自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告課件(PPT 54頁(yè))

1、CONTENTS01房產(chǎn)市場(chǎng)02營(yíng)銷(xiāo)建議03城市宏觀第1頁(yè)，共54頁(yè)。Part 1 城市宏觀城市地位城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口開(kāi)發(fā)投資第2頁(yè)，共54頁(yè)。城市地位自貢位于川南門(mén)戶，是以地域文化和高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域性特色型城市，同時(shí)也是成渝經(jīng)濟(jì)圈南部的中心城市自貢簡(jiǎn)介：自貢，川南區(qū)域中心城市，成渝經(jīng)濟(jì)圈南部中心城市，享“千年鹽都”，“恐龍之鄉(xiāng)”，“南國(guó)燈城”，“美食之府”之美譽(yù)。是以高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域性特色型中心城市，管理自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，是四川省現(xiàn)有的五個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一。自貢也是四川省五個(gè)主城區(qū)面積超100平方公里，人口超100萬(wàn)的“雙百”大城市之一。發(fā)展定位及目

2、標(biāo)：自貢市城市總體規(guī)劃（20112030）城市發(fā)展總體目標(biāo)：自貢市的城市性質(zhì)定位為國(guó)家級(jí)歷史文化名城，以“鹽、龍、燈”為特色的文化旅游城市、以科技創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)代工業(yè)城市和區(qū)域中心城市。自貢市區(qū)自貢川南城市群第3頁(yè)，共54頁(yè)?！澳壳耙猿鞘心舷?yàn)榘l(fā)展主軸”重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一綠心、兩片區(qū)、三組團(tuán)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙痪G心”將建設(shè)百萬(wàn)人口城市的“城市復(fù)合功能綠心”；“兩片區(qū)”分別是自井匯東片區(qū)、東部新城片區(qū)；“三組團(tuán)”分別是貢井舒坪組團(tuán)、大山鋪組團(tuán)、沿灘組團(tuán)。城市規(guī)模：近期規(guī)劃到2015年，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到100平方公里以上，聚居人口達(dá)到100萬(wàn)以上；中期規(guī)劃到2020年，中

3、心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到115平方公里，聚居人口達(dá)到120萬(wàn)。城市規(guī)劃自貢城市發(fā)展主要以南進(jìn)和東拓為主，近期以南湖生態(tài)城和沿灘新城為核心發(fā)展方向南湖生態(tài)城板倉(cāng)工業(yè)園舒平工業(yè)園沿灘新城老城區(qū)東部新城南進(jìn)東拓第4頁(yè)，共54頁(yè)。城市交通高速路網(wǎng)和城際高鐵網(wǎng)（在建）助力自貢城市發(fā)展，加速實(shí)現(xiàn)成渝經(jīng)濟(jì)去中心城市定位高速路網(wǎng)（建成）：成自瀘高速、內(nèi)宜高速、自隆高速（接渝昆線）三大路網(wǎng)加速南北、東西城市連接，奠定城市發(fā)展交通優(yōu)勢(shì)；城際高鐵網(wǎng)（在建）：川南“人”字狀城際鐵路, 是連接成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地次級(jí)中心城之間與成都、重慶兩大中心城市之間的快捷、便捷通道，同時(shí)接通成都第二機(jī)場(chǎng)，而自貢位于“人”字交叉點(diǎn)上，其交通

4、優(yōu)勢(shì)升級(jí)，將助力成渝經(jīng)濟(jì)圈川南中心城市定位至第二機(jī)場(chǎng)方向自貢第5頁(yè)，共54頁(yè)。城市經(jīng)濟(jì)自貢近年經(jīng)濟(jì)增速明顯，2015年GDP排名居全省第12位，位于川內(nèi)中等水平，其工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局備注：自貢人均GDP41631元，排名全省第四位第6頁(yè)，共54頁(yè)。城市人口自貢常住人口數(shù)連年平穩(wěn)攀升，人口總量與廣元相當(dāng)，城鎮(zhèn)化率領(lǐng)先于川內(nèi)多數(shù)城市，略等同于綿陽(yáng)。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局第7頁(yè)，共54頁(yè)。開(kāi)發(fā)投資近年自貢市房產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，2015年略高于遂寧，市場(chǎng)走量呈交錯(cuò)式走勢(shì)，整體維持在200萬(wàn)左右市場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)走量呈交錯(cuò)式走勢(shì)，整體維持在200萬(wàn)左右自貢市房地產(chǎn)投資近年呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)

5、勢(shì)，但商品房銷(xiāo)售走勢(shì)波動(dòng)幅度較大，整體年銷(xiāo)售面積維持在200萬(wàn)上下，漲跌呈交錯(cuò)式波動(dòng)走勢(shì)；橫向比較重點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)，自貢房地產(chǎn)投資水平略高于遂寧，因自貢所轄縣級(jí)城市較少，在宏觀數(shù)據(jù)上銷(xiāo)售面積被拉低。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局第8頁(yè)，共54頁(yè)。宏觀政策補(bǔ)貼及契稅政策補(bǔ)貼政策契稅政策第9頁(yè)，共54頁(yè)。宏觀政策貸款情況第10頁(yè)，共54頁(yè)。宏觀小結(jié)注：商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為全市數(shù)據(jù)，來(lái)源于統(tǒng)計(jì)公報(bào)自貢市GDP排名全省第12，人均GDP排名第4，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)增速較快，在城市能級(jí)上高于川內(nèi)遂寧、廣元、雅安等中等能級(jí)水平城市；較重點(diǎn)關(guān)注城市數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，自貢市城鎮(zhèn)化率高，所轄人口少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模

6、略高于遂寧；在城市規(guī)劃上自貢將城南區(qū)域作為城市核心發(fā)展區(qū)，其中南湖生態(tài)城和沿灘新城在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)遇，可考慮作為城市進(jìn)入首選區(qū)域。宏觀結(jié)論第11頁(yè)，共54頁(yè)。Part 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)第12頁(yè)，共54頁(yè)。市場(chǎng)去化2016年自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)月均走量1200套左右，其中自流井區(qū)(含南湖板塊)月均走量550套左右，沿灘區(qū)全年月均走量約400套左右備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)及市調(diào)第13頁(yè)，共54頁(yè)。市場(chǎng)價(jià)格自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，截止2016年12月成交均價(jià)達(dá)5083元/，其中高層住宅均4760元/，而多層、小高層均價(jià)為5727元/。2016年自貢市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)第14頁(yè)，

7、共54頁(yè)。市場(chǎng)格局目前自貢城市主要向南發(fā)展，其中以南湖生態(tài)城和沿灘新城作為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，其中沿灘新城以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需客群為主自流井板塊（老城區(qū)）大安板塊（剛需）貢井板塊（剛需）沿灘板塊（剛需為主、部分改善,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主）南湖生態(tài)城板塊主要吸納城市改善型客群）第15頁(yè)，共54頁(yè)。樓市地圖目前自貢主要在售項(xiàng)目16個(gè)，待售項(xiàng)目1個(gè)；主要集中于南湖生態(tài)城和沿灘新城兩個(gè)區(qū)域，其中南湖生態(tài)城6個(gè)，沿灘新城5個(gè)；老城區(qū)南湖生態(tài)城沿灘新城貢井區(qū)待售住宅在售住宅城市廣場(chǎng)左岸上城恒大名都山水名城公園里三期燊海森林南湖領(lǐng)御南湖逸都晶澤華府紫金城邦泰豐國(guó)際城恒大綠洲盧卡小鎮(zhèn)陽(yáng)光鄰里貢爵府創(chuàng)興城光大名筑第16頁(yè)，共

8、54頁(yè)。貢舒/老城板塊供需量?jī)r(jià)存第17頁(yè)，共54頁(yè)。量?jī)r(jià)關(guān)系備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)及市調(diào)價(jià)格：貢井區(qū)域高層售價(jià)3850-4400元/，價(jià)格同比2016年有約100元/漲幅；產(chǎn)品：區(qū)域產(chǎn)品以70-80套二和80-89套三為主；去化：受區(qū)域內(nèi)拆遷引導(dǎo)購(gòu)房政策推動(dòng)及返鄉(xiāng)潮雙重影響，拆遷客指定購(gòu)房項(xiàng)目月均走量達(dá)到70套以上。該拆遷戶到區(qū)域內(nèi)指定項(xiàng)目購(gòu)房可享受總房款約5萬(wàn)的額外補(bǔ)償款。老城板塊在售項(xiàng)目均為尾盤(pán)，代表項(xiàng)目金尚光大名筑下載觀看第18頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目范圍：左岸上城，雄飛山水名城二期，通航城市廣場(chǎng)二期。貢舒板塊70-79的2房產(chǎn)品供應(yīng)占比達(dá)6

9、3%，80-993房產(chǎn)品供應(yīng)占比僅為26%，該板塊是自貢市場(chǎng)剛需置業(yè)表現(xiàn)最為明顯的區(qū)域下載觀看第19頁(yè)，共54頁(yè)。市場(chǎng)存量目前貢舒板塊市場(chǎng)功總存量1902套，其中包括政府安置房定向購(gòu)房502套，市場(chǎng)存量較小，但量?jī)r(jià)表現(xiàn)較差。備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應(yīng)量下載觀看第20頁(yè)，共54頁(yè)。沿灘板塊供需量?jī)r(jià)存第21頁(yè)，共54頁(yè)。量?jī)r(jià)關(guān)系備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)及市調(diào)價(jià)格：沿灘新城目前高層清水售價(jià)4000-4500元/，洋房?jī)r(jià)格5500-7000元/，價(jià)格相較2016年均有100-200元/的漲幅；產(chǎn)品：區(qū)域產(chǎn)品以85-110的三房戶型為主去化：沿灘板塊近半年單盤(pán)月均走量50套左右，部分

10、樓盤(pán)能突破到70-90套下載觀看第22頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沿灘新城70-79的2房產(chǎn)品供應(yīng)占比達(dá)24%，80-993房產(chǎn)品供應(yīng)占比達(dá)43%，70-99的去化占比達(dá)79%，區(qū)域剛需客群置業(yè)屬性明顯備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目范圍：陽(yáng)光鄰里，盧卡小城，恒大綠洲五期，創(chuàng)興城一期，二期一組團(tuán)，貢爵府下載觀看第23頁(yè)，共54頁(yè)。市場(chǎng)存量沿灘板塊在售存量?jī)H2120套，亟需市場(chǎng)供應(yīng)填補(bǔ)需求缺口，2017年下半年入市項(xiàng)目供應(yīng)體量約4650套左右，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)存量將達(dá)到6000套左右，去化周期達(dá)1.5年以上，后市競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應(yīng)量下載觀看第24頁(yè)，共54

11、頁(yè)。南湖板塊供需量?jī)r(jià)存第25頁(yè)，共54頁(yè)。量?jī)r(jià)關(guān)系價(jià)格：南湖生態(tài)城高層清水售價(jià)5200-5400元/，小高層5400-5800元/ ，洋房?jī)r(jià)格5800-6200元/；產(chǎn)品：區(qū)域產(chǎn)品以90-110的三房戶型為主去化：南湖板塊單盤(pán)月均走量80套左右，部分樓盤(pán)能突破到100套備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)及市調(diào)下載觀看第26頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目范圍：晶澤華府、紫荊城邦、南湖領(lǐng)域、華商公園里南湖區(qū)域主力戶型是以80-119的三房產(chǎn)品，供應(yīng)占比達(dá)75%，其中80-89三房?jī)尚l(wèi)產(chǎn)品極其稀缺，開(kāi)盤(pán)即售罄，目前已無(wú)在售存量，90-99的三房?jī)尚l(wèi)為區(qū)域主力戶型結(jié)構(gòu)，去化

12、表現(xiàn)良好，100-109三房戶型供需持平下載觀看第27頁(yè)，共54頁(yè)。市場(chǎng)存量南湖板塊在售存量約7000套，土地存量約340套，按410套月均走量計(jì)算，在售去化周期約為17個(gè)月；備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應(yīng)量下載觀看第28頁(yè)，共54頁(yè)。典型個(gè)案研究華商公園里晶澤華府遠(yuǎn)達(dá)南湖領(lǐng)御燊海森林第29頁(yè)，共54頁(yè)。華商公園里基礎(chǔ)信息產(chǎn)品配比暢銷(xiāo)戶型營(yíng)銷(xiāo)三件核心賣(mài)點(diǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)第30頁(yè)，共54頁(yè)。一期入住二期清盤(pán)三期在售基礎(chǔ)信息華商公園里項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前第三期在售，存量約600套左右，該項(xiàng)目是區(qū)域品質(zhì)最高，整體售價(jià)最高的項(xiàng)目，與本案僅一街之隔；下載觀看第31頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系戶型配比華商公園

13、里三期，三房占比達(dá)54%，其中105-111占比達(dá)28%，119和130的四房占比31%，整體定位于改善型樓盤(pán)，其中底躍和頂躍戶型贈(zèng)送面積40-50左右，以8680元/的價(jià)格，開(kāi)盤(pán)即售罄2T32T32T32T62T42T42T42T6下載觀看第32頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系暢銷(xiāo)戶型85， 1-1-2衛(wèi)設(shè)計(jì)，2梯3戶中間小戶型，面積85，贈(zèng)送面積17，實(shí)得面積102，贈(zèng)送率20%，功能空間可幻變?yōu)?-2-2或3-2-2戶型；開(kāi)盤(pán)價(jià)6000元/，首開(kāi)即售罄，溢價(jià)和走量均好性最好的產(chǎn)品之一結(jié)構(gòu)板贈(zèng)送85，3-2-2設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間做到3.9m陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送（進(jìn)深3.4m）85改成3房后，主臥開(kāi)間

14、3.4m，面積17，舒適度較高第33頁(yè)，共54頁(yè)。105， 平面2梯6戶布局，2-2-2衛(wèi)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積12，實(shí)得面積117，贈(zèng)送率11%，功能空間可幻變?yōu)?-2-2戶型，帶衣帽間設(shè)計(jì)產(chǎn)品體系暢銷(xiāo)戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，進(jìn)深2.1m105，改3房?jī)尚l(wèi)后主臥增加衣帽間設(shè)計(jì)，兼具功能和舒適性陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，進(jìn)深2.5-3m主臥含衣帽間功能，臥室凈使用空間仍有11左右，開(kāi)間3.5m,舒適性較強(qiáng)陽(yáng)臺(tái)和客廳之間無(wú)剪力墻設(shè)計(jì)，后期改造后舒適性較高第34頁(yè)，共54頁(yè)。一期作為園林展示區(qū)，整體呈現(xiàn)效果一般，存在一定客群抗性；售樓部緊鄰華商國(guó)際城，外面廣場(chǎng)品質(zhì)呈現(xiàn)度較差；3D電子樣板間，客群同樣有一定抗性；硬件營(yíng)銷(xiāo)水平與樓盤(pán)品

15、質(zhì)有一定差距產(chǎn)品體系營(yíng)銷(xiāo)三件第35頁(yè)，共54頁(yè)。價(jià)值體系核心賣(mài)點(diǎn)第36頁(yè)，共54頁(yè)。交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目定位于改善項(xiàng)目，整體交房標(biāo)準(zhǔn)較自貢其他項(xiàng)目高。第37頁(yè)，共54頁(yè)。晶澤華府基礎(chǔ)信息產(chǎn)品配比暢銷(xiāo)戶型營(yíng)銷(xiāo)三件核心賣(mài)點(diǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)第38頁(yè)，共54頁(yè)。晶澤華府是由友華和華西能源共同出資打造的項(xiàng)目，目前一期在售，產(chǎn)品涵蓋多、小高、高層，大圍合式布局，屬區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)水平最高的項(xiàng)目在售基礎(chǔ)信息下載觀看第39頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系戶型配比高層以71兩房和95-98三房為主，總占比達(dá)75%，最大戶型控制在102，且占比僅9%，控制面積和總價(jià)的表現(xiàn)明顯；小高層以96三房和113四房為主，各占50%；洋房為1T4戶布局主要

16、以87、89戶型為主，最大不超過(guò)110，其中底躍和頂躍戶型贈(zèng)送面積30-50，以7750元/的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)即去化80%，目前已售完下載觀看第40頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系暢銷(xiāo)戶型87，1T4戶多層布局，3-2-2戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約10，贈(zèng)送率11.5%，兩側(cè)采光，舒適度較佳，首開(kāi)價(jià)格6000元/，開(kāi)盤(pán)即售罄；陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，進(jìn)深3m陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，后期可延展客廳空間，開(kāi)間3.8m主臥開(kāi)間3.5m，面積18，舒適度較高，飄窗可改造戶型評(píng)價(jià)：多層1T4戶布局，兩側(cè)采光，提升居住舒適度87，3-2-2戶型設(shè)計(jì)，功能性較強(qiáng)客廳開(kāi)間3.8m，主臥開(kāi)間3.5m，主臥面積約18，舒適性較強(qiáng)樓盤(pán)成交均價(jià)5400元/，該戶

17、型價(jià)格6000元/，溢價(jià)率較高，開(kāi)盤(pán)即售完第41頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系暢銷(xiāo)戶型113，小高層2T4布局，4-2-2設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約12，贈(zèng)送率11%；四房設(shè)計(jì)，功能性較強(qiáng)，南北通透，舒適性較高，該戶型成交價(jià)5900元/，目前已售罄；陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，后期可改造成房間飄窗贈(zèng)送，后期可改造陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，后期可延展客廳空間戶型評(píng)價(jià)：小高層（16+1）2T4戶布局，南北通透設(shè)計(jì)，提升居住舒適度113，4-2-2戶型布局，功能性較強(qiáng)客廳開(kāi)間4m，主臥開(kāi)間3.6m，主臥面積約20，舒適性較強(qiáng)樓盤(pán)成交均價(jià)5400元/，該戶型價(jià)格5900元/，溢價(jià)率較高，且去化表現(xiàn)良好，目前已售完第42頁(yè)，共54頁(yè)。圍繞地塊和看房動(dòng)線打

18、造了小面積但較為精致的園林展示區(qū)，客群認(rèn)可度較高；打造VR虛擬樣板間，實(shí)體樣板間以及工法展示間，賺足眼球和口碑效應(yīng)產(chǎn)品體系營(yíng)銷(xiāo)三件第43頁(yè)，共54頁(yè)。價(jià)值體系核心賣(mài)點(diǎn)第44頁(yè)，共54頁(yè)。交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目定位剛改項(xiàng)目，整體交房標(biāo)準(zhǔn)維持在自貢市場(chǎng)基本水平。第45頁(yè)，共54頁(yè)。南湖領(lǐng)御基礎(chǔ)信息產(chǎn)品配比暢銷(xiāo)戶型營(yíng)銷(xiāo)三件核心賣(mài)點(diǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)第46頁(yè)，共54頁(yè)?；A(chǔ)信息小區(qū)大門(mén)總體布局區(qū)位圖中庭景觀作為遠(yuǎn)達(dá)深耕南湖板塊的代表項(xiàng)目，目前一二期在售，剛改定位，后期待開(kāi)發(fā)存量較大，整體開(kāi)發(fā)水平遜于華商公園里和晶澤華府兩個(gè)項(xiàng)目。下載觀看第47頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系戶型配比小高層主要配比92-108的三房產(chǎn)品，高層主力戶型以111是三房為主，且最大面積不超過(guò)111，控制面積和總價(jià)的特征明顯；頂躍戶型125-152，贈(zèng)送面積40-60，成交價(jià)格7500元/，目前已去化73%，去化表現(xiàn)良好下載觀看第48頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)品體系滯銷(xiāo)戶型99，3-2-1衛(wèi)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積11，實(shí)得面積110，贈(zèng)送率約11%，單衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能性欠佳，存在一定客群抗性，餐廳至衛(wèi)生間部份可改造為陽(yáng)臺(tái)或儲(chǔ)物間使用，須業(yè)主在城管、物業(yè)允許下自行搭建。陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，進(jìn)深1.8米此處結(jié)構(gòu)板交房不做處理，由業(yè)主自行協(xié)商搭建客廳開(kāi)間4米，滿足舒居性第49頁(yè)，共54頁(yè)。產(chǎn)