對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理解

1、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理解浙江求直律師事務(wù)所 王會(huì)律師 摘 要：本文主要是從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用基礎(chǔ)及其適用情形、涉及的權(quán)利主體及其之間的關(guān)系以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得的五個(gè)構(gòu)成要件及其所產(chǎn)生的法律效果四個(gè)方面進(jìn)行分析、理解，特別是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的理解，主要是結(jié)合有關(guān)學(xué)理和司法實(shí)踐對(duì)其進(jìn)行深入分析、理解和適用。 關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、善意取得、公示物權(quán)人、第三人、無權(quán)處分善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。一般認(rèn)為，善意取得是指無處分權(quán)人將其占有的動(dòng)產(chǎn)或登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人,若第三人在交易時(shí)

2、出于善意即可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),原權(quán)利人不得追索。中華人民共和國物權(quán)法（以下稱物權(quán)法）第106 條也明確確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的取得。然而，物權(quán)法在經(jīng)表決通過之前，我國學(xué)者對(duì)于善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域存在兩派觀點(diǎn)：一派觀點(diǎn)為否定說；一派觀點(diǎn)為肯定說。我國持否定說的學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！?至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人

3、”， 2 “因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！?故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。” 4即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”5對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”6持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則

4、采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。7并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，“無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”， 8因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公信力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。9 這兩派觀點(diǎn)在物權(quán)法表決通過之前一直相持不下，不能形成統(tǒng)一。我國物權(quán)法在立法時(shí)最終將善意取得制度擴(kuò)展適用于不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，是根據(jù)我國的現(xiàn)有國情，是為了最大限度的保護(hù)交易的善意第三

5、人的公示信賴?yán)?，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。所以，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是我國物權(quán)法的中國特色。一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用基礎(chǔ)及其適用情形（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是公示公信原則不管是在物權(quán)法頒布前還是頒布后，我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記均實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。所謂公示公信，是買受人基于信任產(chǎn)權(quán)登記等具有公信力的證明方式，從而認(rèn)定賣方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)具有完全的所有權(quán)，不存在無權(quán)處分的情況。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與公示物權(quán)人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來達(dá)到維

6、護(hù)交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與公示物權(quán)人進(jìn)行交易，縱使存在登記與真實(shí)權(quán)利分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動(dòng)產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權(quán)處分人進(jìn)行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用情形如前所述，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是借助登記的公信力原則來實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的。已登記的才能產(chǎn)生公信力，才會(huì)發(fā)生善意取得的問題，而對(duì)未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，不存在登記公信力原則問題，當(dāng)然也無善意取得適用的必要。因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得只適用于已進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況

7、非常復(fù)雜，概括起來，具體有以下幾種適用情況：1、不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下的。共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。此種情形適用的依據(jù)是最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效，但第三人善意有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！痹摋l中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成

8、來看，實(shí)際上就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。10據(jù)此，該司法解釋實(shí)際上已承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得適用共有人擅自處分共有不動(dòng)產(chǎn)的情形。2、因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷，使不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的物權(quán)人并非真實(shí)的物權(quán)人。如誤將甲的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人登記為乙。3、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)，使不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的物權(quán)人并非真實(shí)的物權(quán)人。如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。又如本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但其不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，與自己的朋友乙約定，而將房屋所有權(quán)登記為乙，此種約定非贈(zèng)與或放棄所有權(quán)的意思表示。4、作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因關(guān)系如買賣合同無效或被撤銷，但登記尚

9、未涂銷。物權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，但由于存在脅迫、欺詐等為法律所禁止的意思表示瑕疵，而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原因關(guān)系無效或被撤銷，就應(yīng)消除物權(quán)變動(dòng)的后果，進(jìn)行更正登記，恢復(fù)原物權(quán)人所應(yīng)有的法律地位，但在更正登記之前，原登記對(duì)善意第三人仍具有公信力。5、依法律規(guī)定如因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但尚未辦理登記。如人民法院的生效判決確認(rèn)登記在甲名義下的不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人為乙，但乙尚未辦理更正登記。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得涉及的權(quán)利主體及其之間的關(guān)系（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得涉及的權(quán)利主體是事實(shí)物權(quán)人、公示物權(quán)人和第三人要充分理解不動(dòng)產(chǎn)善意取得，就要清楚不動(dòng)產(chǎn)善意取得具體涉及

10、哪些當(dāng)事人。筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得從權(quán)利主體的角度看具體涉及事實(shí)物權(quán)人、公示物權(quán)人和第三人這三方權(quán)利主體。這里的公示物權(quán)人也有人稱為登記物權(quán)人?，F(xiàn)在，有必要對(duì)事實(shí)物權(quán)人、公示物權(quán)人和第三人從法律上進(jìn)行簡單界定。 公示物權(quán)人是指按照公示制度的要求，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，也即登記物權(quán)人。事實(shí)物權(quán)人是與公示物權(quán)人相對(duì)應(yīng)的概念，事實(shí)物權(quán)人是指按照物權(quán)法的一般原理和公平正義的一般要求應(yīng)當(dāng)享有物權(quán)的權(quán)利人。事實(shí)物權(quán)人本與公示制度無關(guān)，在公示制度適用過程中，事實(shí)物權(quán)人一般也都同時(shí)成為了公示物權(quán)人，即兩者一般是同一的。但正如上述情形才會(huì)導(dǎo)致事實(shí)物權(quán)人未能成為公示物權(quán)人，產(chǎn)生

11、事實(shí)物權(quán)與公示物權(quán)分離、不一致的情形。第三人是特指在事實(shí)物權(quán)人與公示物權(quán)人分離的情況下，試圖從公示物權(quán)人處善意獲取物權(quán)的主體。這里所謂的“第三人”并不是通常意義上的第三人，而是相對(duì)分離后的事實(shí)物權(quán)人、公示物權(quán)人兩個(gè)主體而言的。這里的“第三人”正是公示制度的適用，才造就了值得特別關(guān)注的基于對(duì)物權(quán)公示的信賴進(jìn)行交易的第三人。因此，可以說沒有公示制度就不存在事實(shí)物權(quán)人與公示物權(quán)人的分離，沒有事實(shí)物權(quán)人與公示物權(quán)人的分離，就不存在我們所要討論的“第三人”。 （二）事實(shí)物權(quán)人、公示物權(quán)人、第三人之間的關(guān)系從法律優(yōu)先保護(hù)角度講，第三人優(yōu)于事實(shí)物權(quán)人受到法律保護(hù)，事實(shí)物權(quán)人優(yōu)于公示物權(quán)人受到法律保護(hù)。對(duì)事實(shí)

12、物權(quán)的保護(hù)是物權(quán)法與生俱來、責(zé)無旁貸的使命，而物權(quán)法規(guī)定的公示物權(quán)不能替代事實(shí)物權(quán)，因?yàn)楣疚餀?quán)與事實(shí)物權(quán)分離的例外情況是客觀存在的，所以，在事實(shí)物權(quán)與公示物權(quán)分離的情況下，事實(shí)物權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)于公示物權(quán)人受到法律保護(hù)。然而，物權(quán)法規(guī)定的公示制度維護(hù)交易安全的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)就是對(duì)交易第三人公示信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，所以，物權(quán)法特別規(guī)定，在存在事實(shí)物權(quán)人與公示物權(quán)人的分離情況下，第三人優(yōu)于事實(shí)物權(quán)人受到法律保護(hù)。三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件我國物權(quán)法第106條第1款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

13、（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！痹摋l將動(dòng)產(chǎn)的善意取得和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得合并在一起做出規(guī)定，從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件。但是，二者在善意取得的構(gòu)成要件上還是存在明顯區(qū)別。既有的研究對(duì)于動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件已基本上形成共識(shí)，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的說法尚不一致。下文將根據(jù)物權(quán)法第106條第1款的規(guī)定，結(jié)合有關(guān)學(xué)理和實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件進(jìn)行深入分析、理解和適用。（一）公示物權(quán)人須為無處分權(quán)。對(duì)于“無權(quán)處分”是否屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，學(xué)者存在不同看法。有

14、學(xué)者認(rèn)為物權(quán)法第106條并沒有明確列舉“無權(quán)處分”的要件，且在登記錯(cuò)誤的情況下，公示物權(quán)人處分登記的財(cái)產(chǎn)，屬于有權(quán)處分，而非無權(quán)處分，所以，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件中不應(yīng)包括無權(quán)處分。但也有學(xué)者認(rèn)為，“無權(quán)處分”是不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的前提條件，所以，不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件中應(yīng)當(dāng)包括無權(quán)處分。11筆者贊成該學(xué)者的觀點(diǎn)，認(rèn)為無權(quán)處分是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件之一，主要理由：第一，物權(quán)法第106 條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”，但符合善意取得的除外，所以，從該規(guī)定看，“無權(quán)處分”是善意取得適用的前提條件。雖然在善意取得的構(gòu)成要件中，沒有將無權(quán)處分作為其獨(dú)立要件

15、列舉，但從體系解釋的角度看，無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件之一。第二，從該制度設(shè)定的目的看，法律設(shè)定善意取得制度的目的就是解決現(xiàn)實(shí)中存在的無權(quán)處分問題，通過設(shè)定一定條件來平衡無權(quán)處分設(shè)計(jì)的當(dāng)事人之間的利益衡平問題。12所以，可以說沒有無權(quán)處分就沒有善意取得。因此，也有學(xué)者說善意取得與無權(quán)處分恒相對(duì)應(yīng),惟有在無權(quán)處分的情況下才有可能發(fā)生第三人善意取得的問題。13第三，從最終經(jīng)過登記機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)確認(rèn)登記錯(cuò)誤的結(jié)果看，公示物權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)的行為是無權(quán)處分。所以，在事實(shí)物權(quán)人與公示物權(quán)人相分離的情況下，公示物權(quán)人的處分是無權(quán)處分。對(duì)于“無處分權(quán)”應(yīng)作何理解呢？一般認(rèn)為，所謂無權(quán)處分，是指沒有

16、處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。換言之，即權(quán)利人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從最廣義上來理解，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分， 14無權(quán)處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣、贈(zèng)與、抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能發(fā)生分離的情形。物權(quán)法第106條將善意取得統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，掩蓋了二者在認(rèn)定無權(quán)處分方面的差異。不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就表現(xiàn)在“無權(quán)處分” 的內(nèi)涵不同。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其無權(quán)處分的認(rèn)定比較容易，就是沒有處分權(quán)的處分行為，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，如何判斷無權(quán)處分，則存在較大爭議。筆者認(rèn)為，盡管無權(quán)處分涉及三方主體，但由于公示物權(quán)人明知其無處分權(quán)或處分權(quán)受到限制而仍故意處

17、分他人財(cái)產(chǎn)的行為在法律上已無保護(hù)的必要，故法律上所需要保護(hù)的就是事實(shí)物權(quán)人和第三人。所以，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“無權(quán)處分”主要是指我們上述所說的不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的五種情形，即包括根本無處分權(quán)和處分權(quán)受到限制（如某一共有人未經(jīng)其他為登記的共有人的同意而處分共有物等）的情形。另外需要注意，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“無處分權(quán)”與合同法第51條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”中的“無處分權(quán)”在法律適用上的關(guān)系。如果登記的權(quán)利人或動(dòng)產(chǎn)的占有人受真正權(quán)利人之委托而為處分、無處分權(quán)人嗣后取得處分權(quán)或得到權(quán)利人的追認(rèn),則不適用善意取得的規(guī)則,這種情況下轉(zhuǎn)

18、讓行為應(yīng)屬自始有效, 無需考慮受讓人是否為善意的問題15。也就是說只有在事實(shí)物權(quán)人對(duì)公示物權(quán)人無處分權(quán)的行為不予追認(rèn)或公示物權(quán)人在無權(quán)處分后亦未取得處分權(quán)的情況下，才存在適用善意取得的必要。并且，公示物權(quán)人與第三人之間的協(xié)議不得違反合同法第52條的規(guī)定，否則第三人將不能依善意取得主張取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（二）第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意。這是指第三人對(duì)公示物權(quán)人不是事實(shí)物權(quán)人的情況并不知道，且對(duì)不知道這一結(jié)果不存在重大過失。我國物權(quán)法對(duì)第三人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)是基于維護(hù)交易安全和第三公示信賴?yán)嫘枰倪x擇，如果第三人明知處分人不是真正物權(quán)人而仍然以獲取物權(quán)為目的與之進(jìn)行交易，第三人就明顯懷有惡意，對(duì)第三人適

19、用善意取得制度就失去了合理依據(jù)且對(duì)事實(shí)物權(quán)人有失公平。1、如何理解“善意”和“惡意”的內(nèi)容？這里的“善意”對(duì)應(yīng)的客觀事實(shí)就是不知道事實(shí)物權(quán)與公示物權(quán)分離的情況，而主觀上且無重大過失；這里的“惡意”對(duì)應(yīng)的客觀事實(shí)就是明知或應(yīng)知事實(shí)物權(quán)與公示物權(quán)分離的情況。對(duì)于“重大過失”的認(rèn)定，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以一般人根據(jù)具體的情形、憑借生活和交易經(jīng)驗(yàn)皆可做出的正常判斷作為衡量的依據(jù)16。如果僅為一般過失或輕微過失的,應(yīng)無妨善意的成立。2、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以第三人信賴處分人為登記記載的權(quán)利人，即公示物權(quán)人。這在實(shí)踐中通常要求第三人之交易之前查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記，了解了登記簿上記載

20、的權(quán)利狀況，并對(duì)此產(chǎn)生合理信賴。如果第三人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成善意。3、在司法實(shí)踐中，對(duì)于第三人“善意”應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)舉證責(zé)任的問題。我們認(rèn)為應(yīng)采用由事實(shí)物權(quán)人來舉證證明第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道公示物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離的情況即第三人懷有惡意，否則應(yīng)推定第三人對(duì)這一情況并不知道即第三人為善意。因?yàn)榘凑兆C明的邏輯，讓第三人證明自己“不知道”某一情況是不可能的，而讓事實(shí)物權(quán)人證明第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道某一情況則是可能的。當(dāng)然，事實(shí)物權(quán)人也可以通過證明第三人存在重大過失來推定第三人為非善意。但是，如何判斷第三人為善意？通常情況下，需要采取如下排除法來證明：第一，事實(shí)物權(quán)人有足夠證據(jù)證明第三人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)已

21、經(jīng)明知登記是錯(cuò)誤的；第二，公示物權(quán)人和第三人惡意串通；第三，出現(xiàn)了異議登記。4、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)，也就是說認(rèn)定第三人主觀善意應(yīng)以何時(shí)為準(zhǔn)。對(duì)于這一問題的認(rèn)識(shí)存有不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以簽訂合同時(shí)為準(zhǔn)。理由是不動(dòng)產(chǎn)登記是以國家信用為保障的，如果要求不動(dòng)產(chǎn)的第三人除了要了解登記薄的狀況之外，還要去承擔(dān)額外的審查義務(wù)，這不但對(duì)于第三人不公平，既不利于商品的自由流轉(zhuǎn)，也不符合公示公信原則的要求。因此，只要第三人在簽訂合同時(shí)履行了注意義務(wù)就應(yīng)推定其具有主觀善意。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以登記完畢時(shí)為準(zhǔn)。理由是我國物權(quán)法第106條規(guī)定“受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)”應(yīng)為善意，受讓即為接受讓予之意

22、，一個(gè)完整的受讓過程應(yīng)當(dāng)包括完成物權(quán)的轉(zhuǎn)移。而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移則應(yīng)在登記后始為發(fā)生效力。因此，第三人只有在登記完畢時(shí)仍為善意者，才適用善意取得。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)登記時(shí)為準(zhǔn)。理由是鑒于我國目前登記機(jī)關(guān)眾多、混亂，而且登記過程非第三人所能左右，以申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)更能保護(hù)第三人的權(quán)益。即使在登記過程中知道公示物權(quán)人無處分權(quán)，也不妨礙善意取得的適用，只要第三人在提出登記申請(qǐng)時(shí)為善意即可。筆者贊成第二種觀點(diǎn)，理由在于：第一，從善意取得制度的設(shè)立目的來看，其旨在保護(hù)善意的第三人，而犧牲了事實(shí)物權(quán)人的權(quán)利，也就是說善意取得是國家立法在衡量事實(shí)物權(quán)人和第三人的利益保護(hù)力度后進(jìn)行的一種制度安

23、排。我國物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實(shí)現(xiàn)，就是為了最大程度地為事實(shí)物權(quán)人保留發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害的時(shí)間，并及時(shí)進(jìn)行更正登記或者異議登記。所以，如果在轉(zhuǎn)移登記之時(shí)或者之前，第三人已經(jīng)知曉無權(quán)處分的事實(shí)，那么，第三人就不值得保護(hù)。第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查原則。我國房屋登記辦法規(guī)定的房屋登記程序是申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證五個(gè)階段，而在前四個(gè)階段中，登記機(jī)構(gòu)均有權(quán)根據(jù)調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況對(duì)登記申請(qǐng)不予辦理。并且在將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)異議登記，而最終導(dǎo)致登記無法完成。因此，第三人的善意只有保持到登記完成才可能主張適用善意取得，否則，將不

24、構(gòu)成善意取得。5、中介公司的惡意對(duì)第三人善意的認(rèn)定是否會(huì)產(chǎn)生影響。在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)交易中，絕大部分交易的完成都有中介公司的介入或促成，所以，在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，中介公司如果主觀上存在惡意，是否會(huì)對(duì)認(rèn)定第三人善意產(chǎn)生影響？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況確定。如果中介公司的服務(wù)僅為提供中介信息，主要交易均由當(dāng)事人雙方進(jìn)行，那么中介公司存有惡意對(duì)認(rèn)定第三人善意不產(chǎn)生影響；如果中介公司不但提供了中介信息，而且還代理第三人行使了實(shí)體交易行為，則中介公司存有惡意將導(dǎo)致不能認(rèn)定第三人為善意；如果中介公司僅是代理公示物權(quán)人進(jìn)行交易行為，則中介公司存有惡意對(duì)認(rèn)定第三人善意也不產(chǎn)生影響。因?yàn)?，雖然第三人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善

25、意不知情的，但代理人的行為后果應(yīng)由被代理人承擔(dān)，第三人應(yīng)為自己選任代理人承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；而在單純接受中介信息的情況下，由于第三人主要是通過自己的行為而與對(duì)方達(dá)成交易，在此過程中其意志是真實(shí)無瑕疵的，在盡到注意義務(wù)的情況下，應(yīng)視為善意。另外，還有一個(gè)值得關(guān)注的問題，如果惡意的第三人在獲得不動(dòng)產(chǎn)后又將其轉(zhuǎn)讓出去，甚至連續(xù)轉(zhuǎn)讓多手后，最終的受讓人能否得到物權(quán)法的優(yōu)先保護(hù)？筆者認(rèn)為，只要多手交易中有一個(gè)是善意第三人，根據(jù)善意取得規(guī)定，則事實(shí)物權(quán)人的物權(quán)追及效力追及至該善意第三人即行中斷。 例如：甲購買了一房屋，登記在乙的名下，乙未經(jīng)甲同意將該房賣給了丙并過戶至丙名下，丙知道甲系該房事實(shí)物權(quán)人，丙為獲利

26、，將房屋轉(zhuǎn)讓給了不知情的丁并過戶至丁名下，戊知道該房的事實(shí)物權(quán)人為甲，也知道丙為惡意第三人，戊向丁購買了該房并過戶至自己名下。該案中，丁為善意第三人，應(yīng)受善意取得制度保護(hù)，當(dāng)房屋過戶至其名下時(shí)丁就確定地獲得了該房的物權(quán)，雖然戊知道該房原來的事實(shí)物權(quán)人是甲，也知道丙系惡意第三人，但由于丁已合法地取得了該房物權(quán)，故戊并不構(gòu)成本文所指的第三人，戊可以從丁處獲取該房的物權(quán)而不受甲的追及，或者可以簡單表述為：甲對(duì)事實(shí)物權(quán)的追及效力因丁的善意取得而中斷。（三）向第三人轉(zhuǎn)讓物權(quán)的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示物權(quán)人。也就是說，如果向第三人轉(zhuǎn)讓物權(quán)的并不是公示物權(quán)人，而只是不動(dòng)產(chǎn)的占有使用人，或者甚至連占有使用人都不是，

27、第三人誤以為處分人有權(quán)處分而與其進(jìn)行交易，則第三人將不能依據(jù)善意取得制度獲取物權(quán)。善意取得制度的立法目的實(shí)際上是對(duì)第三人基于物權(quán)公示公信利益的保護(hù)，以達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。如果向第三人轉(zhuǎn)讓物權(quán)的根本就不是符合公示制度要求的公示物權(quán)人，第三人也就談不上是基于對(duì)物權(quán)公示的信賴而為的交易行為了，從而失去了受公示制度保護(hù)的必要和前提；否則，如果仍對(duì)第三人適用善意取得，不僅會(huì)助長侵犯物權(quán)行為的發(fā)生、大大降低法律對(duì)物權(quán)保護(hù)的力度，而且也是對(duì)公示制度本身的破壞。另外，如果向第三人轉(zhuǎn)讓物權(quán)的雖不是公示物權(quán)人，但卻是事實(shí)物權(quán)人，則第三人當(dāng)然也可以確定地獲得物權(quán)，但這時(shí)第三人是基于正常的物權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的物權(quán)，而不

28、是基于善意取得制度，實(shí)際上這里的“第三人”也并不是本文所要討論意義上的第三人。（四）第三人是基于有償民事法律行為并以合理的價(jià)格受讓物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第106條中關(guān)于“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不僅應(yīng)基于有償?shù)拿袷路尚袨?，而且還要以合理的價(jià)格為其成立的條件。對(duì)此規(guī)定應(yīng)當(dāng)如此理解：首先，要準(zhǔn)確理解“有償?shù)拿袷路尚袨椤薄?、第三人基于非民事法律行為（如繼承等）受讓物權(quán)的不適用善意取得。例如：甲購買了A房屋，而將該房登記在乙的名下，乙突然因交通事故死亡，乙的繼承人丙從乙處繼承了該房（假設(shè)丙并不知道該房系甲購買），并將該房過戶至自己名下，甲得知后即要求丙返還房屋。該案中，丙作為第三人依據(jù)

29、繼承這一事實(shí)行為獲取了A房的公示物權(quán)，雖然丙對(duì)乙不是房屋的事實(shí)物權(quán)人并不知情，但丙并無信賴?yán)婵裳裕蚨匀徊皇苌埔馊〉弥贫鹊谋Ｗo(hù)，丙無權(quán)對(duì)抗甲的請(qǐng)求。2、第三人受讓物權(quán)還必須是基于民事法律行為中的有償行為而非無償行為（如贈(zèng)予等）。善意取得制度本身就是基于交易安全需要、考慮到第三人對(duì)物權(quán)公示的信賴?yán)妫瑸楣狡鹨娫O(shè)置的一項(xiàng)制度，如果第三人是無償受讓的物權(quán)，第三人就沒有交易風(fēng)險(xiǎn)可言了。其次，要準(zhǔn)確理解“合理的價(jià)格”。我國物權(quán)法對(duì)“合理的價(jià)格” 沒有做出界定。但是，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）中對(duì)“明顯不合理的低價(jià)”的界定，值得我們借鑒，該解釋第19條第1、2款是

30、這樣規(guī)定：“對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的明顯不合理的低價(jià)，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)?！币虼?，筆者認(rèn)為，對(duì)“合理的價(jià)格”的認(rèn)定，需要綜合考慮以下因素：1、不動(dòng)產(chǎn)交易一般情況下都有明確的市場價(jià)格或者政府部門的指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)，但是，還需要考慮其位置，特別是商品房的位置、容積率、朝向、布局、開發(fā)商的品牌、物業(yè)管理的情況、周邊的環(huán)境等因

31、素，進(jìn)行綜合判斷。2、合理價(jià)格并不等同于市場價(jià)格，只是可以參照市場價(jià)或者政府部門的指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)來確定。只要是達(dá)到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)的百分之七十，我們認(rèn)為可以認(rèn)定為“合理的價(jià)格”。3、在認(rèn)定合理價(jià)格時(shí)，也要考慮履行期限、履行方式以及是否已經(jīng)部分履行。有觀點(diǎn)認(rèn)為，至于約定的“合理的對(duì)價(jià)”是否已由受讓人實(shí)際支付,一般并不影響善意取得的成立；該價(jià)款尚未支付的,讓與人或者原權(quán)利人可以向受讓人主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。17 但筆者認(rèn)為，如果僅僅約定價(jià)款而不實(shí)際支付，也可能會(huì)產(chǎn)生問題。如果不支付價(jià)款也構(gòu)成善意取得，則可能引起名為有償、實(shí)為無償?shù)那樾?，也有可能是雙方虛構(gòu)合同關(guān)系，實(shí)際上規(guī)避了法律的基本

32、要求，不符合善意取得保護(hù)善意第三人的信賴?yán)婺康?。因此，在適用善意取得時(shí)，必須實(shí)際支付了一定的價(jià)款，具體的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的具體情況來判斷。 （五）第三人已獲得物權(quán)公示，即已完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的完成，必須以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)完成轉(zhuǎn)移登記為要件，也就是說不動(dòng)產(chǎn)登記部門完成了將第三人作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上。之所以要以辦理完畢轉(zhuǎn)移登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，是因?yàn)椋阂环矫妫挥性谕瓿晌餀?quán)登記手續(xù)之后，第三人才能夠真正取得完整的物權(quán)，這與物權(quán)法原則上采納的登記要件主義完全吻合。另一方面，如果以完成轉(zhuǎn)移登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的時(shí)間點(diǎn)，則事實(shí)物權(quán)人完全可以通過異議登記來及時(shí)阻礙公示物權(quán)人的無權(quán)處分行為。另外，在司法實(shí)踐中，尚有爭議的一個(gè)問題是在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí),如果無權(quán)處分人與第三人訂立合同后已經(jīng)向登記機(jī)構(gòu)遞交了符合要求的轉(zhuǎn)移登記之申請(qǐng),而僅僅因登記程序的原因尚未辦理完畢移轉(zhuǎn)登記,能否視為“已經(jīng)登記”并發(fā)生善意取得的效力？依據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定的精神,筆者認(rèn)為應(yīng)持否定態(tài)度，理由在關(guān)于“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)中已有詳述，在此不再贅述。 四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件具備時(shí)產(chǎn)生的法律后果。如前所述，善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即事實(shí)物權(quán)