普洛斯物業(yè)管理操作手冊

1、普洛斯物業(yè)管理操作手冊（Version 4）2014年10月目錄 TOC o 1-5 h z u 第一章 總則 PAGEREF _Toc400794631 h 31.1 手冊制定目的 PAGEREF _Toc400794632 h 31.2 手冊適用范圍 PAGEREF _Toc400794633 h 31.3 手冊修訂 PAGEREF _Toc400794634 h 31.4 物業(yè)經(jīng)理主要職責(zé) PAGEREF _Toc400794635 h 3第二章 供應(yīng)商管理 PAGEREF _Toc400794636 h 32.1 物業(yè)供應(yīng)商的類別 PAGEREF _Toc400794637 h 32.

2、2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇 PAGEREF _Toc400794638 h 32.2.1 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商選擇的原則 PAGEREF _Toc400794639 h 32.2.2 可以引入新物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的項目 PAGEREF _Toc400794640 h 32.2.3 在管項目物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的續(xù)簽條件 PAGEREF _Toc400794641 h 32.2.4 新項目物業(yè)供應(yīng)商的選擇 PAGEREF _Toc400794642 h 32.2.4.1 職責(zé) PAGEREF _Toc400794643 h 32.2.4.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇和招投標(biāo) PAGEREF _Toc

3、400794644 h 32.3 物業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商選擇的特別要求 PAGEREF _Toc400794646 h 32.4 服務(wù)過程的監(jiān)督和管理 PAGEREF _Toc400794647 h 3第三章 客戶服務(wù) PAGEREF _Toc400794648 h 33.1 客戶服務(wù) PAGEREF _Toc400794649 h 33.1.1 遷入 PAGEREF _Toc400794650 h 33.1.1.1 遷入前的準(zhǔn)備工作 PAGEREF _Toc400794651 h 33.1.1.2 物業(yè)部與租戶移交 PAGEREF _Toc400794653 h 33.1.2 續(xù)租 PAG

4、EREF _Toc400794654 h 33.1.2.1 客戶的續(xù)租 PAGEREF _Toc400794655 h 33.1.2.2 一般客戶的續(xù)租（略） PAGEREF _Toc400794656 h 33.1.3 終止租賃關(guān)系（遷出） PAGEREF _Toc400794657 h 33.1.4 客戶標(biāo)識 PAGEREF _Toc400794658 h 33.1.4.1 許可與禁止 PAGEREF _Toc400794659 h 33.1.4.2 程序 PAGEREF _Toc400794660 h 33.1.5 用電增容 PAGEREF _Toc400794661 h 33.1.6

5、二次裝修 PAGEREF _Toc400794662 h 33.1.6.4 二次裝修申請所需文件 PAGEREF _Toc400794663 h 33.1.6.5 二次裝修手續(xù)辦理及日常監(jiān)督 PAGEREF _Toc400794664 h 33.1.6.6 現(xiàn)場的消防防火 PAGEREF _Toc400794665 h 33.1.6.7 垃圾/廢料清運 PAGEREF _Toc400794666 h 33.1.6.8 文明施工保證金 PAGEREF _Toc400794667 h 33.1.6.9 墻面與管線 PAGEREF _Toc400794668 h 33.1.6.10 后加設(shè)備/物件

6、PAGEREF _Toc400794669 h 33.1.6.11更改/還原 PAGEREF _Toc400794670 h 33.1.7 報修服務(wù) PAGEREF _Toc400794671 h 33.1.7.1 對客戶報修處理的程序要求 PAGEREF _Toc400794672 h 33.1.7.2 普洛斯物業(yè)報修單響應(yīng)時間要求 PAGEREF _Toc400794673 h 33.1.8 投訴建議和客戶關(guān)系維護 PAGEREF _Toc400794674 h 33.1.8.1 投訴處理 PAGEREF _Toc400794675 h 33.1.8.2 客戶關(guān)系管理 PAGEREF _T

7、oc400794676 h 33.1.8.3 特約服務(wù)及收費 PAGEREF _Toc400794677 h 33.1.9滿意度測評 PAGEREF _Toc400794678 h 33.1.9.1 目的與頻次 PAGEREF _Toc400794679 h 33.1.9.2 職責(zé) PAGEREF _Toc400794680 h 33.1.9.3 操作要求 PAGEREF _Toc400794681 h 33.1.10 園區(qū)文化 PAGEREF _Toc400794682 h 33.1.11 園區(qū)宿舍管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794683 h 33.1.11.1 保證金 PAGE

8、REF _Toc400794684 h 33.1.11.2 日常管理范圍和責(zé)任 PAGEREF _Toc400794685 h 33.1.11.3 物業(yè)的日常維修養(yǎng)護責(zé)任界定如下 PAGEREF _Toc400794686 h 33.1.11.4 出租人義務(wù) PAGEREF _Toc400794687 h 33.1.11.5 承租人義務(wù) PAGEREF _Toc400794688 h 33.1.12 其他延伸性服務(wù) PAGEREF _Toc400794689 h 33.2 內(nèi)部管理 PAGEREF _Toc400794690 h 33.2.1 人員 PAGEREF _Toc400794691

9、h 33.2.1.1 人員與職業(yè)規(guī)范 PAGEREF _Toc400794692 h 33.2.1.2 培訓(xùn) PAGEREF _Toc400794693 h 33.2.1.3 考勤 PAGEREF _Toc400794694 h 33.2.2 物業(yè)檔案管理 PAGEREF _Toc400794695 h 33.2.2.1 物業(yè)管理檔案的內(nèi)容 PAGEREF _Toc400794696 h 33.2.2.2 物業(yè)管理檔案的管理人 PAGEREF _Toc400794697 h 33.2.2.3 物業(yè)管理檔案的保存 PAGEREF _Toc400794698 h 33.2.2.4 物業(yè)管理檔案的保

10、存期限與銷毀 PAGEREF _Toc400794699 h 33.2.3 信息與統(tǒng)計 PAGEREF _Toc400794700 h 33.2.3.1 物業(yè)、租賃、收費信息 PAGEREF _Toc400794701 h 33.2.3.2 日常信息的報告 PAGEREF _Toc400794702 h 33.2.3.3 信息收集、統(tǒng)計和分析 PAGEREF _Toc400794703 h 33.2.4 工作環(huán)境與公共標(biāo)識 PAGEREF _Toc400794704 h 33.2.4.1 工作環(huán)境的基本要求 PAGEREF _Toc400794705 h 33.2.4.2 園區(qū)公共標(biāo)識管理 P

11、AGEREF _Toc400794706 h 3第四章 安保服務(wù) PAGEREF _Toc400794707 h 34.1 安保方案 PAGEREF _Toc400794708 h 34.1.1 安保崗位設(shè)置 PAGEREF _Toc400794709 h 34.1.2 安保班次安排 PAGEREF _Toc400794710 h 34.1.3 安保器材及設(shè)施配備 PAGEREF _Toc400794711 h 34.1.4 安保人員設(shè)施設(shè)備操作安排 PAGEREF _Toc400794712 h 34.1.5 巡邏線路及時間規(guī)定 PAGEREF _Toc400794713 h 34.1.6

12、園區(qū)重點安全部位/安全隱患因素識別 PAGEREF _Toc400794714 h 34.2 安保崗位工作指引 PAGEREF _Toc400794715 h 34.2.1 領(lǐng)班 PAGEREF _Toc400794716 h 34.2.2 門崗及人員、車輛出入 PAGEREF _Toc400794717 h 34.2.3 單幢物業(yè)門崗（如有） PAGEREF _Toc400794718 h 34.2.4 巡邏崗 PAGEREF _Toc400794719 h 34.2.4.1 園區(qū)公共部位巡視 PAGEREF _Toc400794720 h 34.2.4.2 二次裝修巡視 PAGEREF _

13、Toc400794721 h 34.2.5 消控、監(jiān)控崗 PAGEREF _Toc400794722 h 34.2.6 園區(qū)交通及車輛停放管理崗 PAGEREF _Toc400794723 h 34.3 安保運作管理規(guī)程 PAGEREF _Toc400794724 h 34.3.1 安保行為形象規(guī)范 PAGEREF _Toc400794725 h 34.3.2 安保培訓(xùn)及考核 PAGEREF _Toc400794726 h 34.3.3 班組交接班制度 PAGEREF _Toc400794727 h 34.3.4 報告制度 PAGEREF _Toc400794728 h 34.3.5 客戶緊急

14、聯(lián)絡(luò)管理規(guī)程 PAGEREF _Toc400794729 h 34.3.6 拾獲財物處理規(guī)程 PAGEREF _Toc400794730 h 34.3.7 安保設(shè)備設(shè)施使用管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794731 h 34.3.7.1 對講機使用規(guī)定 PAGEREF _Toc400794732 h 34.3.7.2 巡更儀使用規(guī)定 PAGEREF _Toc400794733 h 34.3.7.3 橡皮棍使用規(guī)定 PAGEREF _Toc400794734 h 34.3.7.4 應(yīng)急鑰匙箱管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794735 h 34.4 消防管理 PAGEREF _

15、Toc400794736 h 34.4.1 園區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急小組（義務(wù)消防組織） PAGEREF _Toc400794737 h 34.4.2 消防宣傳和演練 PAGEREF _Toc400794738 h 34.4.3 消防安全防范 PAGEREF _Toc400794739 h 34.4.3.1 檢查 PAGEREF _Toc400794740 h 34.4.3.2 整改督促 PAGEREF _Toc400794741 h 34.4.3.3 消控管理 PAGEREF _Toc400794742 h 34.5 應(yīng)急預(yù)案管理 PAGEREF _Toc400794743 h 34.5.1 應(yīng)急預(yù)

16、案設(shè)定 PAGEREF _Toc400794744 h 34.5.2 應(yīng)急預(yù)案演練和培訓(xùn) PAGEREF _Toc400794745 h 34.5.3 應(yīng)急預(yù)案的評估和持續(xù)改進 PAGEREF _Toc400794746 h 3第五章 保潔服務(wù) PAGEREF _Toc400794747 h 35.1 保潔標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc400794748 h 35.2 保潔安全操作規(guī)定 PAGEREF _Toc400794749 h 35.3 保潔管理工作規(guī)程 PAGEREF _Toc400794750 h 35.3.1 保潔人員排班表 PAGEREF _Toc400794751 h 35.3

17、.2 保潔人員工作計劃表和每日工作流水表 PAGEREF _Toc400794752 h 35.3.3 檢查 PAGEREF _Toc400794753 h 35.4 保潔服務(wù)人員的基本要求 PAGEREF _Toc400794754 h 35.5 廢棄物處置管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794755 h 35.5.1 廢棄物分類規(guī)定 PAGEREF _Toc400794756 h 35.5.2 廢棄物的收集規(guī)定 PAGEREF _Toc400794757 h 35.5.3 清運作業(yè) PAGEREF _Toc400794758 h 35.5.4 廢棄餐盒的處理 PAGEREF _To

18、c400794759 h 35.6 蟲害滅殺管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794760 h 35.6.1 蟲害滅殺方案確定 PAGEREF _Toc400794761 h 35.6.2 蟲害消殺實施 PAGEREF _Toc400794762 h 35.7 空置房的保潔管理 PAGEREF _Toc400794763 h 3第六章 綠化養(yǎng)護 PAGEREF _Toc400794764 h 36.1 綠化養(yǎng)護方案確定 PAGEREF _Toc400794765 h 36.2 綠化養(yǎng)護服務(wù)檢查 PAGEREF _Toc400794766 h 36.3 不合格項處理 PAGEREF _To

19、c400794767 h 36.4 綠化養(yǎng)護管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794768 h 36.4.1 對綠化養(yǎng)護作業(yè)的管理規(guī)定 PAGEREF _Toc400794769 h 36.4.2 對綠化養(yǎng)護作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 PAGEREF _Toc400794770 h 3第七章 設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)管理 PAGEREF _Toc400794771 h 37.1 設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)管理的目標(biāo)、要求和原則 PAGEREF _Toc400794772 h 37.2 普洛斯設(shè)施設(shè)備分類 PAGEREF _Toc400794773 h 37.3 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和自檢 PAGEREF _Toc

20、400794774 h 37.4 具體設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)要求 PAGEREF _Toc400794775 h 37.4.1 供電系統(tǒng)維保 PAGEREF _Toc400794776 h 37.4.1.1 高壓變配電系統(tǒng) PAGEREF _Toc400794777 h 37.4.1.2 低壓配電系統(tǒng)維保管理 PAGEREF _Toc400794778 h 37.4.1.3 柴油發(fā)電機 PAGEREF _Toc400794779 h 37.4.2 給排水系統(tǒng)維保 PAGEREF _Toc400794780 h 37.4.2.1 給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容及注意事項 PAGEREF _Toc40079478

21、1 h 37.4.2.2 給排水系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)范 PAGEREF _Toc400794782 h 37.4.3 消防系統(tǒng)維保 PAGEREF _Toc400794783 h 37.4.3.2 消防系統(tǒng)的組成 PAGEREF _Toc400794784 h 37.4.3.3 專業(yè)維保 PAGEREF _Toc400794785 h 37.4.4 電梯系統(tǒng)維保 PAGEREF _Toc400794786 h 37.4.4.2 主要維保工作內(nèi)容及要求 PAGEREF _Toc400794787 h 37.4.5 弱電系統(tǒng)維保 PAGEREF _Toc400794788 h 37.4.5.1 監(jiān)控系統(tǒng)

22、 PAGEREF _Toc400794789 h 37.4.5.1.3 監(jiān)管辦法 PAGEREF _Toc400794790 h 37.4.6 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保 PAGEREF _Toc400794791 h 37.4.6.1 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保責(zé)任范圍界定 PAGEREF _Toc400794792 h 37.4.6.2 提升門、卷簾門、液壓升降平臺檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc400794793 h 37.4.7 空調(diào)暖通維保 PAGEREF _Toc400794795 h 37.4.8 采暖鍋爐維保管理 PAGEREF _Toc400794796

23、h 37.4.8.4 維護保養(yǎng)要求及標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc400794797 h 37.4.9 公共區(qū)域維護 PAGEREF _Toc400794798 h 37.4.9.2 維保工作內(nèi)容 PAGEREF _Toc400794799 h 37.4.9.3 房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc400794800 h 37.4.10 設(shè)施、設(shè)備緊急故障處理 PAGEREF _Toc400794801 h 37.4.10.1 配電系統(tǒng)的緊急故障處理 PAGEREF _Toc400794802 h 3第八章 物業(yè)移交 PAGEREF _Toc400794803

24、h 38.1新建物業(yè)移交流程 PAGEREF _Toc400794804 h 38.1.1 各環(huán)節(jié)及時間節(jié)點 PAGEREF _Toc400794805 h 38.1.2 驗收 PAGEREF _Toc400794806 h 38.1.3 整改 PAGEREF _Toc400794807 h 38.1.4 復(fù)驗 PAGEREF _Toc400794808 h 38.1.5 移交 PAGEREF _Toc400794809 h 38.1.6 物業(yè)移交后 PAGEREF _Toc400794810 h 38.1.7 保證金 PAGEREF _Toc400794811 h 38.2 收購物業(yè)移交 P

25、AGEREF _Toc400794812 h 38.2.1 前期工作 PAGEREF _Toc400794813 h 38.2.2 驗收實施 PAGEREF _Toc400794814 h 38.2.3 不合格項整改 PAGEREF _Toc400794815 h 38.2.4 復(fù)驗 PAGEREF _Toc400794816 h 38.2.5 重大問題和事項的處理 PAGEREF _Toc400794817 h 38.2.6 接管驗收完畢 PAGEREF _Toc400794818 h 38.2.7 項目移交 PAGEREF _Toc400794819 h 38.2.8 客戶移交 PAGER

26、EF _Toc400794820 h 38.2.9 其他事項 PAGEREF _Toc400794821 h 3第九章 物業(yè)財務(wù)管理 PAGEREF _Toc400794822 h 39.1 租金、管理費、共用事業(yè)費的收取管理 PAGEREF _Toc400794823 h 39.1.1 溝通 PAGEREF _Toc400794824 h 39.1.2 系統(tǒng)錄入 PAGEREF _Toc400794825 h 39.1.3 費用收取 PAGEREF _Toc400794826 h 39.1.4 催款 PAGEREF _Toc400794827 h 39.2 應(yīng)收賬款管理 PAGEREF _T

27、oc400794828 h 39.3 物業(yè)運營預(yù)算編制 PAGEREF _Toc400794829 h 39.4費用的使用 PAGEREF _Toc400794830 h 39.4.1 營運費用（OPEX） PAGEREF _Toc400794831 h 39.4.1.1 營運費用的適用范圍 PAGEREF _Toc400794832 h 39.4.1.2 營運費用的使用 PAGEREF _Toc400794833 h 39.4.2 日常維護維修費用(Repair) PAGEREF _Toc400794834 h 39.4.2.1 日常維護維修費用的適用范圍 PAGEREF _Toc40079

28、4835 h 39.4.2.2 日常維護維修費用的使用 PAGEREF _Toc400794836 h 39.4.3 業(yè)主提升物業(yè)成本（Capex） PAGEREF _Toc400794838 h 39.4.3.1 業(yè)主提升物業(yè)成本的適用范圍 PAGEREF _Toc400794839 h 39.4.3.2 業(yè)主提升物業(yè)成本使用程序 PAGEREF _Toc400794840 h 39.4.4預(yù)算外費用使用 PAGEREF _Toc400794841 h 39.4.4.1 適用范圍 PAGEREF _Toc400794842 h 39.4.4.2 申請及批準(zhǔn)程序 PAGEREF _Toc400

29、794843 h 39.5 保險9.5.1 保險的購買 PAGEREF _Toc400794845 h 39.5.2 保險理賠流程 PAGEREF _Toc400794846 h 3普洛斯物業(yè)管理操作手冊第一章 總則1.1 手冊制定目的為明確、規(guī)范普洛斯物業(yè)管理工作的主要職責(zé)、操作流程及規(guī)范要求，提升普洛斯物業(yè)管理及服務(wù)品質(zhì)，提高客戶滿意度，保證普洛斯物業(yè)的保值和增值，從而保障普洛斯經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)，特制定本物業(yè)管理操作手冊（以下簡稱“手冊”）。1.2 手冊適用范圍本手冊適用于普洛斯中國全資公司的物業(yè)管理操作，使用人為普洛斯物業(yè)經(jīng)理（以下簡稱為“物業(yè)經(jīng)理”）及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商（以下簡稱為

30、“物業(yè)供應(yīng)商“）物業(yè)管理人員。普洛斯合資公司可根據(jù)合資公司實際運營情況參考本手冊執(zhí)行。1.3 手冊修訂手冊修訂以提升租戶滿意度和投資方利益最大化為根本點，根據(jù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的實際情況和發(fā)展由普洛斯總部物業(yè)部對本手冊進行修訂。同時，物業(yè)經(jīng)理需要及時將運營過程中發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的問題及建議匯總至總部物業(yè)部，由總部物業(yè)部就手冊相關(guān)內(nèi)容進行更新及發(fā)布。1.4 物業(yè)經(jīng)理主要職責(zé)物業(yè)經(jīng)理在各城市總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，并接受總部物業(yè)部業(yè)務(wù)指導(dǎo)。主要工作職責(zé)如下：全面負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域物業(yè)的綜合管理，及時提示客戶租約到期信息以及約定客戶的續(xù)租洽談、辦理事務(wù)。負(fù)責(zé)監(jiān)督、落實物業(yè)管理運營中各項操作達(dá)到手冊規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

31、合理制定物業(yè)預(yù)算，控制物業(yè)運營成本。負(fù)責(zé)執(zhí)行租賃合同中約定的相關(guān)物業(yè)管理工作。與客戶經(jīng)理協(xié)作，跟進、協(xié)調(diào)所有應(yīng)收賬款的收款，對欠款及時組織催收。負(fù)責(zé)與客戶的全面溝通，維護客戶關(guān)系，提升普洛斯客戶滿意度。協(xié)調(diào)與維護物業(yè)運營相關(guān)的公共關(guān)系。結(jié)合物業(yè)管理操作經(jīng)驗，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展提供合理建議。第二章 供應(yīng)商管理2.1 物業(yè)供應(yīng)商的類別物業(yè)管理服務(wù)公司專業(yè)維保公司零星工程維修公司以上專業(yè)維保公司及零星工程維修公司的選聘按2.3章節(jié)規(guī)定執(zhí)行。2.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇2.2.1物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商選擇的原則任何新交接項目以及在管項目終止物業(yè)服務(wù)合同后重新選擇物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商均應(yīng)通過招投標(biāo)方式。在管項

32、目續(xù)簽的，應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商經(jīng)過考評合格后方可續(xù)簽。選擇物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商首先應(yīng)在公司現(xiàn)有的普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中選擇。普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中，具有全國覆蓋能力的規(guī)模物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商視為各地的合格供應(yīng)商，且優(yōu)先考慮。2.2.2 可以引入新物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的項目有下列情況的新項目可以考慮引進新的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)人：普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中供應(yīng)商在當(dāng)?shù)氐纳儆?家或愿意參加項目投標(biāo)的少于3家；經(jīng)現(xiàn)場考察，普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中相關(guān)供應(yīng)商在當(dāng)?shù)毓芾眄椖繕I(yè)績明顯不符普洛斯要求；普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中供應(yīng)商之間有串標(biāo)等不良行為的。引進新的投標(biāo)人，應(yīng)經(jīng)

33、過地區(qū)總經(jīng)理和全國物業(yè)總監(jiān)的批準(zhǔn)。2.2.3 在管項目物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的續(xù)簽條件符合下列條件的在管項目物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商可以直接續(xù)簽：續(xù)簽的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議標(biāo)的金額符合普洛斯預(yù)算的；上一年度供應(yīng)商績效考核排名不在倒數(shù)第一至第五名（含）；上一年度供應(yīng)商績效考核排名雖為倒數(shù)第六至第十四名（含），但在三個月的整改期內(nèi)整改合格的；無其他重大不良的（安全、客戶投訴等）不得續(xù)簽的情形的；物業(yè)經(jīng)理在年度績效考核結(jié)果形成后，填寫物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商年度考核評價表，經(jīng)城市GM和總部物業(yè)部批準(zhǔn)后續(xù)簽新一輪物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。2.2.4 新項目物業(yè)供應(yīng)商的選擇2.2.4.1 職責(zé)下列項目選擇物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，應(yīng)由總部

34、物業(yè)部2人參與：物業(yè)管理面積達(dá)十萬平方米的園區(qū)；城市（地區(qū)）首個項目選擇供應(yīng)商；普洛斯合格供應(yīng)商一覽表之外的物業(yè)管理服務(wù)公司參與投標(biāo)。除上述之外的項目，由地區(qū)項目管理團隊依據(jù)2.2.4.2組織招投標(biāo)，并將所有記錄文件抄報全國物業(yè)總監(jiān)審核。2.2.4.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇和招投標(biāo)2.2.4.2.1 招標(biāo)準(zhǔn)備成立招標(biāo)工作小組；編制招標(biāo)文件確定標(biāo)底。2.2.4.2.1.1招標(biāo)工作小組2.2.4.2.1.1.1 招標(biāo)工作小組職責(zé)依據(jù)法律和普洛斯相關(guān)政策實施和完成招標(biāo)工作。具體工作有：編制招標(biāo)文件制定標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)信息或邀標(biāo)投標(biāo)人資格預(yù)審召開標(biāo)前會議開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)發(fā)布中標(biāo)/不中標(biāo)通知簽訂物業(yè)管理

35、協(xié)議資料整理、移交2.2.4.2.1.1.2招標(biāo)工作小組的組成組成序號項目類型招標(biāo)工作小組成員組成1面積大于10萬平方米城市GM、項目財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、總部物業(yè)部（2人），共5人2單一市場（城市）首個項目3總部物業(yè)部認(rèn)為需要參與的項目41-3以外的項目市場（城市）GM、項目財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理招標(biāo)工作小組由城市GM擔(dān)任組長，物業(yè)經(jīng)理為具體事務(wù)經(jīng)辦人。2.2.4.2.1.2 編制招標(biāo)文件通過招標(biāo)文件，告知投標(biāo)人如下信息：投標(biāo)人須知（投標(biāo)的條件、對投標(biāo)文件的要求、對整個招標(biāo)程序的說明）合同條款對中標(biāo)后所要簽署的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議予以公開。技術(shù)規(guī)范以一覽表形式詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求，包括物業(yè)管理項

36、目所需要達(dá)到的工作量、工作質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）。必要時應(yīng)附以圖紙。2.2.4.2.1.3 制定標(biāo)底標(biāo)底一般為該項目已有預(yù)算。如未曾預(yù)算編制，由物業(yè)經(jīng)理測算項目物業(yè)管理費用，報財務(wù)部和總部物業(yè)部審核備案后形成標(biāo)底。標(biāo)底在開標(biāo)前應(yīng)處于保密狀態(tài)。2.2.4.2.2招標(biāo)實施2.2.4.2.2.1 發(fā)布招標(biāo)信息（邀標(biāo)）普洛斯正式員工均有推薦被邀標(biāo)人資格。已被列入合格物業(yè)供應(yīng)商一覽表的供應(yīng)商可自動視為被邀標(biāo)人。物業(yè)經(jīng)理向被邀標(biāo)人發(fā)出邀標(biāo)意向。如被邀標(biāo)人接受邀標(biāo)的，則視為投標(biāo)候選人。投標(biāo)候選人一般不超過五家。當(dāng)超過五家時，普洛斯總部物業(yè)部確定的物業(yè)管理戰(zhàn)略合作供應(yīng)商優(yōu)先取得投標(biāo)候選人資格。2.2.4.2.2.

37、2 項目規(guī)模與被招標(biāo)人資質(zhì)類別資質(zhì)營業(yè)執(zhí)照案例參考物業(yè)管理公司物業(yè)管理園區(qū)面積6萬及以下，可以為三級，但不接受暫定資質(zhì)公司注冊成立兩年以上要求有成功物業(yè)管理項目參考，具有物流園區(qū)管理項目經(jīng)驗的在同等條件下優(yōu)先考慮園區(qū)面積6-10萬的，不低于二級資質(zhì)二級資質(zhì)評定時間不少于三年園區(qū)面積10萬以上的，應(yīng)為一級資質(zhì)一級資質(zhì)評定時間不少于三年2.2.4.2.2.3由物業(yè)經(jīng)理依候選人每家一表編制邀標(biāo)候選人資格預(yù)審匯總表，匯總后報城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)批準(zhǔn)。2.2.4.2.2.4投標(biāo)候選人資格預(yù)審2.2.4.2.2.4.1物業(yè)經(jīng)理根據(jù)批準(zhǔn)的物業(yè)管理邀標(biāo)候選人名單，向各投標(biāo)候選人發(fā)出資格預(yù)審?fù)ㄖ?.2.4.

38、2.2.4.2資信預(yù)審范圍包括：營業(yè)執(zhí)照（必需）稅務(wù)登記（必需）企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)等級證明；（必需）公司常住所在地地市級（含）以上物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出具的該企業(yè)五年內(nèi)未曾發(fā)現(xiàn)有較嚴(yán)重的不誠信、不履約、管理事故、重大投訴、行政處罰等不良記錄的資信證明書（必需）近三年的納稅記錄、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表（必需）或?qū)徲嫿Y(jié)果的報告；開戶銀行出具的企業(yè)信用等級證明；勞動和社會保障部門出具的依法繳納員工社保的證明；本地在管項目清單及所獲榮譽、客戶評價報告；企業(yè)組織架構(gòu)說明；質(zhì)量管理體系相關(guān)證明；其他證明。以上證明文件須加蓋企業(yè)公章以示真實，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)對上述證明文件的真實性予以驗證。2.2.4.2.2.5招標(biāo)工作小組應(yīng)對

39、投標(biāo)候選人在管項目進行實地考察投標(biāo)人在管項目考察招標(biāo)工作小組依據(jù)投標(biāo)候選人本地在管項目清單，在考察前隨機抽取項目予以考察。投標(biāo)人所提交的在管項目清單和考察項目均應(yīng)當(dāng)是全委項目、在管時間不少于六個月，非住宅物業(yè)優(yōu)先?？疾斓闹攸c是：投標(biāo)候選人管理團隊和項目團隊狀態(tài)；基礎(chǔ)管理能力和客戶服務(wù)意識；安全管理意識；設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)的能力；其他招標(biāo)工作小組成員對考察結(jié)果予以量化評價記錄在物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商邀標(biāo)候選人資格預(yù)審評分表，未參與實地考察的招標(biāo)小組成員不應(yīng)作出評價。2.2.4.2.2.6合格投標(biāo)人物業(yè)經(jīng)理根據(jù)招標(biāo)工作小組成員的綜合評價計算各投標(biāo)候選人的平均得分，并制作邀標(biāo)候選人資格預(yù)審匯總表，報城市GM和

40、全國物業(yè)總監(jiān)審批。對于得分低于75分的（不含75分），視為不合格候選人。當(dāng)合格投標(biāo)人少于三家時，應(yīng)按以上程序增補合格投標(biāo)人，直至滿三家為止。物業(yè)經(jīng)理根據(jù)批準(zhǔn)結(jié)果，書面/郵件通知各投標(biāo)候選人是否作為正式的合格投標(biāo)人。對于未能成為合格投標(biāo)人的候選人，根據(jù)其意愿退還各類已提交的證明文件。2.2.4.2.2.7發(fā)放招標(biāo)文件、標(biāo)前會議和現(xiàn)場踏勘物業(yè)經(jīng)理通知各合格投標(biāo)人領(lǐng)取招標(biāo)文件，并確定標(biāo)前會議（現(xiàn)場踏勘）時間；在標(biāo)前會議（現(xiàn)場踏勘），招標(biāo)工作小組應(yīng)如實解釋各投標(biāo)人咨詢，并形成會議紀(jì)要發(fā)送各合格投標(biāo)人（含未參加的合格投標(biāo)人）。投標(biāo)人的任何咨詢及招標(biāo)人的任何回復(fù)，均應(yīng)以書面/郵件方式。招標(biāo)人任何對招標(biāo)文件

41、的修訂以及對任意之一的投標(biāo)人的咨詢回復(fù)應(yīng)抄送其他全部投標(biāo)人。2.2.4.2.2.8 標(biāo)書送達(dá)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、通知2.2.4.2.2.8.1標(biāo)書的送達(dá)投標(biāo)人的標(biāo)書應(yīng)按投標(biāo)人須知規(guī)定的方式（密封、加蓋密封用章）、正副本數(shù)量、時間和收件地址、人員寄送，或直接攜帶至開標(biāo)現(xiàn)場。招標(biāo)工作小組收到投標(biāo)人標(biāo)書后，應(yīng)登記在物業(yè)管理招投標(biāo)收件登記/回執(zhí)表中。正式開標(biāo)前，任何人員不得啟封標(biāo)書。2.2.4.2.2.8.2開標(biāo)招標(biāo)工作小組應(yīng)在規(guī)定的時間和地點開標(biāo)，逾期未達(dá)的投標(biāo)人視為放棄投標(biāo)。但如果參與開標(biāo)的投標(biāo)人少于三家的，招標(biāo)工作小組組長可以征詢其他投標(biāo)人是否同意適當(dāng)?shù)却ㄐ枞客夥娇桑┗蛘咧苯有冀K止開標(biāo)，

42、另行確定時間。所有參加開標(biāo)的招標(biāo)人成員、投標(biāo)人代表均應(yīng)在物業(yè)管理招投標(biāo)會議簽到表上簽到。投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交保證金支票或銀行證明（根據(jù)邀標(biāo)書規(guī)定）、法定代表人授權(quán)委托書，記錄在物業(yè)管理招投標(biāo)收件登記/回執(zhí)表中；招標(biāo)工作小組組長應(yīng)向全體參與人介紹本次招標(biāo)項目的概況、投標(biāo)人概況、招標(biāo)工作小組成員以及在開標(biāo)工作中的工作分配。開標(biāo)過程中，應(yīng)有：唱標(biāo)：1人，負(fù)責(zé)展示標(biāo)書原件及密封情況，之后開啟標(biāo)書，宣讀標(biāo)書中載明的價款；（一般由物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任）監(jiān)票：1人，負(fù)責(zé)核對唱標(biāo)是否有誤，監(jiān)督標(biāo)書密封情況，監(jiān)督記錄人對結(jié)果記錄的準(zhǔn)確性；（一般由總部物業(yè)部代表擔(dān)任）記錄：1人，記錄標(biāo)書中載明的價款。（一般由財務(wù)經(jīng)理擔(dān)任）

43、總監(jiān)督1人（組長擔(dān)任），監(jiān)督整個開標(biāo)過程的合規(guī)性。唱標(biāo)人應(yīng)請各投標(biāo)人抽簽以決定開標(biāo)、釋標(biāo)的順序。唱標(biāo)人按抽簽順序依次唱標(biāo)。每宣布完一家的標(biāo)的金額，經(jīng)監(jiān)票人確認(rèn)后，由記錄人記載在物業(yè)供應(yīng)商開標(biāo)情況記錄表上，并由投標(biāo)人的法定代表授權(quán)人簽署確認(rèn)。2.2.4.2.2.8.3投標(biāo)人述標(biāo)答疑投標(biāo)人應(yīng)以PPt形式對標(biāo)書的重點內(nèi)容予以陳述（時間一般控制在20分鐘左右）。評標(biāo)人可就標(biāo)書內(nèi)容要求投標(biāo)人解釋。投標(biāo)人述標(biāo)答疑，應(yīng)有擬委派的項目負(fù)責(zé)人參加。2.2.4.2.2.8.4評標(biāo)招標(biāo)工作小組成員就各投標(biāo)人狀況予以評議，發(fā)表個人總體看法；各評標(biāo)成員依據(jù)個人判斷在物業(yè)供應(yīng)商評標(biāo)分析表中予以打分評價；物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計評標(biāo)小

44、組成員對各投標(biāo)人的評分，依據(jù)平均分由高到低對投標(biāo)人進行排序。2.2.4.2.2.8.5定標(biāo)由城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)根據(jù)2.2.4.2.2.8.4評標(biāo)情況批準(zhǔn)中標(biāo)人物業(yè)經(jīng)理應(yīng)將本次招標(biāo)產(chǎn)生的全部書面文件報告全國物業(yè)總監(jiān)。2.2.4.2.2.8.6通知根據(jù)2.2.4.2.2.8.5結(jié)果，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)書面通知中標(biāo)人和未中標(biāo)人。未中標(biāo)人的投標(biāo)文件及其他資料根據(jù)投標(biāo)人意愿處理。退還未中標(biāo)人保證金，中標(biāo)人的保證金應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽署完成后退還。（如已繳納）2.2.4.2.3 簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時與中標(biāo)人洽談簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議事宜。中標(biāo)人的投標(biāo)書為物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的有效組成部分。2.3 物

45、業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商選擇的特別要求2.3.1在2.2章節(jié)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對物業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商的選擇作如下特別要求，本節(jié)內(nèi)容針對物業(yè)Capex費用項目，CapexPool項目，及維修總標(biāo)的大于50萬的Opex維修保養(yǎng)項目。物業(yè)工程及零星維修供應(yīng)商資質(zhì)專業(yè)維修保養(yǎng)公司消防維保具備建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)資格資質(zhì)證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗綠化維護具備園林綠化三級或以上資質(zhì)注冊資本50萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗強電、弱電維保具備施工安裝資質(zhì)三級或以上注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗發(fā)電機維保具有維修保養(yǎng)資質(zhì)資格證書注冊資本50萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗鍋爐維保具有鍋

46、爐維修保養(yǎng)執(zhí)行資質(zhì)注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗電梯維保具備專業(yè)維保資格資質(zhì)證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗鋼結(jié)構(gòu)維修具備專業(yè)維保資格資質(zhì)證書注冊資本500萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗屋面防水維修具備三級或以上資質(zhì)注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗地坪維護改造具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗暖通設(shè)備維保具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗提升門及卸貨平臺維保具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項目經(jīng)驗零星維修其他具有過往承接項目經(jīng)驗由物業(yè)經(jīng)理編制物業(yè)管理邀標(biāo)候選人名單，并填寫物業(yè)工程供應(yīng)

47、商資格預(yù)審表，并協(xié)調(diào)總部物業(yè)部根據(jù)需要組織考察完成，報城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)批準(zhǔn)，按招評標(biāo)流程實施。CAPEX實施流程可參第9章（9.4.3.2流程圖），總部物業(yè)部將根據(jù)施工質(zhì)量及現(xiàn)場反饋對物業(yè)工程供應(yīng)商每年至少一次評級。2.3.2 關(guān)于物業(yè)工程供應(yīng)商評級管理的規(guī)則 因物業(yè)工程類供應(yīng)商一般具有施工周期相對較短，管理分散等特點，為了有效提高物業(yè)工程供應(yīng)商的履約能力和管理水平，通過市場競爭機制優(yōu)選合格供應(yīng)商，對于工程類供應(yīng)商采取分級管理的規(guī)則。 本次納入分級管理的供應(yīng)商范圍如上表所述，消防、綠化、強弱電維保等 考核周期為每年一次。 對于工程供應(yīng)商考評分級由考評小組完成，考評小組應(yīng)由總部物業(yè)部兩名，

48、地區(qū)物業(yè)經(jīng)理，城市總經(jīng)理，全國物業(yè)總監(jiān)組成。 考評分為A、B、C、D四個等級。總部物業(yè)部及地區(qū)物業(yè)經(jīng)理填寫考評表，城市總經(jīng)理及全國物業(yè)總監(jiān)填寫評審意見。 考評分值90分，能夠較好的履行承包合同，評定為A級。 90分考評分值80分，基本能夠履行承包合同，評定為B級。 80分考核分值70分，經(jīng)過限期整改，能夠勉強履行承包合同，評定為C級。 考核分值70分，整改無效，無法繼續(xù)履行承包合同，評定為D級。 A級供應(yīng)商：有資格承接普洛斯所有城市項目的工程任務(wù)，享有同等條件下的優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。 B級供應(yīng)商：有資格承接其所在注冊城市的普洛斯工程任務(wù)。 C級供應(yīng)商：一年內(nèi)不得參加普洛斯物業(yè)工程項目的招標(biāo) D級供應(yīng)商

49、：三年內(nèi)不得參加普洛斯物業(yè)工程項目的招標(biāo)2.4 服務(wù)過程的監(jiān)督和管理物業(yè)經(jīng)理與中標(biāo)人或續(xù)約供應(yīng)商簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。協(xié)議除了包括服務(wù)項目、服務(wù)期限及應(yīng)負(fù)責(zé)任等常規(guī)商務(wù)條款外，還應(yīng)有一份含有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為附件，中標(biāo)人的投標(biāo)書也是協(xié)議的有效組成部分。中標(biāo)人在投標(biāo)書內(nèi)的承諾標(biāo)準(zhǔn)高于普洛斯物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，以中標(biāo)人投標(biāo)書承諾標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；中標(biāo)人在投標(biāo)書內(nèi)的承諾標(biāo)準(zhǔn)低于普洛斯物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，以普洛斯規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；對供應(yīng)商提供的服務(wù)過程，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)做到過程跟蹤和控制，分別按照手冊附件中普洛斯物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商月度檢查表、普洛斯物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商檢查評分表，對供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和考核。每月10日前

50、在月報中報總部物業(yè)經(jīng)理，抄送地區(qū)總經(jīng)理及全國物業(yè)總監(jiān)。對合格供應(yīng)商在提供服務(wù)過程中出現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)填寫物業(yè)服務(wù)不合格項整改單，通知供應(yīng)商限期改正，并驗證整改效果。如連續(xù)兩次仍不符合要求，報經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理，抄送總部物業(yè)經(jīng)理及全國物業(yè)總監(jiān)取消該供應(yīng)商的合格資格?？偛课飿I(yè)部組織定期巡檢制度。巡檢結(jié)果將作為對物業(yè)供應(yīng)商和物業(yè)經(jīng)理的考核依據(jù)之一?？偛课飿I(yè)部將編制巡檢報告，分別報送（呈）各級總經(jīng)理和COO參考。第三章 客戶服務(wù)3.1 客戶服務(wù)3.1.1 遷入3.1.1.1 遷入前的準(zhǔn)備工作3.1.1.1.1 辦理客戶經(jīng)理在辦妥相關(guān)租賃手續(xù)后，應(yīng)及時：將租賃合同相關(guān)文件（包括：已簽署的租賃合同、L

51、SG、租約摘要、Sign Off Sheet、交房通知書等）掃描發(fā)給物業(yè)經(jīng)理及總部物業(yè)部；組織物業(yè)經(jīng)理、租戶相關(guān)人員（倉庫運作負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等）就入駐移交相關(guān)事宜召開溝通會議?？蛻艚?jīng)理、物業(yè)經(jīng)理需要與租戶相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)租賃合同確認(rèn)以下內(nèi)容：倉庫移交日期、租戶裝修工程內(nèi)容（如有）及期間；租戶付款標(biāo)準(zhǔn)、期限及金額（包括保證金、租金及公用事業(yè)費等）；根據(jù)租賃合同相關(guān)付款條款規(guī)定，與租戶約定賬單及發(fā)票（或收據(jù)）的開據(jù)周期、時間、接收人員姓名、聯(lián)絡(luò)方式及郵寄地址；與租戶確認(rèn)是否有二次裝修計劃并告知二次裝修相關(guān)規(guī)定。將租賃合同相關(guān)文件原件移交給總部物業(yè)部；3.1.1.1.2 JDE錄入總部物業(yè)部根據(jù)租

52、賃合同在JDE中錄入租賃合同相關(guān)信息同時將合同相關(guān)文件保存至總部公共文件夾中。物業(yè)經(jīng)理在JDE系統(tǒng)中開據(jù)保證金、租金、管理費賬單,交財務(wù)部開具相關(guān)收據(jù)及發(fā)票，并根據(jù)與租戶的約定將賬單及發(fā)票移交給租戶負(fù)責(zé)人同時做好記錄。3.1.1.1.3 費用確認(rèn)在租戶正式入駐日前，物業(yè)經(jīng)理需根據(jù)租賃合同相關(guān)規(guī)定與財務(wù)經(jīng)理確認(rèn)保證金及首期租金、管理費是否到賬。如有應(yīng)付款項未到賬，物業(yè)經(jīng)理需及時聯(lián)絡(luò)租戶負(fù)責(zé)人催繳付款并依據(jù)租賃合同中相關(guān)規(guī)定明確租戶的違約責(zé)任（如：延遲移交倉庫）。同時，物業(yè)經(jīng)理需要向城市總經(jīng)理匯報租戶違約情況，并抄送客戶經(jīng)理及總部物業(yè)部。城市總經(jīng)理根據(jù)租戶具體情況決定是否同意租戶按時入駐。物業(yè)經(jīng)理

53、按照城市總經(jīng)理的指令執(zhí)行。3.1.1.1.4 物業(yè)移交客戶前的檢查物業(yè)經(jīng)理在收到客戶入駐信息后，應(yīng)及時通知園區(qū)物業(yè)管理處再次巡視和打掃相關(guān)物業(yè)，檢查設(shè)施設(shè)備完好情況；確保所交付的物業(yè)是完好和整潔的。3.1.1.2 物業(yè)部與租戶移交3.1.1.2.1 租戶入駐移交流程3.1.1.2.1.1客戶憑客戶部開具的交房通知書，向園區(qū)物業(yè)管理處辦理交房遷入手續(xù)；物業(yè)經(jīng)理應(yīng)全程參與相關(guān)工作。3.1.1.2.1.2園區(qū)物業(yè)管理處向客戶收取交房通知書并驗證身份信息無誤后，向客戶詳細(xì)介紹園區(qū)概況、周邊情況，并對照園區(qū)普洛斯園區(qū)管理規(guī)約、租戶手冊說明園區(qū)的管理要求、二次裝修要求等，耐心回答客戶的各項問詢。3.1.1

54、.2.1.3 物業(yè)管理處向客戶發(fā)放普洛斯園區(qū)管理規(guī)約、租戶手冊、客戶信息登記表、裝修申請表、消防安全責(zé)任書、自備車輛登記備案表、開業(yè)通知書等文件，并要求客戶在入駐文件資料收發(fā)清單上簽收。同時向客戶解釋說明填寫、蓋章、回收的要求。3.1.1.2.1.3 物業(yè)管理處應(yīng)由2人以上（其中一人必須為工程）陪同客戶驗收物業(yè)，并依據(jù)物業(yè)交接驗收書逐項查驗記錄，同時記錄水電表讀數(shù)（大寫）等。3.1.1.2.1.4 對現(xiàn)場檢查中無法即時解決的問題應(yīng)做好相關(guān)缺陷記錄，并在7日內(nèi)確保解決或反饋解決方案，且得到客戶確認(rèn)。在移交當(dāng)天或與租戶約定時間對租戶進行所屬租賃區(qū)域的升降門、升降平臺、照明電力動力設(shè)備及消防設(shè)施的培

55、訓(xùn)。3.1.1.2.1.6 采用書面形式提醒租戶應(yīng)注意保護好室內(nèi)設(shè)施保養(yǎng)，否則在保修期內(nèi)室內(nèi)設(shè)施非正常使用損壞，該設(shè)施的維修費用將由使用者承擔(dān)。3.1.1.2.1.7 對于驗收結(jié)果，各方在房屋交接驗收書上簽名。3.1.1.2.1.8 物業(yè)管理處向客戶移交鑰匙。3.1.1.2.2 租戶交接注意事項3.1.1.2.2.1禁止租戶在新建物業(yè)交接完成前入駐園區(qū)。如遇特殊情況，須從地區(qū)總經(jīng)理和總部營運主管獲得相關(guān)許可。3.1.1.2.2.2禁止新租戶在租賃合同簽署前入駐園區(qū)。如遇特殊情況，需同時滿足以下三個條件：各地總經(jīng)理和總部營運主管的書面批準(zhǔn)；新租戶必須簽訂承諾函，并將簽好的承諾函抄送公司法務(wù)部；客

56、戶經(jīng)理必須在租戶入駐后的1個月內(nèi)完成租賃合同的簽署。租戶必須按照租賃合同規(guī)定的時間入駐和離開。如遇特殊情況，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定流程由客戶經(jīng)理與租戶簽署一份補充協(xié)議，并經(jīng)城市GM批準(zhǔn)。3.1.2 續(xù)租3.1.2.1客戶的續(xù)租3.1.2.1.1 （略）3.1.2.1.2 普洛斯物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在客戶租約到期前90天通知相關(guān)客戶經(jīng)理，由客戶經(jīng)理與客戶洽談續(xù)租事宜；3.1.2.1.3 客戶經(jīng)理應(yīng)于租約到期前30天將續(xù)租相關(guān)信息告知物業(yè)經(jīng)理。3.1.2.1.4 續(xù)租洽談結(jié)果：續(xù)租達(dá)成的，客戶經(jīng)理應(yīng)將續(xù)租租賃合同相關(guān)文件掃描發(fā)給物業(yè)經(jīng)理及總部物業(yè)部。不再續(xù)租的，客戶經(jīng)理應(yīng)在租約到期前30天書面/郵件正式通知物業(yè)

57、經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理安排退租事宜。3.1.2.1.5 城市GM可以根據(jù)需要指定部分客戶的續(xù)租事宜交由物業(yè)經(jīng)理實施。3.1.2.2一般客戶的續(xù)租（略）3.1.3 終止租賃關(guān)系（遷出）3.1.3.1對于終止租賃關(guān)系的重點客戶，普洛斯客戶經(jīng)理應(yīng)于租賃期滿前30天，以書面/電子郵件方式發(fā)送終止租賃關(guān)系通知書給物業(yè)經(jīng)理（需同時抄送城市GM和財務(wù)經(jīng)理）。對于終止租賃關(guān)系的一般客戶，由普洛斯物業(yè)經(jīng)理以書面/郵件方式發(fā)送終止租賃關(guān)系通知書給客戶經(jīng)理（需同時抄送城市GM和財務(wù)經(jīng)理）。3.1.3.2 物業(yè)經(jīng)理據(jù)此通知園區(qū)物業(yè)管理處做好退租相關(guān)工作。物業(yè)經(jīng)理與租戶負(fù)責(zé)人約定正式搬出日期在約定搬出日期和具體細(xì)節(jié)。陪同退租

58、客戶現(xiàn)場驗收退租物業(yè)狀況，根據(jù)房屋驗收交接書逐項驗收，及時記錄發(fā)現(xiàn)的問題，抄錄水電度數(shù)，并經(jīng)各方簽名確認(rèn)。對于已經(jīng)改變物業(yè)原有狀態(tài)、或被損壞的、或增加的（包括廣告、標(biāo)識等）等，要求退租客戶恢復(fù)原樣。或提供普洛斯同意不需復(fù)原的證明（需嚴(yán)格審核，不需復(fù)原證明應(yīng)經(jīng)地區(qū)物業(yè)部、客戶部同時確認(rèn)并報經(jīng)城市總經(jīng)理批準(zhǔn)）。待物業(yè)部驗收合格后，雙方簽名蓋章確認(rèn)； 通知退租客戶結(jié)算相關(guān)費用。移交物業(yè)及鑰匙變更資料信息3.1.4 客戶標(biāo)識3.1.4.1 許可與禁止3.1.4.1.1許可普洛斯允許客戶在租賃區(qū)域建立2個以內(nèi)的墻體標(biāo)識，但需向普洛斯書面申請并經(jīng)批準(zhǔn)。此事宜受理者為普洛斯物業(yè)經(jīng)理。部分園區(qū)，普洛斯會在外立

59、面給租戶預(yù)留標(biāo)志物的安裝位置。每一租戶的標(biāo)志物或企業(yè)商標(biāo)都該按指定位置安置。3.1.4.1.2 上述3.1.4.1.1規(guī)定，不免除當(dāng)法律規(guī)定須向政府部門申報時，標(biāo)識設(shè)置人仍應(yīng)向政府部門申報審批的責(zé)任和義務(wù)。3.1.4.1.3下列標(biāo)識將被普洛斯所不允許：未經(jīng)普洛斯書面批準(zhǔn)的；反（閃）光的、可移動的或有播音圖像的；站立式或路標(biāo)塔標(biāo)識；有安全隱患的標(biāo)識；被法律禁止的標(biāo)識。以下是普洛斯標(biāo)識具體要求和方案3.1.4.2 程序3.1.4.2.1向普洛斯物業(yè)經(jīng)理咨詢后以書面（或郵件）方式向物業(yè)經(jīng)理提交建立標(biāo)識的申請，該申請至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：彩色設(shè)計圖、效果圖稿樣（顏色須與實際相符）；大?。ǜ?寬）、材質(zhì)、

60、重量、數(shù)量；擬安裝位置、高度、施工安裝方案；如為注冊商標(biāo)的，應(yīng)出具商標(biāo)權(quán)利人許可使用該商標(biāo)的證明文件；承諾書（所安裝的標(biāo)識在其存在期間安全可靠性的承諾和3.1.4.2.3規(guī)定的承諾）3.1.4.2.2 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)普洛斯有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提出建議并與項目團隊討論并經(jīng)城市GM批準(zhǔn)后，在2周內(nèi)作出答復(fù)意見。3.1.4.2.3如獲許可，普洛斯據(jù)此不收取任何額外費用， 但相關(guān)客戶應(yīng)對普洛斯作出如下承諾：普洛斯有權(quán)要求客戶調(diào)整、拆除所安裝的任何標(biāo)識而不負(fù)任何責(zé)任，即使其曾經(jīng)被許可的。3.1.4.2.4所有安裝費用由客戶自行承擔(dān)；3.1.4.2.5客戶應(yīng)定期維護所安裝的標(biāo)識，檢查其安全性。3.1.5 用電