前財務凈現(xiàn)值(FNPV)10575.76 18107.09 靜態(tài)投資回收期4.76年4.34年動態(tài)投資回收期5.29年4.62年財務內部收益率(FIRR

49、)20.67%30.60%十 項目財務(ciw)評價52Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁（五）不確定性分析 對影響項目財務指標的因素（銷售收入、總投資、容積率）進行單因素敏感性分析，分別計算財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、靜態(tài)(jngti)及動態(tài)投資回收期指標，分析影響因素的敏感程度。 一般取因素變化值的5%15%。 見敏感性分析計算表。 十 項目(xingm)財務評價53Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一頁序號項 目基本方案銷售收入總投資-5%5%10%-5%5%10%1全部資金1.1所得稅前1.1.1內部收益率(FIRR)30.60%25.83%36.10%42.53%37.81%24.18%18.42%1.1.2財務凈