保利_天津河?xùn)|項(xiàng)目發(fā)展策劃案ppt課件

1、1保利河?xùn)|工程開(kāi)展謀劃案2市場(chǎng)環(huán)境分析地塊分析工程定位物業(yè)開(kāi)展建議案名建議營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目錄3市場(chǎng)環(huán)境分析41、2021年天津商品房走勢(shì)分析： 年份成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)m2）平均價(jià)格(元/m2)成交額（萬(wàn)元）2008年42557458 6912 3165951 2007年79974895 5920 5299314 變動(dòng)數(shù)量-37417-437 992 -2133363變動(dòng)幅度-46.8%-48.8%16.7%-40.3%價(jià)錢(qián)振蕩下行、買(mǎi)賣(mài)量萎縮、資金鏈繃緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段52、07、08年成交量走勢(shì)對(duì)比旺季不旺從各月銷(xiāo)售情況看，2007年3月開(kāi)場(chǎng)，堅(jiān)持了強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭，特別是7、8、9三個(gè)月

2、，而08年7、8、9月份銷(xiāo)量與07年構(gòu)成了鮮明的對(duì)比，旺季銷(xiāo)量低迷成為本年度與07年成交量缺口的主要緣由，更是樓市調(diào)整的重要特征。63、07、08年成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)對(duì)比振蕩走低，理性回歸08年遭到購(gòu)買(mǎi)力、宏觀調(diào)控、股市、經(jīng)濟(jì)滑坡等多方面壓力下價(jià)錢(qián)出現(xiàn)理性回調(diào)，年內(nèi)價(jià)錢(qián)出現(xiàn)回落趨勢(shì)，降幅為5%，且已回落到07年同期程度。 74、2021年成交情況及區(qū)域分布08年河?xùn)|區(qū)為市內(nèi)六區(qū)中價(jià)錢(qián)最低的區(qū)域，均價(jià)為8元/，而成交量卻排在天津市區(qū)的第二位。 河?xùn)|區(qū)非市內(nèi)地段價(jià)值熱點(diǎn)板塊，區(qū)域市場(chǎng)成交活力呈現(xiàn)蓄勢(shì)待發(fā)的態(tài)勢(shì)區(qū)域 成交套數(shù)（套）成交面積（m2）平均價(jià)格(元/m2)成交額（萬(wàn)元）和平區(qū)928100464.

3、812743 128019.4河?xùn)|區(qū)1779169148.68138 137649.6河西區(qū)1756247238.110699 264516.2南開(kāi)區(qū)3821404629.510742 434646.1河北區(qū)90097374.18724 84944.63.6紅橋區(qū)1086110509.18882 98155.6合計(jì)10270112936410164 1147931.48估計(jì)目前這種市場(chǎng)冷遇還將繼續(xù)。雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)都希望市場(chǎng)盡快回暖，但從此前繼續(xù)四五年的大牛市和市場(chǎng)透支價(jià)值的產(chǎn)品價(jià)錢(qián)等要素來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷至少還將繼續(xù)到2021年，甚至更久。在成交量方面，2021年1-11月份累計(jì)成交同比下降

4、了50%以上，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響08年下半年較上半年成交量明顯回落，增速減弱；在成交價(jià)錢(qián)方面，天津的房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)上漲空間明顯縮水，價(jià)錢(qián)繼續(xù)振蕩下行；綜述9 隨著濱海新區(qū)的高速開(kāi)展，作為市中心與濱海新區(qū)之間新城市走廊的河?xùn)|區(qū)，將處在天津市經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略東移的開(kāi)展前沿。濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)熱度的繼續(xù)升溫，使東部成為政府未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。河?xùn)|區(qū)域可分為三大板塊：衛(wèi)國(guó)道板塊、中山門(mén)板塊、后廣場(chǎng)板塊。河?xùn)|區(qū)開(kāi)展概略中山門(mén)板塊開(kāi)展前景：1、津?yàn)I輕軌的開(kāi)通給該區(qū)域帶來(lái)足夠的開(kāi)展動(dòng)力。2、該板塊位于海河改造第七節(jié)點(diǎn)，未來(lái)市政建立傾斜支持力度不容忽視。3、該板塊也是銜接河?xùn)|與河西的最快捷的交通樞紐，為該區(qū)域工程銷(xiāo)售提供客戶(hù)

5、資源增容的有力支持。后廣場(chǎng)板塊衛(wèi)國(guó)道板塊中山門(mén)板塊102021年河?xùn)|區(qū)成交走勢(shì)分析截止11月份河?xùn)|區(qū)成交量?jī)H16.9萬(wàn)平米，均價(jià)8140元/區(qū)域呈現(xiàn)價(jià)跌放量的態(tài)勢(shì)11中山門(mén)及輕軌沿線板塊板塊項(xiàng)目名稱(chēng)地址開(kāi)發(fā)商建筑類(lèi)型占地面積萬(wàn)容積率建筑面積（萬(wàn)）面積區(qū)間價(jià)格(元/m2)備注中山門(mén)板塊格調(diào)竹鏡中山門(mén)四號(hào)路與虎丘路交口天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 高層5.52.614.570-140均價(jià)7900-融科金月灣津塘路與月牙河南路交口以南天津市利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小高層、高層6.272.515.6886-130均價(jià)8300-朝陽(yáng)綠茵雪蓮南路以西，龍峰路以東，津塘公路以北天津市新型建筑材料房地

6、產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 洋房10.71.14.4280-1407800余房還有180套米蘭新干線津塘公路二號(hào)橋天津市德億達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 洋房20.580.8617.770-110起價(jià)7550 現(xiàn)房入住12中山門(mén)板塊工程分析總體上看：1、河?xùn)|區(qū)作為市區(qū)與濱海新區(qū)銜接的重要通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展火爆。2021年不斷有新工程涌現(xiàn)，其中，風(fēng)格竹鏡與融科金月灣工程的入市，隨著眾多知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入更是讓中山門(mén)板塊一躍成為市區(qū)成交的熱點(diǎn)。未來(lái)開(kāi)展前景看好。2、未來(lái)板塊供應(yīng)量較豐富，供應(yīng)主要以高層為主。在建筑面積上，估計(jì)風(fēng)格竹鏡和融科金月灣各剩余約12萬(wàn)的體量，該板塊未來(lái)總計(jì)約有24萬(wàn)的上市量。而河?xùn)|區(qū)2021年全年

7、合計(jì)成交16.9萬(wàn)，估計(jì)未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將日趨猛烈，思索到未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量的添加，區(qū)域成交均價(jià)有小幅下降的趨勢(shì)。3、在中山門(mén)板塊內(nèi)，中山門(mén)輕軌站的交通優(yōu)勢(shì)不容小覷，輕軌的帶動(dòng)作用加快了區(qū)域與外界的聯(lián)絡(luò)與溝通，使得中山門(mén)板塊成為銜接市區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的交通要道，板塊的開(kāi)展?jié)摿χ饾u被越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到。 中山門(mén)板塊：依托地鐵優(yōu)勢(shì)打呵斥熟居住氣氛131 基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)格調(diào)竹境項(xiàng)目地名格調(diào)竹境花園區(qū)域河?xùn)|區(qū)地址河?xùn)|區(qū)中山門(mén)45中對(duì)面建筑結(jié)構(gòu)框剪物業(yè)形式高層物業(yè)形式明細(xì)6棟18層，3棟25層，5棟30層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-9-6入住時(shí)間2009-12起價(jià)7600元/平米均價(jià)8000元/平米物業(yè)費(fèi)用1.8元/平米*月

8、風(fēng)格竹境141、2021年9月6日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2、首期開(kāi)6棟樓。 1#、2#、4#三棟18層 11#一棟30 層 12#、14#兩棟25層。3、本次開(kāi)盤(pán)共推出536套房源4、首期推出的戶(hù)型面積在90-130平米5、首期價(jià)錢(qián)在7600-8400元/平米之間6、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交了96套7、成交客戶(hù)多為工程周邊客戶(hù)河?xùn)|地源客戶(hù)為主、東麗及在塘沽任務(wù)的客戶(hù)為輔客戶(hù)以改善自住為主要購(gòu)買(mǎi)要素風(fēng)格竹境12411141215風(fēng)格竹境熱銷(xiāo)戶(hù)型一：三室123全明設(shè)計(jì)、4.41米大開(kāi)間、書(shū)房設(shè)置轉(zhuǎn)角飄窗西照熱銷(xiāo)戶(hù)型二：兩室96、方正格局、南北通透采光不好暗衛(wèi)16風(fēng)格竹境賣(mài)點(diǎn)梳理賣(mài)點(diǎn)一：泰達(dá)品牌實(shí)力強(qiáng)大，消費(fèi)者對(duì)其具有較

9、高的信任與認(rèn)可賣(mài)點(diǎn)二：該工程定位于天津首個(gè)中式高層建筑，建筑立面及景觀園林賦予中式建筑特征賣(mài)點(diǎn)三：主力戶(hù)型在90-140平米之間，面積適中、產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)良，受眾廣泛賣(mài)點(diǎn)四：地段升值潛力及未來(lái)開(kāi)展預(yù)期17融科金月灣坐落于河?xùn)|區(qū)，北側(cè)為津塘路，南側(cè)為規(guī)劃中的婁山道，西側(cè)為東南半環(huán)快速路，東側(cè)為月牙河南路，工程占地6.27萬(wàn)平米，建筑面積15.68萬(wàn)平米，建筑方式為12層到33層，70%為90平米以下的中小戶(hù)型，戶(hù)型類(lèi)別為一室/兩室/三室，工程本身還配有商業(yè)配套設(shè)備。本案融科-金月灣18占地面積:62700平方米總建筑面積:156800平方米容積率:2.50綠化率:45%樓層情況:1233層物業(yè)類(lèi)別:

10、住宅建筑類(lèi)別:高層裝修情況:毛坯、寬帶接入、單水，物業(yè)地址:河?xùn)|區(qū)月牙河南路金月灣津塘路與月牙河南路交口南200米價(jià)錢(qián):均價(jià):8300元/平方米估計(jì)2021年年內(nèi)入住投資商:聯(lián)想控股之融科智地開(kāi)發(fā)商:天津市利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理公司:第一太平融科物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用1.7元/平米/月景觀設(shè)計(jì)單位:美國(guó)貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司融科-金月灣19融科金月灣熱銷(xiāo)房型二房二廳一衛(wèi)建筑面積：平方米二房二廳一衛(wèi)建筑面積：平方米贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積20優(yōu)勢(shì)分析：1、工程開(kāi)盤(pán)前將示范區(qū)、樣板間、會(huì)所全面公開(kāi)，直觀感受較強(qiáng)；2、與中原地產(chǎn)二手房聯(lián)動(dòng)，采取泛營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)展客群積累；3、不同戶(hù)型的贈(zèng)送面積不等，添加產(chǎn)品附加值；4、緊

11、鄰月牙河，環(huán)境優(yōu)美。優(yōu)勢(shì)分析：1、86樣板間設(shè)計(jì)欠缺思索，空間感缺乏；2、現(xiàn)場(chǎng)接待程度較差，人員管理欠佳；3、受市場(chǎng)環(huán)境影響嚴(yán)重，現(xiàn)場(chǎng)接待中心面積過(guò)大導(dǎo)致賣(mài)場(chǎng)更加缺乏人氣；4、客戶(hù)渠道尚未翻開(kāi)。融科金月灣工程總結(jié)21存在龐大的改善型需求。二手房市場(chǎng)火爆一方面證明區(qū)域客群存在迫切的改善愿望，另一方面也證明中端客群的需求。目前在售工程輻射范圍較小，相對(duì)而言，各工程的輻射才干主要沿交通干線向東西方向延伸，南北向輻射才干較弱。成交客戶(hù)以地源客戶(hù)為主，表達(dá)了區(qū)域居民對(duì)該區(qū)域劇烈的區(qū)域認(rèn)知，保證了區(qū)域客群的有效截取。區(qū)域總體購(gòu)買(mǎi)才干有限，有一定的總價(jià)壓力。已成交情況闡明，小面積房型有較大的市場(chǎng)需求，中等面

12、積戶(hù)型同樣可以保證相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)空間，大面積戶(hù)型成交緩慢。競(jìng)爭(zhēng)工程成交客群分析22中山門(mén) 傳統(tǒng)居住區(qū)不斷優(yōu)化，新型住區(qū)的崛起，構(gòu)成兩種價(jià)值體系構(gòu)成的局面?zhèn)鹘y(tǒng)片區(qū)優(yōu)化：中山門(mén)居住片區(qū)不斷老化并沒(méi)有改造空間，如擴(kuò)張必往東或南移 新片區(qū)崛起：城市向東南快速推進(jìn)，大量閑置工廠用地推向市場(chǎng)，構(gòu)成未來(lái)區(qū)域的價(jià)值提升富民路板塊工程時(shí)機(jī)背景分析局海河景觀 帶東部生活區(qū)23 良性競(jìng)合，區(qū)域品牌聯(lián)盟，構(gòu)成區(qū)域晉級(jí)之勢(shì) 竹境 金月灣的現(xiàn)有開(kāi)發(fā)和未來(lái)金地工程的啟動(dòng)，使本區(qū)域在消費(fèi)者心目中的認(rèn)知不斷提高，品牌工程帶動(dòng)了本來(lái)不被看好的地段，本工程也將參與其中，成為區(qū)域重要力量之一。時(shí)機(jī)背景分析勢(shì)24 產(chǎn)品良莠不齊，中心居住區(qū)

13、城市價(jià)值感缺乏，過(guò)往的社區(qū)開(kāi)發(fā)力有限，籠統(tǒng)力或產(chǎn)品力尚有可提升空間； 在售工程精品不多，城市感和居住區(qū)的價(jià)值感均未突現(xiàn)； 本區(qū)域客戶(hù)對(duì)城市化高尚居所非常向往。時(shí)機(jī)背景分析市？25 地緣客戶(hù)豐富，留戀舊城，向往新生活該板塊蘊(yùn)含較大的有潛力的中高消費(fèi)者； 由于中高素質(zhì)樓盤(pán)近年來(lái)供應(yīng)缺乏，致使該區(qū)域推出的工程備受關(guān)注，且在斷貨期出現(xiàn)了客戶(hù)外流趨勢(shì)，現(xiàn)有兩個(gè)工程的銷(xiāo)售現(xiàn)狀受宏觀要素影響只是暫時(shí)的，未來(lái)銷(xiāo)售前景樂(lè)觀。時(shí)機(jī)背景分析機(jī)26傳統(tǒng)區(qū)域不斷優(yōu)化，新片區(qū)的崛起，構(gòu)成兩種價(jià)值體系構(gòu)成的局面良性競(jìng)合，東部品牌聯(lián)盟，構(gòu)成區(qū)域晉級(jí)之勢(shì)產(chǎn)品良莠不齊，中山門(mén)居住區(qū)城市價(jià)值感缺乏客戶(hù)豐富，留戀舊城，向往新生活局勢(shì)

14、市機(jī)東部板塊呼喚新一代城市作品27地塊分析28周邊交通道路分析：目前，工程兩面臨路，東臨月牙河路，西臨快速路；快速路是城市主干道，串連河西河?xùn)|，交通銜接順暢，通達(dá)性較好；月牙河是近兩年改造的景觀河，通達(dá)性普通；開(kāi)發(fā)條件分析外部條件29周邊噪污分析：西面：工程緊鄰快速路，作為城市的主干道，其大量的車(chē)流將對(duì)工程用地的西面區(qū)域，存在一定的噪音和空氣污染；南面：間隔工程南面是海河?xùn)|路，對(duì)工程存在一定的噪音干擾；東面是鋼廠料場(chǎng)運(yùn)輸時(shí)會(huì)有噪音北面是規(guī)劃津塘二線未來(lái)會(huì)有污染城市主干道路，產(chǎn)生噪音和空氣污染開(kāi)發(fā)條件分析外部條件30開(kāi)發(fā)條件分析內(nèi)部條件工程用地現(xiàn)狀：用地地形：呈長(zhǎng)方外形，是南北長(zhǎng)東西短的外形，這

15、樣地形不利于南北向樓宇擺放，容易出東西向建筑；由于整體地塊是南偏西，相對(duì)用地率比較低；用地地貌：用地平整、無(wú)明顯的地形起伏變化；東面南面有景觀支持31客戶(hù)定位產(chǎn)品定位工程定位32中心客戶(hù)群：客戶(hù)特征：本區(qū)域客戶(hù)為主，包括周邊生意人，周邊企事業(yè)單位的管理層及員工等豐富人群。需求特征：本地置業(yè)需求，自住為主，需求非常豐富。拓展客戶(hù)群：客戶(hù)特征：主要來(lái)自河西區(qū)向外擴(kuò)展的廣泛置業(yè)客戶(hù)。需求特征：從中心區(qū)向外疏散的置業(yè)人群，主要思索東南區(qū)域置業(yè)，少量流向西北板塊?？蛻?hù)或輻射區(qū)域定位客戶(hù)輻射區(qū)域定位：周邊客戶(hù)為主，并向河西 東麗區(qū)等外區(qū)域客戶(hù)分散中心客戶(hù)區(qū)域范圍拓展客戶(hù)區(qū)域范圍拓展客戶(hù)區(qū)域范圍33 收入特

16、點(diǎn)高 端中高端 中 端中低端職業(yè)范圍企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部階層、高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主等私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶(hù)、高校高級(jí)教師等企事業(yè)單位普通員工、公務(wù)員、個(gè)體戶(hù)、公司普通員工、普通教師等企事業(yè)單位辦事人員、農(nóng)民，無(wú)穩(wěn)定職業(yè)者等收入水平家庭年收入25萬(wàn)以上，目前為高端物業(yè)主流客戶(hù)家庭年收入15-20萬(wàn)，目前為中高檔物業(yè)主流客戶(hù)家庭年收入1015萬(wàn)，市場(chǎng)中檔物業(yè)主流客戶(hù)家庭年收入6萬(wàn)以下，暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃或父母出資幫忙購(gòu)房置業(yè)能力80-100萬(wàn)70-85萬(wàn)60-70萬(wàn)40萬(wàn)以下置業(yè)區(qū)域/項(xiàng)目?jī)A向置業(yè)傾向往東、南板塊本區(qū)域形象較好、知名度高的項(xiàng)目置業(yè)為主本區(qū)域性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目

17、本區(qū)域價(jià)格較低的區(qū)域中的項(xiàng)目目前生活狀況擁有1套以上物業(yè)，擁有私家車(chē)多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車(chē)，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，有在二次置業(yè)需求需結(jié)婚購(gòu)房或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車(chē)有房比例低，出行主要依靠公共交通目的客戶(hù)階層細(xì)分工程可輻射區(qū)域內(nèi)，可接受60-80萬(wàn)總價(jià)的中高端，中端客戶(hù)非常豐富。34中端中高端高端中低端低端中高端和中端客戶(hù)為主圖示客戶(hù)階層主要從客戶(hù)家庭的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)劃分，并根據(jù)其收入情況劃分為五個(gè)客戶(hù)梯隊(duì)。中高端客戶(hù)的家庭年收入界定為15-20萬(wàn)元，中端客戶(hù)的家庭年收入界定為10-15萬(wàn)元；客戶(hù)層面定位客戶(hù)層面定位：中高端至中端客戶(hù)為主35目的客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)這四

18、種客戶(hù)的心思特性有類(lèi)似之處，但又有各自的差別。他們是對(duì)本人所居住及任務(wù)的區(qū)域熟習(xí)及認(rèn)可的一群，雖然他們中的部分高端消費(fèi)者難免在河西與河?xùn)|之間的置業(yè)彷徨，但總體來(lái)說(shuō)，只需有好的工程吸引，他們還是會(huì)堅(jiān)決地留下來(lái)。原居民間隔本人的任務(wù)場(chǎng)所近的生意人/私企老板平安溫馨的小區(qū)、素質(zhì)好改善現(xiàn)有的居住條件企事業(yè)單位員工照顧父母的思索，就近居住身份意味、同質(zhì)而居機(jī)關(guān)公務(wù)員對(duì)區(qū)域籠統(tǒng)的矛盾心思注重下一代的生長(zhǎng)多種配套/周到細(xì)致較高的性?xún)r(jià)比，實(shí)惠在熟習(xí)的區(qū)域中居住36目的客戶(hù)的心思品性認(rèn)同本區(qū)域未來(lái)，但希望這個(gè)區(qū)域能有些變化，也改動(dòng)本人的生活，等待居所能代表本人身份與氣質(zhì)他們對(duì)本人居住的地方有明顯的依賴(lài)，不愿遠(yuǎn)離

19、，希望能在居住的周?chē)鷮ひ捵詈玫?，不愿再忍受住低檔次的小區(qū)他們對(duì)什么是好的產(chǎn)品沒(méi)有太多的認(rèn)識(shí)，但很容易遭到引導(dǎo)，一旦認(rèn)定，便希望可以擁有，對(duì)未來(lái)生活有憧憬他們?nèi)菀拙鄱?，有本人相?duì)穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一同生活與居住，繁華、親近、有人情味。他們對(duì)本人目前的職業(yè)形狀相對(duì)稱(chēng)心，并無(wú)太大野心，希望在經(jīng)濟(jì)允許的條件下盡量改善家人目前生活 他們注重家庭，居住溫馨是他們的重要追求，但除此之外，兒女的教育、父母的安康等更是他們關(guān)懷的。他們比較傳統(tǒng)，往往謹(jǐn)慎地衡量本人的支付才干，以便留有日后破費(fèi)的空間。他們是精明的，注重實(shí)惠及適用性，對(duì)價(jià)錢(qián)敏感，希望買(mǎi)到超值的東西眷戀區(qū)域，盼望變化，親近河西，注重

20、實(shí)惠。37客戶(hù)定位產(chǎn)品定位工程定位38產(chǎn)品總體定位中高檔 高質(zhì)量 綜合性社區(qū)基于工程的區(qū)域及本身?xiàng)l件、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，客戶(hù)的需求，及工程的開(kāi)發(fā)目的，本工程物業(yè)檔次定位應(yīng)為：規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格確實(shí)定、建筑資料的選定、戶(hù)型面積的控制、社區(qū)文化的營(yíng)造、配套程度及管理方式確實(shí)定等都是構(gòu)成工程檔次的中心要素。主要針對(duì)本區(qū)域最豐富最有消費(fèi)力的一群客戶(hù)，提供與其消費(fèi)力匹配的產(chǎn)品客戶(hù)原有區(qū)域陳故居住氣氛的全方位質(zhì)量提升，是客戶(hù)理想的生活形狀強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的配套及公建，全面營(yíng)造居住、教育、商業(yè)、活動(dòng)交往空間39客戶(hù)的心思共鳴區(qū)他們眷戀本區(qū)域，又盼望變化他們需求社區(qū)籠統(tǒng)可以表達(dá)身份，而內(nèi)涵充溢調(diào)和與自然、和睦鄰里親情

21、他們希望能生活質(zhì)量能有提升，但又必需實(shí)惠外勢(shì)城市感親和內(nèi)質(zhì)籠統(tǒng)鮮明情景感實(shí)惠人情味自然規(guī)劃：營(yíng)造外部?jī)r(jià)值感，與內(nèi)部情景感建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代建筑園林：集中表達(dá)社區(qū)空間的共享性戶(hù)型：緊湊型戶(hù)型，注重實(shí)惠產(chǎn)品總體定位40產(chǎn)品定位建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑詳細(xì)規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代情景社區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開(kāi)放街區(qū)表達(dá)大氣，城市感；內(nèi)部半開(kāi)放街區(qū)營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開(kāi)放組團(tuán)街區(qū)，注重親情感的營(yíng)造戶(hù)型：合理緊湊規(guī)劃、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠表達(dá)城市感、現(xiàn)代社區(qū)的意向；線條明快、簡(jiǎn)約，顏色優(yōu)雅而調(diào)

22、和；41產(chǎn)品定位園林景觀：豐富的、自然的、親和的、可參與的現(xiàn)代情景街區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開(kāi)放街區(qū)表達(dá)大氣，城市感；內(nèi)部半開(kāi)放街區(qū)營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開(kāi)放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感的營(yíng)造戶(hù)型：合理緊湊規(guī)劃、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠商業(yè)街：結(jié)合入口廣場(chǎng)，表達(dá)城市情景感會(huì)所及學(xué)校：開(kāi)放、參與、社區(qū)人情味用景觀帶貫穿內(nèi)部街區(qū)，節(jié)點(diǎn)與小型休憩文娛空間結(jié)合，營(yíng)造情景感小型水景的運(yùn)用，降低維護(hù)本錢(qián)，凸顯靈性盡量多的運(yùn)用自然材質(zhì)的園林構(gòu)筑物、設(shè)置興趣小品，表達(dá)興趣性42產(chǎn)品定位戶(hù)型配比在新政影響下的戶(hù)型比例調(diào)整：現(xiàn)代情景

23、社區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開(kāi)放街區(qū)表達(dá)大氣，城市感；內(nèi)部半開(kāi)放街區(qū)營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開(kāi)放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感的營(yíng)造戶(hù)型：合理緊湊規(guī)劃、贈(zèng)送空間，注重實(shí)惠工程整體控制遵守建筑面積90以下戶(hù)型須占70%，那么分期戶(hù)型配比思索：首期：嚴(yán)厲遵守。地塊的成熟度不高，建議與總體比例一致，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品的技術(shù)處置到達(dá)接近市場(chǎng)接受的程度，為后期產(chǎn)品預(yù)留一定的提升空間；中期：大戶(hù)型適當(dāng)放量。地塊因景觀營(yíng)造等要素成熟度較好，可思索產(chǎn)品晉級(jí)，大戶(hù)型比例可略微提高；后期：小戶(hù)型價(jià)值提升。由于價(jià)錢(qián)的拉升，處于控制總價(jià)思索，小戶(hù)

24、型比例可略提高，或視后期政策實(shí)踐情況而定。43物業(yè)開(kāi)展建議住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思索規(guī)劃設(shè)計(jì)建議44根本目的：占 地：140000容 積 率：地上2.6 地上建筑面積274270住宅和配套建筑面積地下建筑面積58000地下室、車(chē)庫(kù)建筑面積小區(qū)總戶(hù)數(shù)初步推算總戶(hù)數(shù)：約2950戶(hù)地上建筑面積：約27.427萬(wàn)=戶(hù)均面積：約93根據(jù)工程戶(hù)型配比推算所得住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思索45住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思索工程總戶(hù)數(shù)：約2950戶(hù)市場(chǎng)貨量消化情況：竹境，開(kāi)盤(pán)三個(gè)月，每月平均消化量約 38 套；金月灣，開(kāi)盤(pán)三個(gè)月，每月平均消化量約42套；綜合市場(chǎng)貨量消化低迷，建議工程分三四期進(jìn)展開(kāi)發(fā)工程銷(xiāo)售周期可以半年為一期，結(jié)合施工進(jìn)度滾動(dòng)出貨

25、，到達(dá)繼續(xù)熱銷(xiāo)的效果46開(kāi)發(fā)用地條件（設(shè)定分三期開(kāi)發(fā)）用地編號(hào)ABC占地約56000約42000約42000每期貨量約1150套約900套約900套地塊價(jià)值高中底備注靠近海河有景觀支持兩面臨路無(wú)景觀支持三面臨路無(wú)景觀支持開(kāi)發(fā)順序思索開(kāi)發(fā)順序設(shè)定原那么：思索各期施工的便利性，并降低對(duì)已建組團(tuán)的干擾；有效釋放地塊價(jià)值；備注：設(shè)定戶(hù)均面積為96A約占40B約占30C約占3047首期用地C臨近道路，有利于工程展現(xiàn)籠統(tǒng)；對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便，有利于引導(dǎo)客流；配套先行的戰(zhàn)略，令工程首期擁有完善的生活配套，樹(shù)立成熟配套社區(qū)的籠統(tǒng)；與金月灣相鄰有利于快速使整個(gè)區(qū)域成熟，并可借助相鄰工程的配套設(shè)備二期用地B延續(xù)首期完善

26、配套的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)加強(qiáng)社區(qū)居住成熟度，加強(qiáng)區(qū)域影響力；并且，參與適量高層物業(yè)和高配置的產(chǎn)品，能為后續(xù)工程晉級(jí)奠定根底；三期用地A在一、二期的工程積累、區(qū)域積累的根底上，弱化地塊缺乏，進(jìn)一步提升用地價(jià)值，令工程價(jià)值最大化；用地A用地B 用地CA約占40B約占30C約占30開(kāi)發(fā)順序思索48開(kāi)發(fā)順序選取用地首期選取原則二期、三期選取原則獨(dú)立出入口對(duì)外展示性施工考慮地塊價(jià)值CBA建議中高開(kāi)發(fā)順序建議：用地 C 用地B用地A有無(wú)無(wú)選取用地C好無(wú)展示面無(wú)展示面二期用地B，三期用地A中中高良好存在不便存在不便一期:C二期:B三期:A價(jià)值走勢(shì)預(yù)測(cè)地塊價(jià)值走勢(shì)曲線開(kāi)發(fā)順序：CBAA約占40B約占30C約占30開(kāi)發(fā)

27、順序思索49根本目的：容積率：地上2.6 住宅物業(yè)可由中高層、高層物業(yè)組成而成；物業(yè)類(lèi)型初判：住宅建筑面積27.247萬(wàn)戶(hù)均面積93物業(yè)類(lèi)型多層中高層高層層數(shù)6層18層2532層建筑密度311711物業(yè)構(gòu)成建議：中高層為主導(dǎo)物業(yè)經(jīng)過(guò)不同物業(yè)的合理搭配，營(yíng)造溫馨的居住空間不適宜采用純多層物業(yè)組合下，建筑密度超越18的目的要求建議大量采用建筑密度可滿(mǎn)足營(yíng)造溫馨生活空間的需求且市場(chǎng)對(duì)中高層的接受度較高建議少量采用中高層物業(yè)市場(chǎng)接受度低、銷(xiāo)售抗性大，建議采用少量高層物業(yè)物業(yè)類(lèi)型及比例建議50物業(yè)類(lèi)型及比例建議物業(yè)比例推算：知條件：容積率2.6地塊占地：14萬(wàn)總建筑面積：35萬(wàn)地上建面：27.247萬(wàn)地

28、下建面：5.8萬(wàn)建筑密度：18.6綠化率：46假設(shè)條件：物業(yè)比重：各物業(yè)的層面積：推算方法：經(jīng)過(guò)知條件和假設(shè)條件，推算相對(duì)適宜的物業(yè)類(lèi)型比例，作為概念性參考；在滿(mǎn)足容積率、建筑密度等規(guī)劃目的的情況下，平衡不同物業(yè)類(lèi)型的比例、園林空間的溫馨度等方面的情況下，結(jié)合用地情況，選擇適宜的物業(yè)配比如向；中高層為主導(dǎo)，適當(dāng)參與其它物業(yè)；一層兩戶(hù)：280一層三戶(hù)：330一層四戶(hù)：37051樓層面積推算戶(hù)型面積區(qū)間按面積分類(lèi)二房6080809090100三房100120120140四房140160類(lèi)型戶(hù)梯比房型組合層面積區(qū)間層均面積舒適型一梯2戶(hù)四房、三房240320約280舒適型經(jīng)濟(jì)型一梯3戶(hù)三房、二房26

29、0340約330舒適型經(jīng)濟(jì)型緊湊型一梯4戶(hù)三房、二房310440約370推算方法：物業(yè)類(lèi)型房型組合層均面積緊湊型緊湊型經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型舒適型舒適型物業(yè)類(lèi)型及比例建議52物業(yè)開(kāi)展建議住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思索規(guī)劃設(shè)計(jì)建議53規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃思索：朝向思索：配合客戶(hù)的居住習(xí)慣，南北朝向是衡量居住溫馨度的準(zhǔn)那么之一；天津地域建筑的最正確朝向?yàn)椋耗稀⒛掀珫|1015；西高東底，以月牙河為外部景觀進(jìn)展擺位；內(nèi)部景觀營(yíng)造思索：在缺乏景觀支持下，需經(jīng)過(guò)本身規(guī)劃，為小區(qū)發(fā)明景觀、營(yíng)造溫馨的居住環(huán)境；市場(chǎng)現(xiàn)狀：防止出現(xiàn)呆板、缺乏變化的市場(chǎng)普遍問(wèn)題；因此，建議突破市場(chǎng)規(guī)律局限，結(jié)合區(qū)域最正確朝向、配合用地邊境角度，對(duì)樓體進(jìn)展適度

30、的旋轉(zhuǎn)、錯(cuò)位，從而充分利用工程地塊，但又不影響住宅對(duì)朝向的需求；54配合用地邊境，建議部分經(jīng)過(guò)旋轉(zhuǎn)、錯(cuò)位的設(shè)計(jì)，令工程地塊得以充分利用；整體規(guī)劃以坐北朝南行列式規(guī)劃為主；但部分可有一些變化。如：參差型的規(guī)劃，部分添加一些點(diǎn)式的規(guī)劃等，使居住空間的歸屬感更強(qiáng)；平面規(guī)劃形狀 經(jīng)過(guò)錯(cuò)位、小角度旋轉(zhuǎn)構(gòu)成橄欖型的規(guī)劃，為組團(tuán)空間添加變化，構(gòu)成具有凝聚力、歸屬感的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)劃55建議以豐富的天際線變化，以18層的中高層為主，適當(dāng)搭配高層物業(yè)，從而營(yíng)造生動(dòng)空間形狀、構(gòu)成參差有致的天際線效果空間規(guī)劃形狀規(guī)劃規(guī)劃56市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀：受區(qū)域氣候的影響，歐陸風(fēng)格不斷是建筑風(fēng)格的主流之一，市場(chǎng)接受度較高；設(shè)計(jì)上，經(jīng)

31、過(guò)歐式建筑特有的建筑元素，營(yíng)造濃重的歐陸風(fēng)情，突出產(chǎn)品的個(gè)性。建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造57針對(duì)工程 區(qū)域籠統(tǒng)有待提高 迎合市場(chǎng)產(chǎn)品喜好 以工程定位作為設(shè)計(jì)指引 從風(fēng)格 顏色 材質(zhì)等手法上 演繹 “現(xiàn)代情景社區(qū) 建議工程采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)約的形狀、豐富的顏色搭配，為工程營(yíng)造富有城市感 現(xiàn)代氣味 識(shí)別性的“現(xiàn)代情景社區(qū)現(xiàn)代：以簡(jiǎn)約的建筑設(shè)計(jì)手法，表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感情景：以不同的顏色搭配、材質(zhì)表現(xiàn)，構(gòu)成豐富的建筑表情，表達(dá)工程不同街區(qū)的個(gè)性與特征；建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造58建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造建筑細(xì)部表現(xiàn)顏色的合理搭配，令各組團(tuán)具有不同的個(gè)性、不一樣的情景主色：白色配色：米黃色、磚紅色、黃色、藍(lán)色白色，清新

32、、奪目，部分參與騰躍的顏色，令工程建筑整體籠統(tǒng)清新、突出59北立面經(jīng)過(guò)飄窗、材質(zhì)、構(gòu)架等元素，塑造豐富的立面效果，防止因氣候要素令立面過(guò)于平板、缺乏變化南立面經(jīng)過(guò)參差的窗臺(tái)設(shè)計(jì)、落地玻璃、挑高陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)，營(yíng)造豐富的立面效果建筑細(xì)部表現(xiàn)豐富、立體的細(xì)部處置，表達(dá)工程設(shè)計(jì)的精致、人性化建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造60市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀：目前，市場(chǎng)上產(chǎn)品主要以水景為賣(mài)點(diǎn)，大部分樓盤(pán)的主景觀都以水景為主題進(jìn)展設(shè)計(jì)；組團(tuán)園林的景觀設(shè)計(jì)仍以硬地、綠化景觀為主，園林景觀的營(yíng)造有待加強(qiáng)；設(shè)計(jì)上只注重主景觀的園林設(shè)計(jì)，忽略了對(duì)組團(tuán)空間的園林打造，以及其景觀設(shè)計(jì)的重要性；建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造61 津城文化自古是以水為源泉，海河又是

33、天津人的母親河，靠山窮靠水富是老百姓的傳統(tǒng)觀念，不斷延續(xù)到今天。我們可以讓“水文化 融入工程的園林景觀中設(shè)計(jì)突破市場(chǎng)產(chǎn)品的規(guī)律與局限，到達(dá)戶(hù)戶(hù)可親水 經(jīng)過(guò)優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境與園林景觀為工程的居住空間 發(fā)明強(qiáng)有力的“優(yōu)越性和“情景感建議工程園林打造水文化情景社區(qū)，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)園林社區(qū)水文化：表達(dá)水的形狀、特質(zhì)，不需求大面積的水體，以精致水景精彩演繹建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造62展現(xiàn)水文化的入口廣場(chǎng)景觀表示：讓水元素融入園林之中融入街區(qū)生活之中主景觀軸共享空間表達(dá)社區(qū)的優(yōu)越性鄰里聚合的展現(xiàn)水文化建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造63不同的組團(tuán)街區(qū)、不一樣的情景主題：情景主題：星光經(jīng)過(guò)光纖設(shè)計(jì)出星光效果讓組團(tuán)街區(qū)營(yíng)造出星光的浪漫情

34、景組團(tuán)景觀個(gè)性化的私密空間放松.溫馨的表達(dá)情景感建筑風(fēng)格/園林營(yíng)造64戶(hù)型設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)產(chǎn)品分析平面組合特點(diǎn)：層戶(hù)數(shù)主要控制在兩戶(hù)至四戶(hù)之間，一梯五戶(hù)及以上的平面組合較少；“窄開(kāi)間、大進(jìn)深的平面設(shè)計(jì)居多，配合日照等設(shè)計(jì)條件，能較好的充分利用土地，但平面的溫馨度普通；大開(kāi)間的平面設(shè)計(jì)較少，令各戶(hù)均擁有有利的朝向，平面具有較高的溫馨度；一梯三戶(hù)一梯兩戶(hù)一梯四戶(hù)一梯四戶(hù)65平面設(shè)計(jì)參考一梯二戶(hù)平面主要特點(diǎn)：一梯兩戶(hù)主要用于溫馨型的大面積戶(hù)型，布置于最優(yōu)景觀區(qū)域；設(shè)計(jì)充分利用有利朝向，采用三開(kāi)間的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在南向區(qū)域中布置主要功能空間客廳、主臥室、臥室；具有自然采光電梯間、入戶(hù)花園等亮點(diǎn)設(shè)計(jì)；3房2廳2

35、衛(wèi)建筑面積：約1403房2廳2衛(wèi)建筑面積：約140產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議66平面主要特點(diǎn)：品字形的一梯三戶(hù)設(shè)計(jì)，令三戶(hù)單元均能擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)；采用大開(kāi)間的設(shè)計(jì)，令戶(hù)型能有較多的空間位于南向；平面設(shè)計(jì)參考一梯三戶(hù)：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1253房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1252房2廳建筑面積：約85產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議67平面設(shè)計(jì)參考一梯四戶(hù)平面主要特點(diǎn)：采用品字型的一梯四戶(hù)平面，令各單元均擁有有利的朝向和景觀面；電梯間自然采光通風(fēng)，并經(jīng)過(guò)樓梯的擺設(shè)，令一梯四戶(hù)具有一梯兩戶(hù)的優(yōu)越感；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1202房2廳1衛(wèi)建筑面積：約903房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1202房2廳1衛(wèi)建筑面

36、積：約90產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議68產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)參考一梯四戶(hù)：兩房?jī)煞看笕看笕科矫嬷饕攸c(diǎn)：采用寬展面設(shè)計(jì)，令層平面中各單元均能擁有有利的朝向和景觀資源，其中兩戶(hù)具有南北通的對(duì)流條件；能較好防止單元之間的視野干擾，保證戶(hù)型具有較好的溫馨度；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1403房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1402房2廳建筑面積：約902房2廳建筑面積：約9069戶(hù)型設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)產(chǎn)品分析市場(chǎng)戶(hù)型設(shè)計(jì)方正、適用，室內(nèi)各空間根天性自然采光、通風(fēng)，注重朝向的利用。工程在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，應(yīng)在此根底上加以完善、突破；二房面積：90100小三房面積：110大三房面積：125140四房面積：150160市場(chǎng)主流產(chǎn)品的面積與

37、主要開(kāi)間分析：客廳開(kāi)間：3.7m4.0m主人房開(kāi)間：3.33.9m客廳開(kāi)間：4.0m4.5m主人房開(kāi)間：3.44.2m客廳開(kāi)間：4.24.8m主人房開(kāi)間：3.64.2m客廳開(kāi)間：4.25.4m主人房開(kāi)間：3.64.4m70結(jié)合市場(chǎng)產(chǎn)品分析、以及工程的產(chǎn)品定位需求，對(duì)于工程各戶(hù)型的主要功能空間的開(kāi)間尺寸、亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提供以下參考；戶(hù)型面積區(qū)間主要功能空間開(kāi)間參考設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考客廳主臥室二房60803.7-3.8m3.2-3.4m飄窗臺(tái)提供靈活連通的條件8090約3.9m約3.6m飄窗臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)提供靈活連同的條件90100約4.0m約3.7m躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)提供靈活連通的條件三房1001204.0-4

38、.2m3.6-3.8m入戶(hù)花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)1201404.2-4.5m3.7-3.9m入戶(hù)花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)主臥套間配衣帽間躍式設(shè)計(jì)大飄臺(tái)陽(yáng)光室四房1401604.2-4.53.9-4.2m入戶(hù)花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)主臥套間配衣帽間躍式設(shè)計(jì)大飄臺(tái)陽(yáng)光室產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議71亮點(diǎn)1：飄窗臺(tái)或陽(yáng)光室設(shè)計(jì)亮點(diǎn)2：躍式設(shè)計(jì)亮點(diǎn)3：空中花園設(shè)計(jì)亮點(diǎn)4：多附加值的首層單元亮點(diǎn)5：高規(guī)范層高設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：亮點(diǎn)6：高廳設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議72陽(yáng)光室設(shè)計(jì)：飄臺(tái)的設(shè)計(jì)可分為飄窗臺(tái)和飄地臺(tái)，單元面積相對(duì)小的建議采用飄地臺(tái)，添加室內(nèi)的運(yùn)用空間。飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)：假設(shè)面積相對(duì)較大，可采用飄窗臺(tái)，加強(qiáng)室內(nèi)的空

39、間感、提升戶(hù)型的溫馨型；亮點(diǎn)1：飄窗臺(tái)或陽(yáng)光室設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)飄地臺(tái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)73經(jīng)過(guò)部分的空間抬升，明確區(qū)間功能的劃分，并添加室內(nèi)的層次感；亮點(diǎn)2：躍式設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)74空中花園主要分為入戶(hù)花園和景觀花園即景觀陽(yáng)臺(tái)；其主要功能主要是添加室內(nèi)綠化空間、提升產(chǎn)品附加值花園面積贈(zèng)送一半；亮點(diǎn)3：空中花園設(shè)計(jì)入戶(hù)花園景觀花園產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)75亮點(diǎn)4：多附加值的首層單元提升首層住宅單元的附加值，建議附送入戶(hù)私家花園和多功能室，從而提升首層單元的產(chǎn)品附加值；產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)入戶(hù)私家花園入戶(hù)私家花園首層入戶(hù)從樓梯進(jìn)入地下的多功能室76規(guī)范層采用3.2米的超高層高設(shè)計(jì)，讓樓盤(pán)產(chǎn)品成為同區(qū)域中的亮點(diǎn)產(chǎn)品，令樓

40、盤(pán)在銷(xiāo)售上獲得很大的勝利；將規(guī)范層的樓層高度提升至3.23.3米在本錢(qián)添加不大的情況下，提升產(chǎn)品的附加值，添加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力亮點(diǎn)5： 高規(guī)范層高設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)772.7米廚房、次臥2.7米廚房、次臥3.9米高廳3.9米高客廳6.6米高空中花園6.6米高空中花園2.7米3.3米3.9米2.7米3.3米3.9米客廳臥室廚廁巧妙利用空間的主次來(lái)變化層高；亮點(diǎn)6： 高廳設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)單數(shù)層平面雙數(shù)層平面單數(shù)層雙數(shù)層單數(shù)層78產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議思索1：提升空間附加值思索2：分拆與合并政策思索：79主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)臥室右圖：提升空間法：將入戶(hù)花園調(diào)整為臥室戶(hù)型：3房2廳1衛(wèi)面積：約95 政

41、策思索思索1：提升空間附加值主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園左圖：戶(hù)型：2房2廳1衛(wèi)入戶(hù)花園面積：約90戶(hù)型增值面積：約580思索1：提升空間附加值飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗提升空間法：經(jīng)過(guò)大面積飄窗設(shè)計(jì)，添加室內(nèi)附送面積、提升室內(nèi)空間；飄窗臺(tái)與房間的開(kāi)間一樣，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；為更好添加室內(nèi)空間，建議飄窗進(jìn)深約1m；戶(hù)型增值面積：約6102.2m規(guī)范層高政策思索81思索1：提升空間附加值提升空間法：提高室內(nèi)層高，令單元具備間隔夾層的條件，從而提升室內(nèi)的可適用面積；政策思索82臥室臥室客廳餐廳開(kāi)放式廚房衛(wèi)生間客廳餐廳臥室貯藏室衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)啟示：進(jìn)深較大的戶(hù)型，易于拆分成南北2套戶(hù)型思索2：分拆與合并拆分思索：拆分前戶(hù)型：4房2廳2衛(wèi)面積：約150拆分后戶(hù)型：2房1房面積：約9060政策思索832房2房一層四戶(hù)變?yōu)橐粚尤龖?hù)合并連同的思索2房打通 4房戶(hù)型具有良好的朝向和通風(fēng)采光3廳+主人房系統(tǒng)+3間客房空中花園具有良好的朝向，且南北對(duì)流，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)133133思索2：分拆與合并4房啟示：北方氣候之下，Y型的一梯四戶(hù)適宜于合并連同政策思索84案名建議85案名建