安徽輝隆大市場(chǎng)整合營(yíng)銷(xiāo)策劃

1、同筑地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)精于品質(zhì)專(zhuān)業(yè)精于品質(zhì)輝隆大市場(chǎng)整合營(yíng)銷(xiāo)策劃篇第一篇：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及客戶(hù)群分析項(xiàng)目八大賣(mài)點(diǎn)：臨泉獨(dú)一無(wú)二40萬(wàn)方商業(yè)航母，宏大氣勢(shì)雄偉；項(xiàng)目交通位置得天優(yōu)越，扼守交通要道：省道、城內(nèi)主干道在這里匯聚形成了密集的交通網(wǎng)，交通四通八達(dá)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，政務(wù)新區(qū)未來(lái)新型商圈的地標(biāo)性建筑；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)免除經(jīng)營(yíng)后顧之憂；實(shí)力強(qiáng)大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，打造商業(yè)財(cái)富傳奇；標(biāo)準(zhǔn)4m8m商鋪，獨(dú)立樓梯，自由組合滿(mǎn)足不同經(jīng)營(yíng)需求；市場(chǎng)超寬道路，主干道50米，次干道20余米，完全滿(mǎn)足車(chē)流、人流的流暢通行；完善商業(yè)配套：36000倉(cāng)儲(chǔ)、10000大型停車(chē)場(chǎng)、26萬(wàn)高檔住宅小區(qū)、星級(jí)酒

2、店、休閑會(huì)所、大型購(gòu)物中心財(cái)富升值無(wú)可限量。二、目標(biāo)客戶(hù)定位：1、項(xiàng)目目標(biāo)客群分類(lèi)a.自用型客群：二次置業(yè)者居多，他們因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)或改變環(huán)境而置業(yè)，以購(gòu)買(mǎi)沿街商鋪為置業(yè)首選，這部分客戶(hù)大多想以租賃商鋪來(lái)經(jīng)營(yíng)。b.投資型客戶(hù)群：此類(lèi)型客群主要是縣城的生意老板、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多的閑散資金，追求的是投資收益。c.新型自營(yíng)用戶(hù)群：這部分人群是剛加入農(nóng)資或者建材行業(yè)短暫時(shí)間的經(jīng)營(yíng)者，他們沒(méi)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者是租賃商鋪經(jīng)營(yíng)，這些人會(huì)考慮改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境投資于項(xiàng)目。2、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位政府部門(mén)職員、銀行、醫(yī)院、教育等事業(yè)單位員工企業(yè)單位高級(jí)管理人員，高收入職員城市居民及周邊

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以商業(yè)為主、收入較穩(wěn)定階層個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（小老板）在外打工回鄉(xiāng)置業(yè)人群3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群區(qū)域定位臨泉縣本地居民（90%）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（5%）c.本地居民在外務(wù)工的居民（5%）第二篇：項(xiàng)目分析與價(jià)格策略 一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目定位屬于臨泉第一家大型綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研考察，農(nóng)資市場(chǎng)在本縣屬于第一次項(xiàng)目，建材市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)同類(lèi)產(chǎn)品的存在好迪建材市場(chǎng)和一些集中式經(jīng)營(yíng)的建材市場(chǎng)。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目實(shí)屬規(guī)模氣勢(shì)最為雄大，是臨泉縣政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，項(xiàng)目位于臨泉政務(wù)新區(qū)，總建筑面積近64萬(wàn)平方米，是目前臨泉縣最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。輝隆大市場(chǎng)40余萬(wàn)方借助臨泉兩省通衢區(qū)位優(yōu)勢(shì)，輻射8+1城市圈，一小時(shí)車(chē)程，直面

4、100公里半徑區(qū)域數(shù)千萬(wàn)人口商機(jī)，以高起點(diǎn)、超前的規(guī)劃思想，涵蓋專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群、物流中心、商辦配套、高檔住區(qū)于一身。 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目定位一站式農(nóng)資建材市場(chǎng)，涵蓋品類(lèi)齊全，功能完善；2、地段區(qū)位-城南新區(qū)，規(guī)劃中的政務(wù)新區(qū)，發(fā)展前景廣闊；3、交通-省道102、阜臨路、解放路、育才路等道路交錯(cuò)，交通四通八達(dá)。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目地塊周邊尚處于剛開(kāi)發(fā)階段，生活配套有待完善；2、項(xiàng)目規(guī)模體量龐大，對(duì)項(xiàng)目的整體推廣要求高 。競(jìng)爭(zhēng)：1、市場(chǎng)已有同類(lèi)的建材市場(chǎng)成立，并已經(jīng)形成競(jìng)爭(zhēng)壓力；2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在，國(guó)家宏觀調(diào)控力度一直未減。機(jī)會(huì)：1、項(xiàng)目位于城南政務(wù)新區(qū)未來(lái)發(fā)展城市發(fā)展主要方向，政府關(guān)注度高；2

5、、市場(chǎng)主干道貫通阜臨河提升了產(chǎn)品的優(yōu)越度。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略可類(lèi)比在售項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格a.萬(wàn)客來(lái)生態(tài)園（一期）：1F：8000-9000元/m2 （銷(xiāo)磬）； 2F；5500-6500元/ m2 （基本結(jié)束） 3F：3500-4800元/m2（部分剩余）；4F-6F：作為加工廠房主要特點(diǎn)：實(shí)行5年返租，年回報(bào)率8%，5年后回購(gòu)政策；因工程進(jìn)度緩慢，又不是現(xiàn)成商場(chǎng)，客戶(hù)對(duì)其經(jīng)營(yíng)信心不足，從而影響銷(xiāo)售；項(xiàng)目周邊荒涼，位置偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)遠(yuǎn)景不被看好。b.姜子牙商業(yè)廣場(chǎng)：地下商場(chǎng)模式商業(yè)：均價(jià)：15000元/主要特點(diǎn)：實(shí)行9年返租，前三年6% ，后六年9%年回報(bào)率；客戶(hù)對(duì)6年后商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題較為擔(dān)憂； 商場(chǎng)是

6、地下商業(yè)，客戶(hù)較難接受；工程緩慢，經(jīng)營(yíng)管理不善，影響了客戶(hù)心理。好迪裝飾建材市場(chǎng)全租賃形式（土地的性質(zhì)）：租金價(jià)格：20元/年，二層15元/年，品牌商戶(hù)一般在此市場(chǎng)租賃面積在500以上，品牌商戶(hù)在進(jìn)駐前辦理金卡優(yōu)惠，付一年免2年租金，第一年物業(yè)費(fèi)和稅費(fèi)全免。2、價(jià)格定位主要依據(jù)：參照當(dāng)前商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況；物業(yè)所處地段的價(jià)值取向；售后租賃的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；周邊類(lèi)比項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格；投資者的心理承受力。3、價(jià)格策略定價(jià)原則：均價(jià)定位，即確定每層銷(xiāo)售均價(jià)，并在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的單位價(jià)格。本案價(jià)格定位建議：1F：9000元/m2；2F：5500元/m2 ；綜合一二層均價(jià)為7000元/m2左右； 3F：（暫保留

7、）4、入市價(jià)格策略本案宜適用低開(kāi)高走價(jià)格走勢(shì)， 給買(mǎi)家造成一種抓緊時(shí)間搶先購(gòu)買(mǎi)的感覺(jué)，時(shí)間越往后價(jià)格越高，同時(shí)也給買(mǎi)家一種升值信心。備注：折扣策略針對(duì)臨泉人購(gòu)物置業(yè)喜好打折這一心理特征，在制定價(jià)格時(shí)，根據(jù)以上執(zhí)行底價(jià)另行編制銷(xiāo)售表價(jià)，讓消費(fèi)者有殺價(jià)的空間；另外，根據(jù)投資者的購(gòu)買(mǎi)商鋪方式，全額和按揭的特征給予折扣。第三篇 項(xiàng)目行銷(xiāo)策略原則作為商業(yè)物業(yè)的行銷(xiāo)，不同于住宅物業(yè)的銷(xiāo)售，更需要市場(chǎng)的論證、規(guī)劃配合、策劃傳達(dá)與銷(xiāo)售控制全面配合，形成整體的市場(chǎng)推動(dòng)力，在項(xiàng)目傳達(dá)中也不僅僅需要讓客戶(hù)了解產(chǎn)品與價(jià)格，而是全面讓其了解項(xiàng)目的市場(chǎng)大勢(shì)與基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、模式的先進(jìn)性、經(jīng)營(yíng)管理的到位與利潤(rùn)，投資回報(bào)的保

8、障。所以，本項(xiàng)目我們的行銷(xiāo)思路是：市場(chǎng)推動(dòng)力策劃推動(dòng)力銷(xiāo)售推動(dòng)力項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與銷(xiāo)售推動(dòng)力以項(xiàng)目市場(chǎng)推動(dòng)力、策劃推動(dòng)力與銷(xiāo)售推動(dòng)力三者有機(jī)組合，形成三位一體的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與銷(xiāo)售推動(dòng)力，如圖： 市場(chǎng)推動(dòng)力營(yíng)造如下：充分挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)大勢(shì)與商圈發(fā)展價(jià)值，并以包裝其商圈優(yōu)勢(shì)。 在同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比中凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，弱化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。體現(xiàn)形式：項(xiàng)目宣傳資料、銷(xiāo)售解說(shuō)、戶(hù)外廣告，其他活動(dòng)類(lèi)宣傳性方式等等二、策劃推動(dòng)力無(wú)接縫策劃項(xiàng)目包裝各方面的氣質(zhì)、檔次、設(shè)計(jì)風(fēng)格與元素的一致性與一體化，從視覺(jué)感受、前景論證與營(yíng)造、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源真實(shí)傳達(dá)等方面組合產(chǎn)生策劃推動(dòng)力。項(xiàng)目區(qū)域與商圈表現(xiàn)，充分表現(xiàn)周邊商業(yè)環(huán)境支持與商業(yè)輻射力1、項(xiàng)目圍墻廣

9、告精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的商業(yè)感受。 2、項(xiàng)目商業(yè)化設(shè)計(jì)：包括案名、LOGO、名片、宣傳手冊(cè)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)等銷(xiāo)售文本。3、全套銷(xiāo)售平面設(shè)計(jì)渲染人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)。4、售樓處的整體設(shè)計(jì)，通過(guò)材質(zhì)、色彩、構(gòu)成樣式與線條的靈巧配置，營(yíng)造出極具商業(yè)性的通透、時(shí)尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場(chǎng)，配置以戶(hù)外彩旗，看板及其他形式的視覺(jué)手段綜合塑造強(qiáng)殺性的主力賣(mài)場(chǎng)。將市場(chǎng)推動(dòng)力與銷(xiāo)售推動(dòng)力有效地結(jié)合在企劃宣傳的進(jìn)程中。三、銷(xiāo)售推動(dòng)力返租銷(xiāo)售；不返租銷(xiāo)售1、返租銷(xiāo)售：（由于篇幅較長(zhǎng)，于后文單列詳述）2、不返租擠壓式銷(xiāo)售：通過(guò)項(xiàng)目商鋪?zhàn)杂山M合與區(qū)位定位策略的配合，在不同位置產(chǎn)生不同主力

10、價(jià)位區(qū)間的銷(xiāo)售單元，形成一定性?xún)r(jià)比落差（優(yōu)位置高價(jià)位，劣位置次價(jià)位）。以此為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售期間，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人氣控制，針對(duì)不同客戶(hù)的情況，分別激發(fā)其希望、怕與貪等不同心理，以不同性?xún)r(jià)比單元的推薦引導(dǎo)，促進(jìn)客戶(hù)選擇、攀比與銷(xiāo)售談判逼定，制造刺激性擠壓式銷(xiāo)售策略。本案推案建議：農(nóng)資建材一期同時(shí)推出集客推拉式銷(xiāo)售（俗稱(chēng)老鼠籠式銷(xiāo)售）客戶(hù)投資中有相當(dāng)強(qiáng)的貪便宜、從眾與盲目心理，而且縣城客戶(hù)群又存在非常明顯的連帶購(gòu)買(mǎi)效應(yīng)。在整個(gè)項(xiàng)目的推案過(guò)程中，項(xiàng)目就象是一個(gè)老鼠籠式子，客戶(hù)就象老鼠，而項(xiàng)目投資利基就是籠子中的誘餌，所以如何擴(kuò)大與表現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過(guò)各種刺激力的營(yíng)造，產(chǎn)生強(qiáng)大

11、集客力，將更大量的老鼠引入向籠子，其三，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛的制造與擠壓，使眾多外圍客戶(hù)將內(nèi)層客戶(hù)壓進(jìn)籠子，同時(shí)以消除購(gòu)買(mǎi)疑慮，提高購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)意度與利益保障的體現(xiàn)等方式，將外圍客戶(hù)再向籠子里拉，最終形成強(qiáng)大的推拉作用，就是本項(xiàng)目老鼠籠式銷(xiāo)售的宗旨。即所謂口碑傳達(dá)，新老客戶(hù)連帶效益。第四篇 項(xiàng)目返租銷(xiāo)售策略一本案售后返租可行性分析：售后返租模式源自臺(tái)灣，盛行于上海、深圳、廣州、廈門(mén)等并取得了社會(huì)認(rèn)可，現(xiàn)返租已經(jīng)成為商業(yè)模式的一種有力措施。臨泉商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)較為滯后，城市居民收入一般，因投資置業(yè)無(wú)暇經(jīng)營(yíng)而看好“包租”形式，只要經(jīng)營(yíng)商開(kāi)發(fā)商有足夠?qū)嵙ΡＵ?，返租銷(xiāo)售無(wú)疑是一個(gè)很好的方式。本案地處新

12、老城區(qū)交界處，通向省外的交通要道，汽車(chē)帶來(lái)的強(qiáng)大人流刺激了投資者的購(gòu)買(mǎi)信心，本案已有現(xiàn)成物業(yè)管理商“戴德梁行”進(jìn)駐市場(chǎng)管理，商場(chǎng)前景較好。城南發(fā)展是未來(lái)的趨勢(shì)，無(wú)論是政府和居民都意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傾向方向，使一站式購(gòu)物逐漸成為主流，因而增強(qiáng)了投資對(duì)綜合性商業(yè)的投資信心。影響投資者購(gòu)買(mǎi)信心的主要因素：a.開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）能否按期支付租金。（開(kāi)發(fā)商實(shí)力保征）b.返租期限長(zhǎng)短決定投資者收益風(fēng)險(xiǎn)大小。c.經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，市場(chǎng)能否長(zhǎng)期紅火經(jīng)營(yíng)。d.承租期滿(mǎn)后物業(yè)如何處置，業(yè)主是否有處置權(quán)。e.市場(chǎng)分權(quán)銷(xiāo)售，業(yè)主委員侍如何成立，有何權(quán)益f.買(mǎi)賣(mài)合同、承租合同條款的擬定雙方意見(jiàn)不一。二.返租銷(xiāo)售方案建議1、從成功

13、的臨泉商業(yè)步行街起至今的萬(wàn)客來(lái)產(chǎn)業(yè)園，短短幾年時(shí)間本地返租銷(xiāo)售這一模式即從策劃炒作的包裝時(shí)代跨入了實(shí)質(zhì)塑造比拼實(shí)力的產(chǎn)品時(shí)代，投資者對(duì)于地產(chǎn)噱頭視若無(wú)睹，他們更關(guān)心的是錢(qián)投進(jìn)去會(huì)不會(huì)生出更多錢(qián)來(lái)，有沒(méi)有保障。所以一方面要充分營(yíng)造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)績(jī)作為項(xiàng)目銷(xiāo)售的吸引利基，另一方面在投資回報(bào)的設(shè)計(jì)上盡量要突破傳統(tǒng)的不溫不火的回報(bào)率，以特別優(yōu)惠的返租條件來(lái)激發(fā)客戶(hù)投資心理，適當(dāng)可抬高價(jià)格以抵銷(xiāo)返租壓力，而特別優(yōu)惠的返租條件還能給別的項(xiàng)目造成競(jìng)爭(zhēng)的檻，一次性把競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拋在后面。2、目前，返租采取穩(wěn)定的回報(bào)率較為合理，根據(jù)現(xiàn)城區(qū)在售項(xiàng)目的租賃年限，回報(bào)率參照現(xiàn)有投資者可接受行情，設(shè)定為前2年為8%回報(bào)率直接

14、返還為首付款中，后5年作為租金8%回報(bào)率，總計(jì)7年回報(bào)，后米根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)再做打算，則客戶(hù)首付為50%并抵扣二年返租租金，實(shí)際首付為34%。通過(guò)分期遞增返租方式與多年限的回報(bào)，可以穩(wěn)定投資者信心，體現(xiàn)物業(yè)的增值效應(yīng)，增加項(xiàng)目的獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)與魅力，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目造成強(qiáng)烈優(yōu)勢(shì)，排除了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租賃方式跟進(jìn)以惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能。3、租金支付方式：簽約即付前兩年租金（從首期房款扣減），另5年租金按季度提前叁個(gè)月支付。4、租金保證：由律師見(jiàn)證，銀行提供擔(dān)保，并支付款項(xiàng)。分析：輝隆大市場(chǎng)應(yīng)該采取一托二銷(xiāo)售模式，由于前期沒(méi)有招商品的入駐租賃，在很大程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益有不利的損害。面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，我們需要尋求

15、突破，通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)。目前在銷(xiāo)售上，普遍的做法是由發(fā)展商提供三年的返租，返租比例為每年8%10%，從而保障小業(yè)主前期的收益，同時(shí)為后期的經(jīng)營(yíng)環(huán)境打下良好基礎(chǔ)。對(duì)于輝隆大市場(chǎng)商鋪規(guī)格，我們不可能在目前的市場(chǎng)條件下有所漲幅，而只能在現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上有所調(diào)整，考慮到分開(kāi)層營(yíng)銷(xiāo)的不可能性，我們擬采取如下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略。首先我們將輝隆大市場(chǎng)的價(jià)格初步擬定為：階段及銷(xiāo)售比例內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期10%公開(kāi)發(fā)售期20%熱銷(xiāo)期20%旺銷(xiāo)期30%尾盤(pán)期20%首層8000元8500元9000元9500元8500元二層4500元5000元5500元6000元5000元綜合均價(jià)首層：9000元/平方米，二

16、層：5500元/平方米根據(jù)以上價(jià)格初步規(guī)劃，現(xiàn)以均價(jià)7500元/平方米、面積為64平方米的商鋪為例，按傳統(tǒng)方式和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式分別做比較（由于商鋪的位置的不確定性?xún)r(jià)格有所偏差）。1.主要方式A）鋪位總價(jià)款：48萬(wàn)B）小業(yè)主首期支付五成首期款再扣除三年租金后實(shí)際支付首期為：48*0.58%*3*48萬(wàn)=124800元C）小業(yè)主每月供樓款為：24萬(wàn)*0.010892=2614元/月D）小業(yè)主前三年投入資金總額為：12.48萬(wàn)+2614*36=218904元十年內(nèi)投入資金總額為：124800+2614*120=438480元E）發(fā)展商實(shí)際收取的房款總額為：12.48萬(wàn)+24萬(wàn)=364800元結(jié)論：小業(yè)

17、主首期投入資金為：124800元小業(yè)主前三年投入資金總額為：218900元小業(yè)主十年內(nèi)共計(jì)投入資金總額為：438480元發(fā)展商實(shí)際收入資金總額為：364800元我們考慮到由于公所布價(jià)格過(guò)高，會(huì)于消費(fèi)者的心理接受程度造成影響。因此我們?cè)趯?shí)際操作的過(guò)程中，保持整體均價(jià)7500元/平方米的基礎(chǔ)上，首先將臨街商鋪的價(jià)格提高到約8500元/平方米，并不采取返租的方式，這樣可將內(nèi)鋪的價(jià)格限定在9000元/平方米以下，公布價(jià)變?yōu)?000元/平方米。加上開(kāi)盤(pán)時(shí)低價(jià)入市，相比其他商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格上應(yīng)該是基本吃平，加上我們的在付款上的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者應(yīng)該可以很好的接受市場(chǎng)。5、 樹(shù)立政府工程、民心工程的高尚形象。目前的

18、返租銷(xiāo)售，小業(yè)主一方面被高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)所吸引，一方面為返租期滿(mǎn)后巨大升值前景所誘惑。但是，由于時(shí)間的漫長(zhǎng)，期間不穩(wěn)定因素太多，這其中，小業(yè)主對(duì)發(fā)展商誠(chéng)信、實(shí)力則尤為關(guān)心，返租時(shí)間期限長(zhǎng)，如果后期管理的力度不夠也會(huì)產(chǎn)生很不利的后果，所以需要斟酌考慮這方面的問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目情況和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，對(duì)于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目本身的政府背景，對(duì)于打消小業(yè)主的投資疑慮，強(qiáng)化其購(gòu)買(mǎi)信心顯得尤為必要。我們所要考慮的則是在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面如何加以強(qiáng)化。6、政務(wù)新區(qū)新商圈，投資“輝隆”炒作策略從臨泉目前商鋪消化量來(lái)看，輝隆大市場(chǎng)的推出勢(shì)必要掀起投資爭(zhēng)奪戰(zhàn)。對(duì)投資客來(lái)講是每個(gè)項(xiàng)目都是沒(méi)有距離的，一道關(guān)口似乎暫時(shí)蒙蔽了市區(qū)投資客的法

19、眼，我們的目的就是要摘下這道面紗，使投資客的眼光不在“視若無(wú)睹”，僅此而已！同時(shí)，本項(xiàng)目如能通過(guò)挖掘市內(nèi)投資客戶(hù)的方式，這本身就是提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的絕好辦法。第五篇 項(xiàng)目產(chǎn)品定位與模式商業(yè)物業(yè)的策劃設(shè)計(jì)始終都將商業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)與商業(yè)的投資價(jià)值結(jié)合并綜合傳達(dá)，一方面以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)績(jī)與豐富的表現(xiàn)傳達(dá)給客戶(hù)，以制造充分的感性吸引，另一方面以市場(chǎng)論證、商業(yè)投資回報(bào)的保障性措施與實(shí)力支付手段讓客戶(hù)獲得“理性”的信任，其實(shí)這種理性根本上又是更深的感性，所以，本案的操作始終抓住認(rèn)知農(nóng)資建材與投資的雙重心理來(lái)展開(kāi)：一、項(xiàng)目操作線索的設(shè)定：主線：對(duì)店鋪投資者的心理把握輔線：對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目好迪裝飾建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理隨

20、時(shí)把握定位：皖北最大規(guī)模農(nóng)資建材一站式購(gòu)物市場(chǎng)一一期業(yè)態(tài)分布農(nóng)A農(nóng)資區(qū)農(nóng)B建材區(qū)二、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃1、一期商鋪概況商鋪規(guī)格：4mX8m，樓間距13m，商鋪共三層，部分二層；A區(qū)農(nóng)資區(qū)：建筑面積52275，B區(qū)建材區(qū)：建筑面積92817A區(qū)共240套商鋪；B區(qū)480套商鋪2、一期功能業(yè)態(tài)分區(qū) A區(qū)農(nóng)資區(qū)主要業(yè)態(tài)：農(nóng)具、農(nóng)膜、獸醫(yī)、農(nóng)藥、種子、飼料、肥料； B區(qū)建材區(qū)主要業(yè)態(tài)：五金、燈具、門(mén)業(yè)、櫥柜、木地板、吊頂、油漆、墻紙、布藝、窗簾、陶瓷衛(wèi)浴等三、營(yíng)運(yùn)模式營(yíng)運(yùn)總原則：因本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式，即實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者獲得其產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理

21、。經(jīng)營(yíng)管理公司再整合各品牌商家，保證經(jīng)營(yíng)的成功。要求統(tǒng)一物業(yè)管理，即：擁有產(chǎn)權(quán)并自主經(jīng)營(yíng)、但要接受商城統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一的布局規(guī)劃及著裝要求，服務(wù)及商品質(zhì)量的監(jiān)督等。具體分述如下：1、統(tǒng)一招商管理即所有投資者或自主經(jīng)營(yíng)者全部要求由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項(xiàng)目的商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位準(zhǔn)確，保障后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣由開(kāi)發(fā)商成立經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展，費(fèi)用按銷(xiāo)售額相應(yīng)比例分?jǐn)偅瑺I(yíng)銷(xiāo)效果共享；3、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理市場(chǎng)要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律管理；4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務(wù)、統(tǒng)一接受市場(chǎng)

22、的服務(wù)考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)均由本項(xiàng)目合作物業(yè)管理公司“戴德梁行”進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂；6、統(tǒng)一形象管理項(xiàng)目的所有商家入駐裝修需統(tǒng)一規(guī)范化，全部由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行形象的監(jiān)督管理；7、統(tǒng)一證照稅務(wù)由市場(chǎng)統(tǒng)一辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照和統(tǒng)一核算收取相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；8、統(tǒng)一培訓(xùn)考核市場(chǎng)所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由市場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，進(jìn)行定期考核，確保市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)力和服務(wù)質(zhì)量。第六篇 產(chǎn)品包裝與推案一、物業(yè)價(jià)值提升策略產(chǎn)品包裝的精髓在于整合項(xiàng)目?jī)?nèi)里與外表的最直接傳達(dá)。輝隆農(nóng)資建材大市場(chǎng)由于形成時(shí)

23、間及空置時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，所以整體形象在泉城人的眼中形象因素至關(guān)重要。而建材市場(chǎng)品牌的進(jìn)駐則需要有力的招商力度，更需要生機(jī)勃勃的強(qiáng)針，使其煥發(fā)出商業(yè)巨人的生機(jī)?！吧虡I(yè)航母”是什么？這個(gè)問(wèn)題在大多人心中也許只是片面的體量，也就是規(guī)模氣勢(shì)，但商業(yè)氛圍特征未能完全展開(kāi)，假設(shè)項(xiàng)目前期的預(yù)熱及造勢(shì)嚴(yán)重不足，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)及未來(lái)的銷(xiāo)售皆不利。泉城目前的農(nóng)資建材經(jīng)營(yíng)已經(jīng)顯現(xiàn)三足鼎立之勢(shì)，這三足分別是：好迪裝飾建材市場(chǎng)、零散的商家經(jīng)營(yíng)與即將入市的輝隆大市場(chǎng)。 占據(jù)先機(jī)的好迪裝飾建材市場(chǎng)已經(jīng)搶先入市，它以其全租賃的方式占據(jù)了本地品牌市場(chǎng)，對(duì)本案直接造成競(jìng)爭(zhēng)壓力無(wú)可厚非。二、項(xiàng)目包裝表現(xiàn)案名（略）涵蓋于銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)雙重

24、內(nèi)涵之濃縮表現(xiàn)。行銷(xiāo)主題：皖北農(nóng)資建材綜合性商業(yè)巨無(wú)霸主廣告語(yǔ)：建材業(yè)的王國(guó)，投資者的保障與知名品牌攜手賺錢(qián)廣告印象：繁華地段場(chǎng)景，繁榮商業(yè)景象，大氣勢(shì)大手筆打造泉城最大規(guī)模商業(yè)王國(guó)未來(lái)商業(yè)的主流模式，先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念先銷(xiāo)售，后經(jīng)營(yíng)，繁榮看得見(jiàn)，投資者有保障聰明、精算的您一定會(huì)看出這當(dāng)中的巨大商機(jī)而晚到的您只有望錢(qián)興嘆了中國(guó)名牌建材裝飾進(jìn)駐市場(chǎng)抓住財(cái)富機(jī)會(huì)一鋪養(yǎng)三代成為現(xiàn)實(shí)高額回報(bào)率，穩(wěn)賺百萬(wàn)做政務(wù)新區(qū)新商圈房東 賺高額放心錢(qián)坐享其成，月月收租金，年年高利潤(rùn)實(shí)力開(kāi)發(fā)商巨資打造臨泉國(guó)際品牌集農(nóng)資、建材、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物為一體的一站式商業(yè)綜合體視覺(jué)形象：（略）主 色 調(diào)：（略）核心導(dǎo)向：建材商業(yè)王國(guó)

25、，權(quán)威，檔次，得勁！主打形象：氣勢(shì)恢弘，大氣三、銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)策略售樓處：作為項(xiàng)目氣質(zhì)的濃縮體現(xiàn)，更是引導(dǎo)客戶(hù)與捕捉征服客戶(hù)心理，即時(shí)反饋的主力賣(mài)場(chǎng)，售樓處是客戶(hù)集中觀看各種銷(xiāo)售平面（VI、廣告語(yǔ)、看板、樓書(shū)），獲知信息與整體感受的核心“知覺(jué)場(chǎng)”。裝修材質(zhì)：主玻璃質(zhì)感，清透視覺(jué)，燈光映襯輔色彩質(zhì)感時(shí)尚、前衛(wèi)VI 區(qū)：LOGO表現(xiàn)，行銷(xiāo)主題售樓處看板（吊旗）：項(xiàng)目形象，項(xiàng)目利基現(xiàn)場(chǎng)羅馬旗：表現(xiàn)LOGO與行銷(xiāo)主題戶(hù)外定點(diǎn)看板：表現(xiàn)項(xiàng)目形象與巨額投資利基印刷品：名片、夾報(bào)、海報(bào)、樓書(shū)、手提袋效果圖： 略四、推案策略：針對(duì)于御水華府的火爆熱銷(xiāo)，商鋪的入市應(yīng)借助其強(qiáng)勁氣勢(shì)順勢(shì)而發(fā)，所以本案建議商業(yè)一次性全部投

26、放市場(chǎng)，農(nóng)資去與建材區(qū)同時(shí)投放市場(chǎng)，在銷(xiāo)售的策略上我們應(yīng)該不分業(yè)態(tài)推出，商鋪講究的推薦位置。五、推案順序：G 根據(jù)銷(xiāo)售情況合理放行優(yōu)勢(shì)位置鋪位Xi銷(xiāo)控部分優(yōu)越位置商鋪 農(nóng)資建材同時(shí)推出Sh適當(dāng)推出沿街和出入口商鋪推案各階段銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)要把握好現(xiàn)場(chǎng)節(jié)奏，做到有效銷(xiāo)控，前期開(kāi)閘放水，造好勢(shì)頭，形成一個(gè)開(kāi)門(mén)紅，中期以王牌位置商鋪，宗旨在于徹底打消投資者理性意識(shí)，制造一個(gè)僅次于開(kāi)盤(pán)時(shí)期的小高潮，而順勢(shì)推導(dǎo)難消化位置商鋪，后期通過(guò)小額利益回饋為宗旨進(jìn)行比較法，針對(duì)性促銷(xiāo)相結(jié)合進(jìn)一步消耗難消化鋪位。結(jié)合成功建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)手段開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)商代理商通力合作是商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)到最佳效果的前提，所以我們秉持著協(xié)助經(jīng)營(yíng)

27、商、服務(wù)開(kāi)發(fā)商的宗旨，希望能夠建立三者相互配合，尤其是推案控制策略與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)手段及重點(diǎn)互動(dòng)的推案機(jī)制，具體配合事項(xiàng)可能包括：我們?cè)谡w策劃與視覺(jué)及文字設(shè)計(jì)上，將與經(jīng)營(yíng)商良性溝通，與品牌商家營(yíng)運(yùn)在理念與氣質(zhì)上保持同步，通過(guò)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)傳播促進(jìn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，通過(guò)雙方在營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)上的磨合，也促進(jìn)項(xiàng)目氣質(zhì)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的疊加傳播效應(yīng)。不影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)自身促銷(xiāo)需要的情況下，在市場(chǎng)主要交通動(dòng)線上醒目位置，呈放或張掛項(xiàng)目宣傳看板或吊旗，市場(chǎng)位置廣告是項(xiàng)目最佳的宣傳場(chǎng)所。招商的商家是我們銷(xiāo)售推案促銷(xiāo)計(jì)劃能互相知會(huì)，盡量令雙方的促銷(xiāo)期能夠相互結(jié)合，并可能形成聯(lián)合銷(xiāo)售，如：購(gòu)置商鋪可獲得招商商家不同等級(jí)的貴賓卡。購(gòu)置商

28、鋪可參加X(jué)X抽獎(jiǎng)或取得購(gòu)物禮券。在XX品牌消費(fèi)到特定條件可獲得商鋪銷(xiāo)售的特定優(yōu)惠。商家經(jīng)營(yíng)與商鋪銷(xiāo)售同時(shí)優(yōu)惠或雙效大禮。第七篇 招商部分建議與策略一、招商理念合作雙贏 共同發(fā)展 一個(gè)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷(xiāo)商利益相通，命運(yùn)相連，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，合作雙贏 ，共同發(fā)展，形成真正意義上的，長(zhǎng)久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴， 。 1.根據(jù)上述的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施多主體經(jīng)營(yíng)即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)不是由商場(chǎng)一肩挑，而是分散到各經(jīng)營(yíng)主體，共同承擔(dān)。 2.以適應(yīng)市場(chǎng)為先導(dǎo)，滿(mǎn)足需求為中心，根據(jù)輝隆大市場(chǎng)以后商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合市場(chǎng)總體定位，進(jìn)行各門(mén)類(lèi)各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、前衛(wèi)化、個(gè)性化。 3.培育市場(chǎng)，營(yíng)造大市場(chǎng)

29、的良好商譽(yù)，樹(shù)立良好形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升商業(yè)的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。 4.通過(guò)建材區(qū)招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。二 、招商原則公司秉承以客戶(hù)為中心，誠(chéng)信為本、信譽(yù)至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營(yíng)、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費(fèi)者之間的利益平衡點(diǎn)，讓公司和客戶(hù)共同分享市場(chǎng)的巨額利潤(rùn)。 1.以租賃為主的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，最大限度的提高有保障收益，向場(chǎng)地要效益。 2.堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則 旨在突出農(nóng)資建材的經(jīng)營(yíng)特色，以省

30、內(nèi)外知名品牌及本地市場(chǎng)暢銷(xiāo)品牌為主，尤其要注意中高檔品牌中價(jià)位帶適宜的品種，不僅僅局限于本地傳統(tǒng)品牌。 3.堅(jiān)持商品的連帶性的原則 招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門(mén)類(lèi)之間的商品的合理過(guò)渡，作到自然過(guò)渡，避免生硬連接。 4.堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則 為滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營(yíng)”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購(gòu)物特點(diǎn)。 5.堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類(lèi)商品專(zhuān)營(yíng)店，以提高輝隆大市場(chǎng)商品競(jìng)爭(zhēng)力，因此在招商租賃時(shí)，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷(xiāo)商等較好。 6.堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則 本項(xiàng)目的招商要以商業(yè)