農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司住房按揭貸款管理辦法

1、某某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司住房按揭貸款管理辦法（草案）第一章總則第一條為支持我縣城鎮(zhèn)居民購買自用住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國擔保法、某某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司貸款管理辦法和陜西省農(nóng)村信用社個人住房貸款管理暫行辦法等相關法律法規(guī)，特制定本管理辦法。第二條本辦法所稱個人住房按揭貸款是指適用于我縣城鎮(zhèn)居民購買住房且所購房屋處縣城規(guī)劃區(qū)內的專項貸款。本行辦理的住房按揭貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的首付不低于30%，貸款期限最長不得超過15年，用于其購置自用住房，借款人以其所購買的住房為抵押物，開發(fā)商提供階段性保證擔保的貸款。具體分為

2、現(xiàn)房樓盤和期房樓盤辦理。申請按揭貸款的樓盤應具備的基本條件：開發(fā)手續(xù)齊全、具備“五證”即：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證，且已按規(guī)定交納了土地使用價款和有關的配套費用，具有建筑質量檢測合格證明，地理位置好，具有較強的變現(xiàn)能力。本行原則上只受理借款人首次首套商住房的貸款申請，商用房按揭貸款參照門面房抵押貸款辦理。本行辦理個人住房按揭貸款根據(jù)客戶特點具體分為：系統(tǒng)內代發(fā)工資類客戶、非代發(fā)工資類客戶和購買門面房及商用房客戶分別受理。第三條開辦住房按揭貸款的網(wǎng)點：總行營業(yè)部。第四條個人住房按揭貸款由營業(yè)部受理客戶申請，按要求收集整理資料提出

3、審批意見，上報總行審批，經(jīng)總行審批同意后發(fā)放。第五條借款人到期不能償還貸款本息，貸款人有權依法處理其抵押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。第六條借貸雙方應遵守國家法律法規(guī)和聯(lián)社的有關規(guī)章制度，并在平等協(xié)商的基礎上簽訂借款合同。第二章借款人的條件第七條借款人應是具備完全民事行為能力的自然人并同時具備以下條件：（一）貸款申請所在地常住戶口或有效居留身份證件（特殊情況下外來人口辦理住房按揭貸款應提供本人身份證明，同時必須具備有足夠償還能力的常住居民進行有效擔保）。（二）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。原則要求借款人每月現(xiàn)金收入不低于每月償還貸款金額的2倍。（三）信用良好有到期歸還貸款本息的能力。原則上要求借

4、款人年齡在55周歲以內（或按：年齡+貸款期W65確定年齡）（四）已經(jīng)與所購買的發(fā)售單位簽訂了購買合同或購買意向書。（五）已向開發(fā)商支付或在我社存入了首期款，所購買的住房價格基本符合我社或委托的房地產(chǎn)估價機構的價值認定。第三章貸款利率、金額和期限第八條貸款利率按照中國人民銀行對農(nóng)商行的有關規(guī)定由總行公布執(zhí)行。貸款期限內中國人民銀行調整貸款利率的，個人住房貸款的貸款利率相應的調整，借款人的每月還款額也相應變化。原則上調整利率從次年1月起執(zhí)行。第九條個人住房按揭貸款金額最高不超過購房價款的70%。門面房和商業(yè)綜合房按揭貸款金額最高不超過購房價款的60%。貸款期限最長不超過15年，具體樓盤以聯(lián)社與開發(fā)

5、商達成的協(xié)議為準。第四章貸款程序第十條系統(tǒng)內代發(fā)工資類客戶：（一）申請人授信申請書（包括客戶介紹、資金用途、還款來源及計劃）。（二）與借款用途相符的購房合同和首付款證明。（三）借款人居民身份證（本人及配偶身份證）、戶口本或其他有效居留證件。（四）本行認可的有關部門出具的借款人及配偶職業(yè)、經(jīng)濟收入或償還能力證明。（五）借款人所在單位出具的同意扣劃款項協(xié)議書。（六）財產(chǎn)共有人出具的同意將房屋抵押貸款的承諾書。（七）借款人出具的系統(tǒng)內代發(fā)工資儲蓄折（卡）原件及復印件。（八）信用社要求的其他資料。第十一條非代發(fā)工資類客戶和購買門面房及商業(yè)綜合樓層客戶，由房地產(chǎn)開發(fā)商提出書面申請，并向我社提供如下資料：

6、（一）書面申請書（包括開發(fā)商概況、項目情況、擬申請貸款金額、戶數(shù)等）。（二）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明、法人代碼證明或授權代理人證明。（三）公司董事會同意就該樓盤為借款人承擔階段性保證的承諾。（四）項目資料：開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資質證、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、可行性報告、立項批復、施工許可證、房屋預售許可證、測繪報告書等。（五）本行要求的其他資料。（六）本行受理申請后，業(yè)務人員應展開貸前調查工作，對項目進行實地調查。對項目地理位置、戶型設計、市場價格定位、市場有效需求、樓盤前景、經(jīng)濟效益以及各項資料的真實完整性、企業(yè)擔保能力做出綜合的評價。并在認定的基礎上填寫住

7、房按揭貸款調查審批表。（七）經(jīng)過有權審批人的審批，最終確定是否同意辦理住房項目按揭貸款。（八）與開發(fā)商簽訂住房按揭貸款合作協(xié)議書和貸款擔保協(xié)議書。開發(fā)商在本行開立保證金賬戶，并存入不低于貸款總金額10%的保證金。在保證期間內，借款人不能清償債務時，進行保證金扣劃，并在一周內補充。開發(fā)商承擔連帶保證責任并在規(guī)定時間內協(xié)助辦妥房屋產(chǎn)權抵押登記手續(xù)。（九）個人按揭貸款的申請、受理、審批、發(fā)放：1）申請人授信申請書（包括客戶介紹、資金用途、還款來源及計劃）。2）借款人應與開發(fā)商簽訂購房合同并交付首期購樓款。3）借款人居民身份證（本人及配偶身份證）、戶口本或其他有效居留證件。4）向本行提交申請人以及財產(chǎn)

8、共有人的身份證明、戶口簿、婚姻證明原件和復印件。5）本行認可的借款人還款能力以及財產(chǎn)共有人的收入證明。6）財產(chǎn)保險單及合同公證書。7）財產(chǎn)共有人同意共有財產(chǎn)抵押的承諾書。8）本行認可的第三者擔保承諾書。9）本行要求的其他資料。10）本行與借款人簽訂住房按揭貸款借款合同，并根據(jù)借款人與本行的約定將款項劃到開發(fā)商在本行開立的賬戶內，監(jiān)督使用。第五章貸款償還第十二條還款方法分為等額本息還款法和等額本金還款法，信用社一般采用等額本息還款法，按月還款。貸款還本付息日的確定為貸款后次月起進入還款期，每月20日為約定還款日。第十三條借款人必須在約定還款日前，在扣款存折上存入不低于當期還款金額的款項。總行營業(yè)

9、部業(yè)務人員應按期編制個人住房按揭貸款等額本息償還明細表，下發(fā)貸款社執(zhí)行。第十四條提前償還和貸款展期。借款人可以提前全部還清剩余貸款本金，提前償還的當期仍計收利息，并按提前償還金額的1%收取借款人違約金。借款人如果需要延期還貸，必須提交書面申請按照農(nóng)村信用社貸款管理辦法有關規(guī)定辦理。第十五條借款人還清全部貸款本息后，總行營業(yè)部按照有關約定應辦理抵押注銷手續(xù)。第六章貸款管理第十六條個人住房貸款的審批權和對開發(fā)商開發(fā)樓盤提供個人住房貸款合作的審批權都集中在總行。第十七條貸后管理（一）貸款社信貸人員要及時跟蹤借款人職業(yè)、收入、抵押物等情況變化，定期對借款人執(zhí)行借款合同和還款能力進行檢查。（二）實行貸款

10、本息收回登記制度，及時掌握借款人貸款本金及利息收回情況，監(jiān)測貸款質量。第十八條建立個人信用等級制度及貸款檔案管理制度。（一）貸款社信貸人員將個人住房貸款申請資料、調查材料、合同文本、收貸收息憑證以及相關附件檔案實行編號登記，建立個人信用登記制度和貸款檔案處理制度。（二）質物、房屋產(chǎn)權證等重要權屬憑證要建立臺賬，登記保管，確保抵押、質押權證的完整性。第十九條經(jīng)辦營業(yè)網(wǎng)點按規(guī)定及時對住房貸款進行風險分類，分類時可以以樓盤為單位進行批量處理。同一樓盤凡無欠繳月供現(xiàn)象的借款戶，統(tǒng)一算作1筆正常貸款并填寫一張分類認定表；其余有欠月供現(xiàn)象的，按風險分類標準逐筆并按戶單列分別填寫分類認定表。第七章罰則第二十

11、條逾期處理借款人在約定還款日營業(yè)終了沒有按合同約定的還款計劃，以及借款人沒按雙方簽署的各種協(xié)議規(guī)定還本付息，貸款社要計算逾期利息，公式為：逾期利息=當月應還本息X逾期利率X逾期天數(shù)公式中逾期天數(shù)從約定還款日次日算起，逾期利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行。借款人歸還貸款后，停止加罰息。第二十一條有下列情況之一的，貸款行有權終止借款合同提前收回貸款。（一）借款人在還款期內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人。（二）借款人的法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同。（三）借款合同期內，借款人不按合同規(guī)定的還款計劃歸還貸款本息。第二十二條借款人出現(xiàn)下列情形之一的，貸款行應要求開發(fā)商（或售樓商）履行回購擔保責任，或要求保證人履行保證責任；或依法處置抵（質）押物：（一）借款人連續(xù)三個月，或累計六個月不能按期歸還月供的。（二）借款合同期滿一個月，借款人未能清償貸款的。（三）未經(jīng)貸款行同意，借款人將設定抵押權、質押權的財產(chǎn)或權益轉讓或重復抵押。（四）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的。（五）借款人拒絕或阻撓貸款行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的。（六）保證人違反保證合同或喪失承擔連