房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究(共23頁)

1、PAGE PAGE 0 編號(hào)(bin ho)：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代(xindi)遠(yuǎn)程教育畢業(yè)論文(b y ln wn)（設(shè)計(jì)）論文題目 房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究學(xué) 生 指導(dǎo)教師 專 業(yè) 土木工程 層 次 專升本 批 次 132 學(xué) 號(hào) 學(xué)習(xí)中心 工作單位 2015年 9月 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院制獨(dú) 創(chuàng) 性 聲 明本人聲明所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是我個(gè)人進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注(bio zh)和致謝的地方外，論文（設(shè)計(jì)）中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得中國農(nóng)業(yè)大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任

2、何貢獻(xiàn)均已在畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）中作任何貢獻(xiàn)均已在畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）中作了明確的說明并表示了謝意。學(xué)生簽名(qin mng)： 時(shí)間：2015 年9月 8 日關(guān)于(guny)論文（設(shè)計(jì)）使用授權(quán)的說明本人完全了解中國農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本、?？飘厴I(yè)論文（設(shè)計(jì)）工作條例（暫行規(guī)定）對(duì)：“成績(jī)?yōu)閮?yōu)秀畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)），網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院將有權(quán)選取部分論文（設(shè)計(jì)）全文匯編成集或者在網(wǎng)上公開發(fā)布。如因著作權(quán)發(fā)生糾紛，由學(xué)生本人負(fù)責(zé)”完全認(rèn)可，并同意中國農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院可以以不同方式在不同媒體上發(fā)表、傳播畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的復(fù)印件和磁盤，允許論文（設(shè)計(jì)）被查閱和借閱，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編論文

3、（設(shè)計(jì)）。保密的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）在解密后應(yīng)遵守此協(xié)議學(xué)生簽名： 時(shí)間：2015年 9月8日內(nèi)容摘要在現(xiàn)行(xinxng)房地產(chǎn)評(píng)估中，主要使用的為市場(chǎng)比較法、收益法和成本法三大(sn d)方法，這三種方法有著(yu zhe)不同的使用范圍和理論依據(jù)，其考慮的因素各不相同，得出的評(píng)估結(jié)果也會(huì)有所不同。雖然市場(chǎng)比較法、收益法與成本法已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法，但是這三種方法仍存在不準(zhǔn)確或不明確的地方，而這些直接影響了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確度。本文從房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方發(fā)入手，對(duì)市場(chǎng)比較法、收益法與成本法的使用過程進(jìn)行了一定的分析。此外，本文針對(duì)市場(chǎng)比較法中涉及的因素，提出了對(duì)區(qū)域因素與個(gè)別因

4、素的因子應(yīng)根據(jù)不同的權(quán)重進(jìn)行測(cè)算，對(duì)收益法中收益額與還原利率的選取進(jìn)行了分析,指出還原利率以市場(chǎng)法中的間接法與投資組合法得出的最為準(zhǔn)確,對(duì)成本法中利潤率和投資利息率進(jìn)行了分析,提出對(duì)自建房地產(chǎn)與開發(fā)商建筑的房地產(chǎn),應(yīng)采用不同的利潤率,并提出對(duì)投資利息應(yīng)按照自有資金與貸款資金兩部分計(jì)算。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估 市場(chǎng)比較法 收益法 成本法目 錄1 前言(qin yn) TOC o 1-2 u 1.1本文(bnwn)研究背景11.2國內(nèi)外研究(ynji)現(xiàn)狀11.3研究目的和意義12房地產(chǎn)評(píng)估方法分析 22.1成本法介紹22.1.1 成本法評(píng)估案例32.1.2 成本法中的影響因素52.2 市場(chǎng)比較法介紹

5、62.2.1 市場(chǎng)比較法評(píng)估案例72.2.2 市場(chǎng)比較法中的影響因素82.3 收益法介紹92.3.1 收益法的評(píng)估案例102.3.2 收益法中的影響因素113對(duì)成本法、市場(chǎng)比較法、收益法的比較124德爾菲法 .124.1德爾菲法概述 . .124.2德爾菲法的特點(diǎn) . .134.3德爾菲法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)遵循的原則 . .144.4德爾非法的優(yōu)缺點(diǎn) 145房地產(chǎn)評(píng)估方法的評(píng)價(jià) . 156房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題提出的建議與對(duì)策 .157結(jié)論 15后記(huj) .16參考文獻(xiàn) .16PAGE 171前言(qin yn)1.1本文(bnwn)研究(ynji)背景房地產(chǎn)評(píng)估,是以房地產(chǎn)為對(duì)象,遵循一定的規(guī)

6、范,運(yùn)用合理的方法,進(jìn)而測(cè)評(píng)房地產(chǎn)客觀價(jià)值的一種經(jīng)濟(jì)行為。在土地制度改革和房屋商品化逐漸推行的背景下,我國的房地產(chǎn)評(píng)估得以快速發(fā)展,并進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)估價(jià)理論研究始于20世紀(jì)30年代。1930年，章植的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)出版；1935年，張輝出版了上海市地價(jià)研究，同年高信出版了南京市之地價(jià)與地價(jià)稅；1938年，王丙勛出版了天津市地價(jià)概況；1944年出版了伊利和魏萬爾合著的土地經(jīng)濟(jì)中譯本以及張丕介的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論、王季深上海之房地產(chǎn)等一系列著作。1984年12月12日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了新中國成立后發(fā)布的第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章一經(jīng)租房屋清

7、產(chǎn)估價(jià)原則，規(guī)定房屋估價(jià)方法為：房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價(jià)值新舊程度，或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價(jià)值一房屋折舊。1989年福建省石獅市土地定級(jí)估價(jià)中，提出了鋪面租金剝離法。1990年后，又提出了房屋契價(jià)測(cè)算法，以及聯(lián)合建房地價(jià)測(cè)算法，歷史地價(jià)趨勢(shì)評(píng)估法等多種地價(jià)測(cè)算法，并最終探索出適合我國國情的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。后來，隨著土地市場(chǎng)日趨健全和完善以及市場(chǎng)交易資料的增加，地價(jià)評(píng)估逐步淡化土地定級(jí)而直接采用市場(chǎng)交易資料評(píng)估地價(jià)，即以市場(chǎng)比較法、收益法、路線價(jià)法為主其他方法為輔的地價(jià)評(píng)估法。1991年，建設(shè)部政策研究中心、中國城市住宅問題研究會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)組織的課題房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用完成，第一次

8、比較全面地介紹了國外的房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法、購買年法、路線價(jià)法、趨勢(shì)法同時(shí)總結(jié)了當(dāng)時(shí)我國常用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，計(jì)分計(jì)點(diǎn)法、重置評(píng)估法、土地成本加總法。我國香港的房地產(chǎn)估價(jià)方法承襲自英國，主要采用五種方法：比較法、投資法、承建商法、利潤法和剩余法。臺(tái)灣主要使用三種方法：比較法、收益還原法和成本法。在土地估價(jià)方面，臺(tái)灣制定的路線價(jià)法則也相當(dāng)完善。我國房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國體系的影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)，但尚未引起房地產(chǎn)評(píng)估界的足夠重視，也未作全面系統(tǒng)的深入分析。但是總的來說，市場(chǎng)

9、比較法、收益法與成本法仍是各國通用的方法。1.3 研究目的和意義就房地產(chǎn)本身(bnshn)來講,由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全(wnqun)市場(chǎng)”房地產(chǎn)價(jià)格既不能完全由政府決定又不能完全由供求狀況(zhungkung)決定，因此就需要有一定的專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀的評(píng)估給出一個(gè)合理的價(jià)格。而房地產(chǎn)評(píng)估的重要性在于房地產(chǎn)評(píng)估能建立合理的房地產(chǎn)交易秩序是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障。并且有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；４送?，在人們的日常生活中，房地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用領(lǐng)域也越來越廣從房地產(chǎn)交易、抵押、典當(dāng)、征用拆遷補(bǔ)償、保險(xiǎn)和損害賠償?shù)狡髽I(yè)合并、合作、承包經(jīng)

10、營、企業(yè)改制、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和房地產(chǎn)征稅等都需要房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估已成了人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常遇到的問題。也成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作。在房地產(chǎn)評(píng)估方法中，市場(chǎng)比較法、收益法和成本法是世界各國通用的三大方法。盡管如此，這幾種方法在運(yùn)用時(shí)還存著不明確或不準(zhǔn)確的地方。市場(chǎng)比較法可信度高，簡(jiǎn)便易行，使用范圍廣。在德國、日本、英國等國家和港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)中得到普遍應(yīng)用。但是在市場(chǎng)比較法的實(shí)際運(yùn)用中區(qū)域因素與個(gè)別因素中的各因子之間是完全平等的關(guān)系，其所占比重是完全相同的。而在筆者看來，各因子之間并不是完全平等的關(guān)系，在測(cè)算時(shí)應(yīng)根據(jù)各因子的重要程度的不同。分別

11、給以相應(yīng)的比率。在收益法的運(yùn)用中，還原利率的確定為一個(gè)難點(diǎn)也是重點(diǎn)，在收益法的實(shí)際運(yùn)用中，對(duì)還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。而在還原利率的選取中，理論界始終存在著以下幾種說法。銀行利率法、租售比價(jià)法、復(fù)合投資收益率法等。成本法中開發(fā)利潤為重點(diǎn)部分，利潤率的選取則是測(cè)算利潤的關(guān)鍵，在成本法的實(shí)際運(yùn)用中，利潤率一般采用市場(chǎng)平均利潤率，筆者認(rèn)為完全采用市場(chǎng)平均利潤率是不準(zhǔn)確的。而在國外房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展中，已經(jīng)考慮到環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所造成的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究影響。在我國僅僅是在評(píng)估報(bào)告中描述待估房地產(chǎn)所處環(huán)境的狀況和特點(diǎn)，還未在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中考慮環(huán)境污染的影響。本文

12、試著對(duì)這三大方法中不準(zhǔn)確或不明確的地方進(jìn)行分析。2、房地產(chǎn)評(píng)估方法分析房地產(chǎn)評(píng)估中所用的方法主要有成本法、市場(chǎng)比較法和收益法三種，其適用范圍和對(duì)象各不相同，下面詳細(xì)介紹這幾種評(píng)估方法。2.1成本法介紹成本法又稱成本逼近法，是利用重置或重建的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即其評(píng)估原理是建立在重置成本的基礎(chǔ)之上。在房地產(chǎn)評(píng)估中，不論是重置還是重建，其價(jià)格都為重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本。更新重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格建造一個(gè)與待估房地產(chǎn)功能結(jié)構(gòu)基本相同的房地產(chǎn)所用的成本，復(fù)原重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格建造一個(gè)與待估房地產(chǎn)完全相同的房地產(chǎn)所用的成本。而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成

13、本。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，可比交易實(shí)例不多，無法運(yùn)用(ynyng)市場(chǎng)比較法和收益法的情況。通常用于對(duì)既無收益又很少有可比交易實(shí)例的學(xué)校、博物館、公園等特殊性的房地產(chǎn)的評(píng)估中。成本法的測(cè)算(c sun)過程如下：1計(jì)算(j sun)土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。2計(jì)算開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。3計(jì)算管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)

14、所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以在評(píng)估時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測(cè)算。4測(cè)算投資利息此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。5測(cè)算銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，也就是房地產(chǎn)售出前所發(fā)生的費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來測(cè)算。6測(cè)算銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)，也就是在銷售房地產(chǎn)時(shí)所產(chǎn)生的稅金和相應(yīng)的費(fèi)用，包括銷售稅金及附加及其他銷售稅費(fèi)。7測(cè)算開發(fā)利

15、潤在測(cè)算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配，對(duì)不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用與其相對(duì)應(yīng)的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤率進(jìn)行測(cè)算，所得的結(jié)果都是相同的。8計(jì)算待估房地產(chǎn)的價(jià)格在測(cè)算出上述所需測(cè)算的內(nèi)容后，就可以根據(jù)成本法的計(jì)算公式求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格了。成本法的計(jì)算公式如下：在用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，沒有一個(gè)固定的公式，成本法的計(jì)算過程是將各個(gè)單項(xiàng)成本加總，得出最終總的房地產(chǎn)的建成成本，再根據(jù)待評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際情況確定其折舊額或成新率，最終得出待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。而在運(yùn)用成

16、本法評(píng)估時(shí)，要考慮的各種( zhn)單項(xiàng)成本主要包括地價(jià)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤幾個(gè)方面。因此，新建待估房地產(chǎn)的價(jià)格為：新建房?jī)r(jià)格=地價(jià)(d ji)開發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用銷售(xioshu)稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤2.1.1成本法評(píng)估案例下面為廈門市振興新村某處房產(chǎn)，該房地產(chǎn)為點(diǎn)狀式純住宅樓，共6層，待估房地產(chǎn)位于1樓，二房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，南北座向，該房地產(chǎn)處正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)較好，普通裝修，裝修價(jià)格不計(jì)入此次評(píng)估中。待估房地產(chǎn)為混合結(jié)構(gòu)，外墻刷黃色涂料。公共樓梯間地面水泥砂漿抹光，鐵欄桿鋼管扶手，墻面及天棚普通粉刷。該房地產(chǎn)的區(qū)域因素分析如表1所示。

17、表1：區(qū)域因素分析公交便捷度評(píng)估對(duì)象鄰湖濱北路，有多路公交車通過，交通便捷度高商服繁華度周邊居住區(qū)聚集，人車流量大，湖濱北路兩側(cè)有較多沿街店面商服繁華度較高基礎(chǔ)及公建配套該區(qū)域水電路等市政基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，區(qū)內(nèi)學(xué)校、銀行、賓館、公園、商場(chǎng)、藥店、菜市場(chǎng)等公共配套設(shè)施較完善環(huán)境條件評(píng)估對(duì)象所在小區(qū)的綠化一般，但評(píng)估對(duì)象臨市政府廣場(chǎng)及白鷺洲公園，生活環(huán)境較好通過查看發(fā)現(xiàn)此處房地產(chǎn)適合用成本法進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估過程如表2所示。表2：成本法的評(píng)估過程 單位：元平方米評(píng)估內(nèi)容單位價(jià)格備 注一土地取得費(fèi)用1458.00按廈府200579號(hào)文，屬C-C2區(qū),本例樓面基準(zhǔn)地價(jià)1800元/，土地使用期限尚余54年二

18、開發(fā)成本現(xiàn)值538.20FGA.建筑安裝工程造價(jià)650.00按現(xiàn)行建設(shè)工程造價(jià)資料本例磚混結(jié)構(gòu),層高2.8米，5層，水、電、衛(wèi)設(shè)施較齊全經(jīng)修正后確定B.勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)39.00A6，包括咨詢、規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)等C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)100.00包括道路、綠化等D.公共設(shè)施配套費(fèi)包括給水、雨污水、供電、郵電等E.開發(fā)過程中其他稅39.00A6,包括質(zhì)監(jiān)委托費(fèi)、合同鑒證費(fèi)及印花稅、工程監(jiān)理費(fèi)、代收代繳費(fèi)用等F.開發(fā)成本828.00ABCDEG.建筑物成新率65混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，評(píng)估對(duì)象建成于1985年，以直線折舊法為基礎(chǔ)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察后，結(jié)合房屋新舊等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定綜合成新率為6

19、5三管理費(fèi)用59.89一二3四物業(yè)管理基金10.76二2五投資利息102.85建設(shè)周期1年，年貸款利率為5.85六銷售稅費(fèi)221.53以下兩項(xiàng)之和A.銷售費(fèi)用77.73八3B.銷售稅金及附加143.80八5.55七開發(fā)利潤199.62一二10八評(píng)估單價(jià)2591.00以上七項(xiàng)之和并取整注1：基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)=1800容積率=建筑(jinzh)面/土地分?jǐn)偯娣e=535.29/103=5.197容積率修正(xizhng)系數(shù)=0.033335.197+1.09999=0.9268年限修正系數(shù)=5470=0.7714期日修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2004年1月1日，距評(píng)估時(shí)點(diǎn)已兩年多，期間地

20、價(jià)有所上漲，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查，期日修正系數(shù)取1.10區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)：評(píng)估對(duì)象位于湖濱北路振興新村，區(qū)域因素及個(gè)別因素條件與基準(zhǔn)地價(jià)略好，經(jīng)評(píng)估人員綜合比較確定區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)1.03土地取得費(fèi)用=18000.92680.77141.101.03=1458.00注2：投資利息=1458.001+5.8511+538.20+59.89+10.761+5.851/21=102.852.1.2 成本法中的影響因素在成本法中,通常土地取得費(fèi)用以及開發(fā)成本現(xiàn)值都可以根據(jù)相應(yīng)的資料進(jìn)行查詢,管理費(fèi)用和物業(yè)管理基金也有相應(yīng)的比例,可以根據(jù)土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本現(xiàn)值求得,而投資利息也可以

21、通過查詢銀行貸款利率得出。在成本法中,筆者認(rèn)為比較困難的兩個(gè)部分是開發(fā)利潤和投資利息的測(cè)算,下面將對(duì)這兩個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹。1、開發(fā)利潤在成本法的運(yùn)用中，利潤的測(cè)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本現(xiàn)值之和，而利潤率選取也是根據(jù)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。但是在運(yùn)用成本法時(shí)，建房地產(chǎn)還是開發(fā)商所建的房地產(chǎn)，若是房地產(chǎn)開發(fā)商所建的房地產(chǎn)，那么在評(píng)估時(shí)所采用的利潤率可以用類似房地產(chǎn)的平均利潤率，但如果是自建房地產(chǎn)或是對(duì)舊有房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其利潤率的確定能否用相似房地產(chǎn)的平均利潤率呢？在筆者看來，開發(fā)利潤在選取時(shí)，有以下幾個(gè)地方值得考慮。首先，對(duì)開發(fā)商所擁有的新建房地產(chǎn)來講，其評(píng)估時(shí)所選取的利潤率毫無疑

22、問的是房地產(chǎn)業(yè)的利潤率，但是在選取時(shí)采用相似房地產(chǎn)的平均利潤率是否是最為準(zhǔn)確合理的呢？筆者認(rèn)為不是。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言每一開發(fā)商都有他們自己的模式，他們之間的利潤率也不盡相同。如果待估房地產(chǎn)的開發(fā)商有相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，那么以他們本身的利潤率作為依據(jù)應(yīng)該更為準(zhǔn)確些。而且房地產(chǎn)作為商品而言，也可以說是有商標(biāo)的，這里的商標(biāo)的價(jià)值可以看作是開發(fā)商的無形資產(chǎn)的價(jià)值。相同或者說相似的一處房地產(chǎn)，信譽(yù)好的開發(fā)商所開發(fā)出的房地產(chǎn)，與信譽(yù)一般的開發(fā)商所開發(fā)出的房地產(chǎn)其利潤率肯定是不一樣的。所以，在評(píng)估開發(fā)商所建的房地產(chǎn)時(shí)，如果開發(fā)商本身有可以參考的利潤率，應(yīng)根據(jù)其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，然后作為待估房地產(chǎn)的利

23、潤率，若沒有可以參考的利潤率，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的信譽(yù)狀況，在平均利潤率的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，然后作為待估房地產(chǎn)的利潤率。其次(qc)，自建房地產(chǎn)的評(píng)估中，在確定其利潤率時(shí)要看待估房地產(chǎn)的位置。如果待估房地產(chǎn)是位于(wiy)城鎮(zhèn)中，而在該地又有可以參考的類似(li s)房地產(chǎn)的開發(fā)，那么其利潤率的確定可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的平均利潤率確定。但是如果待估房地產(chǎn)所在城鎮(zhèn)沒有相似房地產(chǎn)的開發(fā)，或者說待估房地產(chǎn)是位于農(nóng)村的，那么利潤率的確定則不能以相似房地產(chǎn)的平均利潤率作為參考依據(jù)。在農(nóng)村住房中，普遍為住房者自建用房，而在農(nóng)村又很少有房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)建設(shè)的商品房。因此，在評(píng)估此類房地產(chǎn)時(shí)，利潤率的確定為一個(gè)難題。

24、在筆者看來，此類房地產(chǎn)的利潤率可以用房地產(chǎn)所有者在建房期間所損失的收入或者是機(jī)會(huì)成本來計(jì)算。因?yàn)樵谵r(nóng)村自建房中，房地產(chǎn)所有者的身份與開發(fā)商的身份是相類似的，不同的只是最終產(chǎn)品的使用者不同而已，所以農(nóng)村自建房評(píng)估中利潤率可以用在這一期間房地產(chǎn)所有者所損失的收入或機(jī)會(huì)成本來計(jì)算，具體是一個(gè)比例，還是一個(gè)數(shù)字，要根據(jù)實(shí)際情況來確定。對(duì)于所在城鎮(zhèn)沒有相似房地產(chǎn)的待估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其利潤率的計(jì)算方法應(yīng)與農(nóng)村自建房地產(chǎn)的計(jì)算方法相同。2、投資利息因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資為一項(xiàng)較大的投資，在整個(gè)投資過程中，投資人投入的資金通常是由自有資金與貸款資金共同組成，由貸款所產(chǎn)生的利息應(yīng)計(jì)入投資利息中，而自有資金雖然是投資

25、人自己擁有的資金，不必向銀行支付利息，但是自有資金存在機(jī)會(huì)成本，自有資金的投入可以看作是投資人損失了存款利息，因此自有資金因投資所產(chǎn)生的利息損失也應(yīng)計(jì)入投資利息?？偟膩碚f，投資利息是由貸款資金所產(chǎn)生的利息與自有資金所損失的利息兩者共同組成。在實(shí)際評(píng)估中，投資利息的計(jì)算是以總的投入金額為基數(shù)，乘以相應(yīng)的貸款利率得出的這一點(diǎn)從上面所舉的例子中也可以看出。但是在筆者看來，投資資金利率的確定不應(yīng)是單純地采用銀行貸款利率。上面提到，投資資金是由貸款資金與自有資金組成，而它們的利率是不同的。貸款資金的利率毫無疑問的是銀行貸款利率，這也是符合實(shí)際情況的，但是自有資金的利率也用銀行貸款利率，在筆者看來有些牽強(qiáng)

26、。投資利息中之所以要計(jì)入自有資金的利息，是因?yàn)槿魏我豁?xiàng)資金的支出都有它的機(jī)會(huì)成本，但是投資者所選擇的是所有可能產(chǎn)生收益的項(xiàng)目中收益最大的投資項(xiàng)目，這是根據(jù)利益最大化得來的。在計(jì)算投資利息時(shí)，要考慮到資金投入的時(shí)間，也就是其周期性。因?yàn)橘Y金的投入是分期的，因此，在計(jì)算其利息時(shí)也要根據(jù)其周期性進(jìn)行計(jì)算。如果投資周期是兩年，則第一年投入資金的計(jì)息時(shí)間為1.5年，第二年投入資金的計(jì)息時(shí)間為0.5年。在成本法所舉例中投資周期是一年的，在這種情況下，土地開發(fā)成本部分計(jì)息期為1年，房地產(chǎn)開發(fā)部分計(jì)息期為0.5年。2. 2、市場(chǎng)(shchng)比較法介紹市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中是一個(gè)經(jīng)常(jngchng)用到

27、的方法，是指在求取一宗(y zn)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。其基本原理就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，根據(jù)此原理，效用均等的物品或服務(wù)在價(jià)格上應(yīng)該相等。而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多可供使用的交易案例的情形。而且在同地區(qū)或同一供求區(qū)域內(nèi)，與待估對(duì)象類似的可供參考的交易案例越多，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用越有效，反之，在可供參考的交易案例較少的地區(qū)，則不適宜用市場(chǎng)比較法

28、。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為：P=P|ABCD= P|100/( )( )/100100/( )100/( )其中：P為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格；P|為可比交易實(shí)例的價(jià)格；A為交易情況的修正系數(shù)； B為交易期日的修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個(gè)別因素修正系數(shù)。在實(shí)際評(píng)估工作中,上式中A、B、C、D的具體內(nèi)容分別為：A=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況=100/( )B=評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易價(jià)格指=( )/100C=待估對(duì)象所處區(qū)域的條件指數(shù)/可比實(shí)例交易所處區(qū)域的條件指數(shù)=100/( )D=待估對(duì)象所處個(gè)別因素的條件指數(shù)/可比實(shí)例所處個(gè)別因素條件指數(shù)=100/( )其中，待估對(duì)象

29、的各因素比例為100。A中的分子100表示以正常交易情況下的價(jià)格為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例交易情況的價(jià)格修正參數(shù)；B中的分子100表示以可比實(shí)例交易情況時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)；C中的分子100表示以待估對(duì)象所處的區(qū)域環(huán)境為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境的修正系數(shù)；D中的分子100表示以待估對(duì)象的個(gè)別因素條件為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例個(gè)別因素條件的修正系數(shù)。在市場(chǎng)比較法的運(yùn)用過程中，一般有下面幾個(gè)步驟：（1）收集交易(jioy)資料（2）確定(qudng)可比交易案例（3）進(jìn)行相關(guān)(xinggun)因素的修正（4）得出待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格2.2.1市場(chǎng)比較法評(píng)估案例下面為本地區(qū)某處房地

30、產(chǎn)的評(píng)估過程，在對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)其有較多的可比交易實(shí)例，因此選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。待估房地產(chǎn)的評(píng)估過程如表3所示。表3：市場(chǎng)比較法的評(píng)估過程 單位：元平方米項(xiàng)目案例一案例二案例三交易情況100/100100/100100/100交易日期102/100108/100103/100區(qū)域因素公交便捷度100/100100/100100/100商服繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境因素100/100100/100100/100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100裝修狀況100/100100

31、/103100/103建筑檔次100/100100/100100/100所處樓層100/100100/97100/97成新率100/100100/93100/93物業(yè)管理100/100100/100100/100連乘積修正系1.021.051.11交易單價(jià)（元/）4822.004560.003962.00比準(zhǔn)單價(jià)（元/）4918.444781.364391.97簡(jiǎn)單算術(shù)平均后的評(píng)估單價(jià)（元/）4697.26（取整數(shù)4697）2.2.2 市場(chǎng)比較法中的影響因素在采用(ciyng)市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，最重要也是最基本(jbn)的一點(diǎn)就是對(duì)比較案例(n l)的選擇，比較案例的選擇直接決定評(píng)

32、估結(jié)果的準(zhǔn)確度。其次為各比較因素的分析，對(duì)比較因素分析的準(zhǔn)確度也將直接影響評(píng)估結(jié)果。在實(shí)際評(píng)估中，一般因素中的幾個(gè)因子所占的比重是一樣的，評(píng)估過程的調(diào)整也只是給出因子的調(diào)整系數(shù)然后連乘，但是事實(shí)上，各因子間所占的比重應(yīng)該是不一樣的。不同性質(zhì)的房產(chǎn)，其因子權(quán)重也是不同的。比如對(duì)住房來說，環(huán)境就占有比較大的權(quán)重：對(duì)商業(yè)用房來講，繁華度和交通便利度所占的權(quán)重就比較對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究大；而工業(yè)廠房中，交通便利度與勞動(dòng)力供應(yīng)等應(yīng)占較大比重。對(duì)不同因子所占比例的確定，可以采用德爾菲法的單因素分析法，由幾個(gè)專家確定不同類型房地產(chǎn)中各因子應(yīng)占的比例。1、區(qū)域因素區(qū)域因素是指待評(píng)估房地產(chǎn)所處區(qū)域的因素、條件

33、，主要包括交通便捷度、商服繁華程度、生活設(shè)施便利度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃條件限制和其他等幾個(gè)方面。在市場(chǎng)比較法中，對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行分析調(diào)整時(shí)，應(yīng)根據(jù)區(qū)域之間的不同度確定調(diào)整比例。但是通常在選擇比較案例時(shí)，都會(huì)選擇同一區(qū)域內(nèi)的交易案例，所以通常此項(xiàng)調(diào)整系數(shù)為1。在上面已經(jīng)指出，通常采用市場(chǎng)比較法時(shí)，區(qū)域因素內(nèi)各因子所占比重相同是不合理的，對(duì)于區(qū)域因素中因子間比重的確定，可以由資深評(píng)估師給出一個(gè)合理的權(quán)重，也可以采用德爾菲法中的單因素法來確定。下面對(duì)單因素法進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。單因素法是德爾菲法中的一種，是由幾個(gè)專家組成一組，對(duì)所要評(píng)定的進(jìn)行打分的過程。這一打分過程通常要重復(fù)幾次才能完成，在這一過程中，對(duì)所

34、有專家針對(duì)同一因素所打的分?jǐn)?shù)，要有一個(gè)檢驗(yàn)過程，這一檢驗(yàn)一般通過標(biāo)準(zhǔn)差來進(jìn)行，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)差在所取值的范圍內(nèi)時(shí)，專家所打分?jǐn)?shù)即為最終分?jǐn)?shù)，可以直接利用。每位專家在進(jìn)行打分時(shí)，必須是匿名的且各專家之間不能互通，但是每一輪專家所打的分?jǐn)?shù)在下一輪打分之前可以透露給各專家，以作為下一輪打分的參考。2、個(gè)別因素個(gè)別因素是對(duì)房地產(chǎn)本身來講的，主要包括房地產(chǎn)的面積、形狀、臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、建筑檔次、所處樓層、成新率、物業(yè)管理等幾個(gè)方面。房地產(chǎn)評(píng)估中個(gè)別因素的修正過程與區(qū)域因素相類似，不同性質(zhì)用房因子所占比重也不同，因子所占比重的取得方法與區(qū)域因素中相同，在此不再贅述。而在個(gè)別因素中要注意的是，

35、在評(píng)估時(shí)要看待估房地產(chǎn)是否包含裝修及家具等的價(jià)值，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整。2.3、收益法介紹收益法是指運(yùn)用(ynyng)適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算(sh sun)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出(d ch)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其所運(yùn)用的原理為預(yù)期收益原理，適用的理論前提是房地產(chǎn)能在未來的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的收益，而這里所說的未來時(shí)期是對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日而言，也就是評(píng)估基準(zhǔn)日后的時(shí)期。在收益法中，房地產(chǎn)實(shí)際上是作為一項(xiàng)投資，而租金則為投資收入。收益法適用于收益性房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用

36、包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：無限年期的情況下 V= a / r其中，v為待估房地產(chǎn)的價(jià)格；a為每年的純收益；r為還原利率這一公式是建立在以下幾個(gè)假設(shè)條件的基礎(chǔ)上的：a、純收益每年不變； b、利率每年不變； c、收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。（2）有限年期且其他因素不變的情況下V=a/r 11/(1+r)n其中, v為待估房地產(chǎn)的價(jià)格；a為每年的純收益；r為還原利率；n為收益年限,即待估房地產(chǎn)的使用年限。上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況,而第二個(gè)

37、公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。由于我國對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度，并且實(shí)際評(píng)估采用的是還原利率不變的原則，因此，對(duì)年收益不同、收益年限為無限年以及還原利率不同的情況在這里將不在列出。另外，在運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，如果土地的使用年限大于建筑物的使用年限，則在對(duì)房地產(chǎn)按建筑物的收益年限整體評(píng)估完后，還要單獨(dú)對(duì)土地在剩余年限內(nèi)的收益進(jìn)行評(píng)估，土地的評(píng)估方法將在后面作介紹。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面幾個(gè)步驟：（1）計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益。（2）確定還原利率。（3）確定待估房地產(chǎn)的其他因素，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等。（4）得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的

38、價(jià)格。2.3.1 收益(shuy)法的評(píng)估案例(n l)下面(xi mian)為成本法中所選案例中的房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估的過程，其中，土地的使用年限大于房地產(chǎn)的使用年限，具體評(píng)估情況如表4所示。表4；收益法的評(píng)估過程 單位：元平方米評(píng)估內(nèi)容單價(jià)備 注（一）年房地產(chǎn)總收益204.001、月租金17.00評(píng)估人員對(duì)周圍同類房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)查，類似房地產(chǎn)租金水平一般為13.0022.00元/月，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，確定其正常租金水平（含稅）為17元/月2、年房地產(chǎn)總收益204.00月租金12個(gè)月（二）年房地產(chǎn)總費(fèi)用59.43以下六項(xiàng)之和1、維修費(fèi)9.75據(jù)調(diào)查，維修費(fèi)一般為房屋重置價(jià)

39、的1.52，同類房屋的重置價(jià)格一般為650元/，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本次評(píng)估取1.52、管理費(fèi)0.00一般由承租方承擔(dān)，不予考慮3、出租房地產(chǎn)的稅率35.80綜合按年房地產(chǎn)總收益的17.5計(jì)，包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等4、保險(xiǎn)費(fèi)1.30按房屋重置價(jià)格的2，同類房屋的重置價(jià)格一般為650元/5、租金損失費(fèi)8.50空置期每年按0.5個(gè)月計(jì)算6、租賃中介費(fèi)4.08按年房地產(chǎn)總收益的2計(jì)（三）年房地產(chǎn)純收益144.57（一）（二）（四）資本化率400資本化率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，安全利率選用,現(xiàn)行一年期銀行存款年利率2.25，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展測(cè)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)

40、營前景以及評(píng)估對(duì)象為住宅等因素綜合考慮后，取為1.75，則資本化率r為4.0(五)可獲收益年限(年)32.50混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)性用房經(jīng)濟(jì)耐用年限50年,評(píng)估對(duì)象建成于1985年,綜合成新率65，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限32.5年，設(shè)定土地出讓期限自1990年5月19日起70年，至評(píng)估時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期為54年。根據(jù)規(guī)范二者之間取其短，即取收益年限n=32.5年。（六）房地產(chǎn)收益單價(jià)（V1）2603.99V1=a/R1-1/ (1+R)n(七)土地剩余年限折現(xiàn)值（V2）328.31V2=P1-(1+r)-21.5/r(1+r)32.5在建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限屆滿后,土地尚有21.5年的收益年限。土

41、地重置值：評(píng)估對(duì)象位于C-C2區(qū),根據(jù)廈府79號(hào)文之規(guī)定,容積率等于3的樓面地價(jià)1800元/，評(píng)估對(duì)象容積率=建筑面積/土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=539.29/103=5.197,容積率修正系數(shù)=0.9268,容積率修正后的樓面地1688元/。土地收益折現(xiàn)值的資本化率取現(xiàn)行一年期銀行定期存款利率2.25為安全利率，再加上1的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則資本化率為3.25。(八)評(píng)估單價(jià)V2932.00V=V1+V2=(六)+(七)并整取2.3.2 收益法中的影響因素在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等一些費(fèi)用都是有一定的收取比率的，在評(píng)估時(shí)只要根據(jù)所規(guī)定比率計(jì)算即可，收益法運(yùn)用中最主要兩個(gè)方面為還原

42、利率與收益額的確定。下面分別對(duì)還原利率也就是資本化率和收益額的確定進(jìn)行介紹。（一）還原利率收益法中還原利率的確定是一個(gè)重點(diǎn)，但同時(shí)也是一個(gè)難點(diǎn)，還原利率的確定直接影響到評(píng)估結(jié)果。通常所說的還原利率可分為三種，分別為土地還原利率、建筑物還原利率和綜合還原利率，綜合還原利率也就是房地合一時(shí)所用的還原利率，而一般在房地產(chǎn)評(píng)估中，所用到的為土地還原利率和綜合還原利率。土地還原利率在評(píng)估土地時(shí)使用，綜合還原利率則在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)使用。對(duì)綜合還原利率的選取，有下面幾種方法：1、直接利用銀行利率2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3、市場(chǎng)法4、投資(tu z)組合法在上面所列的四種(s zhn)求取還原利率的方法中，筆者

43、(bzh)人比較傾向于市場(chǎng)法中的間接法與投資組合法這兩種方法，而間接法中收益有限期的還原利率又比收益無限期的還原利率準(zhǔn)確，因此，間接法中的兩種求取方法中應(yīng)選用收益有限期。但是總的來說，在實(shí)際評(píng)估中，本人認(rèn)為應(yīng)用投資組合法求取還原利率，因?yàn)檫@一方法比較容易計(jì)算，應(yīng)用范圍較為廣泛，而且只要能準(zhǔn)確地把握投入資金的構(gòu)成比例，其準(zhǔn)確性是相對(duì)較高的。（二）收益額收益法中另一個(gè)重要的數(shù)據(jù)為收益額，收益額的計(jì)算與一般的收益的計(jì)算相類似，為總收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用、稅費(fèi)等得出的凈收入。3、成本法、收益法、市場(chǎng)比較法的比較 成本法是指以當(dāng)前條件下重新構(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常

44、的利潤和應(yīng)納稅金，扣減其已損耗的價(jià)值，確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。由以上定義可以看出，用成本法估價(jià)只考慮有形資產(chǎn)價(jià)格，沒有考慮無形資產(chǎn)的價(jià)格，從一定意義上說成本法是房地產(chǎn)抵押評(píng)估中最能體現(xiàn)“保守原則”的評(píng)估方法。成本法一般采用房地分離、綜合計(jì)價(jià)的估價(jià)技術(shù)路線。在對(duì)舊有房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，舊有房地產(chǎn)的價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+舊有建筑物價(jià)格。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。它是基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)力的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。收益法考慮的是未來收益（現(xiàn)金流量），與房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在無關(guān)。而房

45、地產(chǎn)之所以有價(jià)值，歸根結(jié)底是由于房地產(chǎn)能給持有者帶來未來收益，因此未來收益是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，我們首選市場(chǎng)比較法，在不具備市場(chǎng)比較法運(yùn)用條件的情況下，即考慮該房地產(chǎn)未來收益能否可靠預(yù)測(cè)和計(jì)量，若能，則選擇收益法，故收益法也是我們?cè)u(píng)估工作中最常用的方法之一。對(duì)于能夠可靠測(cè)定未來收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目如酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)房產(chǎn)，采用收益法比較適當(dāng)。市場(chǎng)比較法是比照在近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種估價(jià)方法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格反映資產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。一般而言，如果某項(xiàng)房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)即市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁、市場(chǎng)信息比較透明，

46、則相同或類似房地產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。市場(chǎng)法具有簡(jiǎn)單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)第5.14條指出：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?？梢姡袌?chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)方法中的重要性，同時(shí)，也是運(yùn)用最多的估價(jià)方法之一。市場(chǎng)比較法內(nèi)涵豐富，在運(yùn)用中，除應(yīng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范執(zhí)行，還要結(jié)合市場(chǎng)情況和估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用，不斷完善，嚴(yán)格估價(jià)過程，把關(guān)估價(jià)結(jié)果，提高估算精度。以上(yshng)為本人的點(diǎn)滴體會(huì)，在日常的評(píng)估實(shí)務(wù)中，因估價(jià)對(duì)象千差萬別，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)條件也在不斷發(fā)展變化，我們會(huì)隨時(shí)(sush)產(chǎn)

47、生各類疑問，這也說明要做好房地產(chǎn)評(píng)估工作，還需我們不斷地更新相關(guān)知識(shí)、信息，也需要更深入地研究、探討。4、德爾菲法成本法、收益(shuy)法、市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估中的常用方法。但是由于房地產(chǎn)影響因素的復(fù)雜性，所以在討論和研究房地產(chǎn)評(píng)估過程中本人采用了德爾菲法來得出房地產(chǎn)影響因素中各因子所占的比重，并根據(jù)調(diào)整后的因子比重測(cè)算房地產(chǎn)的評(píng)估值。那么，什么是“德爾菲法”呢？在這里我們做一下簡(jiǎn)單的介紹。4.1德爾菲法概述德爾菲法是在20世紀(jì)40年代由O赫爾姆和N達(dá)爾克首創(chuàng)，經(jīng)過TJ戈?duì)柕呛吞m德公司進(jìn)一步發(fā)展而成的。德爾菲這一名稱起源于古希臘有關(guān)太陽神阿波羅的神話。傳說中阿波羅具有預(yù)見未來的能力。因此，

48、這種預(yù)測(cè)方法被命名為德爾菲法。1946年，蘭德公司首次用這種方法用來進(jìn)行預(yù)測(cè)，后來該方法被迅速廣泛采用。德爾菲法也稱專家調(diào)查法，是一種采用通訊方式分別將所需解決的問題單獨(dú)發(fā)送到各個(gè)專家手中，征詢意見，然后回收匯總?cè)繉＜业囊庖?，并整理出綜合意見。隨后將該綜合意見和預(yù)測(cè)問題再分別反饋給專家，再次征詢意見，各專家依據(jù)綜合意見修改自己原有的意見，然后再匯總。這樣多次反復(fù)，逐步取得比較一致的預(yù)測(cè)結(jié)果的決策方法。 德爾菲法依據(jù)系統(tǒng)的程序，采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不得互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只能與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過多輪次調(diào)查專家對(duì)問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家

49、基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。這種方法具有廣泛的代表性，較為可靠。德爾菲法是在20世紀(jì)40年代由赫爾默(Helmer)和戈登(Gordon)首創(chuàng)，1946年，美國蘭德公司為避免集體討論存在的屈從于權(quán)威或盲目服從多數(shù)的缺陷，首次用這種方法用來進(jìn)行定性預(yù)測(cè)，后來該方法被迅速廣泛采用。20世紀(jì)中期，當(dāng)美國政府執(zhí)意發(fā)動(dòng)朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)的時(shí)候，蘭德公司又提交了一份預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)告這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)必?cái)?。政府完全沒有采納，結(jié)果一敗涂地。從此以后，德爾菲法得到廣泛認(rèn)可。德爾菲法最初產(chǎn)生于科技領(lǐng)域，后來逐漸被應(yīng)用于任何領(lǐng)域的預(yù)測(cè)，如軍事預(yù)測(cè)、人口預(yù)測(cè)、醫(yī)療保健預(yù)測(cè)、經(jīng)營和需求預(yù)測(cè)、教育預(yù)測(cè)等。此外，還用來進(jìn)行評(píng)價(jià)、決策、管理溝

50、通和規(guī)劃工作。4.2 德爾菲法的特點(diǎn)(tdin)德爾菲法有三個(gè)主要特點(diǎn)(tdin)即匿名性、反饋性和統(tǒng)計(jì)性（1）匿名性：從事預(yù)測(cè)的專家彼此互不知道其他有哪些人參加預(yù)測(cè)，他們是在完全匿名的情況下交流思想的。德爾菲法采取匿名的發(fā)函調(diào)查的形式，它克服了專家會(huì)議調(diào)查法易受權(quán)威影響，易受會(huì)議潮流、氣氛影響和其他心理影響的缺點(diǎn)。專家們可以不受任何干擾地獨(dú)立對(duì)調(diào)查表所提問題發(fā)表自己的意見，而且有充分的時(shí)間(shjin)思考和進(jìn)行調(diào)查研究、查閱資料。匿名性保證了專家意見的充分性和可靠性。（2）反饋性：由于德爾菲法采用匿名形式，專家之間互不接觸，僅靠一輪調(diào)查，專家意見往往比較分散，不易作出結(jié)論，為了使受邀的專家

51、們能夠了解每一輪咨詢的匯總情況和其他專家的意見，組織者要對(duì)每一輪咨詢的結(jié)果進(jìn)行整理、分析、綜合，并在下一輪咨詢中反饋給每個(gè)受邀專家，以便專家們根據(jù)新的調(diào)查表進(jìn)一步地發(fā)表意見。（3）統(tǒng)計(jì)性：在應(yīng)用德爾菲法進(jìn)行信息分析與預(yù)測(cè)研究時(shí)，對(duì)研究課題的評(píng)價(jià)或預(yù)測(cè)既不是由信息分析研究人員做出的，也不是由個(gè)別專家給出的，而是由一批有關(guān)的專家給出的，并對(duì)諸多專家的回答必須進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)處理。所以，應(yīng)用德爾菲法所得的結(jié)果帶有統(tǒng)計(jì)學(xué)的特征，往往以概率的形式出現(xiàn)，它既反映了專家意見的集中程度，又可以反映專家意見的離散程度。正是由于德爾菲法具有以上這些特點(diǎn)，使它在諸多判斷預(yù)測(cè)或決策手段中脫穎而出。這種方法的優(yōu)點(diǎn)主要是簡(jiǎn)便易

52、行，具有一定科學(xué)性和實(shí)用性，可以避免會(huì)議討論時(shí)產(chǎn)生的害怕權(quán)威隨聲附和，或固執(zhí)己見，或因顧慮情面不愿與他人意見沖突等弊??；同時(shí)也可以使大家發(fā)表的意見較快收斂，參加者也易接受結(jié)論，具有一定程度綜合意見的客觀性。4.3 德爾菲法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)遵循的原則（1）挑選的專家應(yīng)有一定的代表性、權(quán)威性（2）在進(jìn)行預(yù)測(cè)之前，首先應(yīng)取得參加者的支持，確保他們能認(rèn)真地進(jìn)行每一次預(yù)測(cè)，以提高預(yù)測(cè)的有效性。同時(shí)也要向組織高層說明預(yù)測(cè)的意義和作用，取得決策層和其他高級(jí)管理人員的支持；（3）問題表設(shè)計(jì)應(yīng)該措辭準(zhǔn)確，不能引起歧義，征詢的問題一次不宜太多，不要問那些與預(yù)測(cè)目的無關(guān)的問題，列入征詢的問題不應(yīng)相互包含；所提的問題應(yīng)是

53、所有專家都能答復(fù)的問題，而且應(yīng)盡可能保證所有專家都能從同一角度去理解；（4）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的問題，對(duì)于不同專家的權(quán)威性應(yīng)給予不同權(quán)數(shù)而不是一概而論；（5）提供給專家的信息應(yīng)該盡可能的充分，以便其作出判斷； （6）只要求專家作出粗略的數(shù)字估計(jì)，而不要求十分精確。（7）問題要集中，要有針對(duì)性，不要(byo)過分分散，以便使各個(gè)事件構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體，問題要按等級(jí)排隊(duì)，先簡(jiǎn)單后復(fù)雜；先綜合后局部。這樣易引起專家回答問題的興趣。（8）調(diào)查單位或領(lǐng)導(dǎo)小組意見不應(yīng)強(qiáng)加于調(diào)查意見之中，要防止出現(xiàn)誘導(dǎo)現(xiàn)象，避免專家意見向領(lǐng)導(dǎo)小組靠攏，以至得出專家迎合(yngh)領(lǐng)導(dǎo)小組觀點(diǎn)的預(yù)測(cè)結(jié)果。（9）避

54、免組合事件。如果一個(gè)(y )事件包括專家同意的和專家不同意的兩個(gè)方面，專家將難以做出回答。4.4德爾菲法的優(yōu)缺點(diǎn) 德爾菲法同常見的召集專家開會(huì)、通過集體討論、得出一致預(yù)測(cè)意見的專家會(huì)議法既有聯(lián)系又有區(qū)別。德爾菲法能發(fā)揮專家會(huì)議法的優(yōu)點(diǎn)，即（1）能充分發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確性高。（2）能把各位專家意見的分歧點(diǎn)表達(dá)出來，取各家之 長，避各家之短。同時(shí)，德爾菲法又能避免專家會(huì)議法的缺點(diǎn)：（1）權(quán)威人士的意見影響他人的意見；（2）些專家礙于情面，不愿意發(fā)表與其他人不同的意 見；2）心而不愿意修改自己原來不全面的意見。德爾菲法的主要缺點(diǎn)是過程比較復(fù)雜，花費(fèi)時(shí)間較長。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，不僅可以用于預(yù)測(cè)領(lǐng)域，而且可以廣泛應(yīng)用于各種評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立和具體指標(biāo)的確定過程。例如，我們?cè)诳紤]一項(xiàng)投資項(xiàng)目時(shí)，需要對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力作出評(píng)價(jià)。我們可以列出同市場(chǎng)吸引力有關(guān)的若干因素，包括整體市場(chǎng)規(guī)模、年市場(chǎng)增長率、歷史毛利率、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、對(duì)技術(shù)要求、對(duì)能源的要求、對(duì)環(huán)境的影響等。市場(chǎng)吸引力的這一綜合指標(biāo)就等于上述因素加權(quán)求和。每一個(gè)因素在構(gòu)成市場(chǎng)吸引力時(shí)的重要性即權(quán)重和該因素的得分，需要由管理人員的主觀判斷來確定。這時(shí)，我們同樣可以采用德爾菲法。5、對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)以上部