《物業(yè)管理理論與實務(wù)（第三版）》課件第八章

1、第八章 房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點二、房屋維修管理概念及特點三、房屋維修管理的意義和原則一、房屋維修概念及特點（一）房屋維修概念 （二）房屋磨損概念（三）房屋維修的分類（四）房屋維修的特點（一）房屋維修概念房屋維修的概念有廣義和狹義之分。達到物業(yè)管理的基本目的前提由于房屋的不可移動性，使其始終受到自然因素及社會經(jīng)濟因素的作用。1房屋的物理壽命和經(jīng)濟壽命房屋的物理壽命是指由于受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；房屋的經(jīng)濟壽命是指房屋在經(jīng)濟功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟、功能上失去其使用價值而被淘

2、汰的時限。經(jīng)濟壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。通常經(jīng)濟壽命均小于等于使用壽命，圖9.12房屋的磨損根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。有形磨損。有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟壽命的主要原因之一。 有形磨損產(chǎn)生的原因第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損事實上，房屋的有形

3、磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，房屋有形磨損程度度量用房屋被磨損部分的價值占房屋總價值的比例表示。即通過建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對房屋各主要組成部分破損程度的測量，算出房屋損失價值，將其與房屋總價值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。用房屋維修費用的大小來度量。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費用與房屋重置價值的比例來度量。無形磨損無形磨損有時也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由于時代與技術(shù)的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟價值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟價值會下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟價值的房屋所替代。

4、無形磨損是限制房屋經(jīng)濟壽命的另一個主要原因。房屋無形磨損產(chǎn)生的原因第一種無形磨損是由于房屋建造技術(shù)的改進，勞動生產(chǎn)率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產(chǎn)價值相應(yīng)降低而使原有房屋的價值貶值。第二種無形磨損是由于房屋功能與設(shè)施設(shè)備在技術(shù)上的進步，使原有房屋的功能及技術(shù)不能適應(yīng)社會及經(jīng)濟發(fā)展的需要，使其逐漸被性能更先進、經(jīng)濟效益更好的房屋所淘汰。第三種無形磨損則是指由于社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導(dǎo)致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟價值下降。無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態(tài)下原始價值與重置價值的差額同其原始價值的比例來表示

5、。 在實務(wù)中，房屋的原始價值與重置價值可通過測量師或估價師，采取常用的估價方法，包括成本法、比較法和收益法，進行綜合估算得出。值得注意的是房屋的原始價值與重置價值均不包括其相應(yīng)的土地部分價值。綜合磨損房屋的磨損同時受到有形磨損和無形磨損的作用，所以，房屋的磨損過程實際上是一個綜合磨損的過程。房屋綜合磨損程度的衡量可以根據(jù)房屋的有形磨損與無形磨損程度綜合取定。案例：例如：某房屋的原始價值為1000萬元，由于磨損需要大修，其所需的大修理費用為300萬元，若該房屋當(dāng)前的重置價值為700萬元，求：該房屋的有形磨損程度；該房屋的無形磨損程度；該房屋的綜合磨損程度；該房屋現(xiàn)時的凈價值。（三）房屋維修的分類

6、（1）從對房屋磨損的作用來說，可以分成維護（保養(yǎng)）和修繕。（2）房屋的修繕可按修繕的性質(zhì)分為恢復(fù)性修繕和改良性修繕。（3）房屋修繕按時間的特點可分為計劃性修繕和緊急性修繕。（4）房屋修繕也可按修繕的規(guī)模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕計劃性修繕和緊急性修繕緊急性修繕是指對突然發(fā)生的故障進行的搶修。發(fā)生在時間上沒有規(guī)律，對房屋的使用功能產(chǎn)生較大的影響搶修工作的時間要求緊、費用較大工作的組織困難較大。這種類型的修繕大多為小修及中修項目。計劃性修繕和緊急性修繕房屋的計劃性修繕是指物業(yè)管理者為避免房屋使用功能的嚴(yán)重破壞，在使用一定年限后，組織必要的人力與物力，集中一段時間對房屋實施有計劃的修復(fù)或

7、改良工作。房屋計劃性修繕項目一般僅占整個保養(yǎng)修繕項目的2，而其費用則往往占整個保養(yǎng)修繕費用的90左右。修繕工作有一定規(guī)律的周期性；計劃性較強；物業(yè)管理者有充裕的時間，根據(jù)房屋完損情況、修繕規(guī)模與要求，組織相應(yīng)的人力與物力資源多數(shù)為中修、大修以上項目。（四）房屋維修的特點（1）技術(shù)性。房屋維修技術(shù)不僅包括建筑工程專業(yè)及相關(guān)的技術(shù)，還包括獨特的設(shè)計和施工操作技術(shù)。（2）限制性。房屋維修是在原有房屋基礎(chǔ)上進行的，并且一般情況是在使用不停頓的情況下進行的， （3）普遍性。有形磨損和無形磨損無處、無時不在， （4）分散性。損壞的發(fā)生從時間上、空間上都是隨機的（5）服務(wù)性。房屋維修往往是由房屋的住用者提出

8、要求，并且維修的結(jié)果直接由住用者承受二、房屋維修管理概念及特點（一）房屋維修管理概念（二）房屋維修管理的特點（一）房屋維修管理概念房屋維修管理是指物業(yè)管理組織按照國家有關(guān)房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)和要求以及科學(xué)的管理程序和制度，對所管理房屋進行維護維修的技術(shù)管理。包括房屋的安全與質(zhì)量管理、房屋維修的技術(shù)管理、房屋維修的施工管理和房屋維修行政管理。房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)工作。（二）房屋維修管理的特點（1）房屋維修管理的復(fù)雜性（2）房屋維修管理的技術(shù)性（3）房屋維修管理的計劃性（1）房屋維修管理的復(fù)雜性房屋的多樣性或個體性，造成了維修方案的多樣性；是房屋維修的廣泛性和分散性，帶來管理上復(fù)雜性

9、；房屋維修與房屋使用的并行性，給房屋維修的設(shè)計、施工組織及安全管理等帶來新建筑施工所沒有的困難；房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的多元性，也會帶來不同產(chǎn)權(quán)人由于利益不同而給房屋維修帶來的人為障礙。三、房屋維修管理的意義和原則（一）房屋維修管理的意義（二）房屋維修管理的原則（一）房屋維修管理的意義在物業(yè)管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，而且是衡量物業(yè)管理企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志， （1）確保房屋的使用價值。（2）增加房屋的經(jīng)濟價值。（3）提升企業(yè)的信譽價值。（4）增加城市的社會價值。（二）房屋維修管理的原則（1）用戶第一，服務(wù)第一原則。（2）預(yù)防為主，管修結(jié)合原則。（3）經(jīng)濟、合理、

10、安全、實用原則。（4）區(qū)別對待，因房制宜原則。（4）區(qū)別對待，因房制宜原則。對新建房屋，主要搞好日常的保養(yǎng)工作。對有保存價值建筑需加強維護管理，合理使用和計劃維修，保持原有的建筑風(fēng)格、風(fēng)貌。對尚可利用的建筑，要通過有計劃的維修與適當(dāng)?shù)母慕?，使之具備或接近現(xiàn)行住用標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。對結(jié)構(gòu)簡陋，破舊老朽的舊房、危房，要全部或大部分進行有計劃的拆建，進行再開發(fā)。第二節(jié) 房屋維修及維修管理內(nèi)容一、房屋維修的內(nèi)容二、房屋維修管理內(nèi)容一、房屋維修的內(nèi)容（一）房屋保養(yǎng)的內(nèi)容1房屋保養(yǎng)工作的內(nèi)容。2特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作3保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項（二）房屋修繕的內(nèi)容1房屋小修2房屋中修3房屋大修4房屋翻修5房屋的綜

11、合維修一、房屋維修的內(nèi)容房屋維修的內(nèi)容包括房屋維護保養(yǎng)的內(nèi)容及房屋修繕的內(nèi)容。房屋的保養(yǎng)是對房屋進行的預(yù)防性養(yǎng)護工作，而房屋修繕則是對房屋損壞部分進行的修復(fù)工作房屋保養(yǎng)的對象主要是房屋結(jié)構(gòu)完好、裝修及設(shè)備完整良好的房屋，而修復(fù)的對象則一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險房屋；房屋保養(yǎng)工作一般具有經(jīng)常性，且較零碎，工程量較小，而修復(fù)工作則大多具有周期性，有規(guī)律且工程量較大。（一）房屋保養(yǎng)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和零星小修兩方面的內(nèi)容。日常養(yǎng)護與零星小修往往在房屋保養(yǎng)工作中同時進行。房屋的零星小修l主要是指簡單、零星分散、時間要求緊迫的小型維修工程項目。l 這項工作往往具有經(jīng)常性，但無規(guī)律性，所以管理

12、難度較大。l 一般房屋的小修項目可分為一般小修項目和急修項目兩種l 一般情況下，民用房屋保養(yǎng)中的急修項目應(yīng)在1天內(nèi)修理；一般小修項目應(yīng)在報修后3天內(nèi)修理；需安排計劃修理的項目也應(yīng)在1周內(nèi)進行查勘，確定修理時間。l 急修項目是指因房屋的損壞部分會嚴(yán)重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修項目。l 一般小修項目是指房屋保養(yǎng)過程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護項目。這些損壞項目會影響房屋的正常使用功能及使用狀態(tài)2特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作在房屋保養(yǎng)過程中，物業(yè)管理者還應(yīng)注意特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作，特別是對于災(zāi)害天氣和危險性自然因素，應(yīng)針對其可能對房屋產(chǎn)生的破壞及影響，提前做好預(yù)防性保養(yǎng)及小修工作，同時應(yīng)組織

13、相應(yīng)物資及力量，以用于災(zāi)害出現(xiàn)后的應(yīng)急需要。房屋的保養(yǎng)應(yīng)首先著重于季節(jié)性的預(yù)防性養(yǎng)護工作。 3保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項（1）定期進行房屋的完損程度的測定?？茖W(xué)制定房屋的日常養(yǎng)護計劃及制度。（2）建立管理人員的隨訪制度。（3）建立管理人員的日常巡查制度。（4）建立業(yè)主、租戶或用戶隨時報修制度。（二）房屋修繕的內(nèi)容l 房屋修繕是指物業(yè)管理者為了維持物業(yè)的正常使用狀態(tài)，而對房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分所受磨損實施的修復(fù)性工作，有時也稱為房屋維修。l 房屋修繕可以按照修繕規(guī)模或物業(yè)完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。1房屋小修l 房屋維修工作中，凡是為修復(fù)房屋的小損小壞，維持房屋原來的使用狀態(tài)

14、及完損等級為目的所進行的零星養(yǎng)護項目均稱為房屋的小修項目。房屋小修工作的特點是面廣量小，工作時間短及人力、物力消耗少。小修項目的綜合年均費用為房屋造價的1以下。2房屋中修l 房屋的中修是指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但仍保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的維修項目為中修項目。房屋的中修主要適用于一般損壞房屋，中修的一次費用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25以下。3房屋大修l 房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的維修工作。l 房屋的大修主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。大修的一次費用占同類結(jié)構(gòu)房屋新建造價的25以上。4房屋翻修l 房屋翻修是指需全部拆除，另行設(shè)計、重新建造的改造工程。l 房屋翻修的

15、費用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價，這是因為房屋翻建可盡量利用原有舊料或設(shè)備。l 房屋翻修一般適用于主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險且不能通過一般維修恢復(fù)的或無維修價值的房屋。5房屋的綜合維修l 房屋的綜合維修是指需對成片多幢房屋同時進行大、中、小維修的工作。其工作的面廣量大，一次費用一般為同類結(jié)構(gòu)的該片房屋新建造價的20以上。修復(fù)要求l小修后要求能夠保持房屋原來的完損等級； l中修要求修復(fù)后房屋的完好率達到70以上； l大修后房屋須達到基本完好房屋的要求； l翻修后房屋須符合完好房屋要求， l綜合維修后的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。 二、房屋維修管理內(nèi)容（一）房屋維修計劃管

16、理（二）房屋安全與質(zhì)量管理（三）房屋維修技術(shù)管理（四）房屋維修施工管理（五）房屋維修的費用管理（一）房屋維修計劃管理l 房屋維修計劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度，用戶對房屋保養(yǎng)與維修的要求以及政府對保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定，為科學(xué)制定并實施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計劃所進行的各項管理工作。l在制定計劃時注意其科學(xué)合理性。l 計劃分為短期計劃、中期計劃及長期計劃等。l房屋的保養(yǎng)與維修計劃周期越短，則越強調(diào)其實際操作性；而計劃周期越長，則往往強調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。房屋保養(yǎng)與維修計劃的內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實施辦法、人員、材料、費用及質(zhì)量考核等方面。 （二）房屋安全與質(zhì)量管理1房屋安全與

17、質(zhì)量管理的概念l 房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與質(zhì)量管理。即是在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對房屋的質(zhì)量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險工作，隨時掌握房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的合理使用、維護管理和計劃修繕提供基本的依據(jù)，確保房屋的完好和住用安全。2房屋安全與質(zhì)量管理內(nèi)容房屋安全與質(zhì)量管理包括3方面的工作：房屋質(zhì)量等級鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險。（1）房屋質(zhì)量等級鑒定l 房屋質(zhì)量等級鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項目和方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完損等級評定。評定的依據(jù)是建設(shè)部1985年頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。l 房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)

18、就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。房屋完損等級評定是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備3個部分的完好和損壞程度分為:完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危房(2)房屋使用安全檢查l 房屋安全檢查就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時采取搶修加固和排除險情的措施。l 房屋安全檢查與房屋質(zhì)量等級鑒定的工作性質(zhì)、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完損狀況，為房屋的管、用、養(yǎng)、修提供基本資料。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)量等級鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級鑒定是對房屋情況

19、的全面評定。l 房屋的安全檢查按時間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；按任務(wù)和內(nèi)容劃分，可分為日常性檢查、抽查、重點檢查及普查等類型（3）危房的鑒定和排險。l 危房的鑒定，可由政府危房鑒定機構(gòu)、物業(yè)管理公司的房屋安全鑒定部門或指定技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項工作。l 根據(jù)鑒定情況，對危房作以下4方面處理：第一，觀察使用。第二，處理使用第三，停止使用第四，整體拆除（三）房屋維修技術(shù)管理1房屋維修技術(shù)管理的概念房屋維修技術(shù)管理是指對房屋維修過程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行的科學(xué)管理。2房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計、施工方案的制定，維修施工質(zhì)量的管理,，房屋

20、技術(shù)檔案資料的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立。（2）維修施工質(zhì)量的管理l 維修施工質(zhì)量管理包括兩個方面：一是維修施工過程質(zhì)量控制，二是維修工程質(zhì)量的檢查、驗收。l 房屋維修工程的質(zhì)量檢驗與評定按分項、分部、單位工程三級進行。（3）技術(shù)檔案資料的管理l 房屋技術(shù)檔案是記述和反映房屋建設(shè)、裝飾和修繕活動，具有保存價值的房屋技術(shù)資料。l 房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。l 技術(shù)檔案資料的主要內(nèi)容包括：房屋新建竣工驗收的竣工圖及有關(guān)原始資料；現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料；房屋維修過程中產(chǎn)生的技術(shù)文件。（4）建立技術(shù)責(zé)任制l 技術(shù)責(zé)任制是指房屋管理單位和修繕施工單位根

21、據(jù)需要設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長等技術(shù)崗位，實現(xiàn)技術(shù)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級管理，形成有效的技術(shù)決策管理體系以及以總工程師為首的技術(shù)責(zé)任制體系。（四）房屋維修施工管理l 房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)管理。l 內(nèi)容主要包括：維修施工隊伍的選擇，維修施工的組織與準(zhǔn)備，維修施工的技術(shù)交底，施工的調(diào)度與管理，施工工程的竣工驗收及資料的交接。（五）房屋維修的費用管理l 房屋的維修費用主要是指房屋保養(yǎng)維修過程中，所花費的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費用。l 房屋保養(yǎng)與維修的費用管理要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)

22、管理委托合同及政府的有關(guān)規(guī)定，本著科學(xué)與合理的原則，核定及控制費用的來源及支出，以保證整個保養(yǎng)與維修工作的順利開展。l 房屋的保養(yǎng)與維修費用一般包括房屋日常養(yǎng)護費用及各種類型的維修費用。界定不同項目的費用承擔(dān)者。（1）房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的各種保養(yǎng)與維修費用，一般由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。（2）用戶擁有單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費用，原則上由用戶自行承擔(dān)；在保修期內(nèi)，且屬于保修范圍的維修費用，用戶可不予承擔(dān)，而由發(fā)展商或施工單位承擔(dān)。（3）對于公共區(qū)域及公共設(shè)施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內(nèi)保修項目的維修費用，也均由責(zé)任者承擔(dān)。房屋保養(yǎng)維修費用管理的另一個內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項保養(yǎng)與維修費

23、用的支出額，以保障廣大用戶的利益。 第三節(jié) 房屋維修工程的組織與管理一、計劃階段的工作內(nèi)容二、實施階段的工作內(nèi)容三、整理階段的工作內(nèi)容一、計劃階段的工作內(nèi)容（一）房屋的劣化診斷（二）工程方案的制定（三）維修工程招標(biāo)1招標(biāo)文件的制作2招標(biāo)的實施（一）房屋的劣化診斷l(xiāng) 房屋的劣化診斷可以利用房屋質(zhì)量等級鑒定和房屋安全檢查的結(jié)果，也可以單獨進行。l 診斷房屋劣化的方法主要是工程技術(shù)人員用眼光判斷的“目視調(diào)查”，同時結(jié)合用手“觸診”，根據(jù)目視和觸診，把診斷部位的劣化項目制成建筑物劣化狀況明細表（圖），以供制定維修方案時參考。（二）工程方案的制定l 在劣化診斷的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以擬定具體的維修工程

24、方案，即根據(jù)房屋劣化的狀況來確定房屋維修工程的規(guī)模、材料、經(jīng)費和管理事項。l 房屋的劣化診斷和工程方案的制定和監(jiān)管是一項技術(shù)要求很高的工作，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有足夠的人力資源承擔(dān)該項工作，可以外聘相應(yīng)的顧問公司承擔(dān)。（三）維修工程招標(biāo)1招標(biāo)文件的制作招標(biāo)文件的內(nèi)容主要有兩部分內(nèi)容，第一部分是列明甲乙雙方在合約中的責(zé)任條款，第二部分是詳細列明工程技術(shù)上的規(guī)格要求2招標(biāo)的實施（1）招標(biāo)方式的確定。選擇性招標(biāo)公開招標(biāo)。（2）投標(biāo)者資格審查和考核。（3）開標(biāo)和評標(biāo)。二、實施階段的工作內(nèi)容（一）施工前的工作（二）施工中的工作（三）施工后的工作（一）施工前的工作（1）對施工計劃書進行再確認(rèn)。工程概要；施工

25、組織體制；施工管理的措施和手段：現(xiàn)場的管理人員、管理制度和表格；安全衛(wèi)生管理。（2）做好對住用者的宣傳工作。在施工前，物業(yè)管理企業(yè)需會同施工單位召開住用者說明會或發(fā)送工程說明書，針對工程施工給住用者帶來的不便和需住用者配合的內(nèi)容作詳細說明。（二）施工中的工作（1）施工技術(shù)管理：提出工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保證質(zhì)量、安全的技術(shù)措施；拆建工程和減輕對毗鄰房屋影響的安全技術(shù)措施；冬、雨季及夜間施工的技術(shù)措施；針對質(zhì)量通病采取的預(yù)防技術(shù)措施；舊料利用的技術(shù)措施等。（二）施工中的工作 (2)過程檢查和技術(shù)復(fù)核。（3）施工材料的檢查驗收。（三）施工后的工作施工后的工作就是進行維修工程的竣工驗收。（1）房屋交驗條件

26、按維修設(shè)計方案完成所有的維修工程內(nèi)容；水、電、路通和供熱通風(fēng)等恢復(fù)正常；竣工圖等技術(shù)資料齊全；（2）質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家關(guān)于房屋維修工程的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，對工程質(zhì)量分為“優(yōu)良”和“合格”兩種。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過竣工驗收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。其間，雙方共同查驗以下資料：（1）工程質(zhì)量保證書；（2）房屋維修工程合同；（3）施工計劃書等工程量文件；（4）房屋劣化調(diào)查報告；（5）工程記錄以及監(jiān)理報告書。第四節(jié) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)二、房屋維修的考核指標(biāo)（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（二）指標(biāo)計算公式（按百分比計）（三）指標(biāo)計算公式說明一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)（1）主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。（2）木門窗及裝修工程。木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修