綠馨國(guó)際城營(yíng)銷策劃

1、 綠馨國(guó)際城營(yíng)銷策 劃目錄一、 項(xiàng)目背景描述二、 市場(chǎng)情況分析三、 區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)情況分析四、 地塊SWOT分析五、 項(xiàng)目客戶定位六、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案七、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位方案八、 推廣策略及項(xiàng)目促銷方案 九、 總結(jié)項(xiàng)目背景描述11 項(xiàng)目的命名含義 綠馨國(guó)際城：親近自然，健康生活源于綠色家園；溫馨社區(qū)，盡顯和諧互助氛圍；追隨時(shí)尚，品味國(guó)際都市風(fēng)采。12 項(xiàng)目概況1綠馨國(guó)際城項(xiàng)目地塊分為商業(yè)和住宅兩大部分。2商業(yè)部分：地塊緊鄰城市主干道，交通便捷，有較高的商業(yè)價(jià)值。3住宅部分：本項(xiàng)目將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造了一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)，且具備地段優(yōu)越，配套完善，通達(dá)性強(qiáng)的特點(diǎn)。4項(xiàng)目

2、地處碧沙崗商圈內(nèi)，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚且商業(yè)潛質(zhì)較高，同時(shí)此商圈急需城市綜合體來(lái)引領(lǐng)片區(qū)形象。13 樓盤(pán)信息項(xiàng)目名稱 綠馨國(guó)際城 開(kāi)發(fā)類別 高層 建筑風(fēng)格 新古典建筑風(fēng)格 主力戶型 一房、兩房、三房、四房、頂層復(fù)式 銷售均價(jià) 一房一價(jià) 提供車(chē)位 4000個(gè)公交線路 112、60、88、44、102、103、12、B12等多路公交銷售熱線項(xiàng)目類型 商業(yè)、住宅城市綜合體四周道路 北臨中原路、東到工人路、南至伊河路、西接文化宮 路 占地面積 10萬(wàn)平方米建筑面積 30萬(wàn)平方米綠 化 率： 30%物 業(yè) 費(fèi)： 1.50元/平方米/月14 本案位置二、市場(chǎng)情況分析21 2009年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1200

3、9年的商品房均價(jià)比去年同期增長(zhǎng)了近1000元。2從河南省統(tǒng)計(jì)局獲悉，前10個(gè)月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，房屋新開(kāi)工面積止跌轉(zhuǎn)升，商品房銷售增速加快。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低開(kāi)高走，90平方米及以下住宅投資快速增長(zhǎng)。前10個(gè)月，全省累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1172.48億元，比上年同期增長(zhǎng)26.1%。10月份當(dāng)月，完成投資134.31億元，比上年同月增長(zhǎng)44.2%，分別比7、8、9月份加快17.7、8.1和4.2個(gè)百分點(diǎn)。 4全省90平方米及以下住宅投資259.04億元，比上年同期增長(zhǎng)46.3%，高于同期住宅投資增速19.4個(gè)百分點(diǎn)，其占商品住宅投資的比重為27.5%，比 上年同期提高

4、3.7個(gè)百分點(diǎn)。5根據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積92.86萬(wàn)平方米，較上月上漲866.29%，較2008年同期下降了31.05%；也就是說(shuō)，與8月份相比，月份商品住宅投放量增加了8倍多。商品住宅銷售均價(jià)為每平方米4,602元，較上月下降0.88%，每平方米跌41元。與8月份相比，9月份鄭州市區(qū)住宅二手房共成交2,610套，較上月上漲了0.42%，多賣(mài)11套，較2008年同期上漲了153.4%；住宅二手房均價(jià)為每平方米3,322元，較上月上漲了1.62%，每平方米上漲了53元。 6河南省統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，盡管受經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好影響，今年以來(lái)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐步回暖，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度恢復(fù)依然較為

5、緩慢，已成為影響河南城鎮(zhèn)投資快速增長(zhǎng)的不利因素，由于不確定因素較多，短期的回升能否構(gòu)成長(zhǎng)期持續(xù)的趨勢(shì)還需要進(jìn)一步觀察 22 2010年1-4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1鄭州市累計(jì)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積255.37萬(wàn)平方米，同比上漲54.2%；住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積200.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.42 %。2鄭州市商品房累計(jì)銷售面積377.42萬(wàn)平方米，同比上漲29.28 %；累計(jì)銷售套數(shù)38475套，同比上漲26.88 %；累計(jì)銷售均價(jià)5308元/平方米，同比上漲17.2 %。3鄭州市商品房住宅累計(jì)銷售面積327.17萬(wàn)平方米，同比上漲31.92%；累計(jì)銷售套數(shù)35085套，同比上漲26.61 %；累計(jì)

6、銷售均價(jià)4952元/平方米，同比上漲15.4%。4鄭州市非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積55.23萬(wàn)平方米，同比上漲129.36 %；累計(jì)銷售面積50.25萬(wàn)平方米，同比上漲14.36%；累計(jì)銷售套數(shù)3390套，同比上漲29.74 %。5鄭州市二手房累計(jì)銷售面積77.26萬(wàn)平方米，同比上漲30.27 %；累計(jì)銷售套數(shù)8465套，同比上漲27.06 %；累計(jì)銷售均價(jià)3876元/平方米，同比上漲27.5%。6二手房住宅累計(jì)銷售面積75.36萬(wàn)平方米，同比上漲28.88 %；累計(jì)銷售套數(shù)8276套，同比上漲27.01 %；累計(jì)銷售均價(jià)3815元/，同比上漲28.11 %。三、區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)情況分析31 區(qū)域市

7、場(chǎng)分析1據(jù)了解目前西區(qū)的一個(gè)初步設(shè)想是：沿伏牛路、棉紡路、建設(shè)路形成“L”形軸線，串聯(lián)起擔(dān)負(fù)各級(jí)城市服務(wù)功能的核心區(qū)，延續(xù)中原路的行政管理、商務(wù)辦公職能，方案規(guī)劃人口規(guī)模為20萬(wàn)至26萬(wàn)。2在隴海鐵路南側(cè)以居住、服務(wù)功能為主，布置商業(yè)、文化、娛樂(lè)和住宅設(shè)施；北部以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，布置教育、辦公、物流、部分商業(yè)金融及住宅。碧沙崗商圈規(guī)模結(jié)合規(guī)劃中的軌道交通站點(diǎn)，向西、向北拓展，建設(shè)大型購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、酒店等，形成市級(jí)商業(yè)中心區(qū)。3鄭州市土地儲(chǔ)備中心表示：鄭州西部開(kāi)發(fā)主流是，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升居民經(jīng)濟(jì)生活水平，這是西部開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵所在。4本項(xiàng)目所處西區(qū)已經(jīng)擁有成熟的生活區(qū)，生活

8、氛圍濃郁、配套設(shè)施完善，其本身具備良好的“宜居生活”品質(zhì)；再加上老工業(yè)基地的改造、農(nóng)業(yè)西路的打通及桐柏路的改造等交通條件的完善，更給該區(qū)域的發(fā)展提供了優(yōu)良的條件。32 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本概況分析對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的周邊樓盤(pán)是中原新城、錦藝國(guó)際華都以及國(guó)貿(mào)公館三個(gè)項(xiàng)目，以下是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本信息：中原新城物業(yè)類別： 住宅、酒店、寫(xiě)字樓、特色商業(yè) 項(xiàng)目特色： 國(guó)際化社區(qū) 教育地產(chǎn)建筑類別： 高層 裝修狀況： 毛坯所屬商圈： 碧沙崗商圈 升龍集團(tuán)品牌購(gòu)房圈交通狀況： 59、9、K9、321、211、96、55、203、212、 802、210、201等多路公交 、臨近地鐵一號(hào)、五號(hào)線容 積 率： 5.

9、60綠 化 率： 25%物 業(yè) 費(fèi)： 1.50元/平方米/月主力戶型： 兩房、三房、四房 錦藝國(guó)際華都物業(yè)類型： 商業(yè),普通住宅 配套設(shè)施： 雙氣地暖、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)會(huì)所（室內(nèi)恒溫 泳池、SPA、閱覽室、咖啡吧、乒乓球室、臺(tái)球室）、泛會(huì)所 交通狀況： 建設(shè)中地鐵一號(hào)線桐柏路建設(shè)路站、城市快速公交（BRT）、32條公交線路 裝修狀況： 毛坯 樓層狀況： 高層 容 積 率： 3.5 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理費(fèi)： 住宅：1.5元/平方米/月，非住宅：2.5元/ 平方米/月國(guó)貿(mào)公館物業(yè)類型： 綜合 配套設(shè)施： 裕達(dá)國(guó)貿(mào)、花園飯店、錦江之星快捷酒店、白鴿賓館、大商新瑪特、華潤(rùn)萬(wàn)家、五星電器、永樂(lè)電器

10、、鄭州中心醫(yī)院、 五建醫(yī)院、麥當(dāng)勞等交通狀況： 102、103、44、60、909、203、55、216、 9、210、211等多條線路裝修狀況： 毛坯樓層狀況： 高層容 積 率： 4.90綠 化 率： 34.36%物業(yè)管理費(fèi)： 1.10元/平方米/月33競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 中原新城 錦藝國(guó)際華都 國(guó)貿(mào)公館四、地塊SWOT分析41優(yōu)勢(shì)strengths 區(qū)位優(yōu)勢(shì)1綠馨國(guó)際城所在區(qū)域?yàn)猷嵵菔?、區(qū)級(jí)政府單位所在地；該片區(qū)擁有其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)越基礎(chǔ)配套設(shè)施：教育、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等網(wǎng)點(diǎn)星羅密布，能夠全方位滿足人們生活起居、衣食住行等各方面的需求。2本片區(qū)是鄭州市重要的文教集中區(qū)，教育資源豐富。

11、現(xiàn)有外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州市一中、伊河路小學(xué)、中原區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等省、市知名教育單位。同時(shí)片區(qū)是連接鄭州南郊縣、西郊縣與鄭州其他城區(qū)進(jìn)行交流的一個(gè)紐帶，是鄭州西區(qū)的橋頭堡，地理位置優(yōu)越。且生活悠閑，人文氛圍濃厚，尤其適宜生活?；疖?chē)站西出站口的建設(shè)使得區(qū)域位置更顯卓越，區(qū)域價(jià)值強(qiáng)勢(shì)提升，大鄭州新城市圈加速成型。3省圖書(shū)館、市博物館、鄭州科技館、綠城廣場(chǎng)等環(huán)繞其周邊，更增添了其豐厚的人文氣質(zhì)；鄭州市第三醫(yī)院、華山醫(yī)院、武警創(chuàng)傷外科醫(yī)院確保中原新城的業(yè)主們健康無(wú)憂；華潤(rùn)萬(wàn)家、世紀(jì)聯(lián)華、國(guó)美、永樂(lè)、蘇寧、五星等眾多國(guó)內(nèi)大型商家相繼開(kāi)業(yè)，生活盛景有目共睹。 4緊鄰城市主干道，地段優(yōu)越，配套完善，通達(dá)性強(qiáng)5本項(xiàng)目處

12、于碧沙崗商圈，又臨近二七商圈，商業(yè)氛圍極為濃厚 創(chuàng)新精神1創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的必備條件，這一點(diǎn)正是本企業(yè)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)項(xiàng)。2牽手國(guó)際大師，用別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打造小戶型的立體社區(qū)景觀；新穎的蝶形布局，結(jié)合創(chuàng)新板式結(jié)構(gòu)，用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面；70-90平米精致舒適戶型，兩層挑高對(duì)翻陽(yáng)臺(tái)，精致陽(yáng)光房，保證每一戶全面采光、自然通風(fēng)，讓小戶型享受豪宅景致。3私密性比較好，盡量避免房間對(duì)視的情況發(fā)生。 物業(yè)管理1在物業(yè)管理中充分體現(xiàn)以人為本的關(guān)懷，以“滿意+驚喜”的服務(wù)，為所有業(yè)主提供溫馨、全面、周到的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。公司全體員工以踏實(shí)、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，在客戶和行業(yè)中贏得了優(yōu)異的口碑，并

13、獲得了多項(xiàng)榮譽(yù)，同時(shí)也得到中央、地方各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度贊揚(yáng)，其優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理赫赫有名，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)公司中仍然處于優(yōu)勢(shì)地位。2相比其他的的物業(yè)管理費(fèi)用，就更有優(yōu)勢(shì)了，建設(shè)路其他樓盤(pán)的物管更是望其項(xiàng)背。 比較完善的配套設(shè)施1就醫(yī)條件:河南電力醫(yī)院、河南協(xié)和醫(yī)院、中原醫(yī)院、市二院、市七院、市第八人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、省直第三醫(yī)院、市精神病防治醫(yī)院、市中原區(qū)紅十字會(huì)醫(yī)院、市計(jì)生中心醫(yī)院、省地質(zhì)醫(yī)院、二砂醫(yī)院、電纜廠職工醫(yī)院等。 2就學(xué)條件:小學(xué)：伊河路小學(xué)、伏牛路小學(xué)、鄭州中原區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中原區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、伏牛路四小、汝河新區(qū)小學(xué)、伏牛路二小、淮河路小學(xué)等。初高中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、鄭州市一中、鄭州69中、鄭州1

14、9中、鄭州42中等。高校：鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍測(cè)繪學(xué)院、中原工學(xué)院、鄭州輕工學(xué)校、工貿(mào)學(xué)校、鄭州工專、河南省建校等 。3商業(yè)環(huán)境:片區(qū)內(nèi)有大型購(gòu)物超市世紀(jì)聯(lián)華；項(xiàng)目處于碧沙崗商圈且臨近二七商圈，此兩大商圈是鄭州最大、最成熟的兩大商圈，同時(shí)項(xiàng)目正準(zhǔn)備引進(jìn)商業(yè)大鱷沃爾瑪超市進(jìn)駐。酒店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：裕達(dá)國(guó)貿(mào)、錦江之星旅館、黃河飯店、北京飯莊、如一坊豆撈、潔利大酒店、鷹城鑫地大飯店、豪享來(lái)、阿瓦山寨等商業(yè)。42劣勢(shì)weakness 部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)不夠合理1綠馨國(guó)際城產(chǎn)品太小太局促，尤其是一期，設(shè)計(jì)上幾乎每個(gè)房屋都有2.7米寬的房間，如果作為一個(gè)獨(dú)立的房間，很難擺一張合適的床，或做其他的安排，

15、臥室舒適尺度的面寬小于3米就很難受了。2本項(xiàng)目的樣板間幾乎都要做改動(dòng)，因?yàn)樵嫉母窬钟袉?wèn)題小戶型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足綠馨國(guó)際城開(kāi)發(fā)的高層電梯小戶型，屬于初次嘗試更加考驗(yàn)水平，加上人們對(duì)生活舒適度的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)提高，即使小戶型，也不能降低人們對(duì)生活舒適度的要求，這使得顧客對(duì)本項(xiàng)目的信任程度不及其他樓盤(pán)。這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比起來(lái)，也是劣勢(shì)所在。43機(jī)會(huì)opportunities 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而形成營(yíng)銷造勢(shì)。 稀缺性 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高層電梯公寓，是該區(qū)域的一項(xiàng)稀缺產(chǎn)品，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)。 隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)

16、消費(fèi)） 對(duì)于本地區(qū)，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）。44威脅threats潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高 如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。 五、項(xiàng)目客戶定位51穩(wěn)定的中高收入階層1主力客戶群包括：教師、公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部、高級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)理/ 領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等中高收入階層。2本項(xiàng)目主力客戶群和其他樓盤(pán)相比，首次置業(yè)者較多，非常注重住宅的質(zhì)

17、量且存在一定程度的投資心理。3主要年齡段設(shè)在25歲到45歲之間。52主力客群選擇產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)1交通便利 ，配套齊全。2距離商務(wù)區(qū)直線距離較短。3體貼的服務(wù)。4戶型舒適。 5前瞻的投資價(jià)值。6物業(yè)自身保值與升值潛力。 53房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)客戶調(diào)查問(wèn)卷01請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？私營(yíng)企業(yè)主（ ）；機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部（ ）；企業(yè)管理人員（ ）；經(jīng)理/領(lǐng)導(dǎo)（ ）；教師（ ）；公務(wù)員（ ）；貿(mào)易（ ）；證券（ ）；高科技（ ）；其它（ ）；02您目前的居住條件是？出租房（ ）；自購(gòu)商品房（ ）；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（ ）；單位福利分房（ ）03您目前的住房房型是？?jī)煞浚?）；三房（ ）；四房（ ）；復(fù)式（ ）；別墅（ ）；0

18、4您目前住房的面積有多大？70平米以下（ ）；7190平米（ ）；91110平米（ ）；111130平米（ ）；131150平米（ ）； 151170平米（ ）；171平米（ ）；05您目前的家庭月總收入是？10002000元（ ）；20013000元（ ）；30014000元（ ）；40015000元（ ）；500110000元（ ）；10000元以上（ ）；06您目前居住在鄭州的哪個(gè)區(qū)？二七區(qū)（ ）；中原區(qū)（ ）；金水區(qū)（ ）；惠濟(jì)區(qū)（ ）；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（ ）；其他（ ）；鄭東新區(qū)（ ）07您一般是通過(guò)什么途徑與渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息？報(bào)紙（ ）；戶外廣告/路牌（ ）；電視（ ）；電臺(tái)（

19、）；網(wǎng)絡(luò)（ ）；展覽會(huì)（ ）；朋友/親人傳播（ ）；雜志（ ）；其它（ ）；08您計(jì)劃在幾年內(nèi)購(gòu)房：半年（ ）；1年（ ）；2年（ ）；3-5年（ ）；5年（ ）；09您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的住房類型是？高層（15層以上）（ ）；小高層（9-15層）（ ）；多層（ ）；聯(lián)排別墅（ ）；獨(dú)體別墅（ ）；其它（ ）；10您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)多大面積的住房？6080平米（ ）； 80100平方米（ ）；100-130平方米（ ）；130-150平方米（ ）；150平方米以上（ ）；11您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)幾房的住房1房1廳（ ）；2房（ ）；3房（ ）；4房（ ）；復(fù)式及其他（ ）；12您能接受的房屋單價(jià)是？4000元以下/平方米

20、（ ）；4001-4500元/平方米（ ）；4501-5000元/平方米（ ）；5001-5500元/平方米（）；5501-6000元/平方米（ ）；6001-6500元以上/平方米（ ）；6501-7000元/平方米（ ）；7000元以上/平方米（ ）；13您理想的房屋總價(jià)（單位：萬(wàn)元/套）30萬(wàn)元以下/套（ ）； 30-35萬(wàn)元/套（ ）；35-40萬(wàn)元/套（ ）；40-45萬(wàn)元/套（ ）；45-50萬(wàn)元/套（ ）；50萬(wàn)元以上/套（ ）；14您想選擇的付款方式是？一次付清（ ）；分期付款（ ）；按揭（ ）；15在以下建筑風(fēng)格中，憑您的感覺(jué)，請(qǐng)選擇一種您較喜歡的風(fēng)格。歐陸古典式（ ）；現(xiàn)代

21、簡(jiǎn)潔式（ ）；現(xiàn)代歐式風(fēng)格（ ）；其他（ ）；16您喜歡何種住宅停車(chē)位的使用方式？租用（ ）； 購(gòu)買(mǎi)（ ）； 其他（ ）；17你喜歡哪一種房屋結(jié)構(gòu)：平面（ ）；躍式（ ）；復(fù)式（ ）； 其他（ ）；18您喜歡多大面積的客廳？1015平米（ ）；1620平米（ ）；2125平米（ ）；2630平米（ ）；3 0平米以上（ ）；19您喜歡多大面積的臥室？810平米（ ）；1115平米（ ）；1520平米（ ）；20平米以上（ ）；20您喜歡何種形式的窗戶？轉(zhuǎn)角窗（ ）； 外凸窗（ ）； 落地窗（ ）； 平推窗（ ）； 其他（ ）； 21您希望住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)有以下那些配套設(shè)施？超市（ ）；菜場(chǎng)（ ）；

22、銀行（ ）；郵局（ ）；幼兒園（ ）；羽毛（ ）；游泳池（ ）；乒乓球室（ ）；網(wǎng)球場(chǎng)（ ）；棋牌室（ ）；閱 覽室（ ）；商業(yè)步行街（ ）；室外健身設(shè)施（ ）；室外兒童游樂(lè)設(shè)施（ ）；54調(diào)查結(jié)果顯示六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案1.根據(jù)客觀的調(diào)查結(jié)果顯示，確定主力戶型面積為80-130平米的兩房、三房2.項(xiàng)目功能屬性定位：高層電梯公寓3.規(guī)劃設(shè)計(jì)定位：設(shè)計(jì)規(guī)劃每一個(gè)房間的自然采光、通風(fēng)，拒絕對(duì)視、遮擋，拒絕任何黑房間；戶型方正合理，功能齊備，公共部分精裝修。4.建筑結(jié)構(gòu)定位：主要以蝶形結(jié)構(gòu)、點(diǎn)板式結(jié)構(gòu)為主，所設(shè)計(jì)出來(lái)的戶型通風(fēng)，采光達(dá)到最大化；私密性比較好，避免了房間對(duì)視的情況發(fā)生。 戶型配比圖部分

23、戶型圖三房?jī)蓮d兩衛(wèi)2#復(fù)式上層戶型圖 2#復(fù)式下層戶型圖 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位方案71定價(jià)策略1、由于本區(qū)域新開(kāi)樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)，為了搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣，本項(xiàng)目采用“低開(kāi)高走”策略，以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)。針對(duì)本項(xiàng)目而言，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)的熱銷效果。2、結(jié)合價(jià)格“低開(kāi)高走”的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格采用動(dòng)態(tài)提升。 3、輔助“特價(jià)單位”策略，以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。 4、針對(duì)質(zhì)素較差的單位，采用消化風(fēng)險(xiǎn)

24、單位促銷策略，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。 72定價(jià)方法因附近新建樓盤(pán)較多，擁有充分的可比實(shí)例，故本項(xiàng)目采用“市場(chǎng)法”進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，以中原新城、錦藝國(guó)際華都、國(guó)貿(mào)公館的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)因素修正。市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表（一）項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/)交易情況修正區(qū)域因素修正交通配套環(huán)境繁華中原新城4600100/98100/99100/100100/97100/99錦藝國(guó)際華都5278100/96100/98100/95100/99100/99國(guó)貿(mào)公館4722100/99100/98100/97100/100100/98市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表（二）項(xiàng)目名稱個(gè)別因素修正交易情況修正

25、本項(xiàng)目住宅相對(duì)售價(jià)裝修實(shí)用率發(fā)展率 中原新城100/95100/98100/100100/1005470.7錦藝國(guó)際華都100/95100/98100/99100/1006537.2國(guó)貿(mào)公館100/95100/98100/96100/1005278.6經(jīng)過(guò)以上因素修正，得出本項(xiàng)目的參考價(jià)格為5800元人民幣采用垂直價(jià)差和水平價(jià)差進(jìn)行樓層價(jià)格調(diào)整樓層垂直價(jià)差調(diào)整樓盤(pán)整體均價(jià)6000樓棟均價(jià)5800樓層差價(jià)60樓層123453520052005200520052004526052605260526052605532053205320532053206538053805380538053807544

26、054405440544054408550055005500550055009556055605560556055601056205620562056205620115680568056805680568012574057405740574057401358005800580058005800145860586058605860586015592059205920592059201659805980598059805980176040604060406040604018610061006100610061001961606160616061606160206220622062206220622

27、02162806280628062806280226340634063406340634023640064006400640064002464606460646064606460256520652065206520652026658065806580658065802766406640664066406640水平價(jià)差調(diào)整表朝向南北東東南同層調(diào)差0-100-5050100樓層1234535200510051505250530045260516052105310536055320522052705370542065380528053305430548075440534053905490554085500540054505550560095560546055105610566010562055205570567057201156805580563057305780125740564056905790584013580057005750585059001458605760581059105960155920582058705970602