房地產(chǎn)概論認(rèn)知(共8頁)

1、 房地產(chǎn)概論(giln)認(rèn)知 姓名(xngmng)： XX 班級(bnj)：XXXXXX 指導(dǎo)老師：XX XX年XX月XX日 2012年12月21日 學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)概論(giln)半年了，徹底顛覆了我們以前對房地產(chǎn)的認(rèn)知，房地產(chǎn)不僅僅只是(zhsh)房子。 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產(chǎn)是指 HYPERLINK /view/36177.htm 土地(td)、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性

2、，在 HYPERLINK /view/31551.htm 經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為 HYPERLINK /view/10970.htm 不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即 HYPERLINK /view/36177.htm 土地 、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物、房地合一。在 HYPERLINK /view/303408.htm 房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即 HYPERLINK /view/36177.htm 土地（或 HYPERLINK /view/19573.htm 土地使用權(quán)）、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物和房地合一狀

3、態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產(chǎn) HYPERLINK /view/7581.htm 投資有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性；（二） 使用的長期性；（三） 影響因素多樣性；（四） HYPERLINK /view/208414.htm 價(jià)值盈利性；（五） HYPERLINK /view/2130179.htm 保值 HYPERLINK /view/391122.htm 增值性； （六）行業(yè)相關(guān)性 房地產(chǎn)于國家的重要性也是不言而喻的，（1）

4、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體 （2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位與作用 （3）房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的帶動(dòng)作用 （4）房地產(chǎn)業(yè)對建材、冶金、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用 （5）房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的推動(dòng)作用 （6）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中其他方面的作用房地產(chǎn)概論系統(tǒng)闡述和分析房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活動(dòng)等內(nèi)容，揭示了房地產(chǎn)的屬性特征、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基本常識和規(guī)律進(jìn)行了梳理，對與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)崗位的執(zhí)業(yè)要求進(jìn)行了闡述 房產(chǎn) 包括住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育等多方面的用房 房產(chǎn)不

5、同于房屋，房屋是建筑物的自然形態(tài)，它是自然科學(xué)研究的對象；房產(chǎn)是建筑物的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，它是社會科學(xué)的研究對象，是房地產(chǎn)法調(diào)整和保護(hù)的對象之一。 房產(chǎn)作為一個(gè)歷史的概念，目前仍然在使用，其意義在于： （1）我國目前房屋與土地仍然實(shí)行不同的部門管理，現(xiàn)行制度亦將土地與建筑物分別(fnbi)作為不同的不動(dòng)產(chǎn)處理； （2）在我國，土地公有制使土地的所有權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體往往(wngwng)是不同一的。 （3） 房產(chǎn)的概念在一定程度上具有獨(dú)立于土地所有權(quán)的意義，強(qiáng)調(diào)保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)(cichn)所有權(quán)，將私益與公益區(qū)分開 地產(chǎn)的概念 我國關(guān)于地產(chǎn)的概念有廣義與狹義之分 狹義的地產(chǎn)，是指建設(shè)用地，即在法律

6、上有明確的權(quán)屬關(guān)系，可以由所有者、經(jīng)營者和使用者進(jìn)行土地開發(fā)、土地經(jīng)營，并能夠帶來相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地； 廣義的地產(chǎn)，是指土地財(cái)產(chǎn)，包括建設(shè)用地在內(nèi)。而這個(gè)土地是由土地物質(zhì)（純自然土地）和全部土地資本構(gòu)成的。 我國的地產(chǎn)概念應(yīng)作較廣義的理解。 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系1、房產(chǎn)與地產(chǎn)不是絕對的從屬關(guān)系 在房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系問題上，我國長期以來由于否認(rèn)土地權(quán)利的商品性，同時(shí)保留部分房產(chǎn)的商品經(jīng)濟(jì)權(quán)利，故采取房產(chǎn)和土地分別立法、分別調(diào)整的方式。 只是在改革開放以后，人們才逐步強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分割性。 但在房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系上卻又出現(xiàn)了所謂“房隨地走”還是“地隨房走”之爭。 所謂誰隨誰走的問題，從法律的角度來

7、看無非是兩個(gè)問題： 一是主權(quán)利與從權(quán)利關(guān)系問題； 二是法律可能對不同的所有權(quán)實(shí)行不同程度的保護(hù)。在房地產(chǎn)法律制度中，土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)是相互并列的，并無從屬意義。我國房地產(chǎn)的概念： 廣義上的房地產(chǎn)，包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。 狹義上的房地產(chǎn)，特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)，甚至不包括我國內(nèi)地房改中“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)，即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。物質(zhì)形態(tài)的房屋、土地被賦予法律上的財(cái)產(chǎn)意義，即被稱為“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”我國房地產(chǎn)法的概念： 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總

8、稱。房地產(chǎn)法有廣義(gungy)與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法，包括了對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有法律規(guī)范，比如包括憲法規(guī)范、民法規(guī)范、經(jīng)濟(jì)法規(guī)范、行政法規(guī)范、刑法規(guī)范等等，甚至還包括國務(wù)院以及中央(zhngyng)各部委所頒發(fā)的條例、規(guī)章、規(guī)定等。狹義(xiy)的房地產(chǎn)法，人們一般理解為房地產(chǎn)法典或房地產(chǎn)單行法律法規(guī)，在我國，一般均指中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 我國房地產(chǎn)管理法：（1） 體現(xiàn)了維護(hù)國有房地產(chǎn)權(quán)的原則第一，國家壟斷土地出讓市場，即一級市場，起開源節(jié)流作用。具體要求是，國有土地使用權(quán)，必須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，報(bào)國務(wù)院或者省級人

9、民政府批準(zhǔn)后方可出讓。第二，國家對國有土地實(shí)行有償、有限期使用制度，對土地使用權(quán)出讓規(guī)定最高年限的限制。第三，國家對國有土地使用范圍和用途實(shí)行限制。 國家出讓土地使用權(quán)，受讓方獲得的只是地上的開發(fā)權(quán)，對于地下的自然資源 、礦藏等，土地使用者無權(quán)開發(fā)或占為己有。土地使用者必須按國家出讓合同規(guī)定的用途使用土地，如需變更土地用途，須經(jīng)出讓方和城市規(guī)劃部門同意，并調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第四，國有土地的出讓、轉(zhuǎn)讓由國家土地管理部門統(tǒng)一管理，不管是土地的出讓還是轉(zhuǎn)讓，土地使用者都必須到土地管理部門申請登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。第五，國家擁有對國有土地的最后處分權(quán)，國家在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，

10、可以在對土地使用者作相應(yīng)補(bǔ)償后提前收回土地使用權(quán)。（2）建立了系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理制度 城市房地產(chǎn)管理法建立了我國對房地產(chǎn)管理的五項(xiàng)重要的基本制度：（1）國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度；（2）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度；（3）國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度；（4）國家實(shí)行房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)證制度；（5）國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。為配合這些制度的貫徹實(shí)施，該法還具體規(guī)定了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理的其他制度和措施。如為加強(qiáng)房地產(chǎn)登記管理，該法設(shè)定了五種登記備案制度等。3確立了房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)機(jī)制（1）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記設(shè)立方面，改審核制為登記制；（2）在房地產(chǎn)價(jià)格管理方面，確立了

11、以市場形成價(jià)格為主的價(jià)格原則；（3）在土地使用權(quán)取得的方式上，該法雖然保留了出讓與劃撥雙軌制形式，但主要是以出讓方式為主，對劃撥土地使用權(quán)的范圍作了嚴(yán)格的控制。 對土地使用權(quán)出讓，引進(jìn)公平競爭機(jī)制，規(guī)定了拍賣、招標(biāo)、掛牌和雙方協(xié)議四種方式，以前三者為主； 4對房地產(chǎn)炒賣投機(jī)行為進(jìn)行了限制（1）對土地使用權(quán)的出讓行為加強(qiáng)管理；（2）對土地使用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行管理，以確定的基準(zhǔn)地價(jià)為底線；（3）加強(qiáng)對以劃撥方式(fngsh)取得土地使用權(quán)交易行為的管理；（4）對已受讓的土地必須按合同期限(qxin)抓緊開發(fā)利用；（5）規(guī)定對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須達(dá)到一定(ydng)的投資額或符合一定的條件，否則其轉(zhuǎn)讓行為

12、無效5保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭第一，對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不再以所有制形式進(jìn)行劃分，而是一視同仁，公平對待；第二，對外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定了與中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有同等的法律地位，享有同樣的權(quán)利和義務(wù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的所有費(fèi)用分為制造成本和期間費(fèi)用。 制造成本包括六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)：3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)：5、配套設(shè)施費(fèi)：6、開發(fā)間接費(fèi)：期間費(fèi)用包括三個(gè)項(xiàng)目：1、管理費(fèi)：2、營業(yè)費(fèi)：開發(fā)總成本和單位成本1、開發(fā)總成本=前面六個(gè)成本項(xiàng)目之和2、單位開發(fā)成本=開發(fā)總成本開發(fā)總面積3、銷售成本=銷售面積

13、單位開發(fā)成本不滿足以下條件全部開發(fā)成本計(jì)入存貨滿足以下條件預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)收入和銷售成本：2、 現(xiàn)代成本會計(jì)是會計(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是成本會計(jì)和管理的直接結(jié)合，根據(jù)會計(jì)資料及其它有關(guān)資料，采用會計(jì)的、數(shù)學(xué)的和統(tǒng)計(jì)的方法，對企業(yè)的成本進(jìn)行預(yù)側(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制和分析，以達(dá)到對成本的最優(yōu)管理，進(jìn)而促使企業(yè)的資源得到合理配置，生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)最佳運(yùn)轉(zhuǎn)。國房地產(chǎn)法的概念和特征，以及調(diào)整對象房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是人們在房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營交易、房地產(chǎn)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。 地產(chǎn) 地產(chǎn)是土地中的特定(tdng)部分，在我國，一切土地都有所有權(quán)(我國不存在

14、“無主土地(td)”的法律規(guī)定)，但只有那些與使用權(quán)相聯(lián)系的土地、而且(r qi)發(fā)生了使用權(quán)移轉(zhuǎn)的土地才具有地產(chǎn)的意義。 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。房產(chǎn)房產(chǎn)是房屋中的特定部分廣義上的房產(chǎn)既包括城市房產(chǎn)，也包括鄉(xiāng)村房產(chǎn)，但有些房屋不能成為房產(chǎn)，主要是因?yàn)槠洳痪邆浞慨a(chǎn)的商品特征，法律上禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房屋：一些古跡建筑、軍事建筑（如我國房地產(chǎn)政策法規(guī)中的“廟產(chǎn)”、“軍產(chǎn)”）等。這類房產(chǎn)法律性質(zhì)上屬于資產(chǎn)，有價(jià)值，但不得流通

15、，因而不屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，亦不屬于狹義房地產(chǎn)法的調(diào)整對象。鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn)。 這部分房地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)，可以在一定范圍內(nèi)流通，但不以營利為目的，不屬于經(jīng)營性或狹義的房地產(chǎn)關(guān)系。 城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn)城市中有商品意義的房屋為城市房產(chǎn)或稱為狹義房產(chǎn)；城市規(guī)劃土地中包括已批出的(出讓或劃撥) 和有待批出的土地為城市地產(chǎn)。 狹義房地產(chǎn)具有明顯的商品特征。城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價(jià)，而鄉(xiāng)村房地產(chǎn)不存在地價(jià)問題。原因在于：第一，鄉(xiāng)村土地可以有級差地租，但我國鄉(xiāng)村土地禁止買賣，因而這種級差地租不可能實(shí)現(xiàn)為地價(jià)；第二，農(nóng)民使用集體土地建造住宅，不存在購買和租借土地問題，無需交地價(jià)款

16、；第三，最重要的是，集體土地只能使用，不能處分。集體建設(shè)用地禁止流轉(zhuǎn)進(jìn)入商品市場。也就是說，集體土地所有者不得出賣其土地收取地價(jià)款，即不得將集體土地納入商品范疇而從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。 房地產(chǎn)的概念及其比較1、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，但房地產(chǎn)不等于不動(dòng)產(chǎn)：一是大陸法不動(dòng)產(chǎn)的概念是，不能移動(dòng)或移動(dòng)后會引起性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值改變的物，如土地、房屋等。強(qiáng)調(diào)自然屬性。二是傳統(tǒng)英美法的不動(dòng)產(chǎn)，是指擁有所有權(quán)的事物。所有者可以使用、控制或處置的事物。不動(dòng)產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬土地的改良工事。強(qiáng)調(diào)所有權(quán)屬性。三是現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)，是指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤(lrn)。也就是說，擁有

17、土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)有顯著(xinzh)區(qū)別： 一是概念產(chǎn)生(chnshng)的時(shí)間不同。 房地產(chǎn)概念比不動(dòng)產(chǎn)概念的產(chǎn)生要晚得多。不動(dòng)產(chǎn)概念自羅馬法以來已有上千年的歷史。 二是產(chǎn)生的法律要求不同，或利益重心不同。 傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)以土地利益為重心，主要是對土地利益的保護(hù)。 房地產(chǎn)以房屋為重心，不僅表現(xiàn)在名稱表達(dá)方式上，從這個(gè)概念產(chǎn)生的時(shí)間上看，它是中國現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。因此，我們可以把房地產(chǎn)理解為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)法的特征1房地產(chǎn)法調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，其所調(diào)整的社會關(guān)系比較穩(wěn)固，范圍明確。2房地產(chǎn)法調(diào)整的社會關(guān)系嚴(yán)密置于國家的控制之下

18、。如權(quán)屬關(guān)系的房地產(chǎn)登記制度、土地開發(fā)關(guān)系的國家宏觀調(diào)控等。3房地產(chǎn)法律關(guān)系的確定一般采用書面形式。4房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅以登記作為要件房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易、及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法的調(diào)整對象：是房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。 房地產(chǎn)法律規(guī)范房地產(chǎn)法律規(guī)范，即房地產(chǎn)法律淵源。房地產(chǎn)法律規(guī)范既散見于憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法、行政法、刑法等有關(guān)法律、法規(guī)之中，也集中見之于房地產(chǎn)成文法典。它們之間共同組成了一個(gè)完整的體系。1憲法規(guī)范 憲法規(guī)范是最高的法律規(guī)范。憲法是國家的根本大法，是國家的總章程，具有最高法律效力。憲法有

19、許多涉及房地產(chǎn)的條款。比如第10條2房地產(chǎn)法律 房地產(chǎn)法律規(guī)范可以分為一般法律規(guī)范和特別法律規(guī)范，前者如民法通則、物權(quán)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等方面的一般規(guī)定，后者如房地產(chǎn)法典、土地法典中有關(guān)房地產(chǎn)物權(quán)等方面的特別規(guī)定。3房地產(chǎn)行政法規(guī)是指國務(wù)院制定及頒布的有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的條例和規(guī)定。其效力低于憲法和法律，屬于第三層次的法律規(guī)范。如熱議中待廢除的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例。 4房地產(chǎn)地方性法規(guī)(fgu)是指在不與憲法、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)相抵觸的前提下，由省、自治區(qū)、直轄市人大及其常委會制定(zhdng)及發(fā)布的調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)。如北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例。 5房地產(chǎn)行政（部門、部委(b wi)）規(guī)章指房地產(chǎn)主管部門依法制定并頒布的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的各項(xiàng)規(guī)章，或由房地產(chǎn)主管部門與國務(wù)院其他有關(guān)部門聯(lián)合制定并發(fā)布的規(guī)章。如城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定。 6房地產(chǎn)地方規(guī)章指省、自治區(qū)、直轄市以及省會（自治區(qū)首府）城市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民政府，根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)，制定并頒布的房地產(chǎn)方面的規(guī)章。其法律效力低于同級權(quán)力機(jī)關(guān)制定的地方性法規(guī)。如北京市城市房屋拆遷管理辦法 。 7其他規(guī)范性文件 通常是指那些無權(quán)制定行政規(guī)章的行政機(jī)關(guān)（如省、自治區(qū)、直轄市人民政府其下屬的委、局），在其法定職權(quán)范圍內(nèi)制定的、在一定區(qū)域范圍內(nèi)具有約束力的文件。